Налог на имущество, известный как « ставки », взимается в Гонконге с 1845 года. Налог распространяется на всю домашнюю и коммерческую недвижимость, если она не освобождена от уплаты налога, и рассчитывается на основе арендной стоимости недвижимости, переоцениваемой каждый год. Раньше часть доходов шла в городской совет , а с 1986 года — в региональный совет , но с 2000 года вся сумма идет правительству Гонконга .
Процесс оценки находится в ведении Комиссара по рейтингу и оценке, которому могут быть поданы апелляции или возражения. Результаты различных судебных разбирательств прояснили некоторые аспекты рейтингового права.
Если иное не предусмотрено Постановлением о рейтинге (глава 116 Законов Гонконга ), все объекты недвижимости в Гонконге подлежат оценке рейтинга, при этом ставки выплачиваются в размере определенного процента от оцениваемой стоимости, оцененной по объекту недвижимости. По сути, оцениваемая стоимость — это предполагаемая рыночная стоимость аренды объекта недвижимости на указанную дату.
Система рейтингов в Гонконге имеет историю более 160 лет. Первый Указ о рейтингах, Указ № 2 от 1845 года, был принят в том году и касался полицейского тарифа, который собирался для оплаты расходов на содержание и содержание полиции в Гонконге. В течение следующих тридцати лет услуги, финансируемые за счет рейтинга, такие как «Ставка за освещение», «Ставка за воду» и «Ставка за пожарную бригаду», были расширены несколькими последующими Указами. Термины « квартира », «оцениваемая стоимость» и «промежуточная оценка», которые были повторно введены или введены в Указе о рейтингах 1888 года, с тех пор остаются центральными в законодательстве о рейтингах в Гонконге.
До 1931 года в зависимости от округов взимались различные процентные ставки. В 1931 году правительство признало неудовлетворительность большого количества различных ставок. Отсутствие или наличие удобств в определенных населенных пунктах должно было отражаться в тарифной стоимости имущества. Следовательно, после принятия Постановления № 16 от 1931 года во всех тарифных районах взималась единая процентная ставка в размере 17% от тарифной стоимости за услуги, предоставляемые правительством. Однако вода по-прежнему рассматривалась как оправдание отдельного обращения с фиксированным снижением на 1% процентной ставки для помещений с нефильтрованным водоснабжением и на 2% для помещений без снабжения пресной водой. В 1984 году основа расчета сокращений расходов на воду была изменена. Снижения, основанные на состоянии водоснабжения, должны были рассчитываться в процентах, предписанных резолюцией Законодательного совета от суммы подлежащих уплате ставок. С 1 апреля 1984 года скидки были установлены на уровне 7,5% и 15% для нефильтрованной воды и отсутствия водоснабжения соответственно.
После воссоздания Городского совета в 1973 году ставки в городских районах были разделены на две части, т.е. «Общие ставки», которые должны были выплачиваться в общий доход, и «Ставки городского совета», которые должны были выплачиваться Городскому совету. Все ставки, подлежащие уплате на Новых территориях, были «Общими ставками» и выплачивались в общий доход до 1986 года, когда был создан Региональный совет .
С 1 апреля 1986 года были введены «Ставки региональных советов», которые заменили общие ставки и стали основным источником финансирования для недавно созданного регионального совета и подлежали уплате на территории регионального совета (т. е. на новых территориях). Однако Постановление о предоставлении муниципальных услуг (реорганизация) упразднило два муниципальных совета с 1 января 2000 года, и с тех пор все доходы от ставок стали частью общих доходов правительства.
Самый ранний Указ о рейтинге, принятый в 1845 году, предусматривал, что «указанный губернатор и совет могут ежегодно проводить новую оценку ». Однако ограниченность ресурсов затрудняла ежегодную переоценку, и в 1851 году был введен новый Указ, который ввел понятие «принятия» существующего списка оценки, что позволило избежать необходимости в ежегодной переоценке. Положение о «принятии» оставалось особенностью рейтинговой системы Гонконга до 1973 года, когда требование о ежегодной оценке было отменено. С этого момента список оценки оставался в силе до тех пор, пока не был объявлен новый.
Однако длительный промежуток времени между переоценками привел к значительному росту облагаемых стоимостью. В ноябре 1998 года правительство объявило, что будут подготовлены новые списки оценки, которые вступят в силу с 1 апреля 1999 года, и после этого переоценки будут проводиться на ежегодной основе.
Рейтинг не применялся к Новым территориям до 1935 года, когда в некоторых районах ( Юэньлун и Тайпо в 1935 году и Тайпо в 1937 году) на Новых территориях была введена измененная форма рейтинга, основанная на капитальной стоимости зданий , где предоставлялись определенные льготы в виде уличного освещения , дренажа , водоснабжения и т. д.
Эта специальная рейтинговая система для Новых территорий была заменена в 1955 году расширением городской рейтинговой системы. Постановление о рейтинге (поправка) 1954 года, посредством которого было осуществлено это изменение, ввело более низкую процентную ставку для Новых территорий, чтобы отразить меньший объем услуг, предоставляемых региону. Сельскохозяйственные земли и здания также были освобождены от уплаты в соответствии с Постановлением 1954 года. Новые оценочные списки, включающие Тсуен Ван , Квай Чунг и полосу вдоль дороги Касл Пик, были объявлены в 1956 году.
Список оценки 1956/57 года для этой небольшой части земли в западных Новых Территориях должен был стать первым этапом поэтапной программы, которая довольно быстро распространила бы городские рейтинговые системы на другие районы Новых Территорий. Однако дальнейшего расширения не произошло до 1974 года, в первую очередь из-за более раннего обязательства правительства не оценивать традиционные деревенские дома и трудностей в согласовании удовлетворительного определения деревенского дома.
Темпы расширения Новых территорий позднее были ускорены, с принятием в 1975 году поправки к Указу , предусматривающей освобождение от ставок для сельскохозяйственных жилищ и деревенских домов на Новых территориях с 1 апреля 1976 года. В то же время была установлена новая система «поэтапного введения» для новых рейтинговых зон. В первый год ставки будут взиматься в размере 50% от стандартной ставки для Новых территорий, а затем ежегодно повышаться на 10%, пока не будут достигнуты 100% на шестой год.
Постановление о рейтинге (районы Гонконга) (поправка) 1987 года окончательно распространило рейтинг на все оставшиеся районы территории с 1 апреля 1988 года. С тех пор вся территория Гонконга подлежала ставкам. Начиная с 1990 года списки готовились только для районов городского совета (UC) и регионального совета (RC) вместо отдельных списков оценки для предыдущих 47 рейтинговых районов. После роспуска городских и региональных советов в 2000 году был подготовлен единый список оценки для всей территории Гонконга, поскольку не было никакого различия между районами UC и RC.
