Таймшер (иногда называемый отпускной собственностью или отпускным клубом ) — это собственность с разделенной формой собственности или правами пользования. Обычно такие объекты представляют собой курортные кондоминиумы , в которых несколько сторон имеют права на использование собственности, и каждому владельцу одного и того же жилья выделяется свой период времени. Единицы могут продаваться как частичная собственность, аренда или «право пользования», в этом случае последний не имеет права собственности на собственность. Право собственности в программах таймшера разнообразно и менялось на протяжении десятилетий.
Термин «таймшер» был придуман в Соединенном Королевстве в начале 1960-х годов, расширив систему отпуска, которая стала популярной после Второй мировой войны . [1] Совместное использование домов отдыха, также известное как совместное использование домов отдыха, включало четыре европейские семьи, которые совместно покупали коттедж для отдыха, каждая из которых имела исключительное право пользования недвижимостью в течение одного из четырех сезонов. Они меняли сезоны каждый год, поэтому каждая семья наслаждалась лучшими сезонами в равной степени. Эта концепция в основном использовалась родственными семьями, поскольку совместное владение требует доверия, и не было никакого управляющего недвижимостью . Однако не так много семей отдыхали в течение целого сезона за раз; поэтому объекты совместного использования домов отдыха часто пустовали в течение длительных периодов.
Британские компании решили пойти еще дальше и разделить номер в отеле на 1/50 собственности, выделить две недели в году на ремонт и модернизацию и взимать плату за обслуживание с каждого владельца. Таймшерам в Европе потребовалось почти десятилетие, чтобы превратиться в плавно управляемое, успешное деловое предприятие.
Первый таймшер в Соединенных Штатах был запущен в 1974 году Caribbean International Corporation (CIC), базирующейся в Форт-Лодердейле, Флорида . Она предлагала то, что она называла 25-летней лицензией на отпуск , а не право собственности. Компания владела двумя другими курортами, на которых держатель лицензии на отпуск мог чередовать свои недели отпуска: один в Санта-Крусе и один в Сент-Томасе ; оба на Американских Виргинских островах . Продажи таймшеров на Виргинских островах начались в 1973 году.
Контракт был простым и понятным: компания CIC обещала поддерживать и предоставлять указанный тип размещения (студию, однокомнатную или двухкомнатную квартиру) для использования «владельцем лицензии» в течение 25 лет (например, с 1974 по 1999 год) в указанный сезон и количество согласованных недель, с двумя дополнительными сборами: ставка в размере 15,00 долларов США в сутки (за ночь), замороженная на этом уровне на весь срок действия контракта, и плата за переключение в размере 25,00 долларов США, если лицензиат решит использовать свое время на одном из других курортов. Контракт был основан на том факте, что стоимость лицензии и небольшие суточные по сравнению с прогнозируемым ростом стоимости гостиничных тарифов за 25 лет до более чем 100,00 долларов США за ночь сэкономят владельцу лицензии много отпускных долларов в течение срока действия лицензионного соглашения. В период с 1974 по 1999 год в Соединенных Штатах инфляция увеличила текущую стоимость суточных до 52 долларов, что подтвердило предположение об экономии средств. Владельцу лицензии разрешалось сдавать в аренду или дарить свою неделю в качестве подарка в любой конкретный год. Единственным условием было то, что суточные в размере 15 долларов должны выплачиваться каждый год, независимо от того, занята квартира или нет. Эта «ежегодная плата, которую необходимо выплачивать» стала основой того, что сегодня известно как «плата за обслуживание», как только Департамент недвижимости Флориды занялся регулированием таймшеров.
