Переворот — это термин, используемый для описания покупки актива и его быстрой перепродажи (или «переброски») с целью получения прибыли.
В сфере недвижимости этот термин используется инвесторами для описания процесса покупки, ремонта и продажи недвижимости с целью получения прибыли. В 2017 году в США было продано 207 088 домов или квартир, что является 11-летним максимумом. [1]
Волна перепродаж часто создает экономический пузырь , который затем лопается, как, например, во время земельного бума во Флориде в 1920-х годах . [2]
В 2000-х годах смягчение федеральных стандартов заимствования (включая субстандартное кредитование , которое позволяло заемщику приобрести дом с небольшим взносом или вообще без него), возможно, непосредственно привело к буму спроса на дома. [3] Поскольку брать кредит было легко, многие инвесторы покупали дома в качестве спекуляции недвижимостью , не собираясь в них жить. Поскольку спрос превысил предложение, цены выросли, принося краткосрочную прибыль. Это привело к инфляционной спирали , пока в 2008 году пузырь не лопнул, а стандарты заимствования не стали более строгими, в результате чего рынок жилья достиг дна.
«Рациональный» переворот может способствовать омоложению и восстановлению ранее ветхого района — процесс, известный как джентрификация , который увеличивает стоимость собственности, но может вызвать миграцию населения.
Согласно теории разбитых окон , неухоженный дом или территория привлекают криминальный элемент, который вытесняет тех, кто ведет ответственный образ жизни, что способствует появлению большего количества криминальных элементов, и так далее по спирали. Восстановление создает рабочие места, особенно в строительстве, и увеличивает объем продаж (и налогов с продаж) для местных продавцов и поставщиков. Отремонтированные дома привлекают в регион новое население и бизнес, способствуя экономическому развитию; их более высокая оценочная стоимость приносит местным органам власти больше налоговых поступлений от налога на имущество , что позволяет проводить больше улучшений и усилить контроль.
Когда в сообществе часто происходит переключение, общая стоимость владения может существенно возрасти, что в конечном итоге вынуждает нынешних жителей переезжать, особенно более бедных молодых и пожилых людей. В небольших масштабах ласты могут причинять страдания и беспокойство своим непосредственным соседям, выполняя длительные ремонтные работы. Флипперы часто не заинтересованы в интеграции соседей, [4] что может вызвать напряженность в отношениях с постоянными жителями.
Во время пузыря на рынке недвижимости 2000-х годов перепродажа и джентрификация были связаны с массовой миграцией людей в Калифорнию, где высокие цены на недвижимость и большое количество рабочих мест привлекали искателей богатства. [ нужна цитата ] В ответ многие коренные калифорнийцы были вынуждены мигрировать в менее дорогие районы штатов, таких как Аризона, Невада, Техас, Орегон и Вашингтон. [ нужна цитата ] Эта миграция калифорнийцев вызвала дальнейшую джентрификацию в районах, куда они переехали в больших количествах. Такие районы, как Финикс, Аризона и Долина Лас-Вегаса , стали намного дороже, хотя цены на недвижимость значительно упали после 2006 года.
В 2020 году акцент на перепродаже домов сместился на Средний Запад, где Большой Кливленд стал одним из самых прибыльных мест в стране для сдачи в аренду и перепродажи домов. Типовой проект в этом районе, как и в других районах района Великих озер, окупает вдвое стоимость купленного строения. Инвесторов из Калифорнии направляли консультанты из Солнечного пояса на северо-восток Огайо. В 2019 году средний флип-дом был куплен за 60 000 долларов и продан за 124 000 долларов. 100%-ная маржа также характерна для Акрона, штат Огайо; Питтсбург; и Саут-Бенд, Индиана. [5]
После ремонта сам дом будет в лучшем состоянии и прослужит дольше, и его можно будет продать по более высокой цене, что увеличит его оценочную стоимость по налогу на имущество, а также увеличит продажи товаров и услуг, связанных с улучшением недвижимости, и соответствующее увеличение продаж. налоги. [6] Соседи также могут получить выгоду от приобретения более привлекательных домов по соседству, тем самым увеличивая стоимость своих домов.
В 2006 году Министерство жилищного строительства и городского развития США разработало правила, касающиеся хищнического мошенничества в рамках страхования ипотечного кредита на одну семью Федерального жилищного управления (FHA). Чтобы получить право на ипотечное финансирование, застрахованное FHA, для владения недвижимостью требовалось более 90 дней между датами покупки и продажи. [7] Это требование было значительно смягчено в январе 2010 года, и 90-дневный период удержания был практически отменен. [8]
Иногда подброс может оказаться преступной схемой . Незаконная перепродажа недвижимости — это мошенничество , при котором недавно приобретенная собственность перепродается за значительную прибыль с искусственно завышенной стоимостью, как правило, для того, чтобы обманом заставить кредитора предоставить в долг сумму, превышающую истинную стоимость имущества, или обманом заставить покупателя заплатить более высокую цену, чем следовало бы. быть необходимым. Недвижимость быстро перепродается после внесения незначительных или только косметических улучшений. Незаконная продажа недвижимости часто предполагает сговор между оценщиком недвижимости, инициатором ипотечного кредита и закрывающим агентом. Сотрудничество оценщика недвижимости необходимо для получения ложного, искусственно завышенного отчета об оценке. Покупатель может знать или не знать о ситуации. Этот вид мошенничества является одним из самых дорогостоящих для кредиторов.
В эпоху после пузыря на рынке жилья ремонт аварийной или заброшенной недвижимости иногда был связан со злонамеренными и недобросовестными действиями . В результате «переворот» часто использовался как описательный термин для схем, включающих манипулирование рынком или другое незаконное поведение, а также как уничижительный термин для законных стратегий инвестирования в недвижимость , которые некоторые воспринимают как неэтичные или социально деструктивные. В наши дни этот термин имеет более позитивный оттенок в связи с популярностью телевизионных шоу, таких как «Flip or Flop» и «Flip That House». [9]
В Соединенных Штатах оценка недвижимости регулируется Едиными стандартами профессиональной оценочной практики (USPAP), а Fannie Mae контролирует рынок вторичного ипотечного жилищного кредитования . Оба имеют практику выявления незаконных схем переворота.
Термин «флип» также используется по отношению к определенным типам мошенничества , известным как «флип денег» или «флип денег». В таком мошенничестве мошенник поручает предполагаемой жертве отправить определенную сумму денег, обычно посредством банковского перевода, с обещанием, что они смогут быстро «перевернуть» деньги на большую сумму, обычно примерно в десять раз большую. После того, как жертва перевела деньги, мошенник просто оставляет их себе, прерывая все дальнейшие контакты. [10]
В июле 2012 года деловая сеть CNBC дала зеленый свет нескольким пилотным реалити- шоу, посвященным перепродаже домов. [11]
Ниже приводится список нескольких шоу с переворачиванием домов: