Раздел 8 Закона о жилье 1937 года ( 42 USC § 1437f), часто называемый Разделом 8 , с неоднократно внесенными поправками, разрешает выплату помощи в аренде жилья частным домовладельцам от имени домохозяйств с низкими доходами в Соединенных Штатах. 68% общей суммы помощи при аренде жилья в США идет на пожилых людей, детей и людей с ограниченными возможностями. [1] Министерство жилищного строительства и городского развития США управляет программами Раздела 8. [2]
Программа ваучеров на выбор жилья предоставляет помощь в аренде «на основе арендатора», поэтому арендатор может переехать из одной квартиры, как минимум минимального качества, в другую. В 2022 году из 5,2 миллиона американских домохозяйств, получивших помощь в аренде жилья, примерно 2,3 миллиона этих домохозяйств получили ваучер на выбор жилья по Разделу 8. [1] Арендодатели не обязаны участвовать в ваучерной программе. В некоторых штатах действуют законы, запрещающие арендодателям дискриминацию по источнику дохода. Эти законы применимы не во всех областях, и в большинстве мест программа остается добровольной. [3] Программа также позволяет людям использовать свой ежемесячный ваучер на покупку дома, при этом ежегодно на такие покупки уходит более 17 миллиардов долларов. [ нужна ссылка ] Суммы ваучеров варьируются в зависимости от города или округа, размера объекта и других факторов. [4] После того, как люди получают ваучер, у них есть ограниченное количество времени, обычно от 2 до 4 месяцев, чтобы найти квартиру у желающего арендодателя, которая соответствует жилищным стандартам HUD. Если они не найдут жилье, они потеряют ваучер и должны будут подать заявление заново. По состоянию на 2010 год списки ожидания на получение ваучеров по Разделу 8 очень длинные — от 10 до 20 лет, и многие городские или окружные программы навсегда закрыты для новых заявителей. [5]
Суммы ваучеров основаны на справедливой рыночной арендной плате (FMR), рассчитанной в данном районе Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD). [6] Недавно была создана программа справедливой рыночной арендной платы для небольших территорий (SAFMR) с целью уменьшить площадь, на которой рассчитывается арендная плата, до площади почтовых индексов в крупных мегаполисах. [7]
Раздел 8 также разрешает различные «проектные» программы помощи в аренде, в рамках которых владелец резервирует некоторые или все квартиры в здании для арендаторов с низкими доходами в обмен на гарантию федерального правительства, чтобы компенсировать разницу между взнос и сумма арендной платы указаны в договоре владельца с правительством. Арендатор, покинувший субсидируемый проект, потеряет доступ к субсидии на основе проекта.
Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) и Министерство по делам ветеранов США (VA) создали программу под названием «Жилищное обеспечение для ветеранов» (VASH), или HUD-VASH , которая распределяет примерно 10 000 ваучеров в год по стоимость программы для бездомных и других уязвимых ветеранов вооруженных сил США составит примерно 75 миллионов долларов в год. [8] Эта программа была создана в 2008 году для объединения ваучеров, финансируемых HUD, с услугами, финансируемыми VA, такими как здравоохранение, консультирование и ведение пациентов. [9]
Федеральные программы жилищной помощи начались во время Великой депрессии . В 1960-х и 1970-х годах федеральное правительство создало программы субсидий , чтобы увеличить производство жилья для малоимущих и помочь семьям платить за аренду. В 1965 году Программа арендованного жилья по Разделу 236 внесла поправки в Закон о жилье США. Эта программа субсидирования, предшественница современной программы, не была просто программой жилищных субсидий. Жилищные власти выбрали подходящие семьи из списка ожидания, разместили их в жилье из основного списка доступных квартир и определили арендную плату, которую арендаторы должны будут платить. Затем жилищное управление подписывало договор аренды с частным арендодателем и выплачивало разницу между арендной платой арендатора и рыночной ставкой за квартиру того же размера. По соглашению с частным арендодателем жилищные органы согласились выполнять функции по регулярному обслуживанию зданий и аренде для арендаторов, предусмотренных разделом 236, а также ежегодно проверять доходы арендаторов на предмет соответствия требованиям программы и расчета арендной платы.