Ставки являются формой налога, взимаемого с владения земельной собственностью . В Гонконге единицей оценки для целей рейтинга является «аренда», определяемая в Постановлении о рейтинге как
«любая земля (включая землю, покрытую водой) или любое здание, сооружение или их часть, которые удерживаются или занимают в качестве отдельной или раздельной аренды или владения или по любой лицензии».
Определение «многоквартирного дома» было подробно рассмотрено Земельным трибуналом в апелляции по рейтингу Yiu Lian Machinery Repairing Works Ltd & Ors против Commissioner of Rating and Valuation [1982] HKDCLR 32. Трибунал отметил, что определение состоит из двух частей, заявив, что –
(a) «Первая часть касается объекта оценки, а именно земли, зданий и сооружений» и
(b) «Вторая часть делает даже эти три вида имущества подлежащими оценке только в том случае, если они находятся во владении или заняты в качестве отдельной или раздельной аренды, владения или лицензии».
«Занятый» несет в себе буквальное значение кого-то или чего-то, физически использующего или занимающего землю. «Удерживаемый» подразумевает владение. «Отдельный или отдельный» определяет условия, при которых может быть образована аренда. «Аренда» в определении включает аренду и краткосрочную аренду. Занятие по любой лицензии также подлежит тарификации.
Раздел 8 Постановления о рейтинге «многоквартирные дома, содержащие машины » был введен в 1973 году. Он устанавливает, какие типы машин считаются частью многоквартирного дома. Раздел 8A был добавлен в Постановление о рейтинге в 1991 году, чтобы считать определенные элементы растений оцениваемыми по их собственному праву. Он предусматривал, что если какая-либо земля, здание или сооружение были заняты каким-либо лицом посредством какого-либо завода, то такая земля, здание или сооружение должны считаться для целей рейтинга отдельным многоквартирным домом, независимо от того, является ли такая земля, здание или сооружение иным образом многоквартирным домом. «Завод», как указано в Разделе 8A, включает кабели, воздуховоды, трубопроводы, железнодорожные пути , трамвайные линии, масляные резервуары, установки и опоры для завода или машин.
Возможность налогообложения рекламных вывесок была предусмотрена в Разделе 9 Постановления о тарифах, впервые введенного в 1973 году. Суть раздела заключается в том, чтобы рассматривать право на использование земли для размещения рекламы как отдельное владение (и, следовательно, подлежащее налогообложению) и включать стоимость рекламной станции в оценочную стоимость земли. Таким образом, все рекламные вывески подлежат налогообложению либо как отдельные владения, либо путем добавления их стоимости к «основным» владениям, в которых они расположены.
И владелец, и арендатор несут ответственность за тарифы. На практике это будет зависеть от условий соглашения между владельцем и арендатором недвижимости. При отсутствии какого-либо соглашения об обратном ответственность за тарифы лежит на арендаторе.
Владелец или арендатор может обратиться к Комиссару по рейтингу и оценке (Комиссар) с просьбой о распределении подлежащей оценке стоимости одного многоквартирного дома, который состоит из нескольких многоквартирных домов, оцененных вместе в соответствии с Разделом 10, и Комиссар должен уведомить о распределении в указанной форме. Это положение о распределении может помочь налогоплательщикам или владельцам в определении соответствующей доли ставок для каждого из владельцев или арендаторов одного многоквартирного дома.
Распределение оценочной стоимости не является отдельной оценкой рейтинга, проводимой в соответствии с Постановлением о рейтинге. Отдельный доходный дом и его оценочная стоимость остаются в качестве записей в списке оценки. Таким образом, возражение может быть подано только в отношении оценочной стоимости отдельного доходаного дома.
В прошлом были введены схемы снижения ставок и уступок по ним для смягчения краткосрочных последствий повышения ставок, при этом сохраняя долгосрочную справедливость и целостность рейтинговой системы.
Например, до внедрения ежегодных переоценок в 1999 году длительные периоды между общими переоценками привели к значительному росту облагаемых налогом значений, что привело к очень значительному росту бремени ставок и создало трудности для налогоплательщиков. Чтобы смягчить влияние этих повышений, в марте 1977 года был издан Указ о защите (рейтинге) государственных доходов, ограничивающий рост суммы ставок, подлежащих уплате за годы 1977/78 и 1978/79, не более чем одной третью от суммы ставок, подлежащих уплате за предыдущий год. Эта мера также была известна как «Схема снижения ставок».
На основе обоснования предыдущей схемы льгот в 1984 году были внесены поправки в Раздел 19 Указа, чтобы обеспечить механизм поэтапного введения эффекта нечастой переоценки. Сумма увеличения ставок, подлежащих уплате в любом году, была ограничена не более чем определенным процентом, как предписано резолюцией Законодательного совета, от суммы ставок, подлежащих уплате в предыдущем году. Увеличение было ограничено не более чем 20% для каждого из годов 1984/85, 1985/86 и 1986/87 в отношении переоценки 1984/85 года. Аналогичное положение было достигнуто в последующие годы с увеличением ставок, подлежащих уплате, ограниченным 25% для года 1991/92 и 20% для каждого из годов 1994/95, 1995/96, 1997/98 и 1998/99.
Мера по облегчению в соответствии с Разделом 19 не была повторно использована с начала ежегодных переоценок в 1999 году, хотя она осталась в Постановлении. Альтернатива положениям в Разделе 19 предоставляется посредством полномочий по возврату и освобождению в Разделах 35 и 36 соответственно. Эти полномочия использовались для предоставления единовременных скидок и уступок в ряде случаев при особых обстоятельствах в последние годы. Ставки, уплаченные за квартал с апреля по июнь в 1998 году, были возвращены налогоплательщикам, а платежи по ставкам за квартал с июля по сентябрь в 1999 году были сокращены наполовину. Налогоплательщикам были предоставлены налоговые льготы в виде освобождения от уплаты до $2000 за оценку на период с 1 января 2002 года по 31 декабря 2002 года, с последующим повышением потолка до $5000 за оценку с 1 апреля 2002 года. В 2003 году налогоплательщикам были предоставлены налоговые льготы, эквивалентные ставкам, подлежащим уплате за квартал с июля по сентябрь, при условии максимальной суммы в $1250 за каждую домашнюю собственность и $5000 за каждую недомашнюю собственность. Аналогичные налоговые льготы были предоставлены в 2007/08, 2008/09, 2009/10, 2010/11 и 2011/12 годах с различными потолками в освобожденной сумме, чтобы обеспечить облегчение или разделить экономическое процветание с общественностью.
