Выселение – это выселение арендатора из сдаваемого в аренду помещения арендодателем . В некоторых юрисдикциях это может также включать выселение людей из помещений, которые были лишены права выкупа залогодержателем (часто бывшими владельцами, не выполнившими свои обязательства по ипотеке).
В зависимости от законов юрисдикции выселение может также называться незаконным задержанием , суммарным владением , суммарным лишением собственности , суммарным процессом , насильственным задержанием , изгнанием и возвращением во владение , а также другими терминами. Тем не менее, термин «выселение» чаще всего используется в общении между арендодателем и арендатором. В зависимости от юрисдикции, прежде чем арендатора можно будет выселить, арендодатель должен выиграть иск о выселении или одержать победу на другом этапе судебного процесса. Следует иметь в виду, что выселение , как и выселение и некоторые другие связанные с ним термины, имеют точное значение только в определенных исторических контекстах (например, в соответствии с английским общим правом прошлых столетий) или по отношению к конкретным юрисдикциям . В современной практике и процедурах содержание этих терминов сильно различается от юрисдикции к юрисдикции. [ нужна цитата ]
Юридические аспекты, процедуры и положения выселения под каким бы то ни было названием различаются даже в разных странах или штатах со схожими правовыми структурами.
В большинстве юрисдикций арендодателю не разрешается выселять арендатора без предварительного судебного иска (обычно называемого выселением « самопомощь »; такие действия включают смену замков, вынос предметов из помещения или прекращение коммунальных услуг). Такие выселения, как правило, являются незаконными на любом этапе процесса (в том числе после того, как домовладелец выиграл иск о выселении); арендатор, столкнувшийся с такими мерами, может подать в суд на арендодателя. Однако в некоторых юрисдикциях могут быть разрешены самостоятельные выселения, если в них участвуют коммерческие арендаторы, а не жильцы. [1] [2]
Прежде чем подать иск в суд о выселении, как правило, домовладелец должен предоставить арендатору письменное уведомление (обычно называемое « уведомление о выезде» или «уведомление о выселении »). [3] Постановления о жилых и коммерческих помещениях создали юрисдикцию, запрещающую арендодателям предпринимать какие-либо действия, которые могут вынудить арендатора покинуть их помещения. Эти действия включают, помимо прочего, применение силы и угроз, удаление основных услуг, снос имущества или взлом входных замков. [4] [5]
Если арендатор продолжает владеть недвижимостью после истечения срока уведомления об освобождении, арендодатель может подать арендатору иск .
В зависимости от юрисдикции от арендатора может потребоваться предоставить письменный ответ к определенной дате, после чего назначается другая дата судебного разбирательства . В других юрисдикциях арендатор может просто потребовать явки в суд в определенную дату. Рассмотрение дел о выселении часто ускоряется, поскольку этот вопрос срочен (арендодатель теряет доход от аренды, в то время как арендатор остается во владении). Любая из сторон может потребовать суда присяжных, однако до конца 2000-х годов это было очень редко. [6]
Многие фигуранты дела о выселении не явились в суд. Во многих крупных городах, включая Милуоки, до 70% обвиняемых не явились. [7] В судах некоторых городов явилось лишь 10% ответчиков. [8]
Как упоминалось выше, большинство юрисдикций не позволяют арендодателю выселить арендатора без предварительного судебного иска, даже если арендодатель добился успеха в суде.
Вместо этого арендодателю придется получить в суде ордер на владение или выдворение и предъявить его соответствующему сотруднику правоохранительных органов . Затем офицер вывешивает для арендатора на объекте уведомление о том, что он выселит арендатора и любых других людей, находящихся на объекте, хотя в некоторых юрисдикциях не будут выполняться предписания, если в этот день будет ненастная погода. [9]
С выселением арендатора также происходит вывоз его личных вещей. Если арендатор оставляет после себя что-либо ценное, существует обычай (но в некоторых юрисдикциях нет закона), по которому арендодатель должен удерживать оставленные вещи в течение 30 дней. По истечении этих 30 дней арендодатель может продать оставленное имущество, обычно на аукционе, для погашения просроченной задолженности по арендной плате. [10]
Выселение без вины происходит, когда арендодатель пытается вернуть себе во владение арендованное имущество в соответствии с законами, которые не требуют от него ссылаться на какую-либо вину со стороны арендатора, например, неуплату арендной платы, беспокойство соседей или других арендаторов в здании. , или нарушение условий аренды. [ нужна цитата ] Во многих юрисдикциях аренда по желанию , в отличие от срочной аренды, может быть прекращена в любое время с уведомлением арендатора как минимум за тридцать дней, хотя в некоторых юрисдикциях требуются более длительные периоды уведомления. [ нужна цитата ]
По мере того, как происходит джентрификация и повторное заселение городских центров более богатыми жителями, выселения без вины используются в качестве инструмента для вытеснения арендаторов в городах с контролем арендной платы . В Калифорнии, например, Закон Эллиса разрешает выселение арендаторов с контролируемой арендной платой, если арендодатель намерен больше не сдавать в аренду какую-либо часть многоквартирного дома (т. е. арендодателей нельзя принудить к аренде). Закон Эллиса был применен к аренде в Сан-Франциско, [11] [12] Санта-Монике и Лос-Анджелесе. [ нужна цитата ]
В некоторых районах действуют законы о «оправданном выселении» , которые предотвращают выселения по причинам, отличным от утвержденного списка. Например, закон Сиэтла, штат Вашингтон , требует постановления суда (а в некоторых случаях помощи в переезде) и разрешает выселение: [13]
Закон штата Массачусетс позволяет арендодателям выселять арендованных арендаторов только при соблюдении одного из трех условий: [ нужна ссылка ]
Моббинг недвижимости , также известный как моббинг недвижимости , представляет собой использование методов моббинга (группового издевательства) спекулянтами недвижимостью с целью конструктивного или насильственного выселения жителя из их жилища. Организация Объединенных Наций признала мафию на рынке недвижимости основной причиной принудительного выселения во всем мире. [14] Моббинг в сфере недвижимости признан проблемой в Европе и особенно в Испании. [15]
В Соединенных Штатах Америки правила выселения и процесс выселения определяются правилами штата, местного округа и города.
