Долг без права регресса

Долг без права регресса или кредит без права регресса (иногда обозначаемый через дефис как без права регресса ) — это обеспеченный кредит (долг), обеспеченный залогом , обычно недвижимостью , но за который заемщик не несет личной ответственности. Если заемщик не выполняет свои обязательства , кредитор может конфисковать и продать залог, но если залог продается за меньшую сумму, чем долг, кредитор не может требовать от заемщика этого дефицитного остатка — его возмещение ограничивается только стоимостью залога. Таким образом, долг без права регресса обычно ограничивается соотношением кредита к стоимости 50% или 60% ^[1] , так что недвижимость сама по себе обеспечивает «чрезмерное обеспечение» кредита.

Стимулы для сторон находятся в промежуточном положении между стимулами для обеспеченного кредита с полным правом требования и полностью необеспеченного кредита. Хотя заемщик находится в позиции первых убытков, кредитор также принимает на себя значительный риск, поэтому кредитор должен гарантировать кредит с гораздо большей осторожностью, чем при кредите с полным правом требования. Обычно для этого требуется, чтобы кредитор обладал значительным опытом в предметной области и опытом финансового моделирования.

Потребительское финансирование

В Европе ипотечные кредиты, обеспеченные личным жильем, обычно представляют собой кредиты с правом требования. ^[2] Большинство штатов в Соединенных Штатах также разрешают обращение за ипотекой на жилье, но законы о борьбе с дефицитом в меньшинстве штатов требуют ипотеки без права регресса. Около 13 государств можно отнести к государствам без права обращения за помощью, в зависимости от стандартов классификации исследователя. ^{[3] [4]}

Самостоятельные инвесторы IRA , решившие приобрести инвестиционную недвижимость, могут воспользоваться своей покупкой с помощью кредита без права регресса. В соответствии с правилами Налоговой службы персональная гарантия любого кредита на недвижимость, принадлежащая самостоятельному IRA, будет считаться нарушением статуса квалифицированного пенсионного счета .

Кредит на чистую энергию с оценкой недвижимости (PACE), используемый в некоторых штатах для финансирования модернизации жилищного энергоснабжения, является примером кредита, который не имеет права регресса к заемщику. ^[5]

Коммерческое кредитование

Задолженность без права регресса обычно используется для финансирования коммерческой недвижимости, судоходства или других проектов с высокими капитальными затратами, длительными сроками кредитования и неопределенными потоками доходов. Он также широко используется для кредитования акций и других кредитных структур, обеспеченных ценными бумагами. Поскольку большая часть коммерческой недвижимости находится в собственности партнерской структуры (или аналогичной структуры с переносом налогов), заимствование без права регресса дает владельцу недвижимости налоговые льготы партнерской структуры со сквозным налогообложением (т. е. перенос убытков и отсутствие двойного налогообложения). налогообложение ), и одновременно ограничивает личную ответственность стоимостью инвестиций. 16 марта 2008 года Федеральная резервная система выдала JPMorgan Chase долг без права регресса в размере 30 миллиардов долларов для покупки Bear Stearns. Кредит без права регресса был выдан под менее ликвидные активы Bear Stearns в качестве залога, а это означает , что Федеральная резервная система покроет убытки . если стоимость этих активов будет ниже их залоговой стоимости.

Индустрия юридического финансирования предоставляет финансовые продукты без права регресса, используемые для оказания финансовой помощи истцам, вовлеченным в судебный процесс в случае непредвиденных обстоятельств , таких как автомобильная авария. Средства предоставляются потребителю на возможную расчетную сумму. Эти деньги являются настоящим безрегрессным финансированием: если дело проиграно, компания, финансирующая иск, ничего не должна. Это покупка актива, а не кредита.

Характеристика в корпоративных финансах

Задолженность без права регресса обычно отражается на балансе компании-должника как обязательство, а залог – как актив. Для целей федерального подоходного налога США взаимодействие между понятиями (1) «суммы, реализованной» при выбытии, (2) суммы долга без права регресса и (3) суммы скорректированной базы имущества является довольно сложным. Налоговые последствия отчуждения зависят от того, приобрел ли налогоплательщик имущество с уже прикрепленным долгом без права регресса или от того, взял ли налогоплательщик долг без права регресса после приобретения имущества, а также от относительных взаимосвязей между справедливой рыночной стоимостью , покупной ценой и ценой выбытия. . При продаже или ином отчуждении имущества в соответствии с законодательством США о подоходном налоге налогооблагаемая прибыль обычно возникает, когда сумма, реализованная при продаже или ином отчуждении имущества, превышает сумму скорректированной базы налогоплательщика в этом имуществе.

Как правило, реализованная сумма представляет собой сумму денежных средств и другого возмещения, полученную налогоплательщиком. Сумма любого прощенного или погашенного кредита обычно является частью этого возмещения. ^[6]

Скорректированная база представляет собой сумму следующего:

• Сумма первоначальных затрат, понесенных налогоплательщиком при приобретении недвижимости, включая сумму любого долга без права регресса, принятого владельцем/налогоплательщиком в рамках приобретения (также называемого «первоначальной базой»),
• Плюс затраты на улучшения (если таковые имеются), произведенные налогоплательщиком в собственности,
• За вычетом суммы амортизационных (или аналогичных) вычетов, разрешенных (или разрешенных) налогоплательщику в отношении этого имущества.

