Агент по недвижимости — это лицо или компания, которая организует продажу, аренду или управление недвижимостью и другими зданиями . Агента, который специализируется на аренде, часто называют агентом по сдаче в аренду или управляющим агентом . Агенты по недвижимости в основном занимаются маркетингом недвижимости , доступной для продажи, и переуступкой контрактов [1] , а юрист или лицензированный нотариус используется для подготовки юридических документов. Однако в Шотландии многие юристы также выступают в качестве агентов по недвижимости, что редко встречается в Англии и Уэльсе .
«Агент по недвижимости» остается текущим названием для лица, ответственного за управление одной группой частной собственности, полностью или в основном арендованной собственности в рамках одного владения. Альтернативные названия — фактор, управляющий или судебный пристав, в зависимости от эпохи, региона и размера соответствующей собственности. [ необходима цитата ]
Первоначально этот термин относился к человеку, ответственному за управление земельным поместьем, в то время как те, кто занимался покупкой и продажей домов, назывались « домашними агентами », а те, кто продавал землю, были «земельными агентами». Однако в 20 веке « агент по недвижимости » начал использоваться как общий термин. Агент по недвижимости является примерно синонимом термина в США «брокер по недвижимости » .
Агенты по недвижимости должны быть знакомы с местными условиями, включая факторы, которые могут повысить или понизить цены на недвижимость. Например, если будет построена новая дорога или аэропорт, это может испортить дома поблизости. Точно так же закрытие карьера или улучшение района может повысить цены. Консультируя клиентов по запрашиваемой цене, агент должен знать недавние цены продаж (или арендную стоимость) для сопоставимых объектов недвижимости. [ необходима цитата ]
В Соединенном Королевстве деятельность агентов по недвижимости регулируется Законом об агентах по недвижимости 1979 года, а также Законом о потребителях, агентах по недвижимости и возмещении ущерба 2007 года .
В сентябре 2012 года был введен CPRs ( Положение о защите прав потребителей ), которое теперь регулирует процесс продажи жилья. [2]
Для жилой недвижимости также существует несколько профессиональных ассоциаций для агентов по недвижимости, INEA The Independent Network of Estate Agents и NAEA Propertymark (ранее известная как Национальная ассоциация агентов по недвижимости). Члены NAEA Propertymark могут быть привлечены к дисциплинарной ответственности за нарушение их кодекса поведения. [3] Их дисциплинарный процесс включает в себя все, от предупреждений и предупреждений до более строгих штрафов до 5000 фунтов стерлингов за каждое нарушенное правило и максимальный штраф в размере 5 миллионов евро за нарушение конкретных правил по борьбе с отмыванием денег. [4]
Некоторые агенты по недвижимости являются членами Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), главного органа для профессионалов в сфере недвижимости Великобритании, который занимается как жилой, так и коммерческой и сельскохозяйственной недвижимостью. Члены, известные как «дипломированные оценщики», избираются на основе экзамена и обязаны придерживаться кодекса поведения, который включает положения о заботе о деньгах своих клиентов и страховании профессиональной ответственности в случае ошибки или халатности.
Схема омбудсмена для агентов по недвижимости [5] , которая получила одобрение OFT на Кодекс практики продажи жилья в 2006 году и по состоянию на декабрь 2018 года, утверждает, что имеет более 15 897 офисов продаж и 14 746 офисов аренды, зарегистрированных в TPO. [6]
Существует юридическое требование принадлежать к любой из организаций, чтобы заниматься торговлей в качестве агента по недвижимости. Агенты могут быть оштрафованы, если они не являются членами схемы возмещения ущерба. Схема возмещения ущерба была введена вместе с и для управления агентами в отношении HIP ( Home Information Pack ).
Существует несколько общенациональных сетей агентств жилой недвижимости, большинство из которых — это компании, специализирующиеся на местном или региональном уровне.
Существует несколько многонациональных коммерческих агентств, обычно англо-американских, панъевропейских или глобальных. Все эти фирмы стремятся предоставлять полный спектр консультационных услуг по недвижимости, а не только агентские услуги.
Лишь немногие крупные компании торгуют как коммерческой, так и жилой недвижимостью.