1 июля 1995 года Комиссар по рейтингу и оценке принял от Директора бухгалтерских услуг (главы казначейства) обязанности Сборщика ставок с целью предоставления улучшенного комплексного обслуживания налогоплательщикам . Функции Сборщика ставок включают в себя выставление требований по ставкам, ведение счетов по ставкам и ведение данных налогоплательщиков, а также взыскание задолженности по ставкам .
Казначейство, однако, продолжало осуществлять физический сбор ставок через свои дочерние офисы, расположенные по всему Гонконгу. Эти услуги по сбору были переданы на аутсорсинг в октябре 2001 года Hongkong Post , как и все платежи по ставкам почтовым переводом с апреля 2003 года. Департамент рейтинга и оценки напрямую отвечает за администрирование различных электронных методов оплаты , доступных налогоплательщикам.
Ставки подлежат уплате ежеквартально авансом в первый месяц каждого квартала, т. е. в январе, апреле, июле и октябре каждого года. Постановление о ставках также предусматривает уплату с другой частотой, которая может быть определена Комиссаром. Помимо выпуска ежеквартальных требований по ставкам для всех плательщиков пошлин, Комиссар обязан размещать уведомление в Правительственной газете на ежеквартальной основе, уведомляя о дате уплаты и порядке уплаты ставок.
Плательщикам налогов доступны различные способы оплаты, включая банковскую услугу автоплатежа, платежную услугу по телефону (PPS), банкомат (ATM), E-Pay Station или через Интернет , или по почте, или лично в 126 почтовых отделениях (кроме мобильных почтовых отделений). В 2010/11 году около 56% платежей по тарифам были сделаны электронными средствами (включая автоплатеж), 40% были оплачены лично и 4% были оплачены по почте.
Требование распределения и зачета для платежей по ставкам возникает в ряде обстоятельств, и Комиссар уполномочен принимать такие меры для эффективного сбора ставок и удобства налогоплательщиков. Некоторые примеры таких мер приведены ниже:
Любые ставки, не уплаченные в установленный срок, могут облагаться доплатой в размере 5%. Если ставки все еще не уплачены по истечении 6 месяцев с даты, когда они были признаны просроченными, может быть добавлена дополнительная доплата в размере 10% от общей суммы задолженности. Перед тем, как предпринять какие-либо юридические действия для взыскания задолженности по ставкам, неплательщику будет отправлено письмо-предупреждение с требованием немедленной оплаты. Юридические действия для взыскания ставок подаются в Трибунал по мелким искам, если сумма задолженности по ставкам не превышает 50 000 долларов США, или в Окружной суд, если задолженность превышает 50 000 долларов США. Если непогашенные ставки остаются неурегулированными после решения суда, Комиссар может, в качестве крайней меры, наложить арест на имущество, чтобы запретить его переход из рук в руки до тех пор, пока арест не будет снят.
До 1973 года незанятые объекты имели право на полный возврат уплаченных ставок. С 1973 года за пустующие объекты можно было получить только 50% возврата ставок. В конце 1973 года возврат за пустующие объекты жилой недвижимости был отменен. Возврат за нежилые пустующие объекты был окончательно отменен 1 июля 1995 года. После этого возврат ставок не разрешается за пустующие объекты, если они не освобождаются в результате инициированного правительством судебного постановления. Возврат также разрешен за пустующие открытые земли, при условии, что они не используются для парковки транспортных средств .
Комиссар должен возместить любую сумму, уплаченную в отношении ставок (включая надбавки), если он убедится, что –
(a) ставки взимались не в соответствии с оценочным листом, например, оценочная стоимость арендованного помещения была снижена в результате рассмотрения возражения или предложения;
(б) арендная плата была освобождена от налога в течение какого-либо периода;
(c) жилое помещение стало незанятым или непригодным для заселения в результате постановления суда, вынесенного по заявлению правительства;
(d) ставки были выплачены в отношении периода после даты вступления в силу удаления оценки; или
(e) лицо, осуществившее платеж в отношении ставок, не было обязано осуществить этот платеж.
Главный исполнительный директор может распорядиться о возврате любой суммы уплаченных ставок, включая любые надбавки к ним из-за неуплаты, несмотря на любые другие положения Постановления. В 1998 году в качестве одной из специальных мер по преодолению последствий азиатского финансового кризиса в то время главный исполнительный директор распорядился о возврате всем плательщикам налогов ставок, уплаченных за квартал с апреля по июнь 1998 года.
Любое лицо, пострадавшее от отказа Комиссара возместить ставки, может обжаловать такой отказ в Окружном суде. Окружной суд имеет юрисдикцию рассматривать и выносить решения по любым искам о взыскании любой суммы, которая объявлена каким-либо нормативным актом подлежащей взысканию в качестве гражданского долга, если требуемая сумма не превышает 1 000 000 долларов. Окружной суд имеет право выносить решение по апелляции, даже если требуемая сумма возмещения превышает юрисдикцию Окружного суда.
Оцениваемая стоимость, основа оценки, определяется в Разделе 7(2) Положения о рейтинге как: «...сумма, равная арендной плате, по которой можно было бы обоснованно ожидать сдачи в аренду жилого помещения из года в год, если –
(a) арендатор обязуется платить все обычные арендные ставки и налоги; и
(b) арендодатель обязуется выплачивать государству арендную плату, расходы на ремонт и страхование, а также любые другие расходы, необходимые для поддержания арендованного помещения в состоянии, позволяющем взимать эту арендную плату».
Оцениваемая стоимость фактически является предполагаемой годовой арендной платой на открытом рынке. Распространенной практикой, подкрепленной решенными делами, является предположение о гипотетической аренде, а оцениваемая стоимость является предполагаемой годовой арендной платой, которая была бы согласована между гипотетическим арендодателем и гипотетическим арендатором, исходя из предположения, что имущество в его фактическом физическом состоянии было пустым и сдавалось в аренду. Обязанность арендодателя нести «расходы на ремонт и другие расходы, необходимые для поддержания арендованного помещения в состоянии, позволяющем взимать эту арендную плату», подразумевает, что обычный неисправный ремонт не принимается во внимание при определении оцениваемой стоимости. Однако следует учитывать серьезный неисправный ремонт, который невозможно устранить или который можно устранить только за неэкономичные деньги.
