Дробное владение — это метод, при котором несколько не связанных между собой сторон могут разделить и снизить риск владения дорогостоящим материальным активом, обычно самолетом , яхтой или частью курортной недвижимости. Это может быть сделано по чисто денежным причинам, но обычно подразумевается некоторый личный доступ. Одним из основных мотиваторов дробной покупки является возможность разделить расходы на содержание актива, который не будет использоваться постоянно одним владельцем.
Каждое дробное начинание требует определенного вида управления, чтобы администрировать правила и положения (которые согласовываются до покупки доли) и поддерживать актив в той степени, которая изложена в документах о праве собственности. Как правило, управление будет контролировать ежедневную эксплуатацию более чем одного объекта недвижимости, хотя это не обязательно. Один дробный актив может управляться одной организацией. Каждому владельцу гарантируется предписанный объем доступа к активу, который обычно может использоваться или предлагаться общественности в качестве аренды или чартера, доход обычно делится между управляющей компанией и дробным владельцем, если только владелец сам не найдет арендатора. Кроме того, каждый владелец платит часть ежегодных сборов за управление и обслуживание в зависимости от процента владения.
В бизнесе дробное владение — это процентная доля дорогостоящего актива . Акции продаются индивидуальным владельцам. Обычно компания управляет активом от имени владельцев , которые платят ежемесячные/ежегодные сборы за управление плюс переменные (например, почасовую, подневную) сборы за использование. В случае быстро обесценивающихся активов управляющая компания может продать актив и распределить выручку обратно владельцам, которые затем могут заявить о потере капитала и опционально приобрести часть нового актива.
Вопрос о том, дает ли долевое владение финансовое преимущество по сравнению с арендой, остается предметом постоянных споров, и в некоторых странах и регионах действуют налоговые законы, которые предоставляют владельцам дополнительные льготы, такие как налоговые вычеты на убытки капитала, в то время как в других странах владение может быть наказано по сравнению с арендой.
Дробное владение предлагает частному лицу или компании возможность приобрести долю в самолете. Можно приобрести акции от 1/16 самолета, что обеспечивает примерно 37,5 часов летного времени в год, до 1/2 самолета, в зависимости от потребностей оператора. Наиболее распространенные объемы покупки обычно составляют от 1/8 до 1/4 (от 75 до 150 летных часов в год) самолета. [1] Хотя владелец получает право собственности на часть своих инвестиций, они не закрепляются за выделенным самолетом для использования. Вместо этого им предоставляется доступ к пулу похожих самолетов, и поэтому, теоретически, владелец может никогда не летать на своем титулованном самолете.
Совладельцы (далее именуемые «владельцами») самолетов программы долевого владения обязаны платить процент от цены покупки самолета, пропорциональный количеству часов, которые они хотят летать в год, в течение срока действия их контракта — обычно 5 лет. В дополнение к цене, существуют сборы, взимаемые за все занятые часы полета (которые колеблются в зависимости от изменений цен на топливо), а также ежемесячные фиксированные сборы за управление, которые покрывают обслуживание и администрирование программы. Взамен клиент получает заранее определенное количество часов на самолете по своему выбору, исходя из потребностей владельца и суммы, которую он готов заплатить. Владельцам долевого владения гарантируется, что этот самолет или другой самолет той же модели или сопоставимого типа будет доступен 24 часа в сутки, 365 дней в году, с уведомлением всего за четыре часа. [1] Кроме того, управляющая компания предоставляет все услуги по планированию, планированию полетов, кадровому обеспечению, питанию, обслуживанию, связи и страхованию. Долевой владелец просто снимает трубку, звонит диспетчеру, заказывает рейс и едет в аэропорт.
Термин «долевое владение» изначально стал популярным для бизнес-джетов . Ричард Сантулли из NetJets был пионером концепции, позволяющей компаниям приобретать акции в самолете для сокращения расходов. [ требуется ссылка ] При использовании плана долевого владения самолетом участники обычно летают на любом доступном самолете, не обязательно на том, в котором у них есть акции. Управляющая компания будет перемещать самолеты по мере необходимости и предоставлять летные экипажи. Компании с большими потребностями приобретают более крупные акции, чтобы получить доступ к большему количеству времени.
