Акт — это юридический документ , который подписывается и доставляется, особенно в отношении права собственности или законных прав. В частности, в общем праве акт — это любой юридический документ в письменной форме, который передает, утверждает или подтверждает интерес , право или имущество и который подписан, заверен, доставлен и, в некоторых юрисдикциях , запечатан . Он обычно ассоциируется с передачей ( передачей ) права собственности на имущество . Акт имеет большую презумпцию действительности и менее опровержим , чем документ, подписанный стороной акта. Акт может быть односторонним или двусторонним. Акты включают в себя передачи , комиссии , лицензии , патенты , дипломы и условные доверенности , если они оформлены как акты. Акт является современным потомком средневековой хартии , и считается, что доставка символически заменяет древнюю церемонию передачи права собственности . [1]
Традиционная фраза подписано, запечатано и доставлено относится к практике использования печатей; однако, свидетели в некоторой степени заменили печати. Соглашения под печатью также называются контрактами по акту или специальностью ; в Соединенных Штатах специальность подлежит исполнению без встречного удовлетворения . [2] В некоторых юрисдикциях специальные соглашения имеют срок исковой давности , вдвое превышающий срок простого договора , и позволяют третьей стороне-бенефициару принудительно исполнять обязательство в акте, тем самым преодолевая доктрину приватности . [3] Специальные соглашения, как форма договора, являются двусторонними и, следовательно, их можно отличить от соглашений , которые, также будучи запечатанными, являются односторонними обещаниями.
Согласно общему праву , чтобы быть действительным и подлежащим исполнению, документ должен соответствовать нескольким требованиям:
В соответствии с законодательством Англии и Уэльса , документ может быть вручен или иным образом обработан одним из трех способов:
Акты, предоставленные без каких-либо условий, являются безотзывными. [5]
Раздел 46(2) Закона Великобритании о компаниях 2006 года гласит, что документ, оформленный компанией как акт, считается врученным при его оформлении, но эта презумпция может быть опровергнута, если будет доказано противоположное намерение. [6]
Условия, прилагаемые к принятию акта, известны как соглашения . Акт с отступом или индентурой [7] — это акт, выполненный в двух или более частях в соответствии с числом сторон, которые ранее были разделены путем разрезания по изогнутой или отступленной линии, известной как хирограф. [8] Акт с отступом — это акт, выполненный в одной части, одной стороной, имеющий отступ или ровный край, и включает простые гранты и назначения.
При передаче недвижимости акт передает право собственности от старого владельца (правообладателя) новому владельцу (правополучателю) и может включать различные гарантии . Точное название и характер этих гарантий различаются в зависимости от юрисдикции. Однако часто основные различия между ними заключаются в степени, в которой правообладатель гарантирует право собственности. Правообладатель может дать общую гарантию права собственности против любых претензий, или гарантия может быть ограничена только претензиями, которые возникли после того, как правообладатель получил недвижимость. Последний тип акта обычно известен как специальный гарантийный акт . В то время как общий гарантийный акт обычно использовался для продажи и передачи жилой недвижимости, специальные гарантийные акты становятся все более распространенными и чаще используются в коммерческих сделках.
Третий тип акта, известный как договор купли-продажи , подразумевает, что лицо, предоставляющее право, имеет право передавать право собственности, но не дает никаких гарантий против обременений. Этот тип акта чаще всего используется судебными чиновниками или доверенными лицами , которые удерживают имущество в силу закона, а не права собственности, например, имущество, конфискованное за неуплаченные налоги и проданное на торгах шерифа , или исполнителем завещания .
Так называемый акт отказа от иска (в большинстве юрисдикций) на самом деле не является актом вообще — это фактически эстоппель, отказывающий лицу, подписавшему его, в правах на имущество.
В некоторых юрисдикциях трастовый акт используется в качестве альтернативы ипотеке . [ 9] Трастовый акт не используется для прямой передачи имущества. Он обычно используется в некоторых штатах — например, в Калифорнии — для передачи права собственности на землю «доверительному управляющему», обычно трастовой или титульной компании, которая удерживает право собственности в качестве обеспечения («на условном депонировании ») по кредиту. Когда кредит выплачивается, право собственности передается заемщику путем записи об освобождении от обязательства, а условное право собственности доверительного управляющего аннулируется. В противном случае, в случае невыполнения обязательств, доверительный управляющий ликвидирует имущество с помощью нового акта и компенсирует убытки кредитора за счет выручки.
Санад , также пишется как суннуд , был документом, предоставленным правителям местных княжеств в Британской Индии, подтверждающим их правление в обмен на их преданность британскому владычеству .
