Регистрация документов — это система управления земельными ресурсами , при которой все важные документы , относящиеся к общему праву собственности на земельные участки, регистрируются в государственном реестре , чтобы облегчить передачу права собственности. Эта система использовалась в некоторых юрисдикциях общего права и продолжает использоваться в некоторых юрисдикциях, включая большую часть Соединенных Штатов .
Во многих юрисдикциях его заменяют системы Torrens . Австралия , Ирландия , а также большинство канадских провинций перешли от реестров сделок к титулам Торренса. В некоторых канадских провинциях никогда не существовало реестра сделок, и они всегда использовали титулы Торренса. Другие канадские провинции, которые перешли от реестра документов к титулам Торренса, использовали обе системы совместно, пока система Торренса постепенно не заменила систему реестра документов, как это было в Новой Шотландии и Нью-Брансуике в 2000-х годах. В канадской провинции Онтарио электронная регистрация привела к тому, что версия титула Торренса Онтарио охватывает почти всю землю, но прошлые регистрации документов все еще регулируют некоторые вопросы. [1] Гонконг и канадские провинции Квебек , Ньюфаундленд и Лабрадор и Остров Принца Эдуарда — единственные оставшиеся провинции, в которых до сих пор действует система регистрации сделок.
В отличие от системы Торренса, в которой тот, кто зарегистрировался в земельном кадастре в качестве владельца участка или участка земли, имеет неоспоримое право собственности на землю, система регистрации актов представляет собой просто регистрацию всех важных документов, связанных с этой землей. Чтобы установить право собственности на землю, человек (или обычно адвокат покупателя ) удостоверяет, например:
Поскольку, в отличие от системы Торренса, реестр представляет собой просто запись всех документов, связанных с землей, «владелец», как указано в записи земельного реестра (или широко известный как «запись о поиске земли» в Гонконге), не обязательно означают, что у него «хороший титул», что означает титул, который нельзя отменить или потенциально отменить.
При купле-продаже земли продавец должен предъявить покупателю «хорошее право собственности». Поскольку запись о поиске земли не является окончательной, это приводит к проблемам, когда продавцу приходится доказывать свое право собственности, особенно когда земля устарела или имеет множественные обременения . Это может привести к судебному разбирательству, если стороны не смогут прийти к согласию относительно того, указано ли правильное название.
В Гонконге от продавца обычно требуется доказать свое право собственности не позднее, чем за 15 лет до даты купли-продажи. Кроме того, различные законодательные меры освобождают продавца от обязанностей. Например, поставщик может полагаться на предположение, что описание документа, относящегося к вопросам, существовавшим до 15-летней давности, верно.
В Ирландии продавец должен предоставить «хороший корень правового титула» (обычно это документ, подтверждающий стоимость, но допускается и ряд других документов). Покупатель не может настаивать на том, чтобы право собственности имело возраст более 40 лет; практика заключается только в том, чтобы настаивать на минимальном 20-летнем периоде. Существует презумпция, что показания в транспортном средстве за ценное вознаграждение верны, если этому транспортному средству не менее 20 лет.
Многие юрисдикции перешли или переходят от системы регистрации сделок к системе регистрации прав собственности . Например, Гонконг, одна из последних юрисдикций общего права, поддерживающих систему регистрации документов, в 2004 году принял Постановление о праве собственности на землю, согласно которому Гонконг перейдет на систему Торренса. Закон будет внедряться постепенно в течение двенадцати лет. Однако графика вступления в силу Постановления по состоянию на 2016 год не существует. [2]