Доступность жилья в Великобритании отражает возможность арендовать или купить недвижимость. Существуют различные способы определения или оценки доступности жилья. Одним из часто используемых показателей является медианный коэффициент доступности жилья; он сравнивает медианную цену, уплачиваемую за жилую недвижимость, со медианным валовым годовым доходом для работающих полный рабочий день. Согласно официальной государственной статистике, доступность жилья ухудшилась в период с 2020 по 2021 год, а с 1997 года доступность жилья ухудшилась в целом, особенно в Лондоне. Самыми доступными местными органами власти в 2021 году были на Северо-Западе, в Уэльсе, Йоркшире и Хамбере, Западном Мидленде и Северо-Востоке. [1]
В Великобритании существуют следующие основные типы права собственности на жилье : занимаемое владельцем, частный арендный сектор (PRS) и социальный арендный сектор (SRS). [2] Доступность жилья в Великобритании сильно различается в зависимости от региона — цены на жилье и арендная плата будут отличаться в зависимости от рыночных факторов, таких как состояние местной экономики, транспортные связи и предложение жилья.
Для собственности, занимаемой владельцем, ключевыми факторами доступности являются цены на жилье, доход, процентные ставки и расходы на покупку. Для арендованной собственности арендная плата PRS будет в значительной степени отражением цен на жилье, в то время как арендная плата SRS устанавливается местными властями , жилищными ассоциациями или аналогичными организациями. [3] [4] [5]
Данные земельного кадастра Англии и Уэльса показывают, что цены на жилье выросли с 70 000 до 224 000 фунтов стерлингов за 20 лет с 1998 по 2018 год. [6] Рост был практически непрерывным в течение этого периода, за исключением двух лет спада около 2008 года в результате банковского кризиса . [7]
Разрыв между средним доходом и средней ценой на жилье изменился в период с 1985 по 2015 год с двух средних зарплат до шести средних доходов. Средние цены на жилье в Лондоне — средний дом сейчас стоит до 12 средних зарплат в Лондоне. В 1995 году средняя цена на жилье составляла 83 000 фунтов стерлингов, что в 4,4 раза больше среднего дохода. К 2012–2013 годам средний доход в Лондоне вырос до 24 600 фунтов стерлингов, а средняя цена на жилье в Лондоне выросла до 300 000 фунтов стерлингов, что в 12,2 раза больше среднего дохода [8]
В 1995 году базовая ставка Банка составляла 6%, в марте 2009 года она держалась на уровне 0,5% до августа 2016 года, когда она была снижена до 0,25%. [9]
Анализ, проведенный LSE и Голландским бюро анализа экономической политики, показал, что цены на жилье в Англии были бы на 35% ниже без нормативных ограничений. [10] Отчет Института Адама Смита показал, что, используя 4% зеленого пояса Лондона , можно построить один миллион домов в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. [11]
The Economist раскритиковал политику зеленых поясов, заявив, что если не будет построено больше домов посредством реформирования законов о планировании и высвобождения земель зеленых поясов, то жилплощадь придется нормировать. В нем отмечается, что если бы общая инфляция росла так же быстро, как цены на жилье с 1971 года, то курица стоила бы 51 фунт стерлингов; и что Британия «сегодня строит меньше домов, чем когда-либо с 1920-х годов». [12] По данным независимого Института экономических вопросов , существуют «неопровержимые эмпирические доказательства того, что ограничения на планирование оказывают существенное влияние на стоимость жилья» и являются основной причиной того, что в 2011 году жилье было в два с половиной раза дороже, чем в 1975 году. [13]
Кампания по защите сельской Англии утверждала, что «Земли зеленого пояса важны для нашей более широкой окружающей среды, предоставляя нам деревья и нетронутые земли, которые уменьшают воздействие тепла, выделяемого большими городами. Вместо того, чтобы сокращать это зеленое пространство, мы должны использовать его с максимальной эффективностью. Из наших исследований мы знаем, что три четверти (79%) населения хотели бы видеть больше посаженных деревьев и больше выращиваемых продуктов в районах вокруг городов». [14]