Закон о жилищном строительстве и городском развитии 1970 года ввел Федеральную экспериментальную программу жилищных пособий (EHAP) и Корпорацию общественного развития, а также разрешил более крупные расходы на программы жилищных субсидий и надбавки к арендной плате для домохозяйств со средним доходом. [10] [11]
В 1970-х годах, когда исследования показали, что наихудшей жилищной проблемой, от которой страдают люди с низкими доходами, было уже не некачественное жилье, а высокий процент доходов, расходуемых на жилье, Конгресс принял Закон о жилищном и общественном развитии 1974 года , внося дополнительные поправки в Закон о жилье США. 1937 года для создания Программы Раздела 8. В рамках программы «Раздел 8» арендаторы платят за аренду около 30 процентов своего дохода, а остальная часть арендной платы выплачивается из федеральных денег.
Программа Раздела 8 изначально включала три подпрограммы: программы «Новое строительство», «Существенная реабилитация» и «Сертификация существующего жилья». Программа умеренной реабилитации была добавлена в 1978 году, программа ваучеров - в 1983 году, а программа сертификатов на основе проектов - в 1991 году. Количество квартир, которые местное жилищное управление может субсидировать в рамках своих программ Раздела 8, определяется финансированием Конгресса. С момента своего создания некоторые программы Раздела 8 были прекращены и созданы новые, хотя Конгресс всегда возобновлял существующие субсидии.
Закон о консолидированных ассигнованиях 2008 года (публичный закон 110-161), принятый 26 декабря 2007 года, выделил 75 миллионов долларов США на финансирование ваучерной программы HUD-VASH (HUD-VASH), утвержденной в соответствии с разделом 8(o)(19) Закон США о жилье 1937 года. Эта новая программа сочетает в себе помощь в аренде ваучера HUD Housing Choice для бездомных ветеранов с ведением дел и поддержкой клинических услуг, которые предоставляются администрацией по делам ветеранов в ее собственных медицинских центрах, а также на местах. [12]
Основная программа Раздела 8 включает программу ваучеров. Ваучер может быть либо «на основе проекта» — когда его использование ограничено конкретным жилым комплексом ( агентства государственного жилищного строительства (АГЖС) могут зарезервировать до 20% своих ваучеров как таковых [13] ), либо «на основе арендатора». , где арендатор может свободно выбирать квартиру в частном секторе, не ограничивается конкретными комплексами и может проживать в любой точке США (или Пуэрто-Рико), где PHA реализует программу Раздела 8. [ нужна цитата ]
В рамках ваучерной программы отдельные лица или семьи, имеющие ваучер, находят и арендуют жилье (либо в определенном комплексе, либо в частном секторе) и платят часть арендной платы. Большинство домохозяйств платят 30% своего скорректированного дохода за жилье по Разделу 8. Скорректированный доход представляет собой валовой (общий) доход семьи за вычетом вычетов для иждивенцев в возрасте до 18 лет, студентов дневного отделения, инвалидов или пожилых семей, а также определенных расходов на помощь по инвалидности и медицинские расходы. [14]
Помимо заработанного дохода существует проверка активов. Свыше определенной суммы HUD добавит доход, даже если арендатор по Разделу 8 не получает никакого процентного дохода, например, от банковского счета. [15] [16] HUD называет это «вмененным доходом от активов», а в случае банковского счета HUD устанавливает стандартную «ставку сбережений по сберегательной книжке» для расчета вмененного дохода от актива. [17] [18] Увеличивая сумму общего дохода арендатора, сумма вмененного дохода от активов может повлиять на назначенную арендатору часть арендной платы. [ нужна цитата ]
PHA выплачивает арендодателю оставшуюся часть арендной платы. Каждый год федеральное правительство проверяет арендную плату за частные квартиры в различных населенных пунктах, а также стоимость коммунальных услуг (отопление, электричество и т. д.) в этих населенных пунктах. Справедливая рыночная арендная плата (FMR) — это суммы (арендная плата плюс коммунальные услуги) за квартиры среднего качества разной площади в конкретном районе. [14] Например, в 2012 году FMR для жилья с 1 спальней в Сан-Франциско составляет 1522 доллара, а в Нью-Йорке — 1280 долларов, тогда как во многих других местах он составляет менее 500 долларов. [19]