«Тон списка» был введен в рейтинговое законодательство Гонконга в 1973 году. Это законодательство основывалось на концепции, согласно которой оцениваемая стоимость, полученная в результате промежуточной оценки, не должна превышать уровень оцениваемой стоимости в оценочном списке. Эта концепция позволяла определять оцениваемую стоимость на уровне ниже «тона», если в период с даты вступления в силу оценочного списка до момента промежуточной оценки произошло снижение уровня арендной платы.
В положение о тональном списке были внесены поправки в 1981 году, чтобы установить, что оценочная стоимость должна быть установлена путем ссылки на стоимость на назначенную дату, известную как «соответствующая дата». Общие изменения стоимости после соответствующей даты не являются существенными, поэтому любое увеличение или уменьшение стоимости с этой даты не повлияет на оценочную стоимость. В последние годы соответствующая дата была установлена на 1 октября для Перечня оценки, вступающего в силу 1 апреля следующего года, т.е. соответствующая дата для Перечня оценки 2011/12 будет 1 октября 2010 года.
Гонконг принял один из основных принципов рейтингового права Великобритании, правило rebus sic stantibus, латинское выражение, означающее «как есть». Оно закреплено в Разделе 7A(2) и (3) Постановления о рейтинге. Это требует, чтобы доходная недвижимость оценивалась исходя из предположения, что на соответствующую дату,
были такими же, какими они были на вторую установленную законом дату, то есть:
(a) для целей общей переоценки — дата вступления в силу оценочного списка (1 апреля того же года);
(b) для целей промежуточной оценки — дата вручения уведомления о промежуточной оценке.
Для оценки объектов недвижимости в целях рейтингования обычно применяются следующие три подхода к оценке, получившие четкое судебное признание.
Подавляющее большинство объектов недвижимости оценивается по арендной плате. Если для рассматриваемой недвижимости или аналогичной недвижимости имеются доказательства аренды на открытом рынке , и эти доказательства соответствуют установленному законом определению оценочной стоимости или могут быть сделаны так, чтобы соответствовать ему без существенных корректировок, которые могут повлиять на их надежность, оценка, основанная на таких доказательствах, всегда будет предпочтительным методом.
При отсутствии доказательств аренды можно обратиться к торговым поступлениям и расходам как к показателю арендной платы , которую арендатор мог бы разумно заплатить, если бы он сдавал имущество в аренду. У арендатора оцениваемого помещения должен быть мотив получения прибыли , и есть предположение, что такой бизнес не может осуществляться в других помещениях. Этот метод оценки может быть применим к таким объектам недвижимости, как коммунальные службы, гостиницы, кинотеатры и т. д.
Этот метод включает в себя взятие валовой выручки, которая должна быть определена с учетом справедливых поддерживаемых доходов, которые будут получены от занятия собственности, и вычет надлежащей стоимости покупок для получения валовой прибыли . Из валовой прибыли должны быть вычтены эксплуатационные расходы для определения делимого баланса. Делимый баланс - это сумма, доступная для разделения между арендодателем и арендатором. Он состоит из двух основных элементов: доли арендатора и доли арендодателя, т. е. арендной платы, подлежащей уплате за собственность. При этом подходе доля арендатора может рассматриваться как первое требование по делимому балансу, хотя необходимо учитывать положение как арендодателя, так и арендатора. Эта доля должна быть достаточной, чтобы побудить арендатора взять в аренду собственность и обеспечить надлежащее вознаграждение для получения прибыли, скидки на риск и возврат на капитал арендатора.
Этот метод оценки может быть принят для арендованных помещений, которые редко сдаются в аренду, поэтому доказательства аренды обычно отсутствуют, и в отношении которых метод доходов и расходов считается неподходящим. Этот метод оценки может быть применим к таким объектам недвижимости, как нефтебазы, поля для гольфа , клубы отдыха и другие подобные арендованные помещения.
Метод подрядчика предполагает строительство гипотетической альтернативы, эквивалентной оцениваемому доходу со всеми расходами, включая расходы на приобретение земли и сборы, взятыми на дату оценки с соответствующими корректировками на возраст и устаревание. Он предполагает, что гипотетический арендатор будет готов заплатить в качестве аренды декапитализированную эквивалентную стоимость предоставления этой гипотетической альтернативы. В Гонконге практика применения Базиса подрядчика заключается в использовании ставки финансового рынка или доходности рынка недвижимости для декапитализации эффективной стоимости капитала с целью получения годовой стоимости, как определено в Разделе 7(2) Постановления о рейтинге.
Выбор метода оценки не всегда будет ясен, и часто бывает так, что второй метод будет использоваться для проверки результатов первоначальной оценки, если для этой цели имеются соответствующие данные. При принятии метода поступлений и расходов или метода подрядчика важным заключительным шагом оценки для оценщика всегда должно быть отступление и изучение результата, чтобы убедиться, что он является разумным в качестве стоимости для арендованного помещения в его нынешнем виде, приняв во внимание точки зрения как гипотетического арендодателя, так и гипотетического арендатора.
Уровни арендной платы для различных типов недвижимости и для недвижимости в разных местах могут меняться со временем на разные суммы из-за многих факторов, включая экономические, социальные и демографические изменения, которые влияют на стоимость недвижимости. Важно, чтобы облагаемые стоимости, на основе которых взимаются ставки, регулярно обновлялись для отражения изменений рыночной стоимости аренды с целью обеспечения надежной и справедливой налоговой базы . Общие переоценки должны перераспределять общие обязательства по ставкам справедливо среди налогоплательщиков в соответствии с преобладающими уровнями арендной платы за недвижимость, которую они занимают.
До 1999 года переоценки обычно проводились каждые три года или чаще. С 1999 года общие переоценки проводятся ежегодно, чтобы гарантировать, что все подлежащие оценке значения в списке оценки являются актуальными, а ставки взимаются справедливо в соответствии с преобладающими рыночными арендными ставками.
Все доходные дома в новом списке оценки, включая те, которые впоследствии были оценены по промежуточной оценке, будут оцениваться по отношению к контрольной дате оценки, чтобы обеспечить единообразие в уровнях оценки и справедливость для всех плательщиков налогов. Эта контрольная дата оценки назначается главным исполнительным директором.
С 1999 года в качестве контрольной даты оценки принято устанавливать 1 октября года, предшествующего дате вступления в силу нового перечня оценок.
Проведение общей переоценки включает четыре основных этапа:
Для целей переоценки налогоплательщикам отправляется большое количество форм заявок (формы R1A) для сбора информации об аренде всех типов недвижимости около назначенной даты оценки. Налогоплательщики обязаны заполнить и вернуть эти формы в Департамент рейтинга и оценки в течение 21 дня. Любое лицо, которое заведомо делает ложное заявление или отказывается предоставить запрашиваемые данные, виновно в правонарушении и может быть привлечено к ответственности.