Концепция таймшера в Соединенных Штатах привлекла внимание многих предпринимателей из-за огромной прибыли, которую можно было получить, продав одну и ту же комнату 52 раза 52 разным владельцам по средней цене в 1974–1976 годах в размере 3500 долларов в неделю. Вскоре после этого вмешалась Комиссия по недвижимости Флориды , приняв закон о регулировании таймшеров во Флориде и сделав их платными простыми транзакциями владения. Это означало, что в дополнение к цене недели отпуска владельца необходимо было инициировать плату за обслуживание и ассоциацию домовладельцев . Эта плата за простое владение также породила компании по обмену местоположением таймшера, такие как Interval International и RCI , так что владельцы в любом данном районе могли обмениваться своей неделей с владельцами в других районах.
Расторжение или аннулирование договоров таймшера по-прежнему остается самой большой проблемой отрасли на сегодняшний день; [ необходима ссылка ] эта трудность стала предметом комедии в популярных развлекательных программах.
Индустрия регулируется во всех странах, где расположены курорты. В Европе она регулируется европейским и национальным законодательством. [2] В 1994 году Европейские сообщества приняли «Европейскую директиву 94/47/EC Европейского парламента и Совета о защите покупателей в отношении некоторых аспектов договоров, касающихся покупки права пользования недвижимым имуществом на условиях таймшера», которая была подвергнута недавнему пересмотру, [3] и привела к принятию 14 января 2009 года Европейской директивы 2008/122/EC. [4]
17 мая 2010 года Министерство экономики Мексики через Главное управление стандартов установило новые правила и требования для разработчиков услуг таймшера. Новые правила изложены в Официальном мексиканском стандарте (NOM), который состоит из ряда официальных стандартов и правил, применимых к различным видам деятельности в Мексике. В процессе новой стандартизации были задействованы следующие учреждения:
Официальное название NOM: "NOM-029-SCFI-2010, Коммерческая практика и требования к информации для предоставления услуг таймшера". Он установил следующие стандарты:
Чтобы сделать новые правила применимыми к любому лицу или организации, предоставляющей таймшеры, определение поставщика услуг таймшеров было существенно расширено и уточнено. Если поставщик таймшеров не следует правилам, установленным в NOM, последствия могут быть существенными и могут включать финансовые штрафы, которые могут варьироваться от 50 до 200 000 долларов.
Владельцы могут: [ нужна ссылка ]
В последнее время в большинстве систем начисления баллов владельцы могут выбрать: [ необходима ссылка ]
Однако некоторые застройщики могут ограничивать доступность этих опций на своих объектах.
Владельцы могут выбрать пребывание на своем курорте в течение предписанного периода, который варьируется в зависимости от характера их владения. На многих курортах они могут сдавать свою неделю в аренду или дарить ее друзьям и семье.
В качестве основы для привлечения массового интереса к покупке таймшера используется идея обмена владельцами своей недели либо самостоятельно, либо через агентства обмена. [10] Две крупнейшие компании, часто упоминаемые в СМИ, — это RCI и Interval International (II), которые в совокупности имеют более 7000 курортов. У них есть партнерские программы курортов, и члены могут обмениваться только с аффилированными курортами. Чаще всего курорт аффилирован только с одним из крупных агентств обмена, хотя курорты с двойной аффилированностью не редкость. Курорт таймшера, который один покупает, определяет, какая из компаний обмена может быть использована для совершения обменов. RCI и II взимают ежегодный членский взнос и дополнительные сборы за то, когда они находят обмен для запрашивающего члена, и запрещают членам арендовать недели, на которые они уже обменялись.
Владельцы также могут обменивать свои недели или баллы через независимые компании по обмену. Владельцы могут обмениваться без необходимости для курорта иметь формальное соглашение об аффилированности с компаниями, если курорт владельца соглашается на такие договоренности в первоначальном договоре.
Из-за обещания обмена таймшеры часто продаются независимо от местоположения их курорта, на который они оформлены. Что не часто раскрывается, так это разница в торговой силе в зависимости от местоположения и сезона владения. Если курорт находится в престижном регионе отдыха, он будет обмениваться очень хорошо в зависимости от сезона и недели, которые назначены конкретной единице, пытающейся совершить обмен. Однако таймшеры в очень востребованных местах и временных интервалах высокого сезона являются самыми дорогими в мире, в зависимости от спроса, типичного для любой зоны отдыха с высокой посещаемостью. Человек, владеющий таймшером в американском пустынном сообществе Палм-Спрингс, Калифорния , в середине июля или августа будет обладать гораздо меньшей возможностью обмена временем, потому что меньше людей приезжают на курорт в то время, когда температура превышает 110 °F (43 °C).
