Пузырь на рынке недвижимости в Новой Зеландии является серьезной национальной экономической и социальной проблемой. С начала 1990-х годов цены на жилье в Новой Зеландии росли значительно быстрее, чем доходы, [1] оказывая все большее давление на поставщиков государственного жилья, поскольку все меньше домохозяйств имеют доступ к жилью на частном рынке. Пузырь на рынке недвижимости оказал значительное влияние на неравенство в Новой Зеландии, где сейчас один из самых высоких показателей бездомности в ОЭСР [2] и рекордно высокий список очередников на государственное жилье. [ необходимо разъяснение ] [3] Правительственная политика пыталась справиться с кризисом с 2013 года, но оказала ограниченное влияние на снижение цен или увеличение предложения доступного жилья. Однако цены начали падать в 2022 году в ответ на ужесточение доступности ипотеки и увеличение предложения. В некоторых районах падение составило около 9% — хотя и с очень высоких цен.
Недоступное жилье оказало глубокое влияние на новозеландское общество. В период с 1986 по 2013 год доля домовладельцев сократилась с 74% до 65%.
Пузырь цен на жилье определяется экономистом Джозефом Стиглицем как период спекулятивных покупок, когда инвесторы демонстрируют готовность платить высокую цену сегодня, потому что считают, что она будет такой же высокой (или выше) завтра. [4] Исследование 2016 года обнаружило доказательства пузыря на рынке жилья Новой Зеландии с 2003 года, который остановился в 2007/8 годах из-за последствий Великой рецессии . [ требуется цитата ] Второй пузырь появился в Окленде в 2013 году, и до 2015 года не было никаких заметных побочных эффектов в других регионах. [5] Однако с 2015 года быстрый рост цен произошел в небольших центрах. [ требуется цитата ]
Жилье в Новой Зеландии было в значительной степени сформировано колонизацией (начавшейся в 19 веке), довоенным вмешательством государства , послевоенным вмешательством государства и экономическими и финансовыми реформами, введенными с 1980-х годов. Хотя коренное население маори традиционно жило общинами , европейские поселенцы — многие из которых бежали из трущобных условий викторианской Британии — установили тенденцию в пользу индивидуальных домов, каждый из которых был построен на отдельном участке земли — легендарном четверти акра , в том же духе, что и американский белый частокол . [6] Новозеландское общество в целом продолжает мечтать о владении домом, занимаемым владельцем, несмотря на меняющиеся экономические и экологические условия. Местный сектор недвижимости продвигает мифы о переходе на (и вверх) лестницу собственности [7] соответственно, и новозеландские политики поощряют идею стабильной демократии, основанной на владении собственностью. [8] [9] [10]
В 1977 году был принят Закон о городах и планировании, который начал облегчать для NIMBY возможность противостоять новому жилью поблизости и принуждать к зонированию . Это привело к росту цен на жилье в среднем на 2% на каждый 1% прироста населения в период с 1977 по 2018 год по сравнению с ростом на 0,5% на 1% прироста населения в период с 1938 по 1977 год. [11]
Четвертое лейбористское правительство (избранное в 1984 году) быстро ввело политику экономической дерегуляции [12] в результате политики «мысли масштабно» предыдущего премьер- министра Роберта Малдуна , которая оставила страну в большом долге. [13] Инвестиции в акции быстро росли, часто без должной осмотрительности. [14] [15] Крах фондового рынка 1987 года особенно сильно ударил по экономике Новой Зеландии, [16] когда NZSE упал примерно на 60% от своего пика. [17] [18] Многие инвесторы, которые сильно потеряли в крахе 1987 года, так и не вернулись на фондовый рынок, вместо этого выбрав, по-видимому, более безопасный вариант инвестиций в недвижимость . [19] [20] [16] [15]
В 1989 году парламент принял Закон о Резервном банке, в котором подчеркивалось необходимость сдерживания инфляции и процентных ставок, что, в свою очередь, снизило стоимость заимствований для основных средств, таких как дома. В том же году были отменены налоговые льготы для пенсионных, страховых и других подобных инвестиций, но не для недвижимости. Два года спустя Закон об управлении ресурсами (RMA) заменил множество законов о региональном планировании, включая Закон о городах и планировании. Некоторые [ кто? ] считали RMA препятствием для строительства доступного жилья . [21] Хотя строительство и распродажа государственных домов происходили циклами с момента создания государственной жилищной программы, они были проданы в рекордных количествах в 1990-х годах без замены. [22] [23] Количество государственных домов в стране достигло пика в 70 000 в 1991 году до распродажи. [24]
