Долевое участие — это еще одно название долевой собственности или совместного владения . Он берет одну собственность , более чем одного владельца, и объединяет их, чтобы максимизировать прибыль и налоговые вычеты . Обычно стороны находят дом и покупают его вместе как совладельцы, но иногда они объединяются, чтобы совместно владеть недвижимостью, которой уже владеет одна из них. В конце согласованного срока они выкупают друг друга или продают собственность и делят капитал . В Англии участие в акционерном капитале и долевая собственность — это не одно и то же (см. разделы о Соединенном Королевстве и Англии ниже).
Долевое участие стало желательным в Соединенных Штатах, когда в 1981 году раздел 280A Налогового кодекса впервые разрешил смешанное налогообложение одного объекта недвижимости, что позволило арендатору требовать вычеты по основному налогу на проживание, а инвестору - требовать вычеты по налогу на инвестиционную недвижимость. Поскольку долевая собственность предусмотрена федеральным налоговым кодексом, этот механизм владения может использоваться в любом штате.
В число компаний в США входят Unison Homeownership Investors, Landed и OwnHome Mortgage & Finance. [1]
В Великобритании существует множество применений термина «Долевое участие», который часто применяется к различным формам схем недорогого домовладения . К ним относятся ссуды на участие в акционерном капитале , иногда называемые ссудами с долевым участием, а также некоторые формы схем совместного владения (частичная покупка/частичная сдача в аренду), которые называются арендой с долевым участием. Некоторые местные органы власти могут также ссылаться на ограничения по цене перепродажи в документации по планированию как на соглашения о долевом участии. Однако использование долевого участия в отношении долевой собственности является неточным, поскольку долевая собственность не является собственностью, а фактически является гарантированной арендой в соответствии с положениями Закона о жилье 1988 года. [2] [3] Используя схему долевого участия, вы владеть всей недвижимостью, хотя у вас есть кредит на часть вашего депозита – тогда как при схеме долевого владения вы не владеете приобретенной долей, а вместо этого имеете возможность купить полную аренду у арендодателя в будущем, если вы можете себе это позволить. [4]
Правительство Великобритании содействует долевому акционерному капиталу главным образом через Агентство по жилищному и коммунальному хозяйству . По состоянию на 2009 год [обновлять]это было под брендом HomeBuy . Его цель – помочь семьям, зарабатывающим до 60 000 фунтов стерлингов в год [5].
New Build HomeBuy – это когда покупатели покупают не менее 25% недавно построенного дома и платят арендную плату за оставшуюся часть. HCA обычно субсидирует жилищные ассоциации или других поставщиков, чтобы сохранить оставшуюся долю. Арендная плата ограничена 3% от стоимости непроданной доли, но обычно устанавливается на уровне 2,75%. Покупатели могут покупать дополнительные акции, когда они могут себе это позволить; это известно как «лестница». [6]
HomeBuy Direct был введен в 2009 году, в соответствии с которым правительство и застройщик совместно финансируют кредит под акционерный капитал в размере 30% от стоимости, так что покупателю нужно заплатить ипотеку только на 70% от стоимости. Если покупатель покупает дополнительную акцию, все три стороны участвуют в любом увеличении стоимости. HCA выделило на эту схему 300 миллионов фунтов стерлингов на 2009–2011 годы, и по этой инициативе доступно 10 000 домов. [5]
Homebuy на открытом рынке позволял покупателям покупать не менее 25% недвижимости на открытом рынке с использованием обычной ипотеки на эту часть и кредита под низкие проценты на оставшуюся часть. В настоящее время такой возможности нет, поскольку финансирование на 2009-2010 годы уже полностью выделено. [7]
Social Homebuy позволяет арендаторам участвующих советов и жилищных ассоциаций покупать арендованный дом на условиях долевого владения с определенной долей обычной скидки на право приобретения . [8]
FirstBuy — это программа для покупателей, впервые покупающих товары, о которой было объявлено в бюджете на 2011 год. По нему покупатели, впервые покупающие недвижимость, могут получить помощь в покрытии разницы между 5%-ным депозитом и 75%-ной ипотекой. Он был доступен только на некоторых схемах новостроек. Дополнительный капитал был предоставлен в равных долях HCA и застройщиком. [9]
Акционерный капитал частного сектора или, как его иногда называют, акционерный капитал инвестора работает совершенно по-другому, поскольку в нем нет элемента субсидии налогоплательщиков. Вместо этого сторонние инвесторы предоставляют разницу между депозитом покупателя и (обычно) 75% ипотекой в обмен на долю в собственности и арендную плату. Эти схемы действуют в течение 5 или 10 лет (иногда с «трудным» продлением), что означает, что в конце соответствующего периода владелец должен выкупить долю акций за соответствующий процент от рыночной стоимости на тот момент. Как правило, штраф за досрочное погашение или частичный выкуп не взимается. Таким образом, участие в долевом капитале можно рассматривать как шаг к полному владению имуществом.
Хотя акционерный капитал инвестора, на первый взгляд, дороже, чем схемы государственного сектора, из-за необходимости платить арендную плату за часть, не находящуюся в собственности, он, тем не менее, имеет значительные преимущества:
В экономической теории собственность изучается в области теории контрактов . В частности, Оливер Харт (1995) утверждал, что право собственности имеет значение в контексте незавершенных контрактов . [11] Если некоторые будущие непредвиденные обстоятельства не могут быть учтены в контракте сегодня, тогда переговоры состоятся завтра. Право собственности улучшает переговорную позицию на этих переговорах. В результате сегодня у владельца есть более сильные стимулы делать инвестиции, ориентированные на отношения (т. е. проблема задержек смягчается). В этой связи Шмитц (2017) показал, что совместное владение активом может быть желательным сегодня, хотя завтра оптимально передать актив той стороне, которая ценит его больше всего. [12] Причина в том, что долевая собственность обеспечивает более сбалансированные инвестиционные стимулы участвующих сторон. Оптимальные доли владения зависят от того, воплощены ли инвестиции в физическом капитале (чтобы владелец всегда мог получить прибыль) или в человеческом капитале сторон.