Основное различие между типами права собственности на отпуск заключается в договорах, закрепленных актом, и договорах, предусматривающих право пользования.
В договорах, оформленных в собственность, использование курорта обычно делится на недельные периоды и продается как недвижимость через долевое владение. Как и в случае с любой другой недвижимостью, владелец может делать все, что пожелает: использовать неделю, сдавать ее в аренду, дарить, оставлять наследникам или продавать неделю другому потенциальному покупателю. Владелец также несет ответственность за равную часть налогов на недвижимость, которые обычно взимаются с платы за обслуживание кондоминиума. Владелец может потенциально вычесть некоторые расходы, связанные с недвижимостью, такие как налоги на недвижимость из налогооблагаемого дохода . [11]
Право собственности, закрепленное актом, может быть таким же сложным, как и прямое право собственности, поскольку структура актов различается в зависимости от местных законов о собственности. Акты аренды являются обычным явлением и предлагают право собственности на фиксированный период времени, после которого право собственности возвращается владельцу . Иногда акты аренды предлагаются на неограниченный срок, однако многие акты не передают право собственности на землю, а только на квартиру или единицу (жилье) жилья.
При контрактах на право пользования покупатель имеет право пользоваться недвижимостью в соответствии с контрактом, но в какой-то момент контракт заканчивается, и все права возвращаются владельцу недвижимости. Таким образом, контракт на право пользования предоставляет право пользоваться курортом в течение определенного количества лет. Во многих странах существуют строгие ограничения на иностранное владение недвижимостью; таким образом, это распространенный метод развития курортов в таких странах, как Мексика . Следует проявлять осторожность с этой формой собственности, поскольку право пользования часто принимает форму членства в клубе или права пользования системой бронирования, где система бронирования принадлежит компании, не находящейся под контролем владельцев. Право пользования может быть утрачено с прекращением деятельности контролирующей компании , поскольку контракт покупателя на право пользования обычно действителен только с текущим владельцем, и если этот владелец продаст недвижимость, арендатор может оказаться в проигрыше в зависимости от структуры контракта и/или действующих законов в иностранных местах.
Ранее общепринятой единицей продажи была фиксированная неделя; курорт будет иметь календарь, перечисляющий недели, примерно начиная с первой календарной недели года. Владелец может владеть документом на использование единицы в течение одной определенной недели; например, неделя 51 обычно включает Рождество . Лицо, владеющее неделей 26 на курорте, может использовать только эту неделю в каждом году.
Иногда единицы продаются как плавающие недели, в которых в контракте указано количество недель, удерживаемых каждым владельцем, и какие недели владелец может выбрать для своего пребывания. Примером этого может быть плавающая летняя неделя, в которой владелец может выбрать любую отдельную неделю в течение лета. В такой ситуации, вероятно, будет большая конкуренция в недели с праздниками, в то время как меньшая конкуренция, вероятно, будет, когда школы еще в учебе. Некоторые плавающие контракты исключают основные праздники, поэтому они могут продаваться как фиксированные недели.
Некоторые продаются как чередующиеся недели, обычно называемые гибкими неделями. В попытке дать всем владельцам шанс на лучшие недели, недели чередуются вперед или назад по календарю, так что в первый год владелец может использовать 25-ю неделю, затем 26-ю неделю во второй год, а затем 27-ю неделю в третий год. Этот метод дает каждому владельцу справедливую возможность для лучших недель, но в отличие от своего названия он не является гибким.
