В праве собственности и недвижимости будущий интерес — это законное право на владение имуществом, которое не включает право настоящего владения или пользования имуществом. Будущие интересы создаются при формировании отменяемого имущества ; то есть имущество с условием или событием, вызывающим передачу посессорного права. Типичным примером являются отношения между арендодателем и арендатором. Арендодатель может владеть домом, но не имеет общего права входить в него во время его сдачи в аренду. Условия, вызывающие передачу владения сначала арендатору, а затем обратно арендодателю, обычно подробно описываются в договоре аренды .
В качестве немного более сложного примера предположим, что О является владельцем Blackacre . Рассмотрим, что происходит, когда О передает собственность «А на всю жизнь, затем Б». Лицо А приобретает владение Блэкакром. Лицо Б не получает никакого права немедленно владеть Блэкакром; однако после смерти человека А владение перейдет к лицу Б (или его имуществу, если он умер до лица А). Лицо Б имеет будущий интерес к собственности. В этом примере событием, инициирующим передачу, является смерть человека А.
Поскольку они передают права собственности, будущие доли обычно могут быть проданы, подарены , завещаны или отчуждены иным образом бенефициаром ( но см. «Вестирование» ниже). Поскольку права передаются в будущем, любое такое распоряжение произойдет до того, как бенефициар фактически вступит во владение имуществом.
В общем праве признается пять видов будущих интересов : три у передающего лица и два у получателя. [1]
Переход означает предоставление человеку немедленного права на настоящее или будущее пользование собственностью. Проще говоря, у человека есть право на актив, который не может быть отнят какой-либо третьей стороной, даже если он еще не владеет этим активом. Когда право, интерес или право собственности на настоящее или будущее владение юридическим имуществом может быть передано его владельцем любой другой стороне, это называется корыстным интересом в отношении этого владельца.
Корыстный интерес может быть одного из трех типов:
Человек может отказаться или отчуждать только те интересы, которые гарантированно перейдут. Это правило согласуется с политикой, согласно которой человеку не должно быть разрешено продавать вещь, которой он или она не владеет напрямую. На проценты, передача прав на которые не гарантирована, распространяется правило, запрещающее бессрочные облигации .
Возврат происходит, когда предоставленное имущество полностью принадлежит лицу, предоставившему право.
На реверсию не распространяется правило против бессрочных контрактов, поскольку будущие интересы О абсолютно имущественны.
Существует возможность возврата, когда наследство вернется к дарителю, если условие будет нарушено. Возможность возврата может осуществляться только за плату, которую можно легко определить.
Этот тип будущих процентов может следовать только за простой определяемой комиссией . Передача будущих прав может быть определена в момент выдачи гранта, поскольку возврат осуществляется автоматически, если условие нарушено, поэтому возможность возврата не подпадает под действие Правила против бессрочных облигаций .
Этот тип будущих процентов следует за простой комиссией при условии соблюдения последующего условия . Лицо, предоставившее право, имеет право расторгнуть договор, когда имущество может вернуться лицу, предоставившему право, если условие нарушено и лицо, предоставившее право, решает вернуть наследство. Этот тип гранта может быть предоставлен, когда лицо, предоставляющее право, хочет иметь возможность решить серьезность нарушения.
Этот тип будущих процентов следует за простой комиссией при условии соблюдения последующего условия . Чтобы понять почему, предположим, что для того, чтобы сохранить Блэкакр, А должен продолжать выполнять условия гранта (не пить). Если А не сможет «не пить», это условие приведет к последующей потере прав А в Блэкакре.
Остаток представляет собой будущую долю в третьей стороне , которая переходит при естественном завершении гранта к первоначальному получателю гранта. Это интерес к собственности, которая «остается» или остается после того, как первоначальный получатель гранта перестает владеть ею. Например, грант О «А на всю жизнь, а затем Б» создает остаток в Б. Существует два типа остатков: переданные и условные.
Оставшаяся часть создается, когда имущество передается как прямому получателю гранта, так и указанному третьему лицу, и на него не распространяется условие, предшествующее вступлению во владение третьей стороной.
Примечание: другой результат был бы достигнут, если бы грант был «О» А на всю жизнь, затем Б, если только Б и С не состоят в браке (на момент смерти А)». В этом случае доля B не будет продана, даже если B развелся с C, поскольку он мог повторно жениться на C до смерти A. Последующее условие — это положение дел (женат на C) в определенное время (смерть А), а не событие (развод), произошедшее до определенного момента (смерти А).