Наряду с институциональными реформами в жилищном секторе, проблемами с некачественным строительством , исторической несправедливостью и недостаточным обеспечением потребностей коренных народов маори [25] и сохраняющимся неравенством доходов [26] нехватка доступного жилья является критической проблемой. После Великой рецессии быстрый рост цен на жилье породил кризис доступного жилья [ нужна ссылка ] , и жилье стало важным вопросом в политической повестке дня с 2013 года. [ нужна ссылка ] Несмотря на ряд политических вмешательств для решения кризиса, цены продолжали расти по всей стране. Как показано ниже, реальные цены на жилье выросли почти в три раза в период с 2000 по 2018 год. [27]
Хотя цены на жилье росли почти непрерывно с начала 1990-х годов, только в 2007 году СМИ начали сообщать о кризисе доступности. [28] По всей стране цены на недвижимость выросли на 80% в реальном выражении между 2002 и 2008 годами. [29] Великая рецессия привела к падению номинальных цен на 10% в 2008 году, однако затем рост цен снова значительно ускорился, и к 2014 году номинальные цены в Окленде были на 34% выше докризисного пика. [30]
По состоянию на 2019 год средняя цена на жилье в Новой Зеландии превысила 700 000 новозеландских долларов , а средние цены в крупнейшем городе страны, Окленде , превысили 1 000 000 долларов в многочисленных пригородах. [31] Соотношение между средней ценой на жилье и средним годовым доходом домохозяйства увеличилось с чуть более 3,0 в январе 2002 года до 6,27 в марте 2017 года, при этом показатели Окленда составили 4,0 и 9,81 соответственно. [32] [33]
По состоянию на 2021 год средняя стоимость жилья в Новой Зеландии превысила 1 000 000 долларов США [34]
В 2017 году аналитический центр Demographia оценил рынок жилья Окленда как четвертый по недоступности в мире — после Гонконга , Сиднея и Ванкувера — при этом медианные цены на жилье выросли с 6,4 раз от медианного дохода в 2008 году до 10 раз в 2017 году. [35] Другое исследование, проведенное в 2016 году, показало, что средние цены на жилье в Окленде превзошли цены в Сиднее. [36] В том же году Международный валютный фонд поставил Новую Зеландию на первое место по недоступности жилья в ОЭСР [37] и призвал к налогообложению спекуляций недвижимостью. [38]
Владельцы нескольких объектов недвижимости в Новой Зеландии не облагаются налогом на прирост капитала и могут использовать отрицательное кредитное плечо для своей недвижимости, что делает ее привлекательным вариантом для инвестиций. [39] [40] Однако потенциальные покупатели жилья обвиняют инвесторов в недвижимость в вытеснении их. [41] Когда в 2019 году Налоговая рабочая группа представила свои выводы парламенту, налог на прирост капитала был среди ее рекомендаций, но был отложен из-за того, что не получил достаточной парламентской поддержки. [42]
Согласно реестру имущественных интересов Новой Зеландии за 2017 год, [43] 120 членов парламента Новой Зеландии в общей сложности владеют более чем 300 объектами недвижимости, [44] [45] [46] что вызвало обвинения в конфликте интересов . [47]
Настроения NIMBY среди постоянных владельцев жилья, особенно в отношении попыток смягчить правила плотности застройки в Окленде, такие как Унитарный план [48] , также были указаны как основной фактор пузыря на рынке жилья. [49] [50] [51] [52] [53] [11] В ответ на это возникло движение YIMBY , состоящее в основном из молодых людей, призывающее к действиям против недоступности жилья, включая повышение зонирования. [54] [55] [56] [57]
В конце 2021 года компания Valocity, предоставляющая данные о недвижимости, сообщила, что более 22 100 домов принадлежали «мега-арендодателям», каждый из которых владел более чем 20 объектами недвижимости, что является частью тенденции к дальнейшей концентрации рынка жилья со стороны инвесторов. [58]
Пузырь цен на жилье впервые возник в Окленде, а затем распространился на другие регионы страны. На рисунке ниже показаны региональные изменения средней цены на жилье в период с 2014 по 2019 год. [59]
Недоступное жилье оказало глубокое влияние на новозеландское общество. В период с 1986 по 2013 год доля домовладельцев сократилась с 74% до 65%. [60]
Последние статистические данные о бездомности, полученные в ходе переписи населения 2013 года , показали, что 1% населения живет в условиях серьезной жилищной нехватки. Из этого населения 71% временно проживают в сильно переполненных частных домах, 19% живут в коммерческих помещениях или мараэ, а 10% живут на улице или в машине. [61] В период с 2017 по 2019 год список очередников на государственное жилье удвоился, достигнув рекордных 12 500 человек в августе 2019 года. [62] В 2018 году отчет показал, что поставщики экстренного жилья отказывали 80–90% тех, кто обращался за помощью. [63]
Существенный рост цен на недвижимость за последние десятилетия существенно повлиял на распределение богатства в Новой Зеландии. Список богатых людей National Business Review 2019 года показал, что восемь из 25 самых богатых людей заработали свои деньги на недвижимости, а 16 из 20 новых участников списка также разбогатели за счет инвестиций в недвижимость. [64] Рост цен связывают с различными факторами, включая дерегулирование, массовую иммиграцию и политику, при этом ведутся жаркие дебаты о том, как решать эту проблему из-за ее большого размера по сравнению с экономикой.