Если арендатор заключил договор аренды на определенный срок и срок его аренды подходит к концу, арендодатель должен будет предоставить ему действительное уведомление о выселении. Срок действия этого уведомления варьируется от штата к штату. Если арендатор не желает соблюдать параметры уведомления о выселении, в Трибунал по вопросам аренды подается заявление о признании права владения имуществом.
Арендодатель не может по закону выселить арендатора без получения Приказа о владении и Ордера на владение. Ордер на владение предписывает полиции выселить арендатора из собственности. Затем полиция связывается с агентом, чтобы договориться о времени, чтобы прийти на объект, проводить арендаторов из помещения, сменить замки и официально вступить во владение. Выселение всегда должно осуществляться полицией; арендодатель не может выселить жильцов самостоятельно. Взятие закона в свои руки и неспособность действовать в соответствии с действующим законодательством влечет за собой наказание для арендодателя. [16]
29 марта 2020 года премьер-министр Скотт Моррисон сообщил, что правительства штатов и территорий планируют ввести мораторий на выселение людей в результате финансовых затруднений, вызванных пандемией COVID-19 . Правительство заявило, что эти меры будут действовать как минимум шесть месяцев. [17]
Принудительное выселение в Китайской Народной Республике означает практику принудительного изъятия земли у граждан, как правило, для того, чтобы освободить место для проектов развития. В некоторых случаях государственные органы работают с частными застройщиками, чтобы отобрать землю у сельских жителей, выплачивая компенсацию ниже рыночной цены. Во многих случаях им также предлагают альтернативное жилье вместо или в дополнение к денежной компенсации. Принудительные выселения особенно распространены в сельской местности и являются основным источником волнений и общественных протестов. [19] По некоторым оценкам, до 65 процентов из 180 000 ежегодных массовых конфликтов в Китае происходят из-за недовольства по поводу принудительных выселений. [20] [21] Сообщается, что некоторые граждане, которые сопротивляются или протестуют против выселения, подвергаются преследованиям, избиениям или задержанию. [22]
Уровень принудительных выселений значительно вырос с 1990-х годов, поскольку власти городов и округов все чаще полагаются на продажу земли как на важный источник дохода. В 2011 году Financial Times сообщила, что 40 процентов доходов местных органов власти поступает от продажи земли. [23] Гуань Цинъю, профессор Университета Цинхуа , подсчитал, что в 2010 году продажа земли составила 74 процента доходов местных органов власти. [24]Принудительные выселения являются неотъемлемым аспектом нарушения прав человека. Они включают в себя насильственное выдворение лиц без их согласия и против их воли на временной или постоянной основе с родины, обычного места жительства без четкой подготовки к адекватной компенсации и переселению. [26] Это увеличивает проблемы перемещения людей и бездомности в странах. [27] Правительства на разных уровнях продолжают насильственно выселять людей без адекватной компенсации в некоторых африканских странах, включая Нигерию [28] , которая, по оценкам, имеет самое большое население городских трущоб в Африке к югу от Сахары с точки зрения размера и процента от общей численности населения. [ нужна цитация ] Центр по жилищным правам и выселениям (COHRE) назвал Нигерию постоянным нарушителем жилищных прав. [29]
Правительство Нигерии насильственно выселило более 2 миллионов человек в период с 2000 по 2009 год. [30] Только в штате Лагос в период с 2003 по 2015 год общины в Макоко Яба, Восточная Иджора, Иджора Бадия, пляж PURA-NPA Bar, жилой комплекс Икота, Огуду Ори -Оке, Мосафеджо в Ошоди, Агрик-Овуту, Агеолого-12-я миля и Ококомайко -2-я миля были насильственно выселены под предлогом развития. [31] [32] В период с июля по сентябрь 2000 года по меньшей мере 50 000 человек в Абудже были выселены без предварительного уведомления или адекватного альтернативного жилья. Выселения были произведены с целью переселения общин/поселений, которые, по утверждению правительства, исказили Генеральный план развития Абуджи. [33]