Концепция долевого владения с тех пор была распространена на меньшие самолеты и теперь стала обычной для одномоторных поршневых самолетов, таких как Cirrus SR22 , которые находятся за пределами финансовых возможностей многих частных пилотов. Применяются те же концепции, за исключением того, что управляющая компания не может предоставлять летные экипажи или перемещать самолет.
Многие пилоты объединяются, чтобы приобрести легкие самолеты в частную собственность и управлять ими. Это часто называют групповыми полетами.
Долевое владение сыграло значительную роль в возрождении отрасли производства самолетов общего назначения с конца 1990-х годов, и большинство производителей активно поддерживают программы долевого владения.
Дробное владение просто означает разделение любого актива на части или акции. Если «актив» является имуществом, титул или право собственности могут быть юридически разделены на акции. В некоторых случаях это делается путем создания «мезонинной структуры», т. е. создания компании, которая владеет имуществом, а затем позволяет нескольким владельцам или инвесторам владеть акциями компании. Затем эти акции могут быть куплены и принадлежать более чем одному лицу. Причины для «мезонинной структуры» могут быть разными. Две распространенные причины — это разрешение передачи акций без необходимости отражения изменений в титуле или праве собственности на имущество и налоговые льготы.
Другой тип долевой собственности, не являющийся частью секьюритизированного бизнес-плана, — это Tenancy in Common, которая основана на законах о недвижимости большинства, если не всех штатов. Главное отличие заключается в том, что нет права наследования для спонсора или других владельцев, если один или несколько владельцев умрут. Там, где есть сходство с равным разделением эксплуатационных расходов, дохода от аренды и доступа, разительное отличие заключается в свободной передаче права собственности владельца на имущество без учета других владельцев имущества.
Совместное владение недвижимостью и ее право собственности также дает акционерам определенные права пользования, обычно в форме недель. Концептуально дробное владение не то же самое, что и таймшер . Дробное владение предоставляет большую часть свободы и преимуществ пользования, предлагаемых в таймшере; однако, принципиальное отличие от дробного владения заключается в том, что покупатель владеет частью титула (в отличие от единиц «времени»). Поэтому, если недвижимость растет (или падает) в цене, то же происходит и с акциями. Как и в случае со всей собственностью, дробные владельцы могут продать ее, когда посчитают необходимым или разумным, высвобождая прирост капитала из своих « кирпичных и бетонных » инвестиций .
Практика объединения с семьей и друзьями для совместного владения недвижимостью для отдыха существует уже много лет. Но индустрия дробной собственности зародилась в США на горнолыжных курортах Скалистых гор в начале 1990-х годов. Эти первые долевые застройки осознали, что люди не хотят покупать целые дома, которые они будут использовать только несколько недель в году в горах. По данным исследовательской компании Ragatz Associates, в 2017 году в Северной Америке насчитывалось более 312 долевых застроек. [2] В горном регионе США находится большая часть активной долевой собственности, доступной для покупки, за ним следует Тихоокеанский регион США. Распространенным видом отдыха для владельцев долевой собственности в горном регионе США является катание на лыжах. В 2018 году наиболее распространенным размером долевой собственности, доступным для покупки в Северной Америке, является владение одной четвертой, что дает владельцам три месяца общего годового использования для посещения. [3]
За пределами США некоммерческая форма долевого владения существует уже несколько десятилетий. В этой форме не связанные между собой лица (а не семья или друзья) формируют частные синдикаты для покупки, например, недвижимости для отпуска или лодок. Эти синдикаты действуют как частные группы членов с небольшим числом на некоммерческой основе, как правило, просто разделяя расходы и использование. Эти группы могут включать активы, начиная от скромных квартир или объектов типа кондоминиума и заканчивая объектами стоимостью в несколько миллионов евро/долларов, и использовать свою способность совершать коллективные покупки дополнительных активов, таких как лодки или транспортные средства, в качестве дополнительных объектов, при этом полностью сохраняя контроль в рамках членства в группе. [ необходима цитата ]
