Инвестиционный канал ипотечного кредитования недвижимости ( REMIC ) — это «юридическое лицо, которое владеет фиксированным пулом ипотечных кредитов и выпускает несколько классов прав на себя для инвесторов» в соответствии с федеральным законом о подоходном налоге США и «рассматривается как партнерство для целей федерального подоходного налога, доход которого передается держателям прав». [1] [2] REMIC используются для объединения ипотечных кредитов и выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой , и в течение последних нескольких десятилетий вносят ключевой вклад в успех рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. [3]
Федеральное налогообложение доходов REMICs регулируется в первую очередь в соответствии с 26 USC §§ 860A–860G Части IV Подраздела M Главы 1 Подзаголовка A Налогового кодекса ( 26 USC ). Чтобы квалифицироваться как REMIC, организация делает «выбор» для этого, подавая Форму 1066 в Налоговую службу и выполняя некоторые другие требования. Они были разрешены Законом о налоговой реформе 1986 года и введены в 1987 году как типичный инструмент для секьюритизации ипотечных жилищных кредитов в Соединенных Штатах. [4] [5]
REMIC — это инвестиционные инструменты, которые держат коммерческие и жилые ипотечные кредиты в доверительном управлении и выпускают ценные бумаги, представляющие неделимый интерес в этих ипотечных кредитах. REMIC собирает ипотечные кредиты в пулы и выпускает транзитные сертификаты, многоклассовые облигации, аналогичные обеспеченным ипотечным обязательствам (CMO) , или другие ценные бумаги для инвесторов на вторичном ипотечном рынке . Ипотечные ценные бумаги, выпущенные через REMIC, могут быть долговым финансированием эмитента или продажей активов . Юридическая форма не имеет значения для REMIC: трасты , корпорации и партнерства могут выбрать статус REMIC, и даже пулы активов, которые не являются юридическими лицами, могут квалифицироваться как REMIC. [6]
Закон о налоговой реформе устранил двойное налогообложение дохода, полученного на корпоративном уровне эмитентом, и дивидендов, выплачиваемых держателям ценных бумаг, тем самым позволив REMIC структурировать предложение ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, как продажу активов, фактически удаляя кредиты из баланса первоначального кредитора , а не долговое финансирование, при котором кредиты остаются в качестве активов баланса (как в случае с покрытыми облигациями ). Сам REMIC освобожден от федеральных налогов , хотя доход, полученный инвесторами, полностью облагается налогом. Поскольку REMIC, как правило, освобождены от налога на уровне субъекта, они могут инвестировать только в квалифицированные ипотечные кредиты и разрешенные инвестиции, включая односемейные или многосемейные ипотечные кредиты, коммерческие ипотечные кредиты, вторичные ипотечные кредиты, ипотечное участие и сквозные ценные бумаги федерального агентства. Неипотечные активы, такие как дебиторская задолженность по кредитным картам , лизинг и автокредиты, являются недопустимыми инвестициями. Закон о налоговой реформе упростил для сберегательных учреждений и инвестиционных трастов недвижимости хранение ипотечных ценных бумаг в качестве квалифицированных портфельных инвестиций. Например, сберегательное учреждение может включить выпущенные REMIC ипотечные ценные бумаги в качестве квалификационных активов для выполнения федеральных требований к рассмотрению их в качестве сберегательных и кредитных организаций в целях налогообложения.
