stringtranslate.com

сервитут сохранения

Знак границы сервитута сохранения

В Соединенных Штатах сервитут консервации (также называемый соглашением о консервации , ограничением консервации или сервитутом консервации ) — это полномочие, предоставленное квалифицированной организации по консервации земель, называемой « земельным трастом », или правительственному (муниципальному, окружному, государственному или федеральному) субъекту, чтобы ограничивать, в отношении определенной площади земли, осуществление прав, в противном случае принадлежащих землевладельцу, с целью достижения определенных целей консервации . Это интерес к недвижимому имуществу , установленный соглашением между землевладельцем и земельным трастом или подразделением правительства. Сервитут консервации «работает вместе с землей», то есть он применим как к нынешним, так и к будущим владельцам земли. Предоставление сервитута консервации, как и любого интереса к недвижимому имуществу, является частью цепочки титулов на имущество и обычно регистрируется в местных земельных кадастрах.

Цели сервитута сохранения будут различаться в зависимости от характера конкретной собственности, целей земельного траста или государственного органа и потребностей землевладельцев. Например, цели сервитута (часто называемые «целями сохранения») могут включать в себя одно или несколько из следующих:

Административные условия сервитута по сохранению, направленные на достижение целей сохранения, также различаются, но обычно запрещают или существенно ограничивают разделение и иную застройку недвижимости .

Наиболее отличительной чертой сервитута как инструмента сохранения является то, что он позволяет пользователям достигать конкретных целей сохранения земли, сохраняя при этом землю в собственности и под контролем землевладельцев для использования в соответствии с целями сохранения.

В отличие от регулирования землепользования сервитут охраны устанавливается на имущество добровольно владельцем, чьи права ограничиваются. Однако ограничения сервитута, однажды установленные, являются бессрочными (и потенциально снижают рыночную стоимость оставшегося права собственности на имущество). Оценки стоимости сервитута и финансовые договоренности между сторонами (владельцем земли и земельным трастом), как правило, остаются конфиденциальными.

Землевладелец, который предоставляет сервитут консервации, продолжает управлять и иным образом владеть землей в частном порядке и может получить значительные государственные и федеральные налоговые льготы за то, что он пожертвовал и/или продал сервитут консервации. Предоставляя сервитут консервации, держатель сервитута несет ответственность за мониторинг будущего использования земли, чтобы обеспечить соблюдение условий сервитута и обеспечить соблюдение условий в случае нарушения.

Хотя сервитут консервации запрещает землевладельцу определенные виды использования, такой сервитут не делает землю общественной. Напротив, многие сервитуты консервации не предоставляют никакого вида использования земли ни держателю сервитута, ни общественности. Кроме того, многие сервитуты консервации оставляют за землевладельцем определенные виды использования, которые, если бы они не были оставлены, были бы запрещены. Некоторые сервитуты консервации предоставляют определенные виды использования держателю сервитута или общественности. Эти детали изложены в юридическом документе, который создает сервитут консервации. [1]

Вычеты по подоходному налогу

Землевладельцы в Соединенных Штатах, которые жертвуют «квалифицированный» сервитут охраны «квалифицированной» организации по защите земель в соответствии с положениями, изложенными в 170(h) Налогового кодекса, могут иметь право на вычет федерального подоходного налога , равный стоимости их дарения. Стоимость дарения сервитута, определенная квалифицированным оценщиком , равна разнице между справедливой рыночной стоимостью имущества до и после вступления сервитута в силу.

