Smith and Snipes Hall Farm Ltd против River Douglas Catchment Board [1949] 2 KB 500 — это апелляционное решение по английскому земельному праву и английскому договорному праву . Дело, рассмотренное Denning LJ , подтвердило, что позитивные соглашения могут вытеснять приватность договора в договорах на улучшение земли, и, во-вторых, соглашение должно подразумеваться, когда договор показывает намерение, что обязательство будет относиться к земле. В-третьих, в этом контексте дело постановило, что несколько неопределенное описание земель, которое можно было сделать определенным с помощью внешних доказательств, было достаточным для обеспечения соблюдения соглашения.
Совет по водосбору реки Дуглас договорился с рядом землевладельцев определенных земель на западе между рекой Дуглас и каналом Лидс и Ливерпуль о проведении некоторых работ, если будет внесена некоторая доля в их стоимости. В 1940 году г-жа С., одна из сторон договора, продала свою землю («Низкие луга») Смиту, который в 1944 году зарегистрировал Snipes Hall Farm Ltd в качестве своего сельскохозяйственного арендатора. Осенью 1946 года ручей Эллер вышел из берегов и затопил земли Смита и фермы Snipes Hall. Они подали иск против Совета о возмещении ущерба за нарушение контракта (и в рамках деликта, не рассматриваемого по фактам).
Никогда не возникало никаких сомнений в том, что основной ущерб был нанесен арендатору, и арендатор имел тот же locus standi, что и арендодатель, осуществляя по договору аренды время от времени свои законные права. Вопрос ответственности за правонарушение не рассматривался, вместо этого было сказано несколько слов, если этот вопрос должен был рассматриваться судом ( obiter dicta ). Вопрос заключался в том, является ли незнание первоначального соглашения препятствием для любого взыскания.
Апелляционный суд постановил, что Совет нарушил контракт, и это нарушение нанесло ущерб ферме. Соглашение показало намерение, что обязательство будет привязано к земле, и неважно, в чьи руки попадет земля: владелец может обеспечить соблюдение соглашения. Поскольку соглашение было связано с землей, в соответствии с разделом 78 Закона о собственности 1925 года оно могло быть обеспечено стороной соглашения и правопреемниками. Знаменательное решение судьи Деннинга было следующим.
В Ланкашире есть река под названием Эллер-Брук, которая может выйти из берегов и затопить прилегающие земли. В 1938 году, чтобы предотвратить наводнение, одиннадцать владельцев земель, по которым протекала река, заключили соглашение с местным советом по водосбору, по которому совет обязался расширить, углубить и привести в порядок берега реки, а затем поддерживать их в рабочем состоянии, а землевладельцы внесли свой вклад в покрытие расходов. Совет выполнил работу и практически завершил ее к 1940 году, но они сделали это настолько неумело, что, по мнению экспертов, она была изначально обречена на провал. Землевладельцы, конечно, не знали этого и занялись возделыванием земли. Низкие луга, которые раньше были грубой болотистой местностью, были разбиты и отданы под плуг. Посеяны и собраны урожаи. Но берега реки оказались недостаточно крепкими, чтобы выдержать серьезные наводнения. В 1944 году они прорвались. В тот раз прорыв вскоре был закрыт, но инженер правления осознавал опасность. Он доложил правлению, что «берег плохой при любых условиях». В 1945 году неподалеку произошел еще один прорыв, и он сообщил, что «этот берег в основном состоит из песка. Я предлагаю установить машину для его укрепления, как только она появится». Но, по-видимому, он ничего не сделал, или, во всяком случае, ничего эффективного. Землевладельцы и их арендаторы продолжали обрабатывать землю. Они не знали, что берега обречены на провал. Затем в 1946 году произошло худшее. Возникли серьезные наводнения, берега прорвало, поля были затоплены, а урожай уничтожен. Этот иск подан арендатором полей против правления с целью возмещения стоимости урожая, который он потерял. Нынешний владелец присоединяется к иску, заявляя о своей потере арендной платы, но существенный иск предъявляет компания-арендатор.
