Central London Property Trust Ltd против High Trees House Ltd [1947] KB 130 — известное решение Высокого суда по английскому договорному праву . Он подтвердил и расширил доктрину эстоппеля векселей в договорном праве Англии и Уэльса . Однако наиболее значимой частью решения является obiter dictum, поскольку оно касается гипотетических фактов; то есть домовладелец не требовал возврата полной арендной платы за военное время.
Деннинг Дж. считал, что эстоппель применим, если
было дано обещание, которое имело целью создать правоотношения и которое, насколько было известно лицу, давшему обещание, должно было быть выполнено лицом, которому оно было дано, и в соответствии с которым оно фактически было выполнено.
High Trees House Ltd арендовала многоквартирный дом в Баттерси, Лондон , у Central London Property Trust Ltd. Соглашение было заключено в 1937 году и предусматривало годовую арендную плату за землю в размере 2500 фунтов стерлингов. Начало Второй мировой войны в сентябре 1939 года привело к спаду на рынке аренды. Компания High Trees изо всех сил пыталась найти арендаторов для этой собственности и в январе 1940 года обратилась в Фонд недвижимости Центрального Лондона с просьбой снизить арендную плату. Сокращение до 1250 фунтов стерлингов в год было согласовано в письменной форме, хотя продолжительность не была указана и никакого вознаграждения не предусматривалось.
К 1945 году здание вернулось к полной заселенности. 21 сентября 1945 года компания Central London Property написала компании High Trees письмо с просьбой вернуть полную арендную плату в размере 2500 фунтов стерлингов и потребовать задолженность в размере 7916 фунтов стерлингов за период с 1940 года. кварталов , прошедших с июня 1945 года.
На основании предыдущих решений по делу Хьюз против Metropolitan Railway Co , Деннинг Дж. постановил, что полная арендная плата подлежала выплате с момента, когда квартиры были полностью заселены в середине 1945 года. Однако он продолжил в своем нежелательном заявлении, что, если бы Центральный Лондон попытался потребовать полную арендную плату начиная с 1940 года, они бы не смогли этого сделать. Это было мотивировано тем, что если одна сторона заставляет другую сторону поверить в то, что она не будет обеспечивать соблюдение своих строгих законных прав, то суды не позволят ей сделать это на более позднем этапе. Будучи obiter dicta, и в суде первой инстанции это вдвойне не было обязательным прецедентом, однако, по сути, оно создало доктрину эстоппеля долгового обязательства .
Если бы я рассматривал этот вопрос без учета недавних изменений в законодательстве, нет никаких сомнений в том, что если бы истцы заявили об этом, они имели бы право на возмещение арендной платы за землю в размере 2500 фунтов стерлингов в год с начала срока. , поскольку аренда, по которой она подлежала оплате, была арендой скрепленной печатью, которая, согласно старому общему праву, не могла быть изменена соглашением под честное слово (будь то в письменной форме или нет), а только на основании акта. Однако компания Equity вмешалась и заявила, что если имело место изменение сделки посредством простого договора (что в случае аренды, которая должна быть оформлена в письменной форме, должно быть подтверждено в письменной форме), суды могут придать силу это показано в деле Berry v. Berry [1929] 2 KB 316. Однако эта справедливая доктрина вряд ли может применяться в настоящем деле, поскольку можно сказать, что изменение здесь было сделано без рассмотрения. Что касается эстоппеля, то заявление, сделанное в отношении снижения арендной платы, не было представлением существующего факта. По сути, это было представление о будущем, а именно, что оплата арендной платы будет осуществляться не по полной ставке, а только по сниженной ставке. Такое представление не приведет к эстоппелю, поскольку, как было сказано в деле « Джорден против денег» (1854) 5 HLC 185, представление о будущем должно быть воплощено в виде контракта или быть ничем.