Вариант формы таймшера на основе недвижимости, который сочетает в себе черты таймшера, оформленного в собственность, с предложениями права пользования, был разработан Disney Vacation Club (DVC) в 1991 году. Покупатели таймшера DVC, которых DVC называет членами, получают акт, передающий неделимое право на недвижимость в единице таймшера. Имущественный интерес каждого члена DVC сопровождается ежегодным распределением отпускных баллов пропорционально размеру имущественного интереса. Система отпускных баллов DVC позиционируется как очень гибкая и может использоваться в различных пропорциях для отпускного пребывания на курортах DVC в различных вариантах размещения от студий до вилл с тремя спальнями. Отпускные баллы DVC можно обменять на отпуск по всему миру на курортах, не принадлежащих Disney, или их можно зачислить в банк или занять в будущем.
Структура DVC «акцепт/пункт отпуска», которая использовалась на всех ее курортах таймшера, была принята другими крупными застройщиками таймшера, включая Hilton Grand Vacations Company , Marriott Vacation Club , Holiday Inn Club Vacations, Hyatt Residence Club и Accor во Франции.
Программы баллов на основе курортов также продаются как право собственности и как право пользования. Программы баллов ежегодно дают владельцу количество баллов, равное уровню владения. Владелец в программе баллов может затем использовать эти баллы для организации поездок в пределах группы курортов. Многие программы баллов связаны с крупными группами курортов, предлагающими большой выбор вариантов назначения. Многие программы баллов курортов обеспечивают гибкость по сравнению с традиционным недельным пребыванием. Участники программы баллов курортов, такие как WorldMark by Wyndham и Diamond Resorts International , могут запрашивать из всего имеющегося инвентаря группы курортов.
Участник программы баллов часто может запрашивать дробные недели, а также полные или многонедельные пребывания. Количество баллов, необходимых для проживания на рассматриваемом курорте, будет варьироваться в зависимости от таблицы баллов. Таблица баллов будет учитывать такие факторы, как:
Таймшерные объекты, как правило, представляют собой апартаменты в стиле апартаментов , размер которых варьируется от студий (с комнатой для двоих) до трех- и четырехкомнатных. Эти более крупные апартаменты обычно могут с комфортом разместить большие семьи. Обычно апартаменты включают полностью оборудованные кухни со столовой, посудомоечную машину , телевизоры , DVD-плееры и т. д. Нередко в апартаментах или на территории курорта есть стиральные машины и сушилки . Площадь кухни и удобства будут отражать размер конкретного рассматриваемого номера.
Блоки обычно перечислены по тому, сколько человек будет спать в блоке и сколько человек будет спать в частном порядке. Традиционно, но не исключительно:
Таймшеры продаются по всему миру, и каждое место имеет свои уникальные описания.
Под «спать в частном порядке» обычно понимается количество гостей, которым не придется проходить через спальную зону другого гостя, чтобы воспользоваться туалетом . Курорты с таймшерами, как правило, строго регламентируют количество гостей, разрешенных на единицу размещения.
Размер единицы влияет на стоимость и спрос на любом курорте. То же самое не относится к сравнению курортов в разных местах. Однокомнатная единица в желаемом месте может быть дороже и пользоваться большим спросом, чем двухкомнатная на курорте с меньшим спросом. Примером этого может быть однокомнатная на желаемом пляжном курорте по сравнению с двухкомнатной единицей на курорте, расположенном вдали от того же пляжа.
Сотрудники отдела продаж таймшеров часто предлагают поощрения, включая бесплатные или значительно сниженные номера в отелях, билеты и подарки, чтобы потенциальный покупатель мог осмотреть недвижимость . [12]
Потенциальные покупатели (или «потенциальные клиенты») размещаются в комнате для приема гостей со множеством столов и стульев для размещения семей. Потенциальным клиентам назначается гид, который может быть лицензированным агентом по недвижимости. Процедуры различаются в зависимости от места проведения. После разминки и кофе или закуски выступающий на трибуне приветствует потенциальных клиентов на курорте и показывает рекламный видеоролик .
