Освобождение от налога 421-a — это освобождение от налога на имущество в американском штате Нью-Йорк , которое предоставляется застройщикам при строительстве новых многоквартирных жилых домов в Нью-Йорке . Как уже написано, программа также направлена на продвижение доступного жилья в наиболее густонаселенных районах Нью-Йорка. Освобождение предоставляется для любых зданий, в которых добавлено несколько новых жилых единиц, и обычно длится от 15 до 25 лет после завершения строительства. Более длительные периоды освобождения применяются в менее густонаселенных районах внешних районов и верхнего Манхэттена .
Оригинальная программа получила свое название от раздела 421-a Закона о налоге на недвижимость штата Нью-Йорк. Программа 421-a началась в 1971 году, и позже правительство штата добавило положения, предписывающие создание единиц доступного жилья, чтобы застройщики могли претендовать на участие в программе. Согласно первоначальной программе, районы, в которых застройщики имели право на налоговые льготы, включали весь Манхэттен и часть остальной части Нью-Йорка.
Срок действия первоначальной программы истек в январе 2016 года из-за разногласий между правительством штата и правительством города Нью-Йорк, но в ноябре 2016 года между профсоюзами, девелоперами и губернатором Эндрю Куомо была заключена сделка о ее возвращении до одобрения штата Нью-Йорк. Законодательная власть . После переговоров по бюджету в апреле 2017 года программа была официально продлена с официальным названием новой программы « Доступный Нью-Йорк ». Программой управляет Департамент охраны и развития жилищного строительства города Нью-Йорка . В рамках программы большая часть стабилизационного пособия, получаемого рыночными арендаторами, исчезает, как и предыдущие версии с 50% предпочтениями сообщества, что делает эту программу спорной. Права арендаторов были расширены в соответствии с Законом о стабильности жилищного строительства и защите арендаторов от 2019 года , что побудило защитников жилищного права потребовать отмены 421-a.
Президент Совета по недвижимости Нью-Йорка (REBNY) Джеймс Уилан в январе 2022 года «выразил поддержку предложенной губернатором Кэти Хоукул программы «Доступные районы для жителей Нью-Йорка», представляющей собой ребрендинг истекающей программы 421 — налоговых льгот». [1]
Программа 421-a распространяется на застройщиков Нью-Йорка, которые строят многоквартирное жилье на земле, которая «свободна, преимущественно пуста или используется недостаточно». [2] 421-a применяется к вновь построенным, [3] многоквартирным жилым домам по рыночной цене, тогда как реабилитированный или переоборудованный многоквартирный жилой дом подлежит освобождению от налога J-51 и скидкам. [4] [5] Программа также требует, чтобы часть квартир в новом комплексе была доступной, чтобы застройщик мог претендовать на освобождение от налогов. [6]
Правила освобождения от налога 421-a включают несколько «районов повышенной доступности» в некоторых частях Манхэттена , Квинса и Бруклина . Зданиям с более чем 300 жилыми единицами, расположенным на этих территориях, будет предоставлено 100% освобождение от налога на срок до трех лет во время строительства, а также 100% освобождение от налога в течение 35 лет после завершения строительства, при условии, что они соответствуют одному из трех 421-а варианты. Что касается всех других зданий, которые не соответствуют критериям расширенной доступности, эти здания будут иметь освобождение от налога на 3 года в течение процесса строительства и 35 лет после окончания строительства, при условии, что они соответствуют одному из трех других вариантов 421-a. . Однако 100% освобождение будет применяться только в течение первых 25 лет после завершения строительства. [5]
В течение периода действия освобождения застройщик должен платить как минимум налоги на недвижимость, уплаченные за недвижимость до предоставления освобождения. [2] Застройщикам не придется платить налоги с возросшей стоимости недвижимости в течение периода освобождения от уплаты налога с периодом поэтапного отказа, в течение которого налоговая льгота постепенно снижается с годами. [7] В противном случае потерянные налоги на имущество поступали бы городскому правительству в качестве доходов от налога на имущество. [2]