С июля 2005 года налогоплательщики также могут заполнять и отправлять эти формы в электронном виде (Форма e-R1A). Электронная отправка форм обеспечивает эффективную, удобную и простую в использовании услугу в качестве альтернативы традиционному способу отправки формы по почте или лично.
Арендная плата, сообщаемая налогоплательщиками, должна быть скорректирована в соответствии с определением оценочной стоимости в соответствии с Разделом 7(2) Постановления о рейтинге. Полученная таким образом чистая арендная плата не должна включать ставки, плату за управление и плату за кондиционирование воздуха. Арендная плата также будет скорректирована с учетом разницы во времени между датой начала аренды и датой начала оценки, чтобы отразить любые периоды без арендной платы и вычесть любые другие расходы, такие как аренда мебели в течение срока аренды. Эта скорректированная информация об арендной плате будет тщательно изучена и проанализирована сотрудниками по оценке.
В дополнение к требованию оценки стоимости многоквартирных домов по состоянию на дату оценки, Положение о рейтинге предусматривает, что оцениваемая стоимость должна быть установлена на основе следующих предположений:
(a) многоквартирный дом находился в том же состоянии, что и на момент вступления списка в силу;
(b) любые соответствующие факторы, влияющие на способ или характер оккупации, существовали на момент вступления списка в силу; и
(c) местность, в которой расположено многоквартирное жилое помещение, находилась в том же состоянии, что и другие помещения, расположенные в этой местности, занятость и использование этих помещений, транспортные услуги и другие удобства, доступные в этой местности, а также другие вопросы, влияющие на удобства этой местности, на момент вступления списка в силу.
Таким образом, если базовая дата оценки — 1 октября, а дата вступления списка в силу — 1 апреля следующего года, оценщик должен оценить оцениваемую стоимость по состоянию на 1 октября, предполагая такое же физическое состояние арендованного помещения, как и на следующее 1 апреля. Общие изменения в стоимости аренды после назначенной базовой даты оценки не будут приниматься во внимание.
Большинство доходных домов, таких как жилые помещения, офисы и фабрики, оцениваются методом сравнения арендной платы. Некоторые типы доходных домов, такие как гостиницы, кинотеатры, школы, коммунальные предприятия и т. д., которые являются особыми по своей природе, проверяются и оцениваются вручную другими методами оценки, такими как метод получения и расхода и метод подрядчика.
После завершения переоценки комиссар подготовит список оценки, содержащий описания и новые оценочные значения всех оцененных многоквартирных домов. Комиссар должен подписать декларацию о том, что, насколько ему известно и по его мнению, список содержит истинный отчет об адресе, описании и оценочной стоимости каждого многоквартирного дома, включенного в него. Декларация обычно подается в марте, чтобы новый список вступил в силу 1 апреля. После объявления список оценки становится доступным для публичного ознакомления до конца мая того года, в который он вступает в силу. С 2005 года список оценки подготавливается только в цифровом формате. Общественность может просматривать записи на английском и китайском языках в новом списке оценки на веб-сайте Департамента <http://www.rvd.gov.hk>. Список оценки, в который время от времени вносятся изменения, остается в силе до тех пор, пока не вступит в силу новый список.
Список оценки содержит описания и оценочные значения всех доходных домов, которые были оценены по ставкам. Комиссар по рейтингу и оценке обязан поддерживать и обновлять список посредством удалений, промежуточных оценок и исправлений.
Комиссар может в любое время исключить из оценочного списка любой многоквартирный дом по следующим основаниям:
(а) в многоквартирном доме были произведены структурные изменения;
(b) многоквартирный дом состоит из двух или более многоквартирных домов, которые –
(c)многоквартирный дом –
(d)жилое помещение или его часть перестает подлежать налогообложению по ставкам.
Комиссар может в любое время провести промежуточную оценку доходного дома, который не включен в список оценки и подлежит оценке по ставкам. Это касается в основном недавно построенных доходных домов или домов, которые подверглись структурным изменениям.
Комиссар может изменить действующий список оценки путем исправления:
(a) неправильного описания, канцелярской или арифметической ошибки; или
(b) неправильного описания, возникшего в результате изменения номера здания или названия улицы, о котором было сообщено в Официальном вестнике, или в результате присвоения номеров зданиям в соответствии с разделом 32 Постановления о зданиях.
Комиссар вручит уведомление в указанной форме владельцу или арендатору арендованного помещения, подлежащего удалению, промежуточной оценке или исправлению. В случае промежуточной оценки или исправления никакие ставки не подлежат взысканию Комиссаром в отношении арендованного помещения до тех пор, пока не будет вручено уведомление о промежуточной оценке или уведомление об исправлении. Если исправление сделано для исправления неправильного описания, возникшего в результате изменения номера здания или названия улицы, или присвоения номера здания в соответствии с Постановлением о зданиях, нет права возражать против исправления, и ставки остаются подлежащими уплате.
В уведомлениях об удалении, промежуточной оценке или исправлении должна быть указана дата, с которой соответствующее действие вступает в силу.
Датой вступления в силу удаления является дата, с которой тарифы перестают взиматься, например, дата сноса здания.
Существуют положения, регулирующие определение даты вступления в силу промежуточной оценки. Датой вступления в силу, с которой ставки становятся подлежащими уплате за любой доход, является:
(a) если объект недвижимости подпадает под действие Положения о рейтинге (дата вступления в силу промежуточной оценки), дата, указанная в Положении;
(b) в случае любого другого многоквартирного дома — дата, когда в многоквартирном доме впервые заселили жильцов; или
(c) любая другая дата, которую Комиссар может определить в каждом конкретном случае.
Положение о рейтинге (дата вступления в силу промежуточной оценки) применяется к недавно построенным зданиям со ссылкой на соответствующие документы, которые разрешают заселение недвижимости. Если доходное помещение используется полностью или в основном для жилых целей, дата вступления в силу составляет 90 дней с даты выдачи соответствующего документа. Если доходное помещение используется для нежилых целей, дата вступления в силу составляет 180 дней с даты выдачи документа или даты, когда доходное помещение было впервые заселено, в зависимости от того, что наступит раньше. Однако, если доходное помещение нежилого назначения было заселено до выдачи соответствующего документа, датой вступления в силу является дата заселения. В этом контексте соответствующий документ означает разрешение на заселение, выданное Управлением по строительству, сертификат соответствия, выданный Директором по земельным ресурсам, или документ, подписанный Директором по жилищному строительству, удостоверяющий завершение строительства здания, возведенного Управлением по жилищному строительству Гонконга.
