Среднеплотное жилье — это термин, используемый в градостроительной и академической литературе для обозначения категории жилой застройки, которая находится между отдельно стоящими пригородными домами и большими многоэтажными зданиями. Не существует единого определения среднеплотного жилья, поскольку его точное определение, как правило, варьируется в зависимости от юрисдикции. Однако ученые обнаружили, что среднеплотное жилье колеблется от 25 до 80 жилищ на гектар, хотя чаще всего находится около 30 и 40 жилищ/га. [1] [2] [3] Типичные примеры среднеплотного жилья включают дуплексы , триплексы, таунхаусы , рядные дома, отдельные дома с садовыми помещениями и многоквартирные дома без лифта. [2] [3]
В Австралии плотность стандартных пригородных жилых районов традиционно составляет от 8 до 15 домов на гектар . [1] В Новой Зеландии средняя плотность застройки определяется как четыре или более единиц со средней плотностью менее 350 м2 . [ 4] Такие застройки обычно состоят из полупристроенных и многоквартирных домов (также известных как групповое жилье) и малоэтажных квартир .
В Соединенных Штатах жилье средней плотности обычно называют средним или кластерным развитием , которое вписывается между районами с односемейными домами и многоэтажными квартирами. Этот тип развития обычно предназначен для преодоления разрыва между районами с низкой и высокой плотностью. Поскольку этот тип жилья относится именно к плотности, тип здания или количество единиц может варьироваться. Жилье средней плотности в Америке исторически воспринималось как нежелательное из-за доступной природы жилья, которая привлекает жителей с низким доходом, и его воспринимаемого нарушения устоявшегося пригородного образа жизни. [5] Различные стили жилья средней плотности в настоящее время рассматриваются как более устойчивые варианты развития, которые помогут решить жилищный кризис в Америке. [6]
.jpg/1280px-Traditional_rowhouses,_Locust_Point,_Baltimore_(100_0509).jpg)
Среднеплотное жилье обычно определяется тем, как оно контрастирует как с пригородной застройкой , так и с высокоплотной застройкой. Пригороды характеризуются большими размерами участков, значительными отступами от улицы, низкой плотностью и одноразовым использованием. [7] Высокоплотное строительство, такое как высотные многоквартирные дома, имеет очень высокую плотность с минимальными отступами и расположено вблизи множества других видов землепользования и транзитных соединений. [2] [3] Напротив, среднеплотное строительство находится между этими двумя крайностями. Здания обычно не выше 4 этажей, короче, чем высотные здания, но с меньшими отступами и отдельными участками, чем пригородные районы. [3] [8]
Чаще всего жилье средней плотности представляет собой несколько жилых единиц в общей структуре. Эти здания, как правило, имеют общую инфраструктуру, такую как стены , водопровод, парковки и зеленые насаждения. [3] Из-за совместного использования инфраструктуры и совместного расположения нескольких единиц в одном здании жилье средней плотности, как правило, имеет более низкие затраты на строительство на единицу, чем односемейные дома . [3] Более низкие затраты на строительство приводят к более низким ценам на жилье, что означает, что жилье средней плотности часто более доступно, чем отдельно стоящий дом. Многие предполагают, что увеличение предложения жилья средней плотности, известного как « недостающая середина» , имеет решающее значение для повышения доступности жилья в Северной Америке. [9]
Жилье средней плотности позволяет осуществлять более компактную застройку, что сокращает расстояния между пунктами назначения. [8] В результате районы со средней плотностью, скорее всего, будут смешанного использования с легким доступом к магазинам и услугам. [8]
,_Millers_Point.jpg/1280px-Lower_Fort_Street_(57-61),_Millers_Point.jpg)
В США большинство домов средней плотности или среднего размера строилось между 1870-ми и 1940-ми годами [10] из-за необходимости обеспечить более плотное жилье рядом с рабочими местами. Примерами служат трамвайные пригороды Бостона, в которых было больше двух- и трехэтажных домов , чем односемейных домов [10] или такие районы, как Бруклин, Балтимор, Вашингтон или Филадельфия [10] , в которых много таунхаусов . Этот тип жилья, когда-то доступный вариант для аренды или домовладения, превратился в элитную застройку из-за растущих расходов на землю и строительство близлежащих застроек. [11] Перед Первой мировой войной движение «Город-сад» становилось все более популярным методом планирования районов. Когда в США начался жилищный кризис для военных рабочих, началось массовое производство жилья в форме города-сада . Это сильно повлияло на модели застройки по всем Соединенным Штатам вплоть до Великой депрессии . Во время Великой депрессии правительство США приняло Национальный жилищный закон 1934 года , чтобы создать Федеральное жилищное управление с целью предоставления большего количества федерально обеспеченных кредитов американцам, чтобы они могли покупать дома. Это привело к Белому бегству 1940-х годов, потому что многие белые американцы смогли переехать из городов в дома на окраинах города, а также купить автомобили. Это способствовало субурбанизации Америки, что привело к увеличению размеров домов, землепользования, использования автомобилей и способствовало разрастанию пригородов . [12] Районы больше не строились в масштабах человека , а скорее строились для размещения более крупных застроек; в пригородах это означало более крупные односемейные дома и более широкие дороги для автомобилей, а в городе — многоэтажные квартиры. [12]