В 1970-е годы существовали опасения, что жилищное строительство сокращается по мере того, как люди переезжают из Нью-Йорка в пригороды. [8] В ответ на эту тенденцию в 1971 году штат принял первоначальную 421-программу освобождения от налогов с целью стимулирования строительства большего количества жилого жилья в городе. [9] Программа освобождения от налогов 421-a сохраняла налоги на недвижимость для застройщика на стабильном уровне во время и в течение определенного периода времени после строительства. Целью этого было снизить большое налоговое бремя, которое создаст для застройщика увеличение стоимости недвижимости, что затем будет стимулировать строительство жилого жилья. [10]
В первоначальной программе 421-a предусматривался трехлетний период освобождения от налогов или период строительства, в зависимости от того, какой из них короче. В течение этого периода застройщик не платил нулевой налог на недвижимость. После этого начался десятилетний период освобождения, в течение которого строители были освобождены от повышения налогов на два года, после чего каждые два года размер освобождения от налога уменьшался на 20% (освобождение от налога на 80% в третьем году, освобождение от налога на 60% в году). пять и т. д.) Это продлится до десятого года, когда застройщик начнет платить полные налоги на недвижимость, установленные для общей стоимости собственности. Все строители многоквартирных домов за пределами Географической зоны отчуждения (GEA) имели право на этот вычет. Эта версия исключения оставалась в силе до введения требований о доступном жилье в 1980-х годах. [8]
Согласно первоначальной программе, 421-а применялся ко всем жилищам, в которых имеется не менее десяти единиц жилья. Вышеупомянутое освобождение распространялось на стоимость улучшений жилья. Первоначальная программа 421-а также требовала, чтобы арендная плата в зданиях, получающих освобождение от налогов, была как минимум на 15% ниже, чем арендная плата в сопоставимых объектах поблизости. Жилищные единицы 421-a также подпадали под действие всех местных законов о стабилизации арендной платы, которые были приняты на период в десять лет или на любой срок действия законов о стабилизации арендной платы, в зависимости от того, какой период был короче. [2]
В 1976 году законодательный орган штата принял поправки, запрещающие Департаменту сохранения и развития жилищного строительства (HPD) аннулировать сертификаты о праве на любые проекты, начатые 1 июля 1976 года или после этой даты. В 1977 году программа была продлена еще на четыре года. Затем, в 1978 году, требование о том, чтобы в частных домах было не менее шести жилых единиц, было отменено. Три года спустя на некондоминиумы, входящие в программу, были введены законы о стабилизации арендной платы, а это отличие от того, когда некондоминиумы лишь временно подпадали под действие тех же законов. Поправки 1981 года также позволили HPD ограничить доступ к программе для территорий, которые не нуждались в налоговых льготах или должны использоваться в нежилых целях. В 1983 году некоторым городам штата было разрешено ограничивать, ограничивать или обуславливать льготы по программе 421-a. В редакции 1983 года штат также отменил 421-налоговую льготу для многоквартирных домов, которые были переоборудованы из нежилых помещений. [2]
В 1984 году штат потребовал, чтобы арендная плата за здания, построенные после 1 января 1974 года, была стабилизирована до 15 мая 1985 года. Кроме того, штат обязал Сметную комиссию города Нью-Йорка рассмотреть на предмет утверждения все местные ограничения на льготы 421-a. Кроме того, штат принял законы, официально ограничивающие льготы для проектов на Манхэттене : площади на Манхэттене, подпадающие под освобождение, были сокращены, а ранее некоммерческие объекты теперь должны были использоваться недостаточно в течение трех лет до начала строительства, чтобы получить право на 421-a. программа освобождения от налогов. [2]