Датой вступления в силу исправления считается дата, указанная в уведомлении, в случае исправления неправильного описания, канцелярской или арифметической ошибки, а в случае исправления, вызванного изменением номера здания или названия улицы, — дата вступления в силу изменения.
Любое пострадавшее лицо может подать в Комиссию по рейтингу и оценке «предложение» об изменении записи в новом списке оценки или «возражение» против исправления, удаления или дополнения к существующему списку оценки. Если это лицо не удовлетворено решением Комиссара, вытекающим из предложения или возражения, оно может подать апелляцию в Гонконгский земельный трибунал. Решение Земельного трибунала по вопросам оценки является окончательным, но дальнейшая апелляция по любым правовым вопросам может быть подана в суды.
Любое лицо, чьи права ущемлены записью в списке оценки, может подать предложение в указанной форме Комиссару об изменении списка оценки с 1 апреля того же года. Хотя Указ требует, чтобы предложение было подано в течение апреля и мая, существует положение, согласно которому Комиссар может принять предложения, поданные ему в любое время после объявления списка в марте и до 1 июня того же года. Лицо, вносящее предложение, должно быть ущемлено по одному из следующих оснований:
(a) что стоимость арендованного помещения, за которое он обязан платить налоги, была оценена выше его надлежащей оценочной стоимости;
(б) что многоквартирный дом, включенный в список оценки, должен быть исключен из него;
(c) что многоквартирный дом, который должен был быть включен в список оценки, был исключен из него; или
(d) что стоимость многоквартирного дома, включенного в список оценки, была оценена ниже его надлежащей оценочной стоимости.
Если лицо, вручающее предложение, не является ни владельцем, ни арендатором жилого помещения, оно также должно вручить копии предложения как владельцу, так и арендатору, и должно уведомить Комиссара о таком вручении в течение апреля и мая того же года. В течение 14 дней с момента вручения владелец или арендатор может отправить комментарии по предложению Комиссару и лицу, вручающему предложение.
Получив действительное предложение, Комиссар рассмотрит оценку и может подтвердить или изменить запись в списке оценки. Решение должно быть вынесено до 1 декабря, непосредственно следующего за внесением предложения о годе переоценки, или в течение другого срока, который может указать Главный исполнительный директор.
Всякий раз, когда Комиссар вручает уведомление о внесении изменений в список оценки путем исправления, удаления или промежуточной оценки, пострадавший владелец или арендатор может в течение 28 дней вручить Комиссару уведомление о возражении в указанной форме, полностью изложив основания для возражения, т. е. (a) предлагаемое исправление неверно; или (b) подлежащее удалению жилье не должно удаляться; или (c) жилье, подлежащее промежуточной оценке, оценено выше его надлежащей оценочной стоимости или не подлежит оценке по ставкам.
После рассмотрения обоснованного возражения Комиссар должен подтвердить, изменить или отменить промежуточную оценку, удалить или исправить список оценки. Он обязан вынести свое решение по возражению в течение шести месяцев после истечения 28-дневного периода возражений.
В любое время до того, как Комиссар выдаст уведомление о решении, лицо, вносящее предложение или возражение, может отозвать его в письменной форме. В качестве альтернативы, такое лицо и любое лицо, которому вручена копия предложения, могут договориться с Комиссаром об изменении списка оценки или о подтверждении, изменении или отмене промежуточной оценки, удалении или исправлении. Соглашение или уведомление о решении, выдаваемые Комиссаром в таких случаях, должны быть в указанной форме.
Комиссар не имеет полномочий изменять оценку многоквартирного дома, которая не является предметом обоснованного предложения или возражения. Поэтому может возникнуть ситуация, когда аналогичные оценки в здании, которые не оспариваются, могут быть оценены на разных уровнях после рассмотрения предложений или возражений в отношении других оценок в том же здании. Такие несоответствия будут исправлены в ходе последующей общей переоценки.
Лицо, недовольное решением комиссара в отношении предложения или возражения, может подать апелляцию в Земельный трибунал. Апелляция должна быть подана в Трибунал в течение 28 дней с момента вручения уведомления о решении. Копия уведомления об апелляции также должна быть вручена комиссару в течение того же периода. Если апеллянт не является ни владельцем, ни арендатором многоквартирного дома, он также должен вручить копии уведомления об апелляции владельцу и арендатору, оба из которых могут быть заслушаны на слушании апелляции. Основания для апелляции ограничиваются теми, которые указаны в предложении или возражении. Однако Земельный трибунал может разрешить выдвижение новых фактов на слушании, если они подпадают под указанные основания предложения или возражения. Бремя доказывания лежит на апеллянте, который должен доказать, что оцениваемая стоимость неверна.
Решение Трибунала является окончательным по вопросам оценки и фактов. Дальнейшие апелляции могут быть только по вопросам права в Апелляционном суде и в конечном итоге в Высшем апелляционном суде.
Несмотря на любые невыполненные предложения, возражения или апелляции, ставки должны продолжать выплачиваться в соответствии с требованиями. Любая переплата, возникшая в результате снижения тарифной стоимости, будет скорректирована в последующих требованиях по ставкам.
Раздел 36 Постановления о рейтингах разрешает освобождение от ответственности за ставки. Раздел 36(1) освобождает определенные классы доходных домов от оценки ставок, тогда как разделы 36(2) и 36(3) предоставляют губернатору в совете и губернатору, соответственно, полномочия освобождать классы доходных домов или районов, а также отдельные доходные дома от уплаты ставок. Если доходный дом освобожден от оценки ставок, он не будет включен в список оценки, тогда как если он освобожден от уплаты ставок, он будет включен в список, но ставки взиматься не будут.
Законодательные положения, согласно которым доходные дома освобождаются от оценки ставок, содержатся в Разделе 36(1) Постановления о рейтинге. Доходные дома, которые освобождаются от оценки ставок:
Освобождение от уплаты налогов предусмотрено в соответствии с разделом 36(2) и (3) Положения о рейтингах.
Согласно S.36(2), Главный исполнительный директор в Совете может своим приказом объявить любой класс доходных домов или их части, или любую часть Гонконга освобожденными от уплаты налогов полностью или частично. Приказ о рейтинге (различные освобождения) 1981 года, принятый согласно S.36(2), расширил положения об освобождении, уже предусмотренные в основном Постановлении, освободив следующие классы доходных домов от уплаты налогов:
(a) все доходные дома или их части, используемые полностью или в основном для публичного религиозного богослужения, за исключением тех, которые освобождены от оценки в соответствии с разделом 36(1). (Это положение освобождает от оценки нецелевые помещения.)