Арендодатель не может взимать с арендатора по Разделу 8 сумму, превышающую разумную арендную плату, и не может принимать платежи вне контракта. [20]
Арендодатели, хотя и обязаны соблюдать законы о справедливом жилищном обеспечении , не обязаны участвовать в программе Раздела 8. В результате некоторые арендодатели не принимают арендаторов по Разделу 8. Это можно объяснить такими факторами, как:
В зависимости от законов штата отказ в сдаче арендной платы арендатору исключительно на том основании, что у него есть Раздел 8, может быть незаконным. [23] Арендодатели могут использовать только общие способы дисквалификации арендатора (кредит, криминальное прошлое, прошлые выселения и т. д.). Размещение рекламы «Нет Раздела 8» также может быть противозаконным. [24]
Однако другие арендодатели охотно принимают арендаторов по Разделу 8 по следующим причинам:
Независимо от того, основаны ли они на ваучерах или на проектах, все субсидируемые квартиры должны соответствовать требованиям HQS, гарантируя тем самым, что у семьи будет здоровое и безопасное место для жизни. Такое улучшение частной собственности домовладельца является важным побочным продуктом этой программы, как для отдельных семей, так и для более широкой цели развития сообщества. [ нужна цитата ]
Заявители могут подать заявление на получение жилищного ваучера по Разделу 8 в любом окружном или городском офисе жилищного управления. Хотя правила варьируются в зависимости от жилищных органов, жители определенного района, получившие ваучер от юрисдикции, в которой они проживают, могут использовать ваучер в любой точке страны, но нерезиденты юрисдикции должны проживать в юрисдикции, которая выдает им ваучер, в течение 12 лет. месяцев, прежде чем они смогут переехать в другой район.
Во многих населенных пунктах списки ожидания PHA на получение ваучеров по Разделу 8 могут насчитывать тысячи домохозяйств, время ожидания получения ваучеров составляет от трех до шести лет, и многие списки закрыты для новых заявителей. Списки ожидания часто открываются на короткое время (часто всего на пять дней), что может происходить не реже одного раза в семь лет. Чтобы справиться с избыточным спросом, PHA часто создают политику преференций, которая ставит определенные категории заявителей в начало списков ожидания. [25] Некоторые PHA также используют «лотерейный» подход, при котором в списке ожидания может быть до 100 000 претендентов на 10 000 мест, при этом места распределяются на основе взвешенных или невзвешенных лотерей. [26] [27] Приоритет часто распространяется на местных жителей, инвалидов, ветеранов и пожилых людей. [28] Нет никакой гарантии, что кто-либо когда-либо будет выбран из списка ожидания.
Семьи, участвующие в программе, должны соблюдать ряд правил и положений, часто называемых «семейными обязательствами», чтобы сохранить свой ваучер, в том числе точно сообщать PHA обо всех изменениях в доходах домохозяйства и составе семьи, чтобы сумма их субсидия (и применимое ограничение размера арендуемой единицы) могут быть соответствующим образом обновлены.
Справедливая рыночная арендная плата (FMR) рассчитывается для определения того, какую сумму арендодатель может принять за аренду квартиры получателю ваучера по Разделу 8. FMR представляют собой валовую арендную ставку и определяют максимальную арендную ставку, которая должна быть согласована в договоре аренды. [29] Расчет FMR основан на стандартной арендной плате за качество, полученной в ходе пятилетнего опроса американского сообщества , а также на недавней корректировке с учетом переезда, которая представляет собой соотношение между стандартным качеством за пять лет и недавней арендной платой с переезда за один год. FMR также включают корректировку ИПЦ и корректировку фактора тренда. Корректировка фактора тенденции показывает, как HUD ожидает роста арендных ставок. [6] [29]
FMR включают все основные коммунальные услуги (отопление, электричество и т. д.), но не включают телефонное, кабельное, спутниковое телевидение или интернет-услуги. Коммунальные услуги включаются в FMR независимо от того, лежит ли обязательство по оплате на арендаторе или арендодателе. [29] FMR можно найти в базе данных HUD.