В развитие предыдущего законодательства в 1985 году право проектов в зоне ограниченного доступа на налоговые льготы 421-a было ограничено проектами, которые либо получали финансовую помощь от любого уровня правительства, либо 20% их жилищных единиц были сертифицированы HPD должен быть доступным. [2] [11] Запретная зона в то время находилась на Манхэттене и примерно ограничивалась 14-й улицей на юге и 96-й улицей на севере. За пределами исключенной зоны проекты имели «по праву» освобождение от десяти до пятнадцати лет. [11] Кроме того, законодательство 1985 года допускало 25-летний период освобождения от уплаты налогов, если проект осуществлялся в заповедной зоне района, находился в районе, имеющем право на ипотечное страхование, предоставленное корпорацией по страхованию реабилитационной ипотеки, или получал финансирование в рамках Закон о местных реинвестирующих корпорациях . В том же году программа 421-а была продлена, а определение «периода строительства» было определено как три года или меньше. [2]
Начиная с 2006 года Географическая зона отчуждения (GEA) была расширена и теперь включает в себя другие части Нью-Йорка за пределами Манхэттена. Освобождение от налога 421-a распространяется на весь город, но требование доступного жилья влияет только на строительные проекты в GEA. [11] Как правило, эти районы расположены там, где цены на жилье самые высокие и где доступное жилье наиболее необходимо. Весь GEA находится в Нью-Йорке. Согласно действующей программе, весь Манхэттен является частью GEA. Кроме того, в состав GEA также входят набережные Квинса и Бруклина , а также части северной части Статен-Айленда , небольшая территория в центре Квинса и небольшая часть Бронкса . [13] Границы GEA установлены как государственными, так и местными законами. [14]
В версии программы 2006 года применялось несколько правил. Владелец части GEA на Манхэттене к югу от 110-й улицы должен был предоставить доступное жилье, чтобы получить налоговые льготы по программе 421-a. Для таких проектов можно получить десятилетнее освобождение от налогов за счет строительства доступных квартир за пределами объекта с помощью «оборотного сертификата» от городского Департамента сохранения и развития жилья. Однако 20-летнюю налоговую льготу можно было получить только за счет строительства доступных квартир на месте. В остальной части GEA сертификаты означали освобождение от налога на 15 лет, а доступные единицы на месте означали освобождение на 25 лет. За пределами GEA оборотные сертификаты были запрещены. 15-летнее освобождение всегда допускалось для любого строительного проекта, а 25-летнее освобождение разрешалось, если в многоквартирном доме строилось доступное жилье. [7]
В июне 2015 года правительство штата согласилось возобновить программу освобождения от налогов 421-a, продлив ее еще на четыре года. Государство увеличило требование доступности с 20% до 25-30%. Однако государство продлило программу условно. [5] В частности, государство установило требование, чтобы рабочие и застройщики пришли к соглашению о том, будут ли рабочие на строительных объектах 421-a получать заработную плату на уровне профсоюза, что, по словам застройщиков, резко увеличит затраты на строительство. Независимое бюджетное управление города подсчитало, что требование к заработной плате на уровне профсоюза увеличит стоимость плана доступного жилья мэра Билла де Блазио на 2,8 миллиарда долларов. Продление программы было недействительным, если такое соглашение о заработной плате на уровне профсоюза не было достигнуто к 15 января 2016 года. Сторонники отказа от продления программы утверждали, что программа несправедливо принесла пользу застройщикам за счет налогоплательщика города Нью-Йорка; Средства на программу по существу поступили от правительства Нью-Йорка. [15] Поскольку соглашение не было достигнуто в установленный срок, срок действия программы 421-a истек в Нью-Йорке 15 января 2016 года. [3]
Однако споры о том, насколько программа помогла развитию доступного жилья в городе, продолжались. Мэр Билл де Блазио и губернатор Нью-Йорка Эндрю Куомо вместе с другими правозащитными группами обеспокоены тем, что потеря налоговых льгот сделает доступное жилье слишком дорогим для строительства в городе и что городу придется платить больше за строительство таких квартир. . [16] С момента вступления в должность мэра де Блазио в январе 2014 года и до истечения срока действия программы в январе 2016 года застройщики получили финансирование на 13 929 доступных квартир, из которых 5 006 использовали программу льгот 421-a. [16] В ответ на эту проблему губернатор Куомо собрал профсоюзных лидеров и руководителей компаний в сфере недвижимости, чтобы заключить соглашение о выплате заработной платы на профсоюзном уровне по проектам 421-a. По завершении переговоров профсоюзы и застройщики достигли соглашения о выплате работникам 60 долларов в час на крытых проектах на Манхэттене и 45 долларов в час на крытых проектах в пределах мили от набережной Ист-Ривер в Квинсе и Бруклине. Таким образом, законопроект был представлен на утверждение законодательному собранию штата. [12] Программа была официально возобновлена после принятия бюджета штата Нью-Йорк в размере 153,1 миллиарда долларов в апреле 2017 года. [17]