Пожар в Loafers Lodge в мае 2023 года, в результате которого погибло пять человек и 20 получили ранения, еще больше усилил внимание к последствиям жилищного кризиса. [65] [66]
Политика преодоления кризиса доступности жилья охватывает регулирование землепользования и планирования, государственное жилищное обеспечение, правила владения и инвестирования, а также финансовое регулирование.
В 2013 году правительство приняло Жилищное соглашение и Закон о специальных жилищных зонах 2013 года, вводя Специальные жилищные зоны (SHA) для увеличения предложения земли в городских районах. В пределах обозначенных SHA, застройки размером более 14 жилищ должны были выделять 10% жилья по «доступным» ценам. Доступность определялась как 75% от средней цены дома в регионе или цена, по которой домохозяйства, зарабатывающие до 120% от среднего дохода домохозяйства, тратили бы не более 30% валового дохода на аренду или погашение ипотеки. Исследования показали, что мало доказательств эффективности этой политики для улучшения доступности. [67] Закон не был продлен после 2019 года после получения неутешительных результатов. [68]
С 2016 года застройка жилья, запланированная Fletcher Building на выделенной Специальной жилой зоне в Ихуматао, встречала сопротивление протестующих, которые разбили лагерь на этом месте. Противники утверждали, что земля была конфискована во время войны Вайкато в 1863 году в нарушение Договора Вайтанги . В 2017 году Организация Объединенных Наций рекомендовала правительству Новой Зеландии пересмотреть обозначение Ихуматао как Специальной жилой зоны, обратив внимание на потенциальные нарушения прав человека. [69] В 2019 году, после того как протестующим было вручено уведомление о выселении, а присутствие полиции усилилось, премьер-министр объявил, что застройка в Ихуматао проводиться не будет, пока правительство пытается найти решение. [70]
В октябре 2015 года правительство ввело четкий тест для снижения спекулятивных инвестиций. Этот тест применяется ко всей собственности, приобретенной после введения закона, и облагает налогом прирост капитала на том же уровне, что и ставка подоходного налога продавца. [71]
Коэффициент соотношения кредита к стоимости измеряет, сколько банк ссужает за недвижимость по сравнению с общей стоимостью недвижимости. Ограничения по коэффициенту соотношения кредита к стоимости (LVR) были впервые введены в 2013 году Резервным банком Новой Зеландии . Ограничения включали «ограничение скорости» на долю кредитов с высоким LVR, которые банки могут выдавать, и пороговое значение, определяющее кредиты с высоким LVR. [72]
Первоначальные ограничения LVR в октябре 2013 года ограничивали банки не более чем 10% кредитов свыше 80% LVR. В 2015 году ограничения были пересмотрены для таргетинга инфляции цен в Окленде, смягчив ограничения до 15% свыше 80% LVR для кредитов за пределами Окленда и увеличив до 5% свыше 70% LVR для покупок инвесторов в Окленде. В 2016 году ограничения были ужесточены для инвесторов из Окленда до 5% свыше 60% LVR.
С 2018 года ограничения LVR постепенно снизились до 20% сверх 80% для владельцев-арендаторов и 5% сверх 70% для инвесторов. В апреле 2020 года Резервный банк снял ограничения на ипотечное кредитование в ответ на пандемию COVID-19 , чтобы гарантировать, что правила LVR не окажут ненадлежащего влияния на кредиторов или заемщиков в рамках схемы отсрочки ипотеки, введенной в ответ на пандемию. [73]
Резервный банк предположил, что целевое ограничение на недвижимость в Окленде в 2015 году могло способствовать росту цен в других регионах. [74]
Планируется, что NPS-UDC будет заменена Заявлением о национальной политике в области городского развития (NPS-UD), консультации по которому правительство проводило в 2019 году.