Чтобы соответствовать требованиям REMIC, субъект или пул активов должны сделать выбор REMIC, следовать определенным правилам в отношении состава активов (имея квалифицированные ипотечные кредиты и разрешенные инвестиции), применять разумные методы для предотвращения удержания дисквалифицированными организациями его остаточных интересов и структурировать интересы инвесторов как любое количество классов обычных интересов и один — и только один — класс остаточных интересов. [7] Налоговый кодекс, по-видимому, не требует, чтобы REMIC имели класс обычных интересов. [8]
Соглашение о пуле и обслуживании (PSA) обычно включено в каждый REMIC. PSA — это юридический документ, который определяет права и обязанности обслуживающей стороны, доверительного управляющего и других сторон по пулу секьюритизированных ипотечных кредитов. [9] Типичное PSA сформулировано, в частности, следующим образом: «Как можно скорее после любой передачи ипотечного кредита по настоящему Соглашению и в любом случае в течение тридцати дней после передачи доверительный управляющий должен (i) прикрепить имя доверительного управляющего к каждой уступке ипотеки в качестве ее правопреемника и (ii) обеспечить доставку для регистрации в соответствующий государственный орган по регистрации недвижимости уступок ипотечных кредитов доверительному управляющему» [10]
Квалифицированные ипотечные кредиты охватывают несколько типов обязательств и интересов. Квалифицированные ипотечные кредиты определяются как «(1) любое обязательство (включая любое участие или сертификат бенефициарного права собственности в нем), которое в основном обеспечено интересом в недвижимом имуществе и либо передается REMIC в день запуска в обмен на регулярные или остаточные интересы, либо приобретается в течение трех месяцев после дня запуска в соответствии с контрактом с фиксированной ценой, действующим в день запуска, (2) любой регулярный интерес в другом REMIC, который передается REMIC в день запуска в обмен на регулярные или остаточные интересы в REMIC, (3) любая квалифицированная заменяющая ипотека или (4) определенные регулярные интересы FASIT». [11] В (1) «обязательство» неоднозначно; широкое толкование будет включать в себя требования по контракту, но более узкое толкование будет включать только то, что будет квалифицироваться как «долговые обязательства» в соответствии с Кодексом. [12] IRC определяет «главным образом обеспеченный» как «практически все поступления от обязательства... используемые для приобретения или улучшения или защиты права на недвижимое имущество, которое на дату возникновения является единственным обеспечением обязательства», или как справедливая рыночная стоимость права, обеспечивающего обязательство, составляет не менее 80% от скорректированной цены выпуска (обычно суммы, которая предоставляется взаймы залогодателю) или составляет не менее этой суммы при внесении в REMIC. [13]
«Поскольку в трастовых документах четко изложены способ и дата передачи ипотечных кредитов трасту и указано, что ни одна из сторон, участвующих в трасте, не должна предпринимать шагов, которые могли бы поставить под угрозу статус REMIC траста, если первоначальные переводы не соответствовали способу и срокам передачи, требуемым трастовыми документами, то такие запоздалые переводы трасту будут недействительными». [14] «Если траст выражен в документе, создающем имущество доверительного управляющего, любая продажа, передача или иное действие доверительного управляющего, противоречащее трастовому фонду, за исключением случаев, разрешенных настоящей статьей и любым другим положением закона, являются недействительными». [15]
Разрешенные инвестиции включают инвестиции в денежные потоки, квалифицированные резервные активы и имущество, находящееся в залоге.
Инвестиции в денежный поток — это временные инвестиции в пассивные активы, которые приносят проценты (в отличие от начисления дивидендов, например) от платежей по квалифицированным ипотечным кредитам, которые происходят между моментом получения REMIC платежей и распределением REMIC этих денег своим держателям. Квалифицированные платежи включают в себя ипотечные платежи основного долга или процентов, платежи по контрактам на улучшение кредитного рейтинга , прибыль от продажи ипотечных кредитов, средства от конфискованного имущества, платежи за нарушение гарантий по ипотечным кредитам и штрафы за досрочное погашение. [16]
Квалифицированные резервные активы — это формы нематериального имущества, отличные от остаточных интересов в REMIC, которые удерживаются в качестве инвестиций как часть квалифицированного резервного фонда, который «является любым разумно требуемым резервом для обеспечения полной оплаты» расходов REMIC или выплат держателям процентов из-за дефолта, неожиданно низкой доходности или дефицита процентов от предоплаты. REMIC обычно выбирают безопасные краткосрочные инвестиции с низкой доходностью, поэтому обычно желательно минимизировать резервный фонд, сохраняя «желаемое кредитное качество для интересов REMIC». [17]
Имущество, находящееся в залоге, — это недвижимость, которую REMIC получают в случае невыполнения обязательств. После получения имущества, находящегося в залоге, у REMIC есть срок до конца третьего года, чтобы распорядиться им, хотя IRS иногда предоставляет продления. Имущество, находящееся в залоге, теряет свой статус, если аренда создает определенные виды дохода от аренды, если осуществляются строительные работы, которые не начались до того, как REMIC приобрела имущество, или если REMIC использует имущество в торговле или бизнесе без использования независимого подрядчика и более 90 дней после его приобретения. [18]
REMIC может включать любое количество классов регулярных процентов; они часто обозначаются буквами, такими как класс «A», класс «B» и т. д., и им назначается купонная ставка и условия оплаты. [19] Полезно думать о регулярных процентах как о чем-то похожем на долг; они, как правило, имеют меньший риск с соответствующей более низкой доходностью. Регулярные проценты облагаются налогом как долг. [20] Регулярные проценты должны быть обозначены как таковые, выпускаться в день запуска, содержать фиксированные условия, предусматривать выплату процентов и порядок их выплаты, а также безоговорочно давать держателю процентов право на получение определенной суммы основного долга. [21] Прибыль облагается налогом для держателей.