Поскольку прекращение королевской родословной было бы основанием для аннексии княжества британцами, [11] некоторым правителям также были предоставлены санады усыновления. Придуманные как награда за лояльность британскому правлению в Индии, особенно после индийского восстания 1857 года , такие акты давали правителю право усыновлять выбранных наследников из местных знатных семей в случае отсутствия прямого потомства. [12] Среди правителей, которым были предоставлены санады усыновления, стоит упомянуть Тахта Сингха , Джасванта Сингха из Бхаратпура , а также правителей штата Нагод , штата Самтар и Чаубе Джагиров .
Основными положениями акта приема-передачи являются:
Обычно передача права собственности на недвижимость регистрируется в кадастре в Соединенном Королевстве. В большинстве частей Соединенных Штатов акты должны быть представлены регистратору актов , который действует как кадастр, для регистрации. Незарегистрированный акт может быть действительным доказательством права собственности между сторонами, но может не иметь силы для претензий третьих лиц до тех пор, пока не будет раскрыт или зарегистрирован. Местный закон может предписать период, по истечении которого незарегистрированные акты становятся недействительными для третьих лиц, по крайней мере, в отношении промежуточных действий.
Передача права собственности также может быть оформлена в актах о передаче по наследству, например, когда имущество находится в совместном имуществе , например, «совместные арендаторы с правом наследования» (JTWROS) или «арендаторы в полном объеме». В каждом случае право собственности на имущество немедленно и автоматически переходит к названному(ым) пережившему(ым) лицу(ам) после смерти другого(их) арендатора(ов).
В большинстве штатов совместная аренда с правом наследования требует, чтобы все владельцы имели равные права на имущество, то есть при продаже или разделе имущества все владельцы получат равное распределение выручки.
Совместная собственность может также принадлежать арендаторам в общем (TIC). В некоторых штатах предполагается, что совместная собственность принадлежит арендаторам в общем, если только стороны не состоят в браке и это не указано в акте или акт не устанавливает права совместных арендаторов с правом наследования. После смерти доля наследодателя переходит к его или ее наследству.
Пожизненное владение — это право пользоваться, владеть и пользоваться имуществом в течение периода времени, измеряемого естественной жизнью человека или людей. Когда все пожизненные арендаторы умирают, оставшийся человек сохраняет полное право собственности.
Когда акты принимаются как совместные арендаторы с правами наследования (JTWROS) или совместные арендаторы в общем пользовании (TIC), любой совладелец может подать ходатайство о разделе, чтобы расторгнуть отношения аренды. Владельцы актов JTWROS всегда получают имущество в равных долях; поэтому, если партнерство расторгается путем раздела, выручка должна быть поровну распределена между всеми совладельцами независимо от того, сколько каждый совладелец внес в покупную цену имущества. Кредиты не будут предоставлены за любые избыточные взносы в покупную цену. Например, если A и B совместно владеют имуществом, поскольку JTWROS и A внесли 80% от покупной цены, A и B все равно получат равные распределения при разделе. С другой стороны, держателям актов TIC при разделе может быть предоставлен кредит за неравные взносы в покупную цену. Во время любого раздела кредиты могут быть предоставлены любому совладельцу, который мог внести сверх своей доли расходы на имущество после принятия акта на имущество. Кредиты могут быть предоставлены на коммунальные услуги и техническое обслуживание; Однако кредиты на улучшения не могут быть предоставлены, если только улучшения фактически не добавили существенной стоимости недвижимости.
В Соединенных Штатах помилование президента когда-то считалось актом и, таким образом, должно было быть принято получателем. Это сделало невозможным предоставление помилования посмертно. Однако в случае Генри Оссиана Флиппера эта точка зрения изменилась, когда президент Билл Клинтон помиловал его в 1999 году.
В Германии действует «регистр собственности». Титулы — это документы, подтверждающие право собственности, а также права, обязательства или ипотеку на имущество. Примерно с 2000 года для всех заложенных или переданных объектов недвижимости требуется обязательная регистрация. Подробности прав, обязательств и соглашений, упомянутых в актах, будут переданы в регистр, договор, описывающий право собственности на имущество.
Главное отличие между актом и соглашением заключается в том, что акт обычно подписывается только одним лицом/стороной. Примерами акта являются акты переноса для создания залога на движимое имущество в пользу банков/финансовых учреждений и т. д.
Соглашение по своему названию предполагает, что должно быть не менее двух сторон, которые его подписывают/одобряют. Примерами соглашения являются договор купли-продажи, договор займа и т. д.