В 1960-х годах архитекторы выявили резкую разницу между кварталами, созданными высотной застройкой и разрастанием пригородов , и поняли, что необходимо больше жилья средней плотности или среднего размера, чтобы преодолеть разрыв между городами и пригородами. [5] Архитекторы и застройщики начали строить кластерное жилье , чтобы устранить этот разрыв в жилье, но такие проекты не были ориентированы на малообеспеченных жителей, нуждающихся в жилье. [5] Из-за рецессии в 70-х годах президент Никсон ввел мораторий на государственное финансирование жилья для малообеспеченных. [5] Телевизионные программы и газеты представляли среднюю плотность или кластерное строительство как нежелательное, но необходимое решение жилищного кризиса. [5] Устоявшиеся пригороды послевоенной эпохи создали различия между домашней и рабочей жизнью, также дистанцируя себя от своих соседей. [5] Введение жилья средней плотности в устоявшиеся пригороды не было разрешено из-за исключающего зонирования для одной семьи и потому, что это рассматривалось как нарушение основ семьи, которые были установлены при проживании в пригородах. [5] Жилье средней плотности, кластерное или среднего размера называлось неадекватной, временной заменой для тех, кто не мог позволить себе проживание в пригородах. [5] Такое восприятие жилья средней плотности или среднего размера, как считалось, подпитывалось иррациональными страхами перед плотностью [12] и желанием не допустить жителей с низким доходом в пригородные районы. [5] Это привело к сокращению среднего или среднего жилья в Америке, называемого Missing Middle Housing .
Многие традиционные типы жилья, разработанные до городов, основанных на автомобилях, имели сопоставимую плотность, например, террасное (рядное) или дворовое жилье, встречающееся во многих частях мира. Внутренние пригороды во многих австралийских городах и те центры активности, которые развивались во время позднего викторианского пригородного бума, имеют примеры жилья со средней плотностью. С 1960-х годов многие австралийские штаты поощряли политику городской консолидации , которая способствовала строительству жилья со средней плотностью. Дебаты вокруг жилья со средней плотностью возникли во время движения Garden Suburbs . Первые исследования жилья со средней плотностью были проведены в 1960-х годах во время послевоенного жилищного бума, сосредоточившись на потреблении жилья, а не на устойчивости и доступности. [13] В 1970-х годах было проведено больше исследований, изучавших барьеры для производства жилья со средней плотностью и приписывавших их планированию. Однако исследования 1980-х и 1990-х годов больше фокусировались на восприятии жилья со средней плотностью и на том, как оно спроектировано. [13] Несмотря на позитивное восприятие жилья средней плотности со стороны тех, кто в нем фактически жил, люди, живущие в менее плотной застройке, воспринимали его негативно. [13]
В Новой Зеландии жилье исторически было сосредоточено на полусельской или пригородной плотности и испытало обширное разрастание пригородов. [14] В нескольких отчетах подчеркивается необходимость жилья средней плотности в Новой Зеландии как средства обеспечения доступного устойчивого жилья. [15] [16]
Проектирование жилья средней плотности требует тщательного рассмотрения принципов городского дизайна . В некоторых случаях политика городской консолидации допускала снос существующего жилья низкой плотности в устоявшихся жилых пригородах, заменяя его различными формами жилья средней плотности. Из-за этого многие застройки средней плотности были спорными в последние 20–30 лет из-за их предполагаемого негативного воздействия на характер кварталов устоявшихся жилых районов.
В Австралии государственные и местные органы власти уделяют все больше внимания регулированию проектирования новых объектов средней плотности застройки, например, в соответствии с ResCode правительства Виктории , выпущенным в 2001 году, и стратегией развития мегаполиса «Мельбурн 2030» , которая направлена на ограничение такого жилья центрами активности .
В Америке ограничительное зонирование и постановления о «не-росте» не позволяют городам и поселкам уплотнять свои кварталы с помощью жилья средней плотности или среднего размера. Изменение зонирования города или поселка может быть трудоемким, дорогостоящим и остается подверженным сопротивлению сообщества со стороны NIMBY . Критики плотности «золотой власки», термина, введенного Ллойдом Альтером, утверждают, что жилье средней плотности не является всеобъемлющим решением жилищного кризиса, с которым сталкиваются разные города, поскольку каждому городу нужно будет использовать свой подход. [17]