По этим фактам я считаю, что правление нарушило свой контракт. Подразумевалось, что они должны выполнять работу с разумной осторожностью и мастерством, чтобы сделать берега достаточно подходящими для предотвращения наводнений. По мнению экспертов, правильным способом сделать это было бы положить глиняный сердечник в берега или сделать их намного шире, но они не сделали ни того, ни другого. Возможно, у правления не было достаточных средств для выполнения таких работ; но мне кажется, что это неуместное соображение или, во всяком случае, столь же неуместное в случае государственного правления, как и в случае частного подрядчика. Ни один частный подрядчик, который был нанят для выполнения работ с определенной целью, не мог оправдать себя за плохие результаты, заявив, что у него не было достаточно денег для возведения надлежащих работ. Из этого следует, что если первоначальный землевладелец, с которым было заключено соглашение, сам обрабатывал поля и понес ущерб из-за нарушения, он мог бы взыскать с правления. Но он продал землю и не понес никакого ущерба. Ущерб частично понес человек, купивший землю, но в основном — арендаторы, и вопрос в том, могут ли они подать иск по договору.
Г-н Нилд говорит, что истцы не могут подавать иски. Он говорит, что между ними и советом нет никаких договорных отношений, и что основополагающим принципом является то, что никто не может подавать иски по договору, стороной которого он не является. На этот аргумент можно ответить, либо признав принцип и заявив, что он не применим к данному делу, либо оспорив сам принцип. Я беру на себя смелость оспорить его. Принцип далеко не так основополагающ, как его иногда предполагают. Он не был укоренен в нашем праве до 1861 года ( Tweddle v Atkinson , [1] и достиг своего полного развития в 1915 году ( Dunlop v Selfridge [2] ). Он никогда не был в состоянии полностью вытеснить другой принцип, корни которого уходят гораздо глубже. Я имею в виду принцип, согласно которому человек, который дает намеренное обещание, которое должно быть обязательным, то есть заверенным печатью или за хорошее вознаграждение, должен сдержать свое обещание; и суд призовет его к его исполнению не только по иску стороны, давшей вознаграждение, но и по иску того, кто не был стороной договора, при условии, что это было сделано в его пользу и что у него есть достаточный интерес, чтобы иметь право на его принудительное исполнение, при условии, конечно, всегда с учетом любых возражений, которые могут быть открыты по существу. Именно на этом принципе, подразумеваемом, если не выраженном (i.), суды с 1368 года постановили, что соглашение, заключенное с владельцем земли в его пользу, может быть принудительно исполнено против заключившего соглашение, не только первоначальной стороной, но также и его правопреемниками. (См. дело Прайора , изложенное лордом Коуком в его работе по Литтлтону, на стр. 384а, и в его отчете по делу Спенсера [3] ); (ii.) что суды общего права в семнадцатом и восемнадцатом веках неоднократно принуждали к исполнению обещаний, явно данных в пользу заинтересованного лица; (См. дело Даттона против Пула [4], одобренное лордом Мэнсфилдом в деле Мартина против Хайнда [5] ); (iii.) что лорд Мэнсфилд постановил, что нераскрытый принципал имеет право подать в суд на основании контракта, заключенного его агентом в его пользу, даже если в контракте ничего не говорилось об агентстве; (См. дело Рабоне против Уильямса, цитируемое в деле Джорджа против Клэгетта [6] ); и (iv.) что лорд Хардвик постановил, что третье лицо имеет право подать в суд, если в договоре четко указано намерение одной из сторон выступить в качестве доверительного управляющего, даже если в договоре ничего не говорилось о каком-либо доверительном управлении и не было никакого доверительного фонда, которым можно было бы управлять. (См. Томлинсон против Гилла [7] )
