Терпение в контексте ипотечного процесса представляет собой специальное соглашение между кредитором и заемщиком об отсрочке обращения взыскания . Буквальное значение терпения – «сдерживать». [1] Это также называется мораторием на ипотеку .
Когда ипотечные заемщики не могут выполнить свои условия погашения, кредиторы могут принять решение о лишении права выкупа . Чтобы избежать потери права выкупа, кредитор и заемщик могут заключить соглашение, называемое «воздержание». Согласно этому соглашению, кредитор откладывает свое право на обращение взыскания, если заемщик сможет выполнить свой график платежей к определенному времени. Этот период и план оплаты зависят от деталей договора, который принимается обеими сторонами. [2]
Исторически сложилось так, что отсрочка предоставлялась клиентам , испытывающим временные или краткосрочные финансовые трудности. Если у заемщика есть более серьезные проблемы, например, возвращение к полной выплате по ипотечному кредиту в долгосрочной перспективе не представляется устойчивым, то отсрочка обычно не является решением. У каждого кредитора, вероятно, будет свой собственный набор продуктов для смягчения обязательств. В ответ на COVID-19 ипотечные кредиты, спонсируемые государством в Соединенных Штатах, имеют право на льготные планы в соответствии с Законом CARES. [3] [4] Эти планы предназначены для заемщиков, пострадавших от COVID-19. В конце периода отсрочки потребитель должен будет принять участие в плане работы, и варианты включают в себя текущие платежи по ипотеке, полную выплату кредита, план модификации ипотеки, отсрочку платежей до конца срока кредита. или увеличение ежемесячных платежей для погашения задолженности. Воздержание не является прощением, и проценты продолжают накапливаться, и если окончательное соглашение о работе не будет принято, взыскание права выкупа в дальнейшем может быть осуществлено кредитором. Эти соглашения не блокируют отчетность кредитного бюро, и агентства, спонсируемые государством («GSE»), предоставляют указания, согласно которым кредитор должен сообщать о статусе ипотеки, который будет отражать просроченные платежи и просроченные платежи. [5]
Примеры типов снисходительности, которые потенциально могут рассмотреть кредиторы, включают:
Необходимо понимать, что тип предоставляемого отсрочки предоставляется в зависимости от индивидуальных обстоятельств клиента. Например, заемщикам, испытывающим краткосрочные финансовые трудности, с большей вероятностью будет одобрен либо (краткосрочный) полный мораторий, либо сделка с отрицательной амортизацией, чем заемщикам, испытывающим долгосрочные финансовые трудности, где кредитор всегда будет стремиться обеспечить что баланс капитала продолжает сокращаться (посредством соглашения об отсрочке погашения задолженности). Соглашения об отсрочке погашения с отрицательной амортизацией подходят только в качестве краткосрочных сделок, поскольку несвоевременная выплата процентов и/или невыплата всего остатка кредита фактически является дополнительным заимствованием. В зависимости от параметров соглашения потребители могут нести полную ответственность за уплату всей суммы, причитающейся после истечения срока отсрочки. [6]
Кредитор, предоставляющий отсрочку, воздерживается от реализации своего права на реализацию процентов по ценным бумагам в соответствии с их соглашением или контрактом с заемщиком. Это делается для того, чтобы помочь заемщику вернуться к эффективному финансовому положению, а также дать кредитору возможность лучше реализовать свое обеспечение в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства. Заемщик не уклоняется от своих долговых обязательств, принимая согласованную сумму и/или условия отсрочки платежа. По истечении согласованного периода отсрочки кредитный счет возвращается к своей первоначальной форме. Во многих случаях по истечении периода отсрочки разница между предоставленным уровнем отсрочки и полным погашением (которое было пропущено) пересчитывается на оставшийся срок, и новое погашение клиента основывается на текущем остатке кредита, ставке и сроке. .
Некоторыми исключениями из этого являются случаи, когда была дана пониженная ставка (где возможно намерение уменьшить баланс капитала как можно быстрее, тем самым уменьшая стоимость кредита) или когда тип отсрочки платежа распространяется на весь срок кредита, т.е. разделенный кредит, при котором одна часть кредита откладывается до истечения срока его действия с намерением, чтобы к этому моменту существовал подходящий механизм погашения (скажем, продажа актива) для полного погашения кредита.
В апреле 2020 года GSE опубликовала политику платежей, в которой разъясняются условия планов по смягчению последствий COVID-19. В объявлении поясняется, что, хотя полная оплата задолженности является вариантом восстановления на работе, потребители никогда не обязаны выбирать вариант единовременной выплаты. Он подтвердил четыре варианта полного погашения: план погашения с течением времени, отсрочку для переноса платежей до конца срока кредита или изменение кредита для более постоянных трудностей. В руководстве указано, что владельцы, сталкивающиеся с трудностями, начнут с планов более короткого срока действия, но при необходимости они могут быть продлены до 12 месяцев после переоценки финансовых трудностей потребителей. GSE также отменяет пени за просрочку платежа и приостанавливает продажу права выкупа и выселение до 17 мая 2020 года. [7]
Политика COVID-19 требует, чтобы кредиторы вступали в контакт с потребителем, чтобы узнать подробности сценария и провести оценку трудностей и способности погасить долг. Во время этих разговоров. Устные разговоры должны быть проверены и задокументированы посредством электронной переписки и письменных соглашений, если это применимо. [8]
В разных странах к термину «терпимость» обращаются по-разному. Нормы договора о взыскании также различаются. Например, в Австралии банки предлагают «варианты трудностей» заемщикам, испытывающим финансовые трудности. Заемщики могут попросить своих кредиторов внести изменения в условия своих кредитов.
Заемщики могут либо выбрать краткосрочную льготу, приостановив выплаты по ипотеке на короткий период времени (так называемая «воздержанность» в США), либо они могут подать заявку на снижение платежей в течение срока действия кредита (известное как модификация кредита). в США). Кредиторы обязаны указать конкретную причину, по которой они отклонили заявку на изменение условий затруднительного положения. Заемщикам рекомендуется обратиться в отдел внутренних жалоб соответствующего банка или подать иск.
Во многих странах банки обычно разрешают временные выплаты только процентов, а не приостанавливают полную сумму платежа. [9] Банк Испании (Banco de España) – де-факто банк страны – не рекомендует банкам держать просрочку по ипотечным кредитам. По этой причине банки не обязаны предлагать какие-либо льготы заемщикам. Банки могут вернуть себе недвижимость, не соглашаясь на изменения условий кредита, которые могут помочь клиенту.