Программа справедливой рыночной арендной платы для малых территорий (SAFMRP) была официально реализована HUD в январе 2017 года. [30] Эта система представляет собой обновление системы, которую HUD использует для расчета справедливой рыночной арендной платы (FMR) в мегаполисах. Цель состоит в том, чтобы изучить FMR столичных регионов по почтовому индексу, а не в целом. HUD заявил, что эта программа направлена на то, чтобы позволить получателям ваучеров переехать в районы с более высокими возможностями и снизить концентрацию получателей ваучеров в данном мегаполисе. [30] [7] [31] Хотя изначально предполагалось, что программа станет обязательной сразу для нескольких мегаполисов, требование по использованию SAFRM было отложено до 1 октября 2019 года. [32] Теперь SAFMR можно найти через HUD. база данных.
Реализация этой программы последовала за демонстрационным проектом, координируемым HUD в 2010 году. В проект вошли следующие органы государственного жилищного строительства (PHAS): Жилищное управление округа Кук (Иллинойс), Жилищное управление города Лонг-Бич (Калифорния), Жилищное управление Чаттануги (Теннесси), Жилищное управление города Мамаронек (Нью-Йорк) и Жилищное управление Ларедо (Техас). [30] [7]
В одном из первых отчетов говорится, что перед определением результатов необходимо проанализировать последствия этой программы в течение длительного периода времени. Винсент Рейна, Артур Аколин и Рафаэль В. Бостик опубликовали раннее исследование нового SAFMRP в 2019 году. Это исследование обнаруживает различные результаты в SAFMRP в зависимости от различных мегаполисов. Следует отметить две области: город с самыми высокими показателями в исследовании и город с самыми низкими показателями: Даллас, штат Техас, и Чаттануга, штат Теннесси, соответственно. Авторы утверждают, что Даллас хорошо справился с SAFMRP, поскольку по решению суда город был обязан реализовать программу, и программа действовала дольше, чем все другие города, включенные в исследование. Авторы заявляют, что преимущества SAFMRP меняются со временем, и анализ программы должен включать анализ временных рядов для всех эффектов. [33]
Авторы также объясняют, почему Чаттануга, штат Теннесси, возможно, показал самые низкие показатели в исследовании. Две причины включают тот факт, что большинство сдаваемых в аренду квартир уже были недоступными районами, а большинство жилых районов в Чаттануге имеют низкие возможности, поэтому у получателей ваучеров не было расширенного выбора при реализации программы. [33]
Для инвалидов, имеющих жилье, субсидируемое по разделу 8, предусмотрена заморозка арендной платы на определенный период, если они работают неполный рабочий день и доход ниже определенного уровня. Это называется отказом от заработанного дохода или игнорированием заработанного дохода (EID) и предусмотрено в статье 24 CFR 5.617 США «Стимулы самообеспеченности для людей с ограниченными возможностями — запрет на увеличение годового дохода». Это было принято в рамках Закона об ответственности за качество жилья и труда 1998 года (QHWRA) (раздел 508(b); 42 USC 1437a(d)). Это требует от органов государственного жилищного строительства и некоторых владельцев при расчете арендной платы временно «игнорировать» увеличенный доход, полученный, когда определенные жители государственного жилья и участники-инвалиды в определенных программах жилищной помощи возвращаются / идут на работу или в программы, связанные с трудоустройством. Идея состоит в том, чтобы способствовать самообеспеченности тех, кто получает субсидии, инвалидность и другую помощь. [34] [35] [36]
Говард Хасок , вице-президент по политическим исследованиям консервативного Манхэттенского института , резко раскритиковал раздел 8 в книге 2003 года о жилищной политике как средство экспорта социальных проблем из центра города в пригороды. [37]
