Ипотека с шаровым платежом — это ипотека , которая не полностью амортизируется в течение срока действия векселя , таким образом, оставляя остаток к погашению . [1] Последний платеж называется шаровым платежом из-за его большого размера. [2] Ипотечные кредиты с шаровым платежом сегодня более распространены в коммерческой недвижимости, чем в жилой недвижимости из-за преобладания ипотечных кредитов с более длительными сроками амортизации, в частности, 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной ставкой. [3] Ипотека с шаровым платежом может иметь фиксированную или плавающую процентную ставку. Наиболее распространенный способ описания кредита с шаровым платежом использует терминологию X, подлежащий выплате в Y , где X — количество лет, в течение которых кредит амортизируется, а Y — год, в который должен быть выплачен основной остаток. [4]
Примером ипотеки с единовременным платежом является семилетняя Fannie Mae Balloon, которая предусматривает ежемесячные платежи на основе тридцатилетней амортизации. [5] В Соединенных Штатах размер единовременного платежа должен быть указан в договоре, если к кредиту применяются положения Truth-in-Lending . [1] [6] Чаще всего срок кредитования составляет пять или семь лет. [7] [2]
Поскольку у заемщиков может не быть ресурсов для внесения единовременного платежа в конце срока кредита, для ипотечных кредитов с единовременным платежом может использоваться «двухэтапный» ипотечный план. [1] В рамках двухэтапного плана, иногда называемого «опцией сброса», ипотечный вексель «сбрасывается» с использованием текущих рыночных ставок и полностью амортизационного графика платежей. [8] Этот вариант не обязательно является автоматическим и может быть доступен только в том случае, если заемщик по-прежнему является владельцем/арендатором, не имеет просроченных платежей на тридцать дней в течение предыдущих двенадцати месяцев и не имеет других залоговых прав на имущество. [1] Для ипотечных кредитов с единовременным платежом без опции сброса или если опция сброса недоступна, ожидается, что заемщик либо продаст недвижимость, либо рефинансирует кредит к концу срока кредита. Это может означать, что существует риск рефинансирования .
Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой иногда путают с ипотечным кредитом с единовременным платежом. Разница заключается в том, что единовременный платеж может потребовать рефинансирования или погашения в конце периода; некоторые ипотечные кредиты с регулируемой ставкой не требуют рефинансирования, а процентная ставка автоматически корректируется в конце соответствующего периода. Некоторые страны не разрешают ипотечные кредиты с единовременным платежом для жилого жилья: тогда кредитор должен продолжить кредит (требуется опция сброса). Таким образом, для заемщика нет риска, что кредитор откажется рефинансировать или продолжить кредит. [9]
Связанный жаргон — bullet payment (выплата пулей ). При bullet loan (выплата пулей ) bullet payment (выплата пулей ) выплачивается, когда кредит подходит к концу по договору (например, когда наступает крайний срок погашения, установленный на момент выдачи кредита), представляя собой полную сумму кредита (также называемую основной суммой ). Периодические выплаты процентов обычно производятся в течение всего срока кредита.
Типичная схема погашения жилищного кредита называется амортизационными платежами или амортизацией .
При амортизации части основного долга периодически погашаются (вместе с выплатой процентов по кредиту ) до тех пор, пока не наступит срок погашения кредита. При полной амортизации график амортизации устанавливается таким образом, что последний периодический платеж включает в себя последнюю часть основного долга, подлежащую выплате.
При частичной амортизации все равно потребуется внести шаровой платеж в конце срока погашения, покрывающий часть суммы кредита, которая еще не погашена. Такой подход очень распространен в автомобильном финансировании, где шаровой платеж часто рассчитывается относительно стоимости транспортного средства в конце срока финансирования, поэтому заемщик может вернуть транспортное средство вместо внесения шарового платежа.
Шаровые платежи или пулл-платежи распространены для определенных типов долга. Большинство облигаций , например, являются неамортизационными инструментами, где купонные платежи покрывают только проценты, а полная сумма номинальной стоимости облигации выплачивается при окончательном погашении.
Шаровые платежи представляют собой определенную долю риска для заемщика и кредитора. Во многих случаях намерение заемщика состоит в том, чтобы рефинансировать сумму шарового платежа в конечную дату погашения. Риск рефинансирования существует на этом этапе, поскольку возможно, что на момент платежа заемщик не сможет рефинансировать кредит; заемщик сталкивается с риском нехватки ликвидных средств, а кредитор сталкивается с риском того, что платеж может быть отложен. Поскольку шаровые ипотечные кредиты могут нести риск, некоторые кредиторы могут потребовать от заемщика минимальный первоначальный взнос в размере 20%. [10]