Первый пузырь на рынке недвижимости во Флориде был в первую очередь вызван экономическим процветанием 1920-х годов в сочетании с отсутствием знаний о частоте ураганов и плохими строительными стандартами .
Эта новаторская эпоха спекуляций землей во Флориде продолжалась с 1924 по 1926 год и привлекала инвесторов со всей страны. [1] Земельный бум оставил после себя совершенно новые, запланированные застройки, включенные в города. Крупные инвесторы и спекулянты, такие как Карл Г. Фишер, также оставили после себя новую историю собственности, ограниченной по расовым причинам, которая десятилетиями изолировала города. [2] [3]
Среди городов, оказавшихся в центре этого пузыря, были Майами-Бич , Корал-Гейблс , Хайалиа , Майами-Спрингс , Опа-Лока , Майами-Шорс и Голливуд . Он также оставил после себя остатки неудавшихся проектов развития, таких как Аладдин-Сити , Бока-Ратон (первоначальный план), Шевелье , Фулфорд-бай-зе-Си , Интерокеан-Сити , Изола-ди-Лоландо , Окиланта , Палм-Бич-Оушен , Пуанчиана и Сан-Сити. . Земельный бум на протяжении десятилетий формировал будущее Флориды и создал на территории Эверглейдс целые новые города , которые сохранились и сегодня.
Эта история включает в себя множество параллелей с бумом недвижимости 2000-х годов , включая силы внешних спекулянтов, легкий доступ к кредитам для покупателей и быстрое повышение стоимости недвижимости, [4] закончившееся финансовым крахом, который разорил тысячи инвесторов и владельцев недвижимости. и на долгие годы нанес вред местной экономике.
На заднем плане было широко разрекламированное расширение железной дороги восточного побережья Флориды сначала до Уэст-Палм-Бич (1894 г.), затем до Майами (1896 г.) и, наконец, до Ки-Уэста в 1912 году. Эверглейдс осушался, создавая новую сушу. Наконец, Первая мировая война лишила богатых людей возможности проводить время на Французской Ривьере , увеличив привлекательность частей США со средиземноморским или тропическим климатом. [ нужна цитата ]
Экономическое процветание 1920-х годов в сочетании с отсутствием знаний о частоте ураганов и плохими строительными стандартами, используемыми застройщиками, создали условия для первого пузыря на рынке недвижимости во Флориде. [5] [6] Майами имел имидж тропического рая, и внешние инвесторы по всей территории Соединенных Штатов начали проявлять интерес к недвижимости Майами. Частично из-за рекламных трюков и ограничений на деятельность застройщики увидели большой приток северных туристов и потенциальных жителей. [7] [8] Девелопер Карл Г. Фишер из Индианы прославился, купив огромный освещенный рекламный щит на Таймс-сквер в Нью-Йорке с надписью «В Майами июнь». [9] Реклама и инвестиции Фишера, а также его одновременных пионеров Ламмуса и Коллинза коррелировали с быстрым ростом цен, и начался бум. [10] [11] Брокеры и дилеры также активно спекулировали на сырьевых товарах. Они заказывали запасы сверх того, что действительно было необходимо, и отправляли грузы в общие пункты назначения. В результате грузовые вагоны застряли, что затруднило движение железнодорожного транспорта по всему штату. [12]
Влияние бума распространится за пределы Майами и южной Флориды. Тампа также будет наблюдать рост в этот период, но будет иметь более диверсифицированную экономику, чем Майами, включая производство и туризм. Экономика Майами была в основном основана на туризме, несмотря на неудачные попытки в 1920-х годах диверсифицировать экономику города. [13] Джексонвилл, крупнейший город Флориды, не будет так затронут бумом, потому что после Первой мировой войны муниципальные руководители решили работать над расширением промышленности и торговли, а не туризма. [14]
К январю 1925 года инвесторы начали читать негативную прессу об инвестициях во Флориду. Журнал Forbes предупредил, что цены на землю во Флориде основаны исключительно на ожидании найти покупателя, а не на реальной стоимости земли. [15] Налоговое управление начало рассматривать бум недвижимости во Флориде как гигантскую фиктивную операцию. Спекулянтам, намеревавшимся продать недвижимость с огромной прибылью, стало трудно найти новых покупателей. Что еще хуже, в октябре 1925 года «большая тройка» железнодорожных компаний, работающих во Флориде — Seaboard Air Line Railway , Florida East Coast Railway и Atlantic Coast Line Railroad — объявила эмбарго из-за остановки железнодорожного движения в строительстве. материалов, разрешая ввоз или перемещение внутри штата только продуктов питания, топлива, скоропортящихся продуктов и товаров первой необходимости. [12] Также в 1925 году Флорида начала принимать законы, регулирующие сферу недвижимости; от продавцов требовалось иметь лицензии и офисы, что в результате привело к буму спроса на офисные помещения. [16]