Чтобы претендовать на этот вычет подоходного налога, сервитут должен быть: a) бессрочным; b) принадлежать квалифицированной правительственной или некоммерческой организации; и c) служить действительной «цели сохранения», то есть собственность должна иметь существенную природную, живописную, историческую, научную, рекреационную или открытую пространственную ценность. В результате законодательства, подписанного президентом Джорджем Бушем- младшим 17 августа 2006 года (HR 4 Закон о защите пенсий 2006 года), в 2006 и 2007 годах дарители сервитута сохранения могли вычитать стоимость своего дара по ставке 50% от своего скорректированного валового дохода (AGI) в год. Кроме того, землевладельцы с 50% или более своего дохода от сельского хозяйства могли вычитать пожертвование по ставке 100% от своего AGI. Любая сумма пожертвования, оставшаяся после первого года, может быть перенесена на пятнадцать дополнительных лет (максимум шестнадцать лет, в течение которых вычет может быть использован) или до тех пор, пока сумма вычета не будет использована, в зависимости от того, что наступит раньше. С принятием Закона о фермерских хозяйствах летом 2008 года эти расширенные федеральные налоговые льготы были расширены таким образом, что они также применяются ко всем сервитутам по охране природы, пожертвованным в 2008 и 2009 годах. Положение ежегодно возобновлялось каждый год в период с 2010 по 2014 год и, наконец, было включено в налоговый кодекс без даты истечения срока действия в 2015 году. [2]

Льготы по подоходному налогу (штаты)

Сторонники сохранения земель долго пытались ввести дополнительные налоговые льготы для землевладельцев, чтобы они жертвовали сервитуты, сверх федерального благотворительного вычета (и вычета налога штата в штатах, которые соответствуют федеральному налоговому процессу). Обсуждение создания федерального налогового кредита на доход для доноров сервитутов велось примерно с 1980 года. Однако федеральный налоговый кредит не был введен. Однако штаты продвинулись вперед, чтобы предоставить кредиты, которые могут быть использованы для уплаты подоходного налога штата донорам квалифицированных сервитутов сохранения. В 1983 году Северная Каролина стала первым штатом, создавшим такую ​​программу. [3]

Юрист Филип Табас из The Nature Conservancy широко продвигал идею государственных налоговых льгот в 1990-х годах. В 1999 году законодательные органы четырех штатов приняли программы государственных налоговых льгот (Вирджиния, Делавэр, Колорадо и Коннектикут, в указанном порядке). Южная Каролина и Калифорния последовали их примеру в 2000 году. С тех пор последовали и другие штаты.

Для землевладельцев с небольшим доходом, подлежащих налогообложению штата, налоговый кредит имеет небольшую ценность и может быть недостаточным стимулом для предоставления сервитута по охране. По этой причине в некоторых штатах, включая Колорадо и Вирджинию, государственный налоговый кредит является передаваемым, то есть даритель/землевладелец может продать свой кредит кому-то другому; покупатель может использовать приобретенный налоговый кредит, обычно купленный со скидкой от номинальной стоимости, против своего собственного подоходного налога в Колорадо. [4] Однако ограничения на сумму кредита, который может генерировать сервитут, и другие ограничения ограничивают сферу действия некоторых программ государственных налоговых кредитов.

В штатах, где кредит на пожертвования земель для сохранения является переводным, возникли свободные рынки. Брокеры помогают землевладельцам с избыточным кредитом связаться с покупателями, и брокеры часто занимаются платежами и документацией для защиты принципалов и обеспечения того, чтобы переводы были полностью сообщены налоговым органам штата. Федеральный и государственный налоговый режим прибыли от продажи и использования переводного налогового кредита стали предметом обширных обсуждений и выпуска нескольких руководящих документов Службой внутренних доходов. [5]

Налоговый кредит на доход в штате Нью-Мексико был введен в 2003 году. [SB 581] Новое законодательство о передаче, вступившее в силу 1 января 2008 года, имеет обратную силу в отношении сервитутов по охране, вступивших в силу с 1 января 2004 года. [6]

Программа переводного кредита Вирджинии является крупнейшей среди штатов по долларовой стоимости сохраненной собственности. К концу 2010 года в качестве сервитутов в Вирджинии, за которые был заявлен налоговый кредит, было пожертвовано $2 512 000 000 стоимости собственности. [7] Квалифицированные сервитуты охватывают более 516 000 акров (2 090 км 2 ) ландшафта Вирджинии. [8] В настоящее время (2011 г.) программа Вирджинии предоставляет около $110 миллионов нового налогового кредита каждый год. Кредитная надбавка составляет 40% от оценочной стоимости пожертвования сервитута, так что это равняется $275 миллионам стоимости собственности, пожертвованной в год на защиту среды обитания диких животных, сельскохозяйственных угодий и лесов, а также живописных открытых пространств — на неограниченный срок. Другие программы налоговых кредитов штата меньше в долларовом измерении, но очень значительны в области и природоохранных ценностях, которые они обеспечивают для защиты. Концепция налоговых льгот штата (при отсутствии федеральной налоговой льготы), которую Филип Табас и The Nature Conservancy продвигали в 1990-х годах, принесла замечательные плоды и продолжает развиваться сегодня.