Затем потенциальных клиентов приглашают на экскурсию по объекту. В зависимости от имеющегося на курорте инвентаря, экскурсия будет включать размещение, которое, по мнению гида или агента, лучше всего подойдет потребностям семьи потенциального клиента. После экскурсии группа возвращается в комнату гостеприимства для устной презентации продаж. Во время презентации им вручают книгу обмена курортами от RCI , Interval International или любой другой компании по обмену, связанной с этим конкретным объектом недвижимости курорта. Потенциальных клиентов спрашивают о местах, которые они хотели бы посетить, если бы они были владельцами таймшера. Остальная часть презентации строится вокруг ответов, которые потенциальные покупатели дают на этот вопрос. [ необходима цитата ]
Если гид имеет лицензию, потенциальному покупателю сообщается розничная цена конкретного объекта, который, по его мнению, лучше всего соответствует потребностям потенциального покупателя. Если гид не является лицензированным агентом, лицензированный агент вступает в игру, чтобы представить цену. Если потенциальный покупатель отвечает «нет» или «я хотел бы подумать об этом», потенциальному покупателю будет предоставлен новый стимул для покупки. Этот стимул обычно представляет собой скидку, которая действует только «сегодня» (что не соответствует действительности). Если снова ответ «нет» или «я хотел бы подумать об этом», торговый агент просит потенциального покупателя поговорить с одним из менеджеров, прежде чем потенциальный покупатель уйдет. [13]
Менеджер по продажам, помощник менеджера или директор проекта могут быть вызваны к столу для «TO», для «поглощения», чтобы найти стимул, обычно в форме меньшей, менее дорогой единицы или единицы, проданной другим владельцем. Распространенная тактика TO заключается в том, чтобы заявить, что более низкая цена является эксклюзивной для конкретного покупателя. Если один стимул не побуждает потенциального покупателя к покупке, вскоре последует другой, пока потенциальный покупатель либо не купит, либо не убедит команду по продажам в своей незаинтересованности, либо не уйдет сам. [14]
Продажи таймшеров часто бывают напряженными и быстрыми. Некоторые люди подписывают контракт, а затем хотят его вскоре расторгнуть.
Федеральная торговая комиссия США устанавливает «период остывания», который позволяет людям отменить некоторые типы покупок без штрафных санкций в течение трех дней. [15] Кроме того, почти во всех штатах США есть законы, которые специально регулируют отмену контрактов таймшера. Во Флориде новый владелец таймшера может отменить покупку в течение десяти дней. [16] Закон различается в зависимости от юрисдикции относительно того, подпадают ли покупатели из других штатов под период расторжения своего штата проживания или период расторжения штата, где была совершена покупка таймшера.
Другая распространенная практика заключается в том, чтобы потенциальный покупатель подписал «отказ от отмены», используя его как предлог для снижения цены таймшера в обмен на отказ покупателя от права отмены (или уплату штрафа, например, потери 10% от покупной цены, если продажа будет отменена). Однако такой отказ не имеет юридической силы нигде в Мексике или Соединенных Штатах. [17]
Существуют компании, специализирующиеся на отмене таймшеров, хотя некоторые компании, занимающиеся отменой, подозреваются в мошенничестве. [18] [19]
Стоимость перепродажи таймшер-единицы варьируется в зависимости от системы таймшера и объекта недвижимости. Хотя некоторые единицы в некоторых системах таймшера могут со временем вырасти в цене, это довольно редкое событие. Большинство объектов недвижимости в большинстве систем таймшера стоят лишь часть первоначальной цены после покупки и часто вообще не имеют никакой ценности.
Документы с жесткими ограничениями на перепродажу обычно выдаются бесплатно. Например, при перепродаже большинства объектов Holiday Inn Club Vacations новый владелец больше не может использовать выделенную сумму баллов для бронирования на любом курорте HICV. Они ограничены только своим домашним курортом, а окно бронирования короче.