На протяжении всей истории принципа трудность, конечно, заключалась в том, чтобы сказать, какой интерес является достаточным для того, чтобы дать право третьему лицу на возмещение. Иногда предполагалось, что всегда должно быть что-то вроде «траста» в его пользу. (См. дело Вандепитта . [8] ) Но это неуловимый тест, который не объясняет все случаи, и он подразумевает, что доверительный управляющий становится номинальной стороной иска либо в качестве истца, либо в качестве ответчика, если только эта формальность не обходится без нее, как это было в деле Les Affréteurs Réunis Société Anonyme против Leopold Walford Ltd. [ 9] Правда в том, что принцип не так уж ограничен. Может быть трудно определить, что является достаточным интересом. Хотя он не включает поддержание цен в ущерб обществу, он охватывает защиту законной собственности, прав и интересов третьего лица, хотя никакого агентства или траста для него не может быть выведено. Таким образом, он охватывает такие права, которые не могут быть справедливо отклонены; право продавца на принудительное исполнение коммерческого кредита, выданного в его пользу банком по договору с покупателем; право вдовы подать иск на пенсию, которую работодатели ее мужа обещали выплачивать ей по договору с ним; (См. Dutton v Poole [10] и ср. In re Schebsman [11] ); или право слуг и гостей мужчины претендовать на страховой полис, взятый им на случай убытков от кражи со взломом, который, как заявлено, покрывает их; ср. Prudential Staff Union v Hall . [12] В некоторых случаях вмешивался сам законодательный орган, например, предоставив водителю автомобиля право подать иск на страховой полис, взятый владельцем, который, как заявлено, покрывает водителя. Но это не означает, что общее право само по себе не достигло бы того же результата.
Конкретное применение принципа, который нас здесь интересует, — это случай соглашений, заключенных с владельцем земли, к которой они относятся. Закон по этому вопросу был полностью изложен г-ном Смитом в его примечании к делу Спенсера [13], которое всегда считалось авторитетным. Такие соглашения явно предназначены и обычно выражаются в пользу того, кто будет владельцем земли в данный момент; и по общему праву каждый последующий владелец имеет достаточный интерес для иска, поскольку он владеет тем же имуществом, что и первоначальный владелец. Причина, которую привел лорд Коук для этого правила, является причиной, которая лежит в основе всего принципа, который сейчас рассматривается. Он сказал в своей работе о Литтлтоне, что это было «возмещение убытков пострадавшей стороне». Если бы наследнику по титулу не разрешалось подавать в суд, это означало бы, что участник соглашения мог бы безнаказанно разорвать свой договор, поскольку ясно, что первоначальный владелец, после того как он расстался с землей, мог бы получить не более чем номинальные убытки за любое нарушение, которое произошло впоследствии. Однако в общем праве всегда считалось, что для того, чтобы наследник по титулу имел право подать в суд, он должен быть из того же имущества, что и первоначальный владелец. Это само по себе было достаточным интересом, чтобы дать ему право на принудительное исполнение контракта. Предполагалось, что соглашение было заключено в интересах владельца и его наследников по титулу, а не в интересах кого-либо еще. Однако это ограничение, как указано в «Ведущие дела Смита», могло «привести к очень серьезным и неприятным последствиям», и оно было снято в разделе 78 Закона о праве собственности 1925 года , который предусматривает, что соглашение, касающееся любой земли получателя соглашения, должно считаться заключенным с получателем соглашения и его наследниками по титулу, «и лицами, получающими титул от него или от них», и должно иметь силу, как если бы такие наследники «и другие лица» были выражены.
Соглашение совета по водосбору в этом случае явно относится к земле участников соглашения. Это было соглашение о выполнении работ на земле на благо земли. Следовательно, по закону оно должно считаться заключенным не только с первоначальным владельцем, но и с покупателями земли и их арендаторами, как если бы они были выражены. Теперь, если бы они были выражены, было бы ясно, что соглашение было заключено для их выгоды; и они явно имеют достаточный интерес, чтобы иметь право на его принудительное исполнение, поскольку они понесли ущерб. Результатом является то, что истцы подпадают под принцип, согласно которому заинтересованное лицо может подать иск по договору, явно заключенному для его выгоды.