Скидки и исключения по налогу на имущество

Для землевладельцев, которые оставят после своей смерти значительные поместья, наиболее важным финансовым эффектом сервитута консервации может стать значительное снижение налогов на наследство . Налоги на наследство часто затрудняют для наследников сохранение земли в неприкосновенности и в семье из-за высоких ставок налога на наследство и высокой стоимости застройки земли. Может возникнуть необходимость разделить или продать землю для застройки, чтобы заплатить эти налоги, что может не быть желанием землевладельца или его наследников. Сервитут консервации часто может оказать значительную помощь в решении этой проблемы тремя важными способами:

  1. Уменьшение стоимости имущества. Имущество покойного будет уменьшено на стоимость подаренного сервитута консервации. В результате налоги будут ниже, поскольку наследникам не придется платить налоги за аннулированные права на застройку. Другими словами, наследникам придется платить налоги только на стоимость сохраненных сельскохозяйственных угодий, а не на полную стоимость застройки.
  2. Исключение имущества. Раздел 2031(c) налогового кодекса предусматривает дополнительные налоговые льготы для имущества, подлежащего дарственному сервитуту. Когда на имущество наложен квалифицированный сервитут консервации, до 40% стоимости земли (с учетом лимита в 500 000 долларов) может быть исключено из имущества в случае смерти землевладельца. Это исключение является дополнением к снижению стоимости земли, приписываемому самому сервитуту, как описано выше.
  3. Сервитут после смерти. Наследники также могут получить эти льготы (но не вычет подоходного налога), решив пожертвовать сервитут после смерти землевладельца и до подачи декларации о наследстве (так называемый выбор «посмертно»).

В Пенсильвании ограничения по охране земли, включенной в наследство, могут снизить размер налога на наследство. [9]

Льготы по налогу на имущество

Многие штаты предлагают льготы по налогу на имущество тем, кто предоставляет сервитуты по охране природы. [9]

Вопросы для рассмотрения

Приобретение сервитутов по охране природы

Многие сервитуты по охране природы приобретаются за счет средств федеральных, государственных и местных органов власти, некоммерческих организаций или частных доноров. В этих случаях землевладельцам платят напрямую за покупку сервитута по охране природы. [12]

Закон о фермерских хозяйствах , обновляемый каждые пять или более лет, обеспечивает важный источник средств для покупки сервитутов по охране природы. Закон о фермерских хозяйствах 2014 года создал Программу сервитутов по охране природы (ACEP) путем объединения Программы защиты фермерских и ранчо земель, Программы пастбищных угодий и Программы резервов водно-болотных угодий. В рамках ACEP Служба охраны природных ресурсов помогает племенам, государственным и местным органам власти и земельным фондам защищать сельское хозяйство от освоения и других несельскохозяйственных целей. ACEP включает сервитуты сельскохозяйственных земель и сервитуты резервов водно-болотных угодий. [13] Сервитуты сельскохозяйственных земель сохраняют землю для производства продовольствия и способствуют сохранению почвы и воды . [14] Сервитуты резервов водно-болотных угодий направлены на восстановление водно-болотных угодий, которые были преобразованы в сельскохозяйственные земли. Чтобы максимизировать выгоды, программа нацелена на земли, которые имеют как высокие шансы на успешное восстановление, так и историю низкой урожайности или неурожая. Закон о фермерских хозяйствах также финансирует покупку сервитутов по охране природы для лесных угодий. [15] Программа Forest Legacy Program — это добровольная федеральная программа в партнерстве со штатами, которая защищает частные лесные земли. Землевладельцы обязаны подготовить план управления несколькими ресурсами в рамках приобретения сервитута сохранения. [16]