Целью NPS-UDC, введенной в 2016 году, было обеспечение достаточного потенциала развития со стороны местных властей для удовлетворения спроса на землю для жилищного и коммерческого использования. NPS-UDC предусматривала целевые меры для территорий с высоким ростом.
В августе 2018 года парламент Новой Зеландии принял закон, запрещающий иностранцам-нерезидентам покупать существующие дома, [75] выполнив предвыборное обещание Новой Зеландии Первой партии. Закон позволяет нерезидентам владеть до 60% квартир в новых многоквартирных домах, однако им не разрешается покупать существующие дома. Иммиграция оставалась предметом споров в отношении доступности жилья; Резервный банк и другие ссылались на иммиграцию как на фактор роста цен на жилье. [ необходима цитата ] Ежегодная чистая миграция по состоянию на 2017 год составила приблизительно 70 000 человек по сравнению со средним показателем в 15 000 человек за предыдущие 25 лет. [76] [77] Однако Министерство бизнеса, инноваций и занятости опровергло этот акцент, заявив, что новозеландцы, возвращающиеся из-за рубежа, составляют большую часть притока, и что необходимо разрешить «квалифицированным мигрантам, необходимым для увеличения предложения жилья». [78] В 2016 году сообщалось, что в Окленде было более 33 000 «призрачных» объектов недвижимости, которые были зарегистрированы как незанятые, многие из которых, как полагают, принадлежали отсутствующим иностранцам. [79] [80]
Тест на четкую границу, введенный предыдущей администрацией, был продлен до пяти лет, чтобы сократить стимулы для спекулятивных инвестиций в недвижимость. Правило пяти лет применяется к объектам недвижимости, приобретенным после марта 2018 года, и основной семейный дом освобожден от него. [81] Изменения в юридическом владении недвижимостью могут считаться отчуждением и могут «сбросить часы» на пятилетнем пределе, даже если недвижимость по существу принадлежит и контролируется одним и тем же лицом. [82]
В декабре 2017 года коалиционное правительство Лейбористской партии и Новой Зеландии прекратило продажу недвижимости в жилищном секторе Новой Зеландии [83] и взяло на себя обязательство расширить предложение государственного жилья.
KiwiBuild , флагманская жилищная политика Лейбористской партии Новой Зеландии , предлагала поставить 100 000 домов за десять лет для решения кризиса доступности. Схема планировала увеличить предложение жилья, предоставив застройщикам больше стимулов для быстрой поставки доступного жилья. Это включало программу «Земля за жилье», которая приобретала пустующие земли, перепродаваемые застройщикам, с условиями предоставления 20% жилья для государственного жилья и предоставления 40% «доступного» жилья в соответствии с критериями KiwiBuild. Схема также покупала недвижимость вне плана у застройщиков для продажи подходящим покупателям. [84] Способность строительного сектора достичь целей KiwiBuild была определена [ кем? ] как проблема, и правительство ввело список дефицита KiwiBuild, позволяющий аккредитованным строительным работодателям ускорить процесс иммиграции для строительных рабочих. [85]
Критика политики подчеркнула, что цены на дома KiwiBuild оставались недоступными для многих, при этом «доступная» недвижимость стоила свыше 500 000 новозеландских долларов в Окленде и 300 000–500 000 новозеландских долларов по всей остальной стране. [86] К сентябрю 2019 года в рамках схемы было построено всего 258 домов, что значительно ниже целевых показателей. [87] Охват также показал, что дома Kiwibuild не привлекли покупателей, а нераспроданные дома были выведены на частный рынок в некоторых регионах. [87]
«Перезагрузка» KiwiBuild была выпущена [ кем? ] в 2019 году после перестановки министерских обязанностей по жилищному строительству и назначения доктора Меган Вудс министром жилищного строительства. [88] Пересмотренная политика отменила цель построить 100 000 домов за десять лет и ввела опции аренды с правом выкупа и совместного участия в капитале для повышения доступности. Требование к покупателям первого жилья владеть своими домами Kiwibuild в течение как минимум трех лет было сокращено до одного года.