Компании, занимающиеся недвижимостью, утверждают, что стоимость земли следует за ценами на жилье, и что застройщик оценивает, какая цена на новый дом может быть достигнута в любом конкретном месте, ссылаясь на цены и ставки продаж на вторичном рынке и на близлежащих сопоставимых новых строительных площадках. На базовом уровне (предполагая, что нет доступного жилья , S106 или CIL), они затем умножают эту цену на новый дом на количество домов, которые будут построены на земле, и получают валовую стоимость застройки (GDV) участка. Тогда базовая стоимость земли равна GDV за вычетом стоимости застройки и скидки на прибыль. [16]
Согласно исследованию Knoll, Schularick и Steger, до 80% роста цен на дома в период с 1950 по 2012 год можно объяснить ростом цен на землю. [17] [18] Это происходит по двум причинам. Во-первых, до 1950 года улучшение транспорта означало, что все больше и больше земли становилось экономически пригодным, но этот эффект пошел на убыль после 1950 года. Во-вторых, ограничения зонирования не позволяли «использовать дополнительную землю». [17]
В 2015 году Департамент по делам общин и местного самоуправления поделился оценками стоимости земли для жилых, сельскохозяйственных и промышленных земель. Было установлено, что средняя цена типичного сельскохозяйственного участка составляла £21,000. [19]
Основные налоги, взимаемые центральным правительством, — это гербовый сбор и налог на добавленную стоимость (НДС). Другие расходы, связанные с покупкой и продажей недвижимости, — это гонорары агентам по недвижимости , сборы за передачу права собственности и сборы за обследование, сборы за оформление ипотеки (где применимо) и расходы на переезд. [20]
Гербовый сбор за землю (SDLT) взимается при сделках с недвижимостью в Англии и Северной Ирландии. Налог уплачивается по разным ставкам на разные части покупной цены. Например, при покупке дома стоимостью £600 000 налог не уплачивается на первые £250 000, а часть (£350 000) в налоговом диапазоне £250 000–£925 000 взимается по ставке 5%, т. е. £17 500. Это дает общий налог в размере £17 500.
Шотландия и Уэльс применяют собственный налог к сделкам с недвижимостью, заменяя SDLT. Шотландия ввела налог на сделки с землей и зданиями в 2015 году, а Уэльс ввел налог на сделки с землей в 2018 году.
В 2011 году журнал Which? установил, что средняя по стране комиссия агентов по недвижимости составляет 1,8%. [21] Однако комиссия может варьироваться от 0,75% до 3% в зависимости от того, где вы находитесь в Великобритании. [22]
Существует четыре основных типа обследования: оценочное обследование, отчет о состоянии, отчет покупателя жилья и полное структурное обследование . [23]
Плата за передачу права собственности варьируется в зависимости от стоимости имущества и предоставляемых услуг. [24]
В апреле 2013 года издание The Daily Telegraph сообщило, что исследование Moneyfacts показало, что средняя комиссия за оформление ипотечного кредита составляет 1522 фунта стерлингов. [25]
В 2020 году BBC сообщила, что дефицит жилья в Великобритании превысил один миллион домов [26] , а ранее (в 2019 году) «По оценкам Национальной жилищной федерации, около 8,4 миллиона человек в Англии живут в недоступном, небезопасном или непригодном для проживания жилье». [27] Недоступное жилье определяется Комиссией по доступному жилью как жилье, расходы на которое превышают 30% от дохода домохозяйства. [28] В правительственном информационном документе «Борьба с нехваткой жилья в Англии» [29] Бартон и Уилсон описывают потребность Англии в жилье, иллюстрируемую такими проблемами, как «растущий уровень перенаселенности, острые проблемы с доступностью, большее количество молодых людей, живущих со своими родителями в течение более длительного времени, ограниченная мобильность рабочей силы, в результате чего предприятиям становится трудно набирать и удерживать персонал, а также возросший уровень бездомности». [29]
Несмотря на добавление 244 000 домов к жилищному фонду Англии в 2019/20 году, представление о том, что увеличение предложения жилья улучшит доступность, было поставлено под сомнение: в UK Housing Review (сентябрь 2017 года) говорится: «Действительно, как напоминают нам данные Redfern Review от Oxford Economics, это вряд ли приведет к снижению цен на жилье, за исключением очень долгосрочной перспективы и при устойчивом высоком выпуске новых домов относительно роста домохозяйств. Даже увеличение предложения жилья (в Великобритании) до 310 000 домов в год в их модели приводит только к пятипроцентному падению базового прогноза цен на жилье». [30] Таким образом, Национальная федерация жилищного строительства (NHF) и Crisis из Университета Хериот-Уотта утверждают, что наряду с необходимыми 340 000 новых домов каждый год (до 2031 года), 145 000 из них «должны быть доступными домами». [29] [31]