В июне 2019 года Куомо подписал Закон о стабильности жилищного хозяйства и защите арендаторов 2019 года (HSTPA), защищающий дополнительные права арендаторов на территории штата Нью-Йорк. [18] [19] По данным The New York Times , HSTPA «маркирует поворотный момент» для миллионов жителей Нью-Йорка, живущих в квартирах со стабилизированной арендной платой, «после постоянного ослабления защиты и потери десятков тысяч регулируемых квартир». [20] В то время как группы арендаторов приветствовали принятие законопроекта, [21] [22] группы арендодателей беспокоились, что некоторые из его положений подорвут их способность строить и обслуживать многоквартирные дома. [23] После принятия закона некоторые защитники жилья призвали к отмене 421-налогового освобождения. [24]
В рамках плана на 2017 год все жилищные комплексы должны включать от 25% до 30% доступных квартир, чтобы претендовать на участие в программе, при этом застройщики могут выполнить это требование несколькими способами. [10] Ранее требование доступности составляло 20%. [8] Однако, если первоначальный арендатор квартиры со стабилизированной арендной платой в здании, на которое распространяется освобождение от налога, решит покинуть здание, то владельцу здания больше не нужно будет сохранять стабилизированную арендную плату за эту конкретную квартиру для новых арендаторов, предполагая, что арендная плата за эту квартиру составляет более 2700 долларов в месяц. [25] Согласно старому 421-а, не было предела арендной платы или дохода. [5]
В соответствии с программой освобождение действует в течение трех лет строительства и еще 35 лет после завершения проекта. Полное освобождение от повышения налога будет действовать в течение первых 25 лет после периода строительства, при этом налоговые льготы за последние десять лет будут привязаны к количеству созданных доступных квартир. [10] Новая программа 421-а также является вариантом для проектов кондоминиумов. Однако проекты кондоминиумов имеют право на участие в этой программе только в том случае, если проект имеет 35 квартир или меньше, расположен не на Манхэттене и имеет оценочную стоимость единицы в 65 000 долларов США или меньше. [10] Программа исключений исключает проекты роскошных кондоминиумов после того, как предложение о их включении было отклонено в законодательном собрании штата. Их включение увеличило бы стоимость программы на 1 миллиард долларов за десять лет. [6]
Кроме того, срок получения льгот застройщиками был увеличен с 25 до 35 лет, а требование по поддержанию доступной арендной платы увеличено до 40 лет. [26] Проекты, которые соответствуют требованиям, но находятся за пределами зоны исключения, могут принять участие в программе. [6] [27] Программа будет действовать до 2022 года, [6] но может быть отменена уже в 2019 году на основании переговоров по регулированию арендной платы. [26]
Новая программа 421-a больше не требует от разработчиков включать «предпочтения сообщества» в качестве требования для участия в программе. По старой версии застройщики были обязаны зарезервировать половину новых жилых единиц для существующих жителей окрестностей. Им также пришлось выделить меньший процент квартир для муниципальных служащих, ветеранов войны и жителей с ограниченными возможностями. [28] [29]