Если реализованная сумма превышает сумму скорректированной базы, налогоплательщик получил прибыль на момент продажи. Если скорректированная база превышает реализованную сумму, то возник убыток. ^[7] Влияние долга без права регресса на федеральный подоходный налог можно объяснить, сначала рассмотрев налоговый эффект от отчуждения долга с регрессом (то есть долга, по которому имущество обеспечивает первое обеспечение, а заемщик/налогоплательщик несет личную ответственность за любой недостаток, который может остаться после того, как кредитор наложил взыскание на имущество), а затем сопоставить его с аналогичными фактами, связанными с долгом без права регресса, а именно:

В качестве примера предположим:

1. Невыплаченная основная сумма регрессного долга составляет 100 000 долларов США;
2. Справедливая рыночная стоимость имущества составляет 80 000 долларов США;
3. Скорректированная база налогоплательщика в собственности составляет 45 000 долларов США.

Предположим, что кредитор налагает взыскание на имущество и что превышение долга на 20 000 долларов над справедливой рыночной стоимостью имущества (100 000 долларов минус 80 000 долларов) погашается по договору (скажем, для дидактической симметрии с примером без права регресса, что противоречит коммерческой точке зрения на регресс). кредита, что долг полностью прощен кредитором, без фактической выплаты), налогоплательщик осознает сумму в 20 000 долларов как доход от погашения задолженности. Эти 20 000 долларов прощения будут подлежать налогообложению налогоплательщика как обычный доход, даже если налогоплательщик не получил наличных денег на момент выплаты. ^[8] Превышение справедливой рыночной стоимости на 35 000 долларов США над скорректированной базой (80 000 долларов США минус 45 000 долларов США) будет рассматриваться как налогооблагаемый прирост капитала от «продажи или иного отчуждения» имущества – опять же, даже если налогоплательщик не получил денежных средств при время выкупа.

Если предположить те же факты, за исключением того, что долг не имеет права регресса, результат будет совершенно другим. Налогоплательщик получит нулевой налогооблагаемый обычный доход от погашения долга. Вместо этого вся разница в размере 55 000 долларов США между невыплаченной основной суммой долга и скорректированной базой налогоплательщика (100 000 долларов США минус 45 000 долларов США) будет рассматриваться как налогооблагаемый прирост капитала от «продажи или иного отчуждения» имущества — опять же, даже несмотря на то, что денежные средства не выплачиваются. полученные налогоплательщиком на момент обращения взыскания. ^[9]

При продаже, обращении взыскания или ином отчуждении долг без права регресса, возникший в рамках финансирования приобретения, и деньги, полученные от инвестиций путем залога, рассматриваются одинаково: и то, и другое подлежит налогообложению только в момент отчуждения имущества ^{. 10]} , даже если на момент продажи имущество стоит меньше суммы ипотеки. Задолженность без права регресса, имеющаяся на момент приобретения недвижимости, включена в основу дела Крейн против Комиссара , ^[11] последующее заимствование не учитывается. Woodsam Associates, Inc. против комиссара . ^[12] Последующие доходы от займа реинвестируются в амортизируемое имущество, тем самым избегая Вудсама и воспользовавшись преимуществами Крейна .

Смотрите также

• Ипотечный заем
• Проектное финансирование
• Регрессный долг
• Синтетическая аренда

Сноски

1. «Продажи новых и существующих домов в США в апреле движутся в противоположных направлениях» . Данные о строительстве Рида. 24 мая 2011 года . Проверено 15 ноября 2013 г.
2. Бюджетное управление Конгресса (2010). Fannie Mae, Freddie Mac и роль федерального правительства на вторичном ипотечном рынке. п. 49.
3. Гент, Андра К. и Кудляк, Марианна, «Регресс и дефолт по жилищной ипотеке: теория и данные из штатов США» (10 июля 2009 г.). Рабочий документ Федерального резервного банка Ричмонда № 09-10. Авторы классифицируют одиннадцать штатов (Аляска, Аризона, Калифорния, Айова, Миннесота, Монтана, Северная Каролина, Северная Дакота, Орегон, Вашингтон и Висконсин) как штаты, в которых нет права обращения за помощью. Авторы также обсуждают обоснование этой классификации в зависимости от штата. В некоторых штатах, где нет права регресса, некоторая форма регресса доступна, но непрактична из-за длительных и дорогостоящих судебных разбирательств, судов присяжных и продолжительных периодов погашения.
4. «Сравнение государственных законов о недостатках ипотеки и сроках погашения» . 29 июля 2010 года . Проверено 24 августа 2013 г.Управление законодательных исследований штата Коннектикут, опираясь на данные Национального центра потребительского права , пришло к выводу, что как минимум 10 штатов можно в целом отнести к категории штатов без права регресса по жилищной ипотеке.
5. «Возникающие проблемы: жилищные ссуды PACE и банкротство» . natlawreview.com . 08 февраля 2018 г. Проверено 31 июля 2018 г.
6. «Определение суммы и признание прибыли или убытка», Taxalmanac.com.
7. Погашение обязательств
8. Если только 20 000 долларов не квалифицируются как исключаемые в соответствии с § 108 раздела 26 USC  .
9. Комиссар против Тафтса , 461 US 300 (1983); Крейн против комиссара внутренних доходов , 331 US 1 (1947).
10. Estate of Levine v. Commissioner , 72 TC 780, 792 (1979), aff'd , 634 F.2d 12 (1980) («Ипотечный долг без права регресса является долгом владельца недвижимости, поскольку он, в действительности, является квазидолжник по долгу, несмотря на то, что долг приходится на имущество."); Woodsam Associates, Inc. против Комиссара , 16 TC 649 (1951), приложено , 198 F.2d 357 (2-й округ 1952 г.) (превышение суммы долга над скорректированной базой имущества является прибылью, и будет рассматриваться как прирост капитала с учетом правил возмещения амортизации).
11. Крейн против комиссара внутренних доходов , 331 US 1 (1947).
12. Woodsam Associates, Inc. против Комиссара , 16 TC 649 (1951), подтверждено , 198 F.2d 357 (2-й округ 1952 г.).