Комиссия агента по недвижимости взимается с продавца недвижимости. Агенты по недвижимости обычно взимают плату с продавца по принципу «нет продажи, нет комиссии», так что если недвижимость не продается, то клиент ничего не платит агенту по недвижимости, а агент работает для клиента бесплатно. Если продавец продает недвижимость и завершает продажу своей недвижимости покупателю, которого представил агент по недвижимости, то агент по недвижимости взимает от 1% до 3,5%, при этом средняя сумма в 2018 году составила 1,42%, включая НДС , и она рассчитывается на основе цены продажи недвижимости. [7]
Альтернативные модели агентств недвижимости, в первую очередь онлайн-агентов недвижимости, как правило, предлагают выбор сборов, большинство из которых либо выплачиваются авансом, либо выплачиваются позже по завершении сделки. [8] Сборы варьируются от 300 до 800 фунтов стерлингов. [9]
Агенты по недвижимости, которые занимаются сдачей в аренду коммерческой недвижимости, обычно взимают плату в размере от 7 до 15% от арендной платы за первый год плюс всю арендную плату за первый месяц. Если два агента взимают 10%, они разделят плату между собой. Агенты по недвижимости, продающие коммерческую недвижимость (известные как инвестиционные агенты), обычно взимают 1% от цены продажи. [ необходима цитата ]
Плата, взимаемая агентами по сдаче жилья в аренду , варьируется в зависимости от того, управляет ли агент недвижимостью или просто находит новых арендаторов . Плата, взимаемая с потенциальных арендаторов, может варьироваться от нуля до 300 фунтов стерлингов в виде невозвращаемых сборов, обычно называемых сборами за подачу заявления , администрирование или обработку (или всеми тремя). [ требуется ссылка ] Нет никаких указаний для агентов по сдаче жилья в аренду по сборам, за исключением того, что им запрещено законом взимать плату за список объектов недвижимости. Все сборы, взимаемые с арендаторов, являются незаконными в Шотландии. [10] В противном случае они вольны взимать плату по своему усмотрению в Англии и Уэльсе.
Также обычно требуется внести арендную плату за первый месяц вперед и возвратный залог (обычно равный арендной плате за один месяц). Большинство договоров аренды жилья в Великобритании регулируются договорами гарантированной краткосрочной аренды . Договоры гарантированной краткосрочной аренды (обычно называемые просто «краткосрочной») предоставляют меньшую законодательную защиту, чем более ранние, в основном устаревшие, типы договоров аренды жилья. Договоры краткосрочной аренды являются стандартными договорами; их текст обычно можно найти в юридических канцелярских магазинах и в Интернете примерно за 1,00 фунт стерлингов, хотя большинство агентов по аренде взимают 30 фунтов стерлингов за предоставление одного договора.
Важно, чтобы проверки рекомендаций арендатора были выполнены до того, как арендатор въедет в недвижимость. Проверка кредитоспособности может быть выполнена с использованием данных кредитной истории от Equifax, Experian или Call Credit (три основных британских поставщика) с использованием внутренней веб-системы или управляемой службы рекомендаций. Надежный агент также запросит рекомендацию с места работы и рекомендацию предыдущего арендодателя, чтобы попытаться проверить, может ли арендатор позволить себе аренду недвижимости и не было ли серьезных проблем с предыдущим агентом. Также важно, чтобы были собраны и поданы удостоверение личности и подтверждение места жительства.
Агенты по недвижимости, продающие жилую недвижимость, обычно взимают от 0,5% (единичное агентство) до 3% (множественное агентство) от достигнутой цены продажи плюс НДС ( налог на добавленную стоимость ). Некоторые агенты могут взимать плату за дополнительный маркетинг, такой как газеты и веб-сайты; однако, как правило, реклама включена в плату. Все сборы должны быть четко согласованы и указаны в агентском соглашении до выхода на рынок, чтобы не было путаницы с дополнительными сборами.
В июле 2016 года издание Which? обнаружило, что средний размер комиссионных агентов по недвижимости по стране составляет 1,3% [11] , хотя размер комиссий сильно различается.
За исключением самой дешевой недвижимости, гонорары агентов по недвижимости, как правило, являются вторым по величине компонентом стоимости переезда в Соединенном Королевстве после гербового сбора .
Агенты High Street редко взимают авансовые платежи за продажу, а также за отмену продажи и снятие дома с рынка. Поэтому, хотя есть и другие варианты продажи недвижимости с помощью онлайн-агентов, они часто взимают авансовые платежи без гарантии продажи или, возможно, мотивации, которую может предложить агентство No-Sale No-Full на High Street.