NPS-UD был проконсультирован [ кем? ] в октябре 2019 года, чтобы заменить и расширить NPS-UDC 2016 года. NPS-UD имеет ту же цель, что и его предшественник, — обеспечить рост в новых областях за счет устранения ненужных ограничений, нацеленных на области с высоким ростом.
В дискуссионный документ [89] был включен ряд требований к советам, в том числе:
NPS-UD планировалось [ кем? ] реализовать к середине 2020 года.
В 2020 году Лейбористская партия получила парламентское большинство ; в 2021 году новое правительство объявило, что планирует отменить Закон об управлении ресурсами и заменить его тремя отдельными законами о планировании: [90] [91]
Изменения в законе были объявлены министром охраны окружающей среды Дэвидом Паркером после независимого обзора Закона об управлении ресурсами, проведенного на высоком уровне в 2020 году, который пришел к выводу, что Закон не достиг своей цели. [92] [93] Закон об управлении ресурсами был окончательно отменен 16 августа 2023 года. [94]
Поскольку доступность жилья ухудшилась в феврале 2021 года, Джасинда Ардерн объявила, что ее правительство провело существенный пересмотр жилищной политики: [95] [96] [97]
Казначейство рекомендовало продлить тест Bright Line с пяти до двадцати лет, вдвое больше, чем было в конечном итоге реализовано. И Налоговая служба, и Казначейство настоятельно рекомендовали правительству не отменять вычет процентной ставки. [98]
Позже в том же году двухпартийное соглашение о стандартах средней плотности застройки (MDRS) было разработано и подписано Лейбористской и Национальной партиями в парламенте, чтобы смягчить правила плотности застройки в городах. Новые правила разрешали бы строительство домов высотой до трех этажей в существующих районах без необходимости получения разрешения на ресурсы. [99] Однако два года спустя Национальная партия отказалась от соглашения, заявив, что их собственная жилищная политика была «более амбициозной и допускала свободу действий и гибкость для советов». [100]
В настоящее время в Новой Зеландии нет налога на прирост капитала от инвестиций в недвижимость. Тест Bright Line, введенный в 2015 году и расширенный в 2018 году, направлен на налогообложение прироста капитала от недвижимости, однако основной семейный дом, поместья или недвижимость, проданная через соглашения о родственных отношениях, освобождены от уплаты налога.
В конце 2017 года лейбористское правительство создало Рабочую группу по налогообложению , консультативную группу для изучения улучшений справедливости и сбалансированности налоговой системы. Группа опубликовала свой отчет в феврале 2019 года, рекомендовав налог на прирост капитала, который применяется к приросту и большинству убытков, связанных со всеми типами земли и улучшений, за исключением основного семейного дома. [101] Этот налог будет применяться к арендным и вторым домам, бизнес-активам, земле и акциям. После активных дебатов в обществе и СМИ правительство отказалось от своего плана ввести налог на прирост капитала, сославшись на отсутствие консенсуса в правительстве. [102] ОЭСР и МВФ выпустили несколько рекомендаций по принятию налога на прирост капитала. [103] [104] [105] [106]
Налогообложение стоимости земли было предложено рядом комментаторов, включая доктора Артура Граймса и доктора Эндрю Коулмана [107] , доктора Райана Гринуэя-МакГриви [108] , экономиста Шамубила Икуба и Бернарда Хики. [109]
В сентябре 2015 года Комиссия по производительности Новой Зеландии опубликовала всеобъемлющий отчет об использовании земли для жилья, порученный правительством для обзора процессов местных советов по предоставлению земли для жилья, с акцентом на быстрорастущие районы. Согласно отчету, недостаточное предложение пригодных для застройки браунфилдов и гринфилдов было основным фактором роста цен на жилье в период с 2000 по 2015 год. Комиссия предложила реформу в ряде областей:
В 2017 году Резервный банк Новой Зеландии опубликовал консультационный документ об ограничениях долга к доходу как инструменте ограничения роста кредитования и снижения риска дефолтов по ипотеке во время экономического спада. Высокий уровень частного долга представляет собой значительный макроэкономический риск. Он снижает потребление домохозяйств, направляя большую часть дохода на обслуживание долгов, а также делает домохозяйства уязвимыми к экономическим потрясениям. [110]