В штате Лагос , Нигерия, принудительные выселения проводятся с основной целью возвращения земли и строительства роскошных квартир, поскольку население страны продолжает расти, создавая дефицит жилья. [34] [35] [36] Однако это порождает дискриминацию и неравенство, поскольку новые здания не удовлетворяют жилищные потребности населения в целом. [37] В июле 2016 года Министерство развития прибрежной инфраструктуры штата Лагос после уведомления за 72 часа принудительно выселило жителей Макоко , прибрежного сообщества, состоящего из шести деревень - Око Агбон, Адогбо, Мигбеве, Яншиве, Согунро и Аполло, без суда. заказ. [38] В результате около 30 000 человек остались без крова. [39] [40] [41] Макоко - одно из девяти сообществ, на которые направлен проект правительства штата Лагос по урбанизации, управлению отходами, дренажу и водоснабжению, финансируемый Всемирным банком стоимостью 200 миллионов долларов. [42] [43] Сообщество, существующее уже более 100 лет, как говорят, началось как поселение рыбаков из Того и Республики Бенин. [44]
По меньшей мере 266 построек в общине Бадия-Ист, штат Лагос, которые использовались в качестве домов и предприятий, были снесены в феврале 2013 года правительством штата. План действий по переселению, согласованный в апреле 2013 года, не предусматривал четких мер по адекватному переселению перемещенных лиц. [45] Бадия является одним из населенных пунктов, которые планируется урбанизировать путем преобразования из трущоб в рамках финансируемого Всемирным банком проекта городского развития и управления Лагоса (LMDGP) стоимостью 200 миллионов долларов. Проект предусматривает минимальное принудительное переселение, и в случае крайней необходимости оно должно быть обсуждено и согласовано с жителями, включая надлежащее уведомление, компенсацию и четко прописанные планы переселения. [46]
В период с 2016 по 2017 год рыбацкая община Отодо-Гбаме и община Илубрин были насильственно изгнаны из своих домов, что привело к гибели людей после 12-дневного письменного уведомления о выселении. [47] [48] 17 марта 2017 года, несмотря на судебный запрет в январе 2017 года, Итедо, прибрежный поселок с населением более 35 000 человек, был насильственно выселен рано утром, пока некоторые еще спали. [49] В 2019 году специальный докладчик ООН по вопросу о праве на достаточное жилище попросил правительство Нигерии объявить общенациональный мораторий на принудительные выселения. [50]
20 января 2020 года сотрудники службы безопасности насильно выселили жителей залива Тарква , набережной, что было названо грубым нарушением прав человека. [51] [52] Кража нефти через трубопроводы вдоль пляжа является причиной принудительного выселения со стороны властей. [53]Иногда возникают проблемы со связью, когда определяется фактическая дата выселения, в результате чего некоторые выселенные оказываются совершенно неподготовленными и ничего не упаковывают, когда приходит шериф. [54] Это может привести к возникновению ситуации, напоминающей ящик Скиннера , поскольку выселенные иногда пытаются «переждать» выселение. [54] (Иногда это вызвано отрицанием .) [54]
Выселенные [55] чаще страдают депрессией , тревогой , высоким кровяным давлением , посттравматическим стрессовым расстройством (ПТСР) и даже самоубийством. [56] [57] [58] Процесс выселения может занять длительное время (возможно, несколько месяцев), что может привести к тому, что выселенный человек окажется в состоянии повышенного стресса, что сделает его более восприимчивым к стрессовым заболеваниям. [54] [56] Даже по прошествии многих лет исследования показывают, что выселенные менее счастливы, оптимистичны и энергичны, чем те, кого не выселили. [59]
Выселение может увеличить уровень потери рабочих мест. [54] Вероятность увольнения после выселения увеличивается на 15%. [60] Это может привести к возникновению цикла, когда выселение затрудняет работу, а отсутствие работы может привести к выселению. В Соединенных Штатах выселения могут оставаться в учетной записи арендатора на срок до семи лет, [61] и арендодателям разрешено отказывать арендаторам в связи с предыдущими выселениями. [62] Выселения являются основной причиной бездомности . [63] [64]
Выселенные часто переезжают в жилье более низкого качества, например, в переполненные дома. [57] [54] Исследование, проведенное в Милуоки, штат Висконсин, показало, что арендаторы, которые были принудительно переселены из предыдущего места жительства, на 25% чаще сталкиваются с долгосрочными жилищными проблемами, чем их сверстники, которые переехали только добровольно. [65]
{{cite web}}
: CS1 maint: numeric names: authors list (link){{cite web}}
: |first2=
имеет общее имя ( справка )Если идет дождь, мокрый снег или снег, вас невозможно снять.