Условный остаток создается, когда остаток не может быть полностью передан на момент предоставления. Обычно это происходит в двух ситуациях:
Законодательные органы и суды, как правило, отдают предпочтение закрепленным остаткам условным остаткам, чтобы уменьшить неопределенность в отношении неоднозначных грантов и ускорить процедуру завещания .
Исполнительная гарантия – это будущая гарантия, принадлежащая третьему лицу, получающему право (т.е. лицу, не являющемуся лицом, предоставляющим право), которая либо отсекает чужую долю, либо возникает через некоторое время после естественного прекращения предшествующего наследства. Право на исполнительное право переходит при любом последующем условии, за исключением естественного прекращения прав первоначального получателя гранта. Другими словами, исполнительная доля — это любая будущая доля, принадлежащая третьей стороне, которая не является остатком .
Исполнительные интересы обычно возникают, когда лицо, предоставившее право, передает имущество одному лицу при условии, что оно использует его определенным образом. Если лицо не использует его должным образом, имущество переходит к третьему лицу. Существует два различных типа исполнительных интересов: смещающиеся и пружинящие . Исполнительные ограничения, при которых право собственности передается от лица, предоставляющего право, третьей стороне, называются возникающими исполнительными правами , а те, которые переходят от грантополучателя к третьей стороне, называются перемещающимися исполнительными правами .
Изменение исполнительного интереса подрывает интересы кого-либо, кроме лица, предоставившего право. Например, если О передает собственность «А, но если Б вернется из Флориды в течение следующего года, Б»; здесь у B есть меняющееся право исполнения, а у A есть вознаграждение, просто зависящее от этого меняющегося права исполнения. Изменение исполнительного права может быть обусловлено любым событием, независимо от того, находится ли это событие под контролем той или иной стороны или является внешним событием, неподконтрольным ни одной из сторон. Например, перевозка «К А, но если собственность когда-либо будет использоваться в качестве коммерческого молочного завода, к Б» оставит А под контролем состояния; до тех пор, пока А не будет использовать имущество запрещенным образом, оно останется ее собственностью. И наоборот, передача «А, но если Б получает юридическое образование, то Б» дает Б полный контроль над распределением собственности; если B сможет выполнить это условие, B получит собственность независимо от того, что сделает A. Наконец, интерес может сместиться в зависимости от совершенно внешнего события, например: «К А, но если « Кливленд Браунс» выиграют Суперкубок , к Б».
Если передача А осуществляется на ограниченный период времени или на всю жизнь А, то условие, вызывающее исполнительное право, должно наступить в течение этого времени, иначе имущество вернется лицу, предоставившему право.
Возникающая исполнительная заинтересованность приводит к лишению лица, предоставившего право, собственного интереса в пользу получателя гранта. Например, О передает наследство А пожизненно, а через год после смерти А — Б и его наследникам. У О будет годовая процентная ставка, которая будет прервана через год после смерти А и перейдет к Б, получателю гранта.
Предположим, Б 15 лет.
Лицо, предоставившее право, никогда не сохраняет за собой конечный будущий интерес при наличии условия исполнительного производства. Если условие исполнения никогда не выполняется, первоначальный получатель гранта сохраняет проценты, а если условие выполняется, проценты переходят к третьей стороне. Однако праводатель может иметь в будущем посессорный интерес.
На права исполнительного производства распространяется правило, запрещающее бессрочные права , которое дисквалифицирует любые проценты, которые могут передаваться более чем через двадцать один год после смерти каждой стороны, которая жила на момент создания интереса. Однако если будут названы все потенциальные бенефициары перехода, правило никогда не будет нарушено. Таким образом, имущество не может быть передано «А и ее наследникам, а в случае употребления на имуществе спиртных напитков — Б и его наследникам». Потому что наследники А могут соблюдать это условие в течение нескольких поколений, вызывая нарушения спустя столетия после того, как условие было установлено, и создавая хаос в попытках передать право собственности соответствующим наследникам Б.
Третьи лица, получающие исполнительные права, не могут их отчуждать, поскольку интересы зависят от последующих условий, поэтому передача прав не гарантируется.