REMIC может иметь только один класс остаточных интересов. Остаточные интересы, как правило, связаны с собственностью и больше напоминают акционерный капитал, чем долг. Однако остаточные интересы могут быть ни долгом, ни акционерным капиталом. «Например, если REMIC представляет собой сегрегированный пул активов в рамках юридического лица, остаточные интересы могут состоять из (1) прав собственности на активы REMIC, подлежащих удовлетворению требований постоянных держателей интересов, или (2) если постоянные интересы принимают форму долга, обеспеченного по соглашению об эмиссии, договорного права на получение распределений, освобожденных от залогового права по соглашению об эмиссии». [22] Риск выше, поскольку держатели остаточных интересов получают выплаты последними, но потенциальные выгоды больше. Остаточные интересы должны быть обозначены как таковые, выпущены в день запуска и не быть обычными интересами (чего можно легко избежать, не обозначая их как обычные интересы). Если REMIC производит распределение среди держателей остаточных интересов, оно должно быть пропорциональным; Требование пропорциональности упрощает дело, поскольку обычно оно предотвращает рассмотрение остаточного класса как нескольких классов, что может привести к дисквалификации REMIC. [23]
Во время финансового кризиса 2007–2008 годов рейтинги многих REMIC рухнули. Чтобы получить более высокие рейтинги для целей нормативного риск-капитала, несколько REMIC были преобразованы в ресекьюритизированные инвестиционные каналы ипотечного кредитования недвижимости ( re-REMIC ). В простом re-REMIC инвестор передает право собственности на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, новой целевой организации ; передавая достаточное количество активов в новую структуру, транши новой структуры могут получить более высокий рейтинг (например, рейтинг «AAA»). [24] Однако впоследствии ряд re-REMIC увидели, что их новые рейтинги AAA были снижены до CCC. [25]
REMIC может выпускать ипотечные ценные бумаги в самых разных формах: ценные бумаги, обеспеченные сертификатами Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae ), целыми кредитами, сертификатами участия одного класса и многоклассовыми ипотечными ценными бумагами; многоклассовыми и многоклассовыми ипотечными ценными бумагами; многоклассовыми ипотечными ценными бумагами с функциями быстрой или медленной оплаты; ценные бумаги с субординированным траншем долга , который принимает на себя большую часть риска дефолта, что позволяет эмитенту получить более высокий кредитный рейтинг; и обеспеченные ипотечные обязательства с ежемесячным сквозным платежом процентов по облигациям, что устраняет риск реинвестирования, предоставляя инвесторам защиту от досрочного погашения.