Затем, 10 января 1926 года, « Принц Вальдемар» , 241-футовая шхуна со стальным корпусом , затонула в устье поворотного бассейна гавани Майами и заблокировала доступ к гавани. Он был на пути к превращению в плавучий отель. [17]
Поскольку железные дороги все еще налагали эмбарго на второстепенные перевозки, теперь стало совершенно невозможно доставлять строительные материалы в район Майами, и имидж города как тропического рая начал рушиться. В своей книге «Миллионы Майами» Кеннет Баллинджер написал, что инцидент с опрокидыванием Принца Вальдемара спас многих людей от возможных огромных потерь, обнажив трещины на фасаде Майами. «Во время вынужденного затишья, которое сопровождало попытки открыть гавань Майами, — писал он, — многие грузоотправители на Севере и многие строители на Юге лучше поняли, что здесь на самом деле происходит». [18] Новых покупателей не появилось, и рост цен на недвижимость, который способствовал земельному буму, прекратился. Времена, когда недвижимость в Майами покупали и продавали на аукционах по десять раз в день, прошли. [ нужна цитата ]
Хотя железные дороги сняли эмбарго в мае 1926 года, бум подходил к концу. [12] Ураган в Майами в 1926 году положил конец буму, а гораздо меньший по размеру ураган Окичоби в 1928 году обеспечил его ликвидацию. [19] [20] [21] Ураган 1926 года уничтожил «весь оставшийся общественный энтузиазм по поводу курортной недвижимости и развития недвижимости во Флориде», поскольку подготовка к урагану была малой. [22]
Экономический спад Флориды предшествовал началу Великой депрессии. Следовательно, у него было меньше ресурсов и больше долга, «чем у других регионов страны». Большие объемы местного долгового финансирования через облигации ухудшили экономическую ситуацию в штате, большая часть которого пришлась на годы земельного бума. Во время земельного бума многие местные органы власти продавали облигации для оплаты проектов, связанных с развитием. После бума у местного правительства не было доходов для погашения долга по облигациям. Это привело к повсеместному дефолту по необеспеченным облигациям. [23] Еще одним фактором, способствовавшим этому, было то, что многие округа на юге Флориды во время бума брали «крупные кредиты» для помощи в строительстве инфраструктурных проектов, чтобы привлечь застройщиков, что привело к тому, что эти округа оказались в долгах. [24] Дойл Карлтон был избран в 1928 году губернатором, и во время своего пребывания в должности он пытался установить ограничение на сумму облигационного долга, который могли удерживать местные органы власти. [25] Он столкнулся с оппозицией со стороны представителей штатов северной Флориды, чьи округа имели меньший долг и не хотели платить за свои южные коллеги. [24]
Депозиты в банках Флориды неуклонно росли в период с 1922 по 1925 год, но затем начали снижаться; к 1926 году более мелкие банки начали банкротиться из-за многочисленных изъятий средств вкладчиками и невыплаты кредитов. Банковские активы, поступающие в государство, начали разворачиваться. «Излишек средств» и легкодоступные кредиты также начали иссякать. [26]
Обвал стоимости земли во Флориде вызвал серьезный финансовый кризис для правительства штата. Стоимость земли упала почти до точки исчезновения, но недвижимость облагалась налогом на недвижимость, намного превышающим ее текущую стоимость. Многие владельцы недвижимости просто отказались от собственности и не заплатили налоги. Согласно законодательству штата, штат не может продать недвижимость по цене ниже ее оценочной стоимости. Чтобы исправить ситуацию, в 1937 году Законодательное собрание Флориды приняло Закон Мерфи. [27] Закон разрешал государству продавать имущество, не уплатившее налогов, за то, что можно было получить. Акты, выданные покупателям, в просторечии известные как «делы Мерфи», оставляли за государством определенные права. Спустя годы эти оговорки во многих случаях позволили государству получить право проезда без необходимости выплаты компенсации. [28]