Я не хотел бы оставлять эту тему, не упомянув также п. 56 Закона о праве собственности 1925 года, в котором говорится, что лицо может воспользоваться выгодой любого соглашения или договора относительно земли или другой собственности, хотя оно не может быть названо стороной документа. Этот раздел, без сомнения, как сказал лорд Грин, ограничен случаями, когда лицо, стремящееся воспользоваться им, является лицом «в пределах выгоды» соглашения или договора; (См. White против Bijou Mansions [14] ); но, с учетом этого ограничения, нет причин, по которым разделу не следует придавать его полную сферу действия, так же как лорд Данидин был готов придать полную сферу действия его более узкому предшественнику, п. 5 Закона о недвижимости 1845 года . (См. Dyson против Forster . [15] ) Таким образом, раздел 56 означает, что лицо может принудительно исполнить соглашение относительно собственности, заключенное в его пользу, хотя оно не было его стороной. В таком толковании это является явным признанием принципа, на который я ссылался, и он применим к данному случаю. Если бы принцип был рассмотрен в деле In re Miller's Agreement [16] , то, я думаю, там следовало бы постановить, что дочери имели право по общему праву подать иск на свою пенсию, право, которое было подкреплено п. 56. Я не могу поверить, что стороны договора могли безнаказанно разорвать свой контракт. Вот и все о вопросе принципа.
Г-н Нилд настаивал на том, что выгода от соглашения не должна распространяться на землю, поскольку не было четко определенного участка земли, к которому оно было бы прикреплено. Верно, что соглашение не описывало земли по границам и размерам, но оно давало их описание, которое можно было сделать определенным с помощью внешних доказательств; и этого достаточно. Id certum est quod certum reddi potest. Г-н Нилд также утверждал, что не было никакого обслуживаемого имущества. Но это имеет значение только тогда, когда возникает вопрос, распространяется ли бремя соглашения на землю. Это вопрос о действии выгоды, и со времен дела Прайора [17] считалось, что сторона соглашения несет ответственность из-за своего соглашения, данного владельцу доминирующего имущества, а не из-за его связи с каким-либо обслуживаемым имуществом. Поэтому, по моему мнению, правление несет ответственность перед истцами за ущерб, причиненный нарушением соглашения. Таким образом, нет необходимости рассматривать, несут ли они ответственность за правонарушение, но я добавлю об этом несколько слов. Решение Палаты лордов по делу East Suffolk [ 18] показывает, что при отсутствии договора совет по водосбору не обязан осуществлять свои полномочия эффективно или быстро или вообще; но оно также показывает, что если он осуществляет свои полномочия, он должен проявлять разумную осторожность, чтобы не причинить вреда лицам, которые, вероятно, будут затронуты его действиями. Настоящее дело сильно отличается от того, потому что здесь землевладельцы в результате работ, выполненных советом, вспахали землю и обработали поля; и в результате понесли ущерб, которого они бы не нанесли, если бы совет ничего не сделал, поскольку в этом случае у них не было бы там урожая. Однако решение Палаты лордов показывает, что при рассмотрении вопроса о том, нарушил ли совет свою обязанность по правонарушению, важно выяснить расходы на работы, которые, как говорят, они должны были построить. Соседний землевладелец не должен быть слишком критичен, если правление предпочитает бережливость эффективности, я полагаю, исходя из принципа, что он не должен смотреть дареному коню в зубы и должен быть готов принять его с некоторыми недостатками. Но обязанность по контракту — это совсем другое. Здесь нет вопроса о дареном коне. Землевладелец заплатил свой взнос в обмен на обещание правления, и они обязаны его выполнить. Поэтому я согласен, что апелляция должна быть разрешена.