Примерно с 2005 года онлайн-агенты по недвижимости предлагают альтернативу традиционной структуре оплаты, заявляя о более дешевых пакетах продаж с фиксированной оплатой. Эти онлайн-агенты по недвижимости утверждают, что дают продавцам частной собственности возможность продавать свою недвижимость через основные порталы недвижимости (предпочтительный посредник, используемый традиционными агентами по недвижимости на центральных улицах) за часть стоимости традиционного агентства недвижимости. Онлайн-агенты по недвижимости утверждают, что они могут рекламировать недвижимость так же эффективно, как и традиционные агенты по недвижимости, используя методы цифрового маркетинга и централизуя свою работу бэк-офиса в одном месте, а не имея физические офисы в городе, в котором они базируются. Онлайн-агенты по недвижимости обычно охватывают всю Великобританию, поэтому заявляют, что могут снизить плату за счет устранения географических границ, которые обычно имеют традиционные агенты по недвижимости. Наконец, онлайн-агенты по недвижимости часто взимают плату авансом, вместо традиционного агента, который обычно не взимает ничего, если недвижимость не продана
В феврале 2010 года Управление добросовестной торговли (OFT) объявило, что изменение законодательства для агентов по недвижимости привело к изменению способа продажи домов, что позволило более дешевым онлайн-агентам стать более авторитетными, чем они могли раньше. [12]
Агенты-посредники по недвижимости и/или порталы недвижимости, базирующиеся в Соединенном Королевстве, начали поощрять британских и международных агентов по недвижимости к сотрудничеству, показывая все их объекты недвижимости, тем самым позволяя посетителям сайта увидеть широкий спектр объектов недвижимости в Великобритании и за рубежом на одном веб-сайте.
Исследование, проведенное в 2007 году, показало, что наиболее эффективным способом продажи недвижимости является использование табличек «Продается», 28% клиентов видели таблички агента по недвижимости « Продается» , прежде чем более подробно изучить недвижимость. Поиск домов через Интернет оказался на втором месте (21%), а газеты — на третьем (17%). Четвертым по эффективности и наиболее традиционным способом было посещение клиентами офиса агента по недвижимости (15%). В 2010 году 80–90% объектов недвижимости были найдены через Интернет, и агенты видят меньше людей, заходящих в их офисы. Доски объявлений по-прежнему очень эффективны, но многие агенты теперь отказываются от бумажной рекламы и переходят только на цифровые технологии, такие как eMags и просто веб. [ требуется цитата ]
Другие методы включали аукционы (11%), сарафанное радио (3%) и листовки (2%). [ необходима ссылка ]
Агенты по недвижимости используют программное обеспечение для управления своими претендентами на покупку, просмотрами недвижимости, маркетингом и продажами недвижимости. Агенты по недвижимости могут использовать программное обеспечение для подготовки характеристик недвижимости, которые используются для рекламы недвижимости в Интернете или в печати. Они также могут регистрировать требования претендента на покупку и автоматически сопоставлять их со своей базой данных недвижимости. После согласования продажи они могут управлять цепочкой связанных продаж недвижимости с помощью программного обеспечения.
Программное обеспечение для агентств недвижимости также поможет в маркетинге недвижимости, автоматически распространяя информацию об объекте на порталах недвижимости.
Новейшие технологии повлияли на рост числа онлайн-агентов, и сектор недвижимости становится все более зависимым от использования технологий для привлечения потребительского рынка. Примером компании, которая в настоящее время занимается этим, является Matterport , которая создала камеру, создающую цифровые 3D-модели, VR-панели и фотографии в формате Ultra HD. [13] Это привело к тому, что цифровые маркетологи могут влиять на онлайн-поведение на рынке недвижимости с помощью веб-портала . Используя защищенные веб-сайты, маркетологи затем получают возможность отслеживать уровень активности пользователей и получать бесценную информацию, чтобы помочь продавцам и агентам по недвижимости использовать свой маркетинг и лучше соответствовать потребностям своих клиентов.
В последние годы агенты снова начали работать вместе через системы, похожие на американские, называемые MLS (multi listing service). Это когда главный агент берет недвижимость и отправляет данные через