(b) все доходные дома или их части, занятые в общественных целях правительством или корпорацией Financial Secretary Incorporated (FSI) или от их имени, за исключением тех, которые освобождены от оценки в соответствии с разделом 36(1). (Это положение освобождает от оценки помещения, которые заняты, но не принадлежат правительству или FSI.)
(c) все доходные дома или их части, находящиеся во владении правительства и занятые или предназначенные для проживания государственных служащих в силу их служебных обязанностей, за исключением тех, которые освобождены от оценки в соответствии с разделом 36(1). (Данное положение освобождает от налогообложения помещения, не находящиеся в государственной собственности и используемые в качестве правительственных квартир.)
Распоряжения о тарифах (освобождении от уплаты), принятые в 2003, 2007, 2008, 2009, 2010 и 2011 годах в соответствии с разделом 36(2), легли в основу льгот по тарифам, предоставленных в эти годы.
Раздел 36(3) далее уполномочивает Главного исполнительного директора полностью или частично освобождать любое многоквартирное жилье или его часть от уплаты налогов. Это положение об освобождении ограничивается определенными многоквартирными домами, а не классами многоквартирных домов. Это положение используется для освобождения от уплаты налогов консульских помещений и резиденций аккредитованных консульских должностных лиц, а также определенных деревенских домов, расположенных за пределами обозначенных сельских районов на Новых Территориях и занимаемых коренными жителями. Льгота по ставкам, предоставленная всем многоквартирным домам в Гонконге на период с 1 января 2002 года по 31 декабря 2002 года, и дополнительная льгота на период с 1 апреля 2002 года по 31 декабря 2002 года также были предоставлены в соответствии с этим подпунктом.
Допустимые факты
Cheung Fat-Fan и Fu Ah-kum против CRV [1977] HKLTLR 218
Основания для апелляции ограничиваются основаниями предложения или возражения. Однако новые факты в поддержку указанных оснований допускаются на слушании.
Бремя доказательства
United Theatres Corp. Ltd. против CRV [1978] HKLTLR 298
Kader Industrial Co. Ltd. против CRV [1958] DCLR 207
На апеллянте лежит бремя доказывания неправоты комиссара.
Тест подрядчика – ставка декапитализации
Mobil Oil Hong Kong Ltd. против CRV [1991] HKDCLR 77
Доходность рынка недвижимости была принята для определения ставки декапитализации.
Комитет по оценке контролируемой арендной платы
Poplar против Робертса [1922] 2 AC 93
Палата лордов большинством голосов постановила, что действие и последствия Закона об ограничении арендной платы 1920 года не следует принимать во внимание при оценке стоимости помещений.
Hoey Fook Cheung & Hoey Fook Hong против CRV DC MP 94/73
Wei Che-Yan против CRV [1977] HKLTLR 192
Контролируемая арендная плата не учитывалась при оценке доходной части для целей рейтинга. Это последовало за решением Палаты лордов Великобритании в деле Poplar Assessment Committee против Roberts.
Элементарный подход
Верфь Kwong Fat Loong против CRV [1990] HKDCLR 5
Трибунал принял элементарный подход ответчика к оценке, разделив многоквартирный дом на четыре элемента и применив сравнительный метод для оценки трех из этих элементов, а также метод подрядчика для оставшегося стапеля.
Ограничения государственной аренды
Ли Кинг против CRV RA130/77
CRV против Lai Kit Lau Mutual Aid Committee и др. [1986] HKLR 93
Ограничения государственной аренды и условия, отличные от установленных законом, следует игнорировать при оценке рейтинга.
Незаконные расширения
Cheung Man Yee против CRV RA 41/84
Стоимость незаконного расширения была включена в оценку налогооблагаемой стоимости, но эта стоимость должна отражать рассчитанные риски, которым подвергаются гипотетический арендодатель и гипотетический арендатор.
Юрисдикция Земельного трибунала
Yiu Lian Machinery Repairing Works Ltd. & Others против Генерального прокурора HC MP 179-181/80
Земельный трибунал имеет юрисдикцию рассматривать апелляции. Попытка подать апелляцию напрямую в Высокий суд не удалась.
Возможность налогообложения хижин подрядчиков.
Лондонский совет графства против Уилкинса (VO) [1957] AC 362.
Хижины строителей, которые должны оставаться на месте в течение 12–18 месяцев, имея достаточный срок службы и не будучи слишком временными по своей природе, были признаны Палатой лордов подлежащими налогообложению.
Налогооблагаемая собственность.
Городской совет Вестминстера против Southern Railway Co., Railway Assessment Authority и WH Smith & Son Ltd. [1936] AC 511
Книжные киоски, аптеки, киоски и т. д. на территории железнодорожной станции, сдаваемые в аренду по договорам аренды или лицензиям, были признаны подлежащими отдельной оценке и, следовательно, не входящими в состав железнодорожной собственности.
Ассоциация владельцев и арендаторов земли Хинг Хон Роуд против CRV [1978] HKLTLR 1
Земельный суд постановил, что все четыре компонента подлежащего тарификации занятия присутствовали, и апеллянт имел подлежащее тарификации занятие парковочных мест на улице Хинг Хон Роуд, частном тупике.
Rebus Sic Stantibus Principle
Fir Mill Ltd. v Royton UDC and Jones (VO) [1960] 7 RRC 171
В связи с оценкой хлопкопрядильных фабрик и ткацких цехов Земельный трибунал постановил, что помещения должны оцениваться как пригодные для любого промышленного использования, а не только для использования в качестве прядильных или ткацких цехов. Трибунал заявил:
«Жилой дом должен оцениваться как жилой дом, магазин как магазин, но не как какой-либо определенный вид магазина; фабрика как фабрика, но не как какой-либо определенный вид фабрики».
Докинз (VO) против Ash Brothers & Heaton, Ltd. [1969] AC 366
Палата лордов постановила, что будущее событие, такое как постановление о сносе в рассматриваемом деле, являющееся фактом и имеющее существенное, а не случайное значение для самого наследства, должно быть принято во внимание при проведении оценки.