Ханна Розин , американская журналистка, утверждает, что Раздел 8 привел к более равномерному распределению преступности по мегаполисам США без какого-либо чистого снижения. Это был основной тезис ее статьи, опубликованной в The Atlantic в 2008 году, в которой она связала Раздел 8 с волной преступности в Мемфисе, штат Теннесси , агломерации. [38] [39] В статье Розина предпринята попытка позиционировать Мемфис как один особенно тревожный пример общенациональной тенденции: «Тем не менее, исследователи по всей стране видят одну и ту же основную картину: проекты сворачиваются в центральных городах, а преступность вырывается наружу, во многих случаев, дестабилизирующих города или прилегающие к ним территории». Статья Розина имела большое влияние среди политиков в городах, утверждающих, что на них негативно повлияла Раздел 8, таких как Ланкастер, Калифорния . [40]
Статья Розина позже подверглась критике со стороны Грега Анрига [41] в статье, опубликованной в The American Prospect . В статье Анриг обвиняет Розина в том, что он возлагает чрезмерную вину на жилищную политику за сообщаемый рост преступности. В статье упоминается тот факт, что Розин никогда не приводил убедительных аргументов в пользу того, что те, кто участвует в Разделе 8, несут ответственность за более высокий уровень преступности, поскольку те, кто получает жилищную поддержку, подлежат проверке на основании употребления наркотиков и предыдущей преступной деятельности. Вместо этого Розин полагается на тепловую карту преступности, созданную Ричардом Яниковски и Филлис Беттс, которые, как сообщается, заявили, что они «[...] были поражены – и обескуражены – увидев, насколько идеально сочетаются два набора данных».
Позже Яниковски и Беттс в более позднем письме редактору журнала Atlantic отрицали какую-либо связь между жилищными ваучерами и ростом преступности в этом районе. Розин не упомянул, что в большинстве мегаполисов из-за миграции населения наблюдалось последовательное снижение и рост преступности из центральных городов в пригороды. Анриг утверждает, что рост преступности в Мемфисе, скорее всего, обусловлен экономическими факторами, поскольку безработица среди мужчин почти удвоилась за период с 1990 по 2000 год. Анриг также ссылается на «Движение к возможностям» (MTO), рандомизированный политический эксперимент. В исследовании делается вывод, что в пяти протестированных городах не наблюдалось роста насильственных преступлений среди участников субсидируемого жилья или прилегающих к ним районов; Мемфис не участвовал в исследовании. Несмотря на то, что участники с гораздо большей вероятностью оставались в более бедных районах, когда им предоставлялась возможность уехать, семьи все равно получали скромные академические и психологические преимущества. Фактически, согласно документу, подготовленному для Министерства жилищного строительства и городского развития США и Управления разработки политики и исследований [42] , вместо роста преступности те, кто использует жилищные ваучеры, с большей вероятностью переедут в районы, где преступность растет. .
Летом 2001 года Мэтью Марр опубликовал исследование рынка жилья Лос-Анджелеса, в котором изучается влияние специалистов по размещению жилья на программу ваучеров по Разделу 8. Марр считает, что специалисты по размещению жилья действуют как посредники между арендаторами и арендодателями, что помогает повысить мобильность получателей ваучеров по Разделу 8. [43]
Плотность рынков аренды может стать проблемой для получателей ваучеров по Разделу 8. Благодаря наблюдениям и интервью Марр обнаруживает, что ресурсы специалистов по размещению жилья могут помочь предотвратить опасения частных арендодателей и помочь получателям ваучеров ориентироваться в программе и на общем рынке аренды. [43] Опасения арендодателя могут быть результатом многих факторов. Марр показывает, что оно коренится в расовых стереотипах арендаторов и медленной государственной бюрократии. Другие качественные данные указывают на следующие факторы: поведение арендаторов и финансовое бремя. [44] Эти факторы являются некоторыми областями, в которых специалисты по жилищному строительству работают над смягчением проблем.
Владельцы недвижимости все чаще могут взимать больше, чем готово платить правительство.