Популярность термина «дробная собственность» вызвала обширный ребрендинг в других отраслях, где подобные концепции, такие как таймшеры недвижимости , уже были хорошо известны. Главное различие между таймшером и дробной собственностью заключается в том, что с таймшером вы покупаете право пользования собственностью, но с дробной собственностью вы покупаете недвижимость. Вы получаете оформленный в собственность кусок недвижимости, просто не на весь участок. [4]
Дробная собственность делит недвижимость на более доступные сегменты для отдельных лиц, а также сопоставляет время владения отдельного лица с фактическим временем использования. Дробная доля дает владельцам определенные привилегии, такие как количество дней или недель, когда они могут пользоваться недвижимостью. Иногда недвижимость продается по истечении заранее определенного времени, распределяя относительные доходы обратно между владельцами. Несколько частных групп владельцев разработали весьма сложные схемы распределения использования и другие функции, основанные на принципе попытки максимально приблизиться к гибкости индивидуальной собственности и только в минимальной степени, необходимой для размещения нескольких владельцев. В таких схемах основное соглашение заключается между самими членами, тогда как в большинстве коммерческих схем дробной собственности основные отношения владельца складываются с застройщиком недвижимости и/или промоутером схемы.
Клубы частных резиденций — это роскошь, элитный сегмент рынка дробной собственности. Исследовательская фирма Ragatz Associates определяет клуб частных резиденций как дробную собственность, которая продается по цене 1000 долларов США за квадратный фут или выше. [2] Клубы частных резиденций предоставляют услуги и удобства пятизвездочных отелей, а некоторые группы отелей класса люкс управляют собственными клубами. Иногда членство в клубе частных резиденций предоставляет его участнику только право на использование клубных объектов и услуг, без права собственности на сами объекты. Обратите внимание, что клуб частных резиденций отличается от клуба назначения , хотя эти термины иногда используются как взаимозаменяемые.
В дополнение к роскошным частным резиденциям, отдельные "автономные" дома отдыха и кондоминиумы могут быть преобразованы в долевую собственность. Этот процесс преобразования в долевую собственность может быть выполнен любым знающим продавцом или через консалтинговую компанию по долевым домам. Преимущество преобразования в долевую собственность включает в себя возможность домовладельца сохранить часть собственности для себя, погасить долги и сократить расходы.
Ключевым аспектом для любого долевого владельца является понимание своих прав пользования и планов резервирования. Они различаются от объекта к объекту. Некоторые предлагают фиксированные периоды проживания, в течение которых владелец использует одно и то же время каждый год. Некоторые предлагают «плавающие» периоды, в течение которых время проживания меняется в течение года, а некоторые предлагают смесь этих периодов, с некоторым фиксированным временем и некоторым плавающим.
Еще одна вариация бизнес-модели — это так называемые «курорты назначения». Обычно это объекты недвижимости, будь то гостиничные номера, люксы или отдельно стоящие виллы, расположенные на территории, принадлежащей и управляемой застройщиком отеля, и которые предоставляют удобства, обычно ожидаемые от высококлассного отеля или курорта. Некоторые отели также разрабатываются как кондоминиумы , в которых отдельные номера продаются отдельным владельцам. [5]
Долевое владение также начинает появляться в отношении предметов роскоши, таких как небольшие яхты и мегаяхты , реактивные самолеты (особенно бизнес-джеты ) и элитные дома на колесах.
Дробное владение яхтой/лодкой предоставляет любителям морского спорта право собственности на акции яхт всех размеров и назначений. Некоторые программы продают фактическую долю в судне, а другие продают «членство», когда членские взносы предоставляют доступ к лодкам, но не право собственности. Компании, владеющие дробными яхтами, продают акции/членство в небольших моторных лодках, парусных лодках, яхтах среднего класса вплоть до мегаяхт для дневного использования, многолетних контрактов или соглашений, подобных чартеру. [5]