Midland Bank Ltd. v Lanham (VO) [1978] RA 1
Суд по земельным вопросам, по-видимому, применил гораздо более широкое значение к словам «способ или категория занятия», чем было указано в деле Fir Mill Ltd. Он сказал:
«Наконец, все альтернативные случаи, к которым наследство в его существующем состоянии может быть применено в реальном мире и которые будут в умах конкурирующих участников торгов на рынке, должны рассматриваться как относящиеся к тому же способу или категории, где существование такой конкуренции может быть установлено доказательствами».
Ho Tang Fat против CRV RA 12/78
Трибунал рассмотрел дела Великобритании Fir Mill Ltd. против Royton UDC and Jones (VO) и Midland Bank Ltd. против Lanham (VO) и постановил, что использование фабрики не соответствовало тому же режиму или категории, что и рассматриваемое многоквартирное здание, которое представляло собой общественный зал.
CRV против Комитета взаимопомощи Лай Кит Лау и др. [1986] HKLR 93
После Midland Bank Ltd. было постановлено, что следует принять во внимание все реалистичные альтернативные варианты использования помещений, выявленные в ходе судебного разбирательства.
Williams (VO) против Scottish & Newcastle Retail Ltd. и др. [2001] RA 41
Апелляционный суд постановил, что Земельный трибунал был прав, постановив, что два публичных дома должны быть оценены без учета их потенциала для использования в качестве магазинов и ресторанов, поскольку работы, необходимые для этих целей, были более чем незначительными, и поскольку эти цели не были в том же режиме и категории, что и цели использования публичных домов. Подход в деле Midland Bank Ltd. («все альтернативные цели, которым наследство в его существующем состоянии могло бы быть подвергнуто в реальном мире и которые были бы в сознании конкурирующих участников торгов на рынке, должны рассматриваться как находящиеся в том же режиме или категории...»), был отклонен.
Метод поступлений и расходов
Cross-Harbour Tunnel Co. Ltd. против CRV [1978] HKLTLR 144
China Light & Power Co. Ltd. против CRV RA 180-185/91, CA 83, 101 и 167/94
В этих делах установлено, что метод поступлений и расходов является подходящим для определения облагаемой стоимости для определенных типов специализированной собственности, и одобрены различные методы определения доли арендатора в делимом остатке. В деле Cross-Harbour Tunnel с относительно небольшим размером капитала арендатора было уместно учитывать валовые поступления. В деле China Light and Power доходность активов арендатора определялась с учетом модели ценообразования капитальных активов (CAPM) и средневзвешенной стоимости капитала (WACC).
Клубы отдыха
Royal Hong Kong Golf Club против CRV [1977] HKLTLR 236
Hong Kong Country Club против CRV [1978] HKLTLR 67
Royal Hong Kong Yacht Club против CRV [1987] HKLTLR 1
Эти дела установили, что клубы отдыха должны оцениваться в Гонконге на основе принципа подрядчика, при этом стоимость земли должна отражать стоимость для отдыха или сельскохозяйственного использования. Ставка декапитализации по Оценочной стоимости капитала должна определяться со ссылкой на ставки финансового рынка.
State of Locality
Clement (VO) v Addis Ltd. [1988] 1 All ER 593
Палата лордов постановила, что нематериальный фактор, такой как наличие поблизости зоны предпринимательства, должен быть принят во внимание, поскольку он повлиял на состояние местности помещений. Действие этого решения было позднее ограничено принятием Закона о финансах местного самоуправления 1988 года, который предусматривал, что вопросы, влияющие на физическое состояние наследства и физическое состояние местности, в которой находится наследство, должны быть приняты во внимание.
Состояние ремонта и перепланировки Проспект
Векслер против Плейла (VO) [1960] 1 QB 217, [1960] 1 All ER 338, 5 RRC 359, CA
Апелляционный суд постановил, что Земельный трибунал был прав, проигнорировав дефекты в квартире, которые можно было легко отремонтировать, при определении валовой стоимости квартиры в соответствии с п. 2(2) Закона об оценке для рейтинга 1953 года. Обязанность арендодателя по ремонту включала в себя обязанность отремонтировать квартиру, а дефекты, являющиеся устранимыми, были таковы, что гипотетический арендатор потребовал бы от него их устранения.
Saunders v Maltby (VO) [1976] 19 RRC 33, CA
Принцип, изложенный в деле Wexler v Playle, был уточнен Апелляционным судом: если стоимость ремонта будет несоразмерна стоимости дома настолько, что гипотетический домовладелец не станет выполнять все работы, то нельзя предполагать, что он будет их выполнять.
Warren Chow против CRV [1977] HKLTLR 277
Man Sai Cheong Investment Co. Ltd против CRV [1978] RA 205/77
Wong Tak Woon против CRV RA 120/84 CA 127/86
Оценка должна производиться на основе того, что арендодатель устранит легко устранимые дефекты ( Warren Chow ). Помещения в очень изношенном состоянии должны оцениваться на основе отремонтированных, поскольку стоимость не была несоразмерна стоимости собственности ( Man Sai Cheong ). Следует сделать поправку на очень плохое состояние, если ремонт будет неэкономичным. Намерение арендодателя перестроить собственность, однако, должно игнорироваться ( Wong Tak Woon ).
Аренда из года в год
Staley против Castleton Overseers [1864] 33 LJMC 178
Гипотетическая аренда должна быть арендой из года в год и не должна быть арендой на разумный срок в годах.
Р. против South Staffordshire Waterworks Co. [1885] 16 QBD 359
Было постановлено, что «арендатор, снимающий жилье из года в год, не является арендатором на один, два, три или четыре года, но его следует считать арендатором, способным пользоваться имуществом в течение неопределенного времени, имея договор аренды, который, как ожидается, продлится более года, но который может быть прекращен путем уведомления».
Consett Iron Co. Ltd. против North-West Durham Assessment Committee [1931] AC 396
Палата лордов постановила, что рассмотрение не должно ограничиваться фактами текущего года. Следует рассмотреть перспективу разумного продолжения аренды.
China Light & Power Co. Ltd. против CRV [1994/95] CPR 618, 626
Аренда из года в год подразумевает разумное ожидание ее продолжения.
Tenement
Yiu Lian Machinery Repairing Works Ltd. & Others против CRV [1982] HKLTLR32
Было проведено различие между определением «tenement» в Гонконге и «hereditament» в Великобритании.
Тон списка
Ladies' Hosiery and Underwear Ltd. против Middlesex Assessment Committee [1932] 2 KB 679
Было установлено, что наследство апеллянта было внесено в список оценки по надлежащей цене. Тот факт, что семь других наследств были оценены по более низкой цене, не имел значения и не мог быть использован для оправдания снижения оценки апеллянта. Правило состояло в том, что правильность не должна приноситься в жертву единообразию.