Вертикализация — явление, обычно наблюдаемое в крупных городах, где наблюдается общий рост населения высотных жилых зданий. [1] По состоянию на 2024 год не существует общепринятого определения вертикализации.
В многочисленных исследовательских работах вертикализация или «вертикальная джентрификация» связывается с уплотнением и суперджентрификацией городских территорий, поскольку она обычно происходит в районах, которые подвергались джентрификации или были ранее джентрифицированы. [2] Уплотнение относится к увеличению населения за счет рабочих мест или жилья; [3] суперджентрификация относится к перепланировке ранее джентрифицированных районов. [4]
Высотные жилые здания и роскошные квартиры являются основными факторами вертикализации городских территорий. Вертикализация районов с роскошными зданиями привлекает демографическую группу жильцов, которые снимают жилье по собственному выбору, а не по необходимости, и которых Yardi Matrix называет «дискреционными» арендаторами. [5]
В одной из исследовательских работ 2020 года, посвященной изучению влияния COVID-19 на рынки предметов роскоши, элитная недвижимость в Бостоне определяется как недвижимость, стоимость аренды которой составляет 4,50 долл. США за квадратный фут или выше, или недвижимость, которая продается по цене 1200 долл. США за квадратный фут или выше. [6] Джон Лауэрманн в своем исследовании вертикальной джентрификации в Нью-Йорке определяет элитное жилье как недвижимость, которая достигает минимального порога для «налога на особняк». [2]
Эффекты вертикализации аналогичны эффектам джентрификации, включая рост экономической ценности района, демографические изменения в жилом секторе и перемещение нынешних жителей.
,_Empire_State_Building_--_2012_--_6436.jpg/1280px-New_York_City_(New_York,_USA),_Empire_State_Building_--_2012_--_6436.jpg)
Термин «вертикальный» происходит от позднелатинского слова «verticalis», означающего «над головой», и латинского «vertex», означающего «высшая точка». [7] Вертикализация используется взаимозаменяемо с терминами «манхэттенизация» , «вертикальная урбанизация» или «урбанизмы» и «вертикальная джентрификация» во многих исследовательских работах.
Одним из основных соображений потенциального покупателя является то, где находится здание. Если вы думаете о местоположении в трехмерной плоскости, улица, на которой расположено здание, является двухмерной координатой, а высота — в трехмерном измерении; этаж, на котором расположено высотное здание, может быть достаточно далеко от оживленных улиц, так что местоположение здания не будет играть роли. Вертикализация использует преимущества трехмерного пространства на том же двухмерном участке земли. [8]
Высотные здания класса люкс появились еще до Второй мировой войны, когда они были спроектированы для того, чтобы облегчить переход от общества, зависящего от слуг, к предоставлению массового государственного жилья. [9] Теоретически высотные здания выступали в качестве экономически логичного решения в городских районах, которое максимизировало количество единиц в комплексе зданий, как только он превышал семь этажей; поскольку застройщик уже инвестировал в требования к высотному зданию, расходы были бы разделены на большее количество единиц, что могло бы снизить стоимость за единицу и создать возможность для более доступного жилья. [10]
С середины 1990-х годов количество высотных зданий в городах по всему миру резко возросло: с 20, построенных в 1992 году, до 331 в 2019 году, если высотными считаются здания высотой более 150 метров. [11] Процесс вертикализации также связан с потребительской культурой и символами власти . [12]
Высотные здания предоставляли своим жителям больше удобств благодаря, казалось бы, безграничному пространству, которое они использовали. Дополнительные удобства, такие как тренажерные залы, бассейны, открытые зоны отдыха, парковка, торговые площади и многое другое, в этом недавно приобретенном вертикальном пространстве взлетели на вершину списков желаний многих арендаторов и потенциальных покупателей жилья.
По состоянию на 2020 год опрос предпочтений арендаторов, проведенный Национальным советом по многоквартирному жилью и консалтинговой фирмой Kingsley Associates, показал, что 44% жителей считают удобства важным фактором при выборе места проживания. [13] Некоторые из характеристик здания, которые напрямую не считаются удобствами, но повышают рыночную привлекательность высотного здания, включают повышенную безопасность, улучшенное качество воздуха, улучшенную доступность и более привлекательное местоположение. [14]
По мере того, как список преимуществ жизни в высотных зданиях увеличивается, цена каждой единицы начинает отражать то, что привлекает более обеспеченный социальный класс. На протяжении всего доступного контента существует серая зона между тем, что люди считают высотными зданиями, и роскошными высотными зданиями, подразумевая, что большое количество высотных зданий намеренно построено как элитное жилье.