Но какова позиция с учетом изменений в законодательстве в последние годы? Закон не стоит на месте со времени дела «Джорден против Мани» (1854 г.) 5 HLC 185. За последние пятьдесят лет был принят ряд решений, которые, хотя и считаются случаями лишения права возражения, на самом деле таковыми не являются. Это случаи, когда было дано обещание, целью которого было создание правовых отношений и которое, насколько было известно лицу, давшему обещание, должно было быть выполнено лицом, которому оно было дано, и которое фактически было так исполнено. на. В таких случаях суды говорили, что обещание должно быть выполнено. Дела, на которые мне особенно хотелось бы обратить внимание: Феннер против Блейка [1900] 1 QB 426, In re Wickham (1917) 34 TLR 158, Re William Porter & Co., Ld. [1937] 2 Все ER 361 и Баттери против Пикарда [1946] WN 25. Как я уже сказал, они не являются случаями лишения права возражения в строгом смысле этого слова. На самом деле это обещания – обещания, призванные быть обязательными, предназначенные для выполнения и фактически выполненные. Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 можно отличить, потому что там должник ясно дал понять, что он не намеревался быть юридически связанным, тогда как в случаях, на которые я ссылаюсь, правильный вывод заключался в том, что должник действительно намеревался быть граница. В каждом случае суд считал обещание обязательным для стороны, давшей его, даже несмотря на то, что в соответствии со старым общим правом могло быть трудно найти какое-либо удовлетворение для него. Суды не зашли так далеко, чтобы указать причину иска о возмещении ущерба за нарушение такого обещания, но они отказались позволить стороне, давшей такое обещание, действовать вопреки этому обещанию. Именно в этом смысле, и только в этом смысле, такое обещание порождает эстоппель. Решения являются естественным результатом слияния закона и справедливости: в делах Хьюз против Метрополитен Рай. Компания (1877 г.) 2 Приложение. Кас. 439, 448, Бирмингем и Дистрикт Лэнд Ко. против Лондона и Норт-Вестерн Рай. Ко (1888) 40 гл. D. 268, 286 и Salisbury (Marquess) v. Gilmore [1942] 2 KB 38, 51 дают достаточные основания утверждать, что стороне не будет разрешено по справедливости отказаться от такого обещания. По моему мнению, сейчас настало время признать обоснованность такого обещания. Логическим следствием, несомненно, является то, что обещание принять меньшую сумму в счет выплаты большей суммы, если оно будет выполнено, является обязательным, несмотря на отсутствие рассмотрения: и если слияние закона и справедливости приводит к этому результату, тем более лучше. Этот аспект не рассматривался в деле Фоукс против Бира.(1884) 9 Приложение. Кас. 605. Однако в настоящее время, когда право и справедливость соединяются вместе уже более семидесяти лет, принципы необходимо пересмотреть в свете их совокупного эффекта. Следует отметить, что в Шестом промежуточном отчете Комиссии по пересмотру закона , пп. 35, 40, рекомендуется, чтобы такое обещание, как то, о котором я упомянул, имело силу по закону, даже если обещание не было учтено им. Мне кажется, что в той степени, о которой я сказал, сейчас этот результат достигнут решениями судов.
Я удовлетворен тем, что обещание, подобное тому, о котором я упомянул, является обязательным, и единственный вопрос, остающийся для моего рассмотрения, - это объем обещания в данном случае. Я удовлетворен всеми доказательствами того, что здесь было обещано, что арендная плата за землю должна быть снижена до 1250 фунтов стерлингов в год в качестве временной меры, пока многоквартирный дом не был полностью или практически полностью сдан в аренду из-за преобладающих условий. Это означает, что снижение арендной платы применялось на протяжении всех лет вплоть до конца 1944 года, но в начале 1945 года очевидно, что квартиры были полностью сданы в аренду, и даже полученная от них арендная плата (многие из них не пострадали от Законы об ограничении арендной платы) были увеличены сверх той суммы, по которой первоначально предполагалось их сдавать в аренду. Во всяком случае рента с них должна была быть очень значительной. Я считаю, что условия, преобладавшие в то время, когда было произведено снижение арендной платы, полностью исчезли к началу 1945 года. Я удовлетворен тем, что все стороны понимали, что это обещание применимо только к условиям, существовавшим в то время, когда это было сделано, а именно, когда квартиры сдавались лишь частично, и что дальше этого оно не простиралось. Когда в начале 1945 года квартиры были полностью сданы в аренду, льготы перестали применяться.
В этих обстоятельствах, согласно закону, который я придерживаюсь, мне кажется, что арендная плата подлежит уплате по полной ставке за кварталы, заканчивающиеся 29 сентября и 25 декабря 1945 года.
Если бы речь шла об эстоппеле, можно было бы сказать, что в любом случае эстоппель прекратится, когда условия, к которым применялось представление, закончатся, или можно также сказать, что он прекратится только после предварительного уведомления. . В любом случае это всего лишь способ выяснить, каков объем представления. Я предпочитаю применять принцип, согласно которому обещание, призванное быть обязательным, предназначенное для выполнения и фактически выполненное, является обязательным, если его условия применяются должным образом. Здесь он был обязательным и охватывал период до начала 1945 года, и с этого времени выплачивалась полная арендная плата.
Поэтому я выношу решение в пользу компании-истца на заявленную сумму.
С момента его создания в деле High Trees были достигнуты успехи в деле эстоппеля векселей, чтобы создать новое вторжение в правило в деле Пиннела, согласно которому соглашение о принятии частичной оплаты долга в счет его полного погашения не имеет исковой силы из-за отсутствия рассмотрения. Деннинг прокомментировал, что такое соглашение теперь должно подлежать исполнению в соответствии с доктриной эстоппеля векселей, и действительно, истец не требовал полной выплаты долга на основании того, что было справедливым и, возможно, считалось законом. Однако суды поначалу не хотели отменять или различать такие дела, как дело Пиннела и Фоукс против Бира , которые так долго составляли часть общего права. Леди-судья Арден в деле «Коллиер против P & MJ Wright (Holdings) Ltd» (2007) [1] в принципе признала, что High Trees может быть использована для аннулирования права кредитора на полную оплату долга в таких обстоятельствах.
В деле Amalgamated Investment Co против Texas Bank [2] было решено, что возражение против права собственности может действовать как меч, а не просто как щит (то есть его можно использовать как повод для иска, а не просто как защиту иска). .