ABSA Bank Ltd против Sweet and Others [1] — важное дело в договорном праве Южной Африки . Оно было рассмотрено в Cape Provincial Division 12 мая 1992 года судьей Теббутом, который вынес решение 19 июня. [ необходима цитата ]
Первый ответчик, Sweet, 3 августа 1990 года сделал предложение о покупке определенной собственности у ее владельца. Предложение было принято 10 августа. Условием предложения было то, что оно «включает все существующие аренды». Второй ответчик был арендатором, занимавшим помещение на условиях устной аренды с 1988 года. 15 августа 1990 года второй ответчик подписал письменный договор аренды с первым ответчиком в отношении помещения. Однако этот договор аренды подпадал под отлагательное условие, пункт 15(i): договор аренды «должен был быть подтвержден арендодателем в течение 14 дней после регистрации на имя арендодателя». [ необходима цитата ]
5 октября некто «V» от имени Sweet подал заявку в ABSA на получение кредита в размере 180 000 рандов под залог первой ипотечной облигации на помещение. В форме заявки «V» заявил, что, насколько ему известно и как он считает, указанные в ней сведения являются верными и правильными, и что никакая информация, которая могла бы повлиять на решение банка, не была утаена. В ответ на вопрос в заявке о том, кто будет занимать помещение, «V» ответил, что его будет занимать Sweet. В графе напротив вопроса «если сдается в аренду, ежемесячная арендная плата?» появились буквы «N/A». «V» также согласился от имени Sweet, что последний будет связан «стандартными условиями банка для ипотечных кредитов», одно из которых содержалось в ипотечной облигации и предусматривало, что «ипотекодатель соглашается, что заложенное имущество не будет сдаваться в аренду на срок более одного месяца без письменного согласия» банка. Заявка на кредит была удовлетворена. [ требуется ссылка ]
16 ноября помещение было передано Sweet, и ипотечная облигация была зарегистрирована. 20 ноября Sweet подписала договор аренды, как предусмотрено пунктом 15(i), словами «подтверждено 20/11/90». Sweet не выполнила свои обязательства по ипотечной облигации, поэтому 19 сентября 1991 года помещение было продано с аукциона во исполнение судебного решения, вынесенного банком против нее. Пункт 5 условий продажи предусматривал, что «имущество должно быть продано с учетом любой существующей аренды. Если сумма, полученная таким образом, недостаточна для покрытия суммы, причитающейся кредитору по взысканию, то имущество должно быть продано без какой-либо аренды, заключенной после регистрации облигации». [ необходима цитата ]
Банк приобрел недвижимость на распродаже в порядке исполнения за сумму, которая была меньше задолженности Sweet по облигациям перед банком. После этого шериф подтвердил условия продажи, что «в соответствии с пунктом 5 выше недвижимость была продана без каких-либо предполагаемых договоров аренды». После этого банк подал в провинциальное отделение, в частности , ходатайство о выселении второго ответчика из помещения. Второй ответчик, возражая против заявления, ссылался на письменный договор аренды со Sweet, утверждая, что продажа помещения банку на распродаже в порядке исполнения была обусловлена ее арендой в соответствии с письменным договором аренды, поскольку такой договор аренды был заключен до продажи недвижимости банку и до регистрации залога. [ необходима цитата ]
В то время как взаимные права сторон по договору , на который распространяется отлагательное условие , относятся к дате заключения договора, в котором отлагательное условие выполнено, права третьих лиц, которые могли быть приобретены добросовестно до выполнения отлагательного условия, не наносят ущерба такому ретроактивному действию договора. [ необходима ссылка ]
Суд постановил, что, принимая во внимание тот факт, что договор аренды подчинялся отлагательному условию, содержащемуся в пункте 15(i), и, следовательно, несовершенному или несовершенному до тех пор, пока условие не было выполнено, реальное право банка как залогодержателя, созданное регистрацией ипотечной облигации на помещение, имело преимущество перед реальным правом второго ответчика как арендатора. Право второго ответчика считалось возникшим ретроактивно или в соответствии с фикцией ретроактивности, но оно не было установлено до тех пор, пока не было выполнено отлагательное условие: до тех пор оно было неопределенным, тогда как право банка как залогодержателя было твердо и определенно установлено при регистрации облигации. [ необходима цитата ]
Поскольку права банка как третьей стороны в отношении аренды не были ущемлены ретроактивным действием аренды, вызванным выполнением отлагательного условия, наступили последствия аренды, последующей по времени за ипотечной облигацией. Поскольку самая высокая ставка, когда помещения были проданы в порядке исполнения, не покрыла ипотечный долг, имущество было правильно продано без аренды. Суд далее постановил, что нет никаких оснований полагать, что банк знал о существовании аренды на момент заключения ипотеки, и что, соответственно, банк имел право на распоряжение о выселении второго ответчика. [ необходима цитата ]