Фонд Джозефа Раунтри предложил заменить текущую систему налогообложения Совета, основанную на диапазонах цен на жилье, на систему, которая будет означать, что налог будет более тесно связан с ценами на недвижимость. Это увеличит налоги на самые дорогие объекты и уменьшит их на самые дешевые. Они утверждают, что это также снизит волатильность цен на жилье . [32]
Некоторые предлагают ввести налог на стоимость земли в качестве замены муниципальному налогу; он будет полностью основан на стоимости земли (т. е. местоположении), а не на стоимости зданий, построенных на участке земли, или на произведенных улучшениях. [33] [34] [35]
В 2015 году консервативный аналитический центр Bow Group опубликовал отчет, в котором говорилось о снижении спроса на недвижимость со стороны международных инвестиций. В отчете предлагалось ограничить иностранных резидентов покупкой отдельных новостроек, со штрафами в случае продажи в течение пяти лет. [36] В 2016 году мэр Лондона Садик Хан начал расследование стоимости жилья в городе, также подчеркнув влияние иностранных инвестиций. [37]
Правительство создало фонд в размере 60 миллионов фунтов стерлингов, чтобы помочь советам справиться с высоким уровнем владения вторым домом. [38] В 2016 году референдум в Сент-Айвсе , Корнуолл, показал, что 83,2% избирателей высказались за то, чтобы новые жилищные проекты были зарезервированы для постоянных жителей, поскольку этот район посещают многие туристы, а Корнуолл популярен среди владельцев второго дома и недвижимости для отдыха. [39]
С апреля 2016 года для тех, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду, требуется дополнительная пошлина в размере трех процентов от цены покупки . С апреля 2017 года выплаты процентов по ипотечным кредитам, сдаваемым в аренду, будут иметь более высокие ставки налоговой льготы, которые будут постепенно отменены правительством. [40] Хотя компании не будут затронуты новыми правилами. [41]
В английском жилищном бюллетене 13 [42] говорится, что в 2013/14 году в частном арендном секторе было 4,4 миллиона домохозяйств, а в социальном арендном секторе — 3,9 миллиона домохозяйств, из которых 2,3 миллиона домохозяйств (10%) снимали жилье у жилищной ассоциации, а 1,6 миллиона (7%) — у местных органов власти. Частные арендаторы несли самые высокие еженедельные расходы на жилье, платя в среднем 176 фунтов стерлингов в неделю в качестве арендной платы. Заемщики платили в среднем 153 фунта стерлингов в неделю в качестве ипотечных платежей, в то время как средняя еженедельная арендная плата в секторе социального жилья составляла 98 фунтов стерлингов для арендаторов жилищной ассоциации и 89 фунтов стерлингов для арендаторов местных органов власти. При рассмотрении валового еженедельного дохода, включая пособия, всех членов домохозяйства, доля дохода, потраченного на расходы на жилье, составляла 18% для заемщиков, 29% для социальных арендаторов и 34% для частных арендаторов. [ необходима цитата ]
Спрос на более доступное жилье часто был выше в Лондоне, чем в остальной части Великобритании. [43] Исследование Trust for London показало, что 24% новых жилых домов, построенных за три года до 2015/16, были доступными, что составило 21 500 домов. 6700 доступных домов были построены в 2015/16, что составляет всего 39% от цели, установленной в Плане Лондона 2015 года. [44] Они также обнаружили, что количество строящихся доступных домов значительно различается между районами Лондона. Tower Hamlets поставил 1830 доступных домов за три года до 2015/16, больше всего в Лондоне, в то время как Bexley поставил только 7, меньше всего в Лондоне. [45] Доступное жилье определяется как жилье, стоимость которого не превышает 80% от средней арендной платы на местном рынке. [46]
Земельная рента является еще более подходящим предметом налогообложения, чем рента домов. Налог на земельную ренту не повысит ренту домов. Он полностью ляжет на владельца земельной ренты, который всегда действует как монополист и взимает наибольшую ренту, которую можно получить за использование его земли.