После переговоров по бюджету штата Нью-Йорк в апреле 2017 года программа освобождения от налогов 421-a была возрождена как «Доступный Нью-Йорк». В качестве условия возобновления программы застройщики согласились платить своим работникам в среднем 60 долларов в час (включая льготы) [27] во всех проектах к югу от 96-й улицы на Манхэттене, которые затрагивают многоквартирные дома с 300 и более квартирами. [26] Кроме того, застройщики должны платить своим работникам среднюю заработную плату в размере 45 долларов в час (включая льготы) [27] во всех проектах в пределах мили от набережной Ист-Ривер, [6] также для многоквартирных домов на 300 квартир и более. [26] Эта уступка стала победой профсоюзных работников города. [6] Тем не менее, проекты, которые соответствуют этим требованиям к заработной плате, будут вознаграждены полным 100% освобождением от налога на полные 35 лет, [10] предоставляя разработчикам дополнительный поток доходов для компенсации возросших затрат на рабочую силу. [12] За пределами GEA разработчики по-прежнему могут принять участие в программе и получить расширенные преимущества, если они соответствуют требованиям программы. [6] Застройщики могут быть освобождены от требований по заработной плате, если они включают в себя 50% или более квартир ниже рыночных. [27] Контролер города Нью-Йорка определит, соблюдаются ли требования к заработной плате. [6]
В результате принятия новой программы 421-a правительство штата прогнозирует, что новая программа 421-a создаст в среднем 2500 единиц доступного жилья для жителей Нью-Йорка с уровнями дохода бедных, рабочего класса и среднего класса каждый. год. [6] Анализ, проведенный Независимым бюджетным управлением города (IBO), предсказал, что в рамках программы будет создано примерно от 10 000 до 15 800 единиц доступного жилья в течение десяти лет по цене 568 000 долларов за единицу. [12] Кроме того, достигнутое соглашение также побудило правительство штата выделить дополнительные 2,5 миллиарда долларов в государственный бюджет для создания дополнительных 100 000 единиц доступного жилья и 6 000 единиц вспомогательного жилья. Деньги ранее были задержаны из-за разногласий между демократами и республиканцами в правительстве штата по поводу использования этих средств. [25]
Критики утверждают, что программа освобождения от налогов 421-a несправедливо истощает городские налоговые поступления. Текущие налоговые льготы обходятся городу примерно в 1,4 миллиарда долларов США в виде упущенных налоговых поступлений ежегодно. Правительство города подсчитало, что новая программа, подписанная в качестве закона, обойдется городу в дополнительные 82 миллиона долларов в год в виде несобранных налогов на недвижимость по сравнению с предложением программы, сделанным в 2015 году. [6] Анализ, проведенный IBO, показал, что 35-летний налог Программа освобождения будет стоить 8,4 миллиарда долларов в течение следующих десяти лет, хотя разработчики утверждают, что эта цифра предполагает, что соответствующие критериям проекты в любом случае были бы построены без освобождения. [25]
Критики утверждают, что новая программа 421-a обойдется городским налогоплательщикам даже дороже, чем старая. IBO обнаружило, что новый план 421-a будет стоить 120 миллионов долларов в год, или 1,2 миллиарда долларов в течение десяти лет, к общей стоимости программы. Это по сравнению со старой программой, которая стоила бы 7,2 миллиарда долларов в течение десяти лет. Ассоциация местного жилищного строительства и развития, группа интересов, которая выступает за некоммерческие группы и группы доступного жилья, заявила, что городу нужны эти дополнительные деньги, чтобы компенсировать ожидаемое сокращение федерального финансирования города в следующем году, и что роскошь девелоперские компании должны будут платить полные налоги на недвижимость, а не получать вычет. [30] Между тем, сенатор штата от Демократической партии Густаво Ривера заявил, что арендная плата не будет достаточно низкой для жителей его сенатского округа штата Бронкс, чтобы воспользоваться программой. Сенатор Брэд Хойлман заявил, что доллары, выделенные на программу 421-a, должны вместо этого идти непосредственно на создание доступного жилья. [25]
В ответ группы торговцев недвижимостью заявляют, что программа льгот делает возможным строительство жилого жилья в первую очередь. Джон Бэнкс, президент Совета по недвижимости Нью-Йорка , заявил, что высокие затраты на строительство, дорогая земля и повышение налогов сделают строительство невозможным без налоговых льгот. [16] Один застройщик также заявил, что они с большей вероятностью будут строить квартиры вместо сдачи в аренду без освобождения от налогов, поскольку разница сделает квартиры сравнительно более прибыльными. Застройщик заявил, что без программы 421-a доступная аренда квартир пострадает. [31]