Большинство штатов имеют прямые источники финансирования для сохранения. Обычно используемые источники финансирования включают налог на передачу недвижимости, законодательные облигации и лотерейные поступления. Например, в 2014 году Нью-Джерси добавил финансирование сохранения из корпоративных налогов на бизнес через поправку к конституции, одобренную 65% избирателей. [17] Во многих штатах и ​​округах есть программы по покупке сельскохозяйственных сервитутов сохранения (PACE) для защиты продуктивных сельскохозяйственных угодий от несельскохозяйственного развития. В 1974 году округ Саффолк в Нью-Йорке принял первую программу PACE (также известную как покупка прав на застройку или PDR). Округ Кинг в Вашингтоне и штаты Мэриленд, Массачусетс и Коннектикут быстро последовали этому примеру. По состоянию на 2016 год программа PACE действует в 32 штатах как через государственные, так и через местные программы. [18]

Национальная база данных сервитутов по охране природы

Национальная база данных сервитутов по охране природы отображает сервитуты по охране природы и предоставляет ресурс для понимания того, какие ресурсы сервитуты по охране природы защищают в США [19] . По состоянию на 2018 год Национальная база данных сервитутов по охране природы включала более 130 000 сервитутов по охране природы на 24,7 миллиона акров. [20]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Ресурс по охране земель для конного спорта. Архивировано 15 июня 2008 г. в Wayback Machine. Руководство по сервитутам , благоприятным для конного спорта. Пересмотренное издание, 175 страниц.
  2. ^ http://s3.amazonaws.com/landtrustalliance.org/StatuteConservationEasementDonations.pdf [ пустой URL-адрес PDF ]
  3. ^ Северная Каролина GS§105-151.12
  4. ^ Джеймс Н. Левитт, ред. (2005). "8". От Уолдена до Уолл-стрит, Глава 8. Вашингтон, округ Колумбия, США: Island Press. стр. 124–137. ISBN 1-59726-029-0.
  5. ^ [Подробное изложение взглядов IRS на трансферты налоговых льгот штата содержится в IRS AM 2007-002, выпущенном 26 января 2007 г.]
  6. ^ "3.13.20 NMAC". Архивировано из оригинала 2009-05-06 . Получено 2008-07-11 .
  7. ^ [Для полного онлайн-обзора кредитной программы Вирджинии см.: "Архивная копия" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 2011-07-24 . Получено 2011-04-05 .{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия как заголовок ( ссылка )]
  8. ^ [Департамент налогообложения Вирджинии, публичные презентации, январь 2011 г.]
  9. ^ ab Pregmon, Esq., Patricia. «Снижение налога на наследство в Пенсильвании», ConservationTools.org. Онлайн. http://conservationtools.org/guides/show/52.
  10. ^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Сервитуты по охране: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).
  11. ^ Шётткер, Оливер; Сантос, Мария Жуан (ноябрь 2019 г.). «Сервитут или общественная земля? Экономический анализ различных режимов собственности для мер по охране природы в Калифорнии» (PDF) . Conservation Letters . 12 (6). Bibcode :2019ConL...12E2647S. doi : 10.1111/conl.12647 . S2CID  145952617.
  12. ^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Сервитуты по охране: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).
  13. ^ "Farm Bill". Министерство сельского хозяйства США . Получено 25 апреля 2018 г.
  14. ^ "Программа покупки сервитута для сохранения сельскохозяйственных угодий". Инструменты сохранения . Получено 25 апреля 2018 г.
  15. ^ "Farm Bill". Министерство сельского хозяйства США . Получено 25 апреля 2018 г.
  16. ^ "Managing the Land". Лесная служба США . Получено 25 апреля 2018 г.
  17. ^ "Отслеживание инвестиций в охраняемые земли". Conservation Almanac . Архивировано из оригинала 13 апреля 2018 года . Получено 25 апреля 2018 года .
  18. ^ "Отслеживание инвестиций в охраняемые земли". Conservation Almanac . Архивировано из оригинала 13 апреля 2018 года . Получено 25 апреля 2018 года .
  19. ^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Сервитуты по охране: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).
  20. ^ "Completeness". Национальная база данных сервитутов по охране . Получено 25 апреля 2018 г.

Внешние ссылки