В период с 1930-х по 1970-е годы модернисты считали, что физическое возведение низших социальных классов в более высокие здания улучшит их моральный дух, социальные нормы и материальное положение; они также считали, что это защитит городских жителей от газовых атак и бомбардировок. [10] Хотя последнее утверждение больше не является основной мотивацией для строительства высотных зданий, эффекты социального класса по-прежнему распространены сегодня.
Недвижимость выступает в качестве общей инвестиционной возможности для элитного класса. [15] Поскольку все больше роскошных высотных зданий строятся в густонаселенных и востребованных районах, все больше представителей элитного класса заинтересованы в покупке. Распределение жилья начало перекашиваться, поскольку застройщики строили для богатых, а не для широкой публики.
Высотные здания перешли из решения для доступного жилья в роскошные кондоминиумы. Поскольку некоторые города полагались на капитальные вложения этих высоток, цель предоставления более доступного жилья была упущена из виду. [16]
Наряду с этим усилением районов последовало увеличение разрыва в социальных классах. С годами элитный класс продолжал тяготеть к высотным зданиям, которые обеспечивали физическую высоту над окружающими малоэтажными зданиями, по совпадению представляющими разрыв в социальном классе; эксклюзивность этих единиц увековечивала более частный, престижный и мощный образ жизни. [17]
В одной исследовательской работе рассматривается теоретическая связь между властью и ростом через призму вертикальной урбанизации; [18] авторы углубляются в то, как вертикальный рост был обратно пропорционален богатству в конце XVIII — начале XIX века.
Характеристики, присущие роскошным высотным зданиям, такие как эксклюзивные панорамные виды, стали синонимами богатых жителей и перешли в стадию, пока они не стали редко достижимыми для среднего и низшего социальных классов. Хотя это справедливо для многих американских городов, исключением из правила является то, как Совет по жилищному строительству и развитию (HDB) в Индонезии использовал высотные здания для предоставления доступного жилья и устойчивых решений. [19]
После пандемии Covid-19 виды удобств, желаемых в жилом пространстве, изменились, став более ориентированными на гигиену и всеобъемлющими. По словам Дюбьюка, войны за удобства были приостановлены во время основного удара пандемии; [20] войны за удобства представляют собой битву на рынке доступного жилья за то, какие удобства предоставляет ваше здание и как они соответствуют определенному образу жизни. Однако после окончания пандемии покупатели и арендаторы вернулись из пригородов и сельской местности в города и пригородные поселки. [21]
Хотя многие из этих роскошных высотных зданий возводятся намеренно для улучшения жизни их жителей после коронавируса, некачественное строительство и теснота сами по себе представляют риск для здоровья. [22]
Одним из рисков, связанных с проживанием в высотном здании, является увеличение передачи вируса через канализационную систему и общие помещения, такие как лестницы и лифты. [23] Последствия плохого строительства, такие как протечки, неисправное оборудование и небрежное обслуживание в общих помещениях, делают удобства, связанные с высотными зданиями, непригодными для использования. [22]
В 2018 году двенадцать самых дорогих элитных кондоминиумов были в 50 раз дороже, чем средний доход домохозяйства в Бостоне . [15] Более половины владельцев этих кондоминиумов не подают заявление на освобождение от налога на жилье, что означает, что это не их основное место жительства. [15] В период с 2020 по 2022 год 89% новых квартир, построенных в Бостоне, были элитными апартаментами. [24]
Некоторые сторонники жилищного строительства полагают, что строительство большего количества жилья для элитного класса создаст эффект просачивания вниз, который освободит существующие квартиры для групп с низким доходом. [25] Другие активисты жилищного строительства полагают, что строительство большего количества жилья для лиц со смешанным доходом обеспечит более доступное жилье, избежав при этом какого-либо увеличения стоимости земли из-за новой элитной недвижимости. [25]
В Роксбери-Кроссинг цены на жилье выросли на 70% в период с 2010 по 2015 год. [26] Некоторые застройщики предлагают зарезервировать квартиры по сниженным ценам для жильцов, которым было предложено переехать, но эти цены все равно слишком высоки.
Тем не менее, город Бостон предпринял усилия по борьбе с джентрификацией в районах Бостона; в 2022 году мэр Ву создал Консультативный комитет по стабилизации арендной платы и выделил 40 миллионов долларов на финансирование 700 единиц жилья с ограничением по доходу. [27] Кроме того, Политика инклюзивного развития (IDP) требует, чтобы жилье по рыночным ставкам поддерживало рынок жилья с ограничением по доходу путем выделения части своего здания в качестве доступного жилья, создания доступного жилья рядом со своим зданием или внесения взносов в фонд IDP. [28]