Документы без ограничений на перепродажу могут иметь некоторую перепродажную стоимость в зависимости от местоположения, сезона, размера единицы или выделенной стоимости баллов. Например, большие единицы на горных курортах во время лыжного сезона и большие пентхаусы в популярных местах назначения будут иметь некоторую перепродажную стоимость. Аналогично, небольшие единицы в местах назначения, насыщенных таймшерами или с дорогими сборами за обслуживание по сравнению со стоимостью предлагаемых баллов в их соответствующей системе, не будут иметь никакой перепродажной стоимости вообще.
Большинство компаний, занимающихся таймшерами, сохраняют право преимущественного выкупа для большинства своих объектов недвижимости. В этом случае каждый владелец должен предоставить застройщику договор купли-продажи и попросить об отказе. Застройщик может решить применить ROFR для покупки объекта недвижимости, тем самым отказав в продаже первоначальному покупателю. [ необходима цитата ] Сделка обычно освобождается от ROFR, если покупатель является прямым членом семьи.
Несмотря на то, что перепродажи обходятся в малую часть первоначальной стоимости, застройщики часто неохотно используют ROFR. [20] Многие востребованные документы переходят из рук в руки без перерыва. Когда застройщик использует ROFR, он становится владельцем и должен платить те же сборы за обслуживание и налоги на имущество в HOA курорта, поэтому он должен поддерживать здоровый баланс между инвентарем, готовым к продаже, и расходами на обслуживание.
Федеральная торговая комиссия США предоставляет потребителям информацию о ценах на таймшеры и другую связанную с этим информацию. [21] Таймшеры, также известные как универсальные программы аренды (ULP), считаются ценными бумагами в соответствии с законом.
Многие владельцы таймшеров жалуются на то, что ежегодная плата за обслуживание (включающая в себя налоги на имущество ) слишком высока. [22]
Разработчики таймшеров утверждают, что цены по сравнению с проживанием в отелях в долгосрочной перспективе, как ожидается, будут ниже для владельца таймшера. Однако у гостя отеля нет ежемесячного платежа по ипотеке на отпуск, авансовых платежей, фиксированного графика, платы за обслуживание и предопределенных мест отдыха. Многие владельцы также жалуются, что растущая стоимость таймшеров и сопутствующие сборы за обслуживание и обмен растут быстрее, чем цены на отели в тех же районах. [23] [24]
Репутация отрасли серьезно пострадала из-за сравнения продавца таймшера с продавцом подержанных автомобилей из-за давления со стороны продавца на потенциального покупателя, чтобы он «купил сегодня». [25] «Цена со скидкой, которую я вам назвал, хороша только если вы купите сегодня», — это стандартный ход отрасли, чтобы закрыть продажу при первом посещении курорта. Многие покидали тур по таймшеру, жалуясь на то, что были измотаны потоком продавцов, с которыми им пришлось иметь дело, прежде чем они наконец покинули тур. Термин «TO» или « turn over » man был придуман в земельной отрасли и быстро перешел в индустрию таймшера. После того, как первоначальный гид или продавец дает потенциальному покупателю ход и цену, «TO» отправляется, чтобы снизить цену и обеспечить первоначальный взнос .
Выйти из таймшера без сотрудничества с застройщиком непросто, и часто требуется помощь специалиста. Этим специалистом может быть брокер, который работает с обеими сторонами рынка, или адвокат, который может оспорить контракт. Хотя некоторые специалисты по выходу из таймшера являются законными, этот бизнес страдает от мошенников, которые обзванивают владельцев и требуют предоплату за несуществующие услуги. Первоначальный покупатель таймшера обычно несет существенные убытки, когда таймшер успешно перепродается. [26] [27] В 2017 году испанская полиция арестовала 35 человек в связи с мошеннической операцией по перепродаже таймшера на Коста-дель-Соль , которая принесла примерно 11 миллионов фунтов стерлингов прибыли от 500 жертв. [28]