REMIC устраняют многие неэффективности обеспеченных ипотечных обязательств (CMO) и предлагают эмитентам больше возможностей и большую гибкость. [26] REMIC не имеют минимальных требований к собственному капиталу, поэтому REMIC могут продать все свои активы, а не удерживать некоторые из них для выполнения требований по обеспечению. Поскольку регулярные проценты автоматически квалифицируются как долг, REMIC также избегают неудобного риска реинвестирования, который несут эмитенты CMO для обозначения долга. REMIC также могут производить ежемесячные распределения среди инвесторов, тогда как CMO производят ежеквартальные платежи. Остаточные проценты REMIC пользуются большей ликвидностью, чем трасты владельцев, которые ограничивают передачу долей в капитале и личной ответственности. REMIC предлагают большую гибкость, чем CMO, поскольку эмитенты могут выбирать любое юридическое лицо и тип ценных бумаг. Многоклассовые возможности REMIC также позволяют эмитентам предлагать различные приоритеты обслуживания наряду с различными датами погашения, снижая риски дефолта и уменьшая необходимость в повышении кредитоспособности. [27] REMIC также довольно удобны для пользователя, поскольку выбор REMIC не сложен, а обширные указания в Кодексе и правилах обеспечивают «высокую степень определенности в отношении налогового режима, которая может быть недоступна для других типов MBS». [28]
Хотя REMIC предоставляют освобождение от налогообложения на уровне субъекта, их разрешенная деятельность довольно ограничена «хранением фиксированного пула ипотечных кредитов и распределением текущих платежей инвесторам». [29] REMIC имеет некоторую свободу заменять квалифицированные ипотечные кредиты, объявлять о банкротстве, иметь дело с конфискацией имущества и невыполнением обязательств, распоряжаться и заменять недействительные ипотечные кредиты, предотвращать невыполнение обязательств по обычным процентам, производить предоплату обычных процентов, когда расходы превышают стоимость поддержания этих процентов, [30] и проходить квалифицированную ликвидацию, в ходе которой у REMIC есть 90 дней, чтобы продать свои активы и распределить денежные средства среди своих держателей. [31] Все остальные транзакции считаются запрещенными видами деятельности и облагаются штрафным налогом в размере 100%, [32] как и все неквалифицированные взносы.
Чтобы избежать налога на 100% взносов, взносы в REMIC должны быть сделаны в день запуска. Однако денежные взносы избегают этого налога, если они сделаны через три месяца после дня запуска, включают призыв к очистке или квалифицированную ликвидацию, сделаны в качестве гарантии или внесены держателем остаточного интереса в квалифицированный резервный фонд. [33] Кроме того, штаты могут облагать налогом REMIC в соответствии с налоговым законодательством штата. [34] «Многие штаты приняли полное или частичное освобождение от налогов для организаций, которые квалифицируются как REMIC в соответствии с федеральным законодательством». [35]
REMIC облагаются федеральным подоходным налогом по самой высокой корпоративной ставке для дохода от взыскания и должны подавать декларации по форме 1066. Доход от взыскания, который облагается налогом, такой же, как и для инвестиционного фонда недвижимости (REIT), и может включать арендную плату, зависящую от получения прибыли, арендную плату, выплачиваемую связанной стороной, арендную плату от имущества, в отношении которого REMIC предлагает нетипичные услуги, и доход от взыскания имущества, когда REMIC выступает в качестве дилера. [36]
Правила REMIC в некотором роде усугубляют проблемы фантомного дохода для держателей остаточных процентов, что происходит, когда налогооблагаемая прибыль должна быть реализована без соответствующей экономической выгоды, с которой можно было бы заплатить налог. [37] Фантомный доход возникает в силу того, как написаны налоговые правила. Существуют штрафы за передачу дохода неплательщикам, поэтому держатели процентов REMIC должны платить налоги с прибыли, которой у них еще нет.
Среди основных эмитентов REMIC — Федеральная корпорация ипотечного жилищного кредитования ( Freddie Mac ) и Федеральная национальная ипотечная ассоциация ( Fannie Mae ) — два ведущих покупателя на вторичном рынке обычных ипотечных кредитов, а также частные ипотечные каналы, принадлежащие ипотечным банкам, компаниям ипотечного страхования и сберегательным учреждениям.
REMIC были впервые разрешены Законом о налоговой реформе 1986 года (второй раунд налоговых льгот Рейгана ). Они были введены в 1987 году как типичный инструмент секьюритизации жилищных ипотечных кредитов в Соединенных Штатах. [38] [39]