В общем праве право собственности доказывалось посредством непрерывной цепочки правоустанавливающих документов. Система правоустанавливающих документов Торренса является альтернативным способом доказательства права собственности. Впервые введенная в Южной Австралии в 1858 году сэром Робертом Торренсом и позднее принятая другими австралийскими штатами и другими странами, право собственности по титулу Торренса доказывается наличием сертификата права собственности и соответствующей записи в реестре имущества. Эта система устраняет риски, связанные с незарегистрированными актами и мошенническими или иными некорректными транзакциями. Она намного проще и дешевле в управлении, что снижает транзакционные издержки. Некоторые австралийские объекты недвижимости по-прежнему передаются с использованием цепочки правоустанавливающих документов — обычно это объекты, которые принадлежали одной семье с девятнадцатого века — и их часто называют актами «старой системы».
Документ, который зарегистрирован, но не связан с цепочкой титула собственности, называется диким документом . Дикий документ не предоставляет конструктивного уведомления последующим покупателям собственности, поскольку последующие добросовестные покупатели не могут обоснованно ожидать, что найдут документ, исследуя цепочку титула собственности. Хаупт заявил, что
Поскольку поиск титула опирается на индексы дарителя/правообладателя, возможно, что акт не будет обнаружен, даже если он был зарегистрирован. "Пример: Этвуд продает свою землю Бернсу, но Бернс не регистрирует свой акт. Бернс позже продает землю Куперу, и Купер регистрирует свой акт. Но поскольку предыдущий акт (акт от Этвуда Бернсу) не был зарегистрирован, акт Купера находится вне цепочки титулов. При поиске титула кто-то, ищущий имя Этвуда в индексе дарителя, не найдет никаких указаний на то, что Этвуд передал собственность, и ничто не приведет искателя к акту Купера". Акт, который находится вне цепочки титулов, называется диким актом. Общее правило заключается в том, что последующий покупатель не считается имеющим конструктивное уведомление о диком акте. В этом примере титул Купера не защищен от последующих добросовестных покупателей. Предположим, что Этвуд обманным путем продала ту же собственность другому человеку, Данну. Суд постановил бы, что право собственности на недвижимость принадлежит Данну, а не Куперу. [14]
Дикий поступок описывался как поступок, «совершенный незнакомцем с титулом, подвешенным в воздухе, как гроб Магомета». [15] Магомет — это архаичное написание имени Мухаммед . Существует легенда, что гроб пророка Мухаммеда был подвешен без видимой поддержки к потолку его гробницы, так же как дикий поступок просто висит там, не касаясь цепи титула. [16]
Технология блокчейн появилась с потенциалом для инноваций и поддержки функции документов в определенных контекстах. По своей конструкции блокчейны содержат неизменяемый реестр транзакций, записывающий передачу информации между пользователями. В рамках этой системы может быть создан определенный тип передаваемого объекта, известный как невзаимозаменяемый токен (NFT) . Эти NFT являются уникальными, проверяемыми и защищенными от произвольного вмешательства благодаря неизменяемой природе блокчейна. Включая метаданные (дополнительную информацию, встроенную в объект), NFT могут быть адаптированы для ссылки и представления широкого спектра активов как в цифровом, так и в физическом мире. Неизменяемость блокчейна, доказательство передачи и прозрачность данных (информация в блокчейне, как правило, общедоступна для просмотра) предоставляют функции, схожие с функциями нотариуса, такими как обеспечение целостности и постоянства записей. Однако важно признать, что он не воспроизводит полный объем юридических полномочий и личной проверки, обычно связанных с нотариальными услугами. Тем не менее, существуют предложения по дальнейшему развитию инфраструктуры блокчейна, потенциально расширяющие его использование в качестве нотариального механизма в определенных приложениях. [17]
Ассоциация адвокатов штата Нью-Йорк заявила, что технология блокчейн может быть использована «для хранения и защиты записей о земельных актах» [18]. Джон Мортон, адвокат из Pillsbury Winthrop Shaw Pittman, рассказал журналу Fortune , что NFT «действуют во многих отношениях точно так же, как акт в сделках с недвижимостью» [19].
Хотя такие случаи, как продажа домов в Южной Каролине и Флориде, продемонстрировали практическое применение NFT, функционирующих как земельные документы в сфере недвижимости, правовая база, окружающая такие транзакции, остается в стадии разработки. На данный момент использование блокчейна и NFT для обслуживания целей, подобных документам, как в сфере недвижимости, находится в правовой серой зоне, без прямых правовых актов, явно поддерживающих или регулирующих этот метод передачи собственности. Эта новая область продолжает развиваться, при этом эксперты по праву, заинтересованные стороны отрасли и законодатели изучают последствия и потенциальную необходимость мер регулирования. Таким образом, будущее NFT как документа или аналогичного средства прав собственности представляет собой динамическое пересечение технологий, права и прав собственности, требующее пристального наблюдения и изучения по мере его развития. [20]
{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)