По словам инвестиционного менеджера Брайана Гейнора, в 2012 году падение цен на жилье на 10% уничтожит 60 миллиардов долларов личного богатства новозеландцев, что превысит потери от краха фондового рынка 1987 года. [14] Стив Кин , один из немногих экономистов, предсказавших Великую рецессию , в середине 2017 года предупредил, что Новая Зеландия станет одной из многих стран, которые испытают обвал частного долга, связанного с жильем, и что «пузырь лопнет в течение следующих одного-двух лет». [111] В отчете, опубликованном Goldman Sachs, прогнозировалось, что в Новой Зеландии вероятность «обвала жилья» за тот же период составляет 40%. [112] Финансовый комментатор Бернард Хики описал рынок недвижимости Новой Зеландии в 2014 году как « слишком большой, чтобы обанкротиться », и поддерживает схему страхования вкладов на случай банковского краха, вызванного крахом на рынке недвижимости. [113] Позже, в 2021 году, Хики описал экономику Новой Зеландии как «рынок жилья с прикрепленными деталями». [114]
Резервный банк Новой Зеландии подсчитал, что общая стоимость жилищных кредитов увеличилась с чуть менее 60 миллиардов долларов в 1999 году до более 220 миллиардов долларов в 2016 году. [115]
В апреле 2021 года общая стоимость жилищных кредитов оценивалась в 307,9 млрд долларов США, увеличившись более чем на 30 млрд долларов США за предыдущий 12-месячный период. [116]
Последние данные показывают, что в столичном районе Большого Окленда в настоящее время наблюдается новый пузырь на рынке недвижимости, который начался в 2013 году. Но пока нет никаких доказательств какого-либо эффекта заражения этого пузыря на другие центры, в отличие от более раннего пузыря в 2003–2008 годах, для которого есть доказательства передачи пузыря на рынке жилья из Окленда в другие центры.
недвижимости Новой Зеландии (REINZ) сегодня приветствовал объявление National о жилищной политике [...] Бинди Норвелл, генеральный директор REINZ, говорит: «[...] С точки зрения возможности арендаторов социального жилья купить собственный государственный дом, это отличная инициатива, и мы надеемся, что она позволит многим людям впервые встать на ступеньку лестницы недвижимости [...]».
Безопасное, надежное и доступное жилье обеспечивает платформу для стабильной семьи. Владение жильем дает каждому долю в обществе.
партия продолжит реализацию программы прогрессивного домовладения, которая поможет семьям с низким доходом, испытывающим трудности с получением депозита или выплатой ипотеки для приобретения жилья в собственность.
Недавний резкий рост цен на жилье еще больше лишает наших детей возможности когда-либо купить дом. [...] Чрезвычайная ситуация с жильем усиливает неравенство, и сильнее всего она бьет по молодым новозеландцам. Мы уже наблюдаем значительный рост числа работающих бедных здесь, в Новой Зеландии, где люди вкладывают много сил, но все равно не могут продвинуться вперед. Этот рост цен на жилье только ухудшает ситуацию.
В октябре 1987 г. крах фондового рынка потряс мир. Нигде не пострадал сильнее, чем в Новой Зеландии.
Г-н Бил говорит, что новозеландцы по своей природе не любят инвестировать и очень сосредоточены на недвижимости, поскольку воспоминания о крахе 1987 года все еще живы.
«Похоже, Новая Зеландия до сих пор не инвестирует в рынок акций из-за того, что произошло во время краха рынка акций в 1987 году».
Привлекательность инвестиций в недвижимость весьма многогранна. Для некоторых это фактор прикосновения, осязания. Они могут купить недвижимость, проехать мимо и потрогать ее, чего они не могут сделать с акциями и облигациями. [...] У других был неудачный опыт с акциями (вспомните крах фондового рынка 1987 года, инвесторы, которые обожглись, не забыли) и другими сберегательными схемами, и они ищут альтернативные формы инвестиций.
Как Комиссия по производительности и нынешнее правительство неоднократно указывали в последние годы, RMA открыла эпоху, когда советы и жители были более неохотно открывают землю для жилья, отчасти потому, что было легче возражать против новых разработок, а отчасти потому, что механизмы финансирования советов усложняли это.
Конечным результатом стало снижение темпов строительства домов в Новой Зеландии с примерно девяти домов на 1000 человек в год в 1950-х, 1960-х и 1970-х годах до примерно пяти домов на 1000 человек в 1990-х и 2000-х годах. Потенциал дополнительного предложения жилья как для реагирования на более высокие цены на жилье, так и для последующего смягчения роста был вырван эффектами RMA и механизмов финансирования советов.
Самые богатые 20 процентов домохозяйств в Новой Зеландии владеют 70 процентами богатства, в то время как верхние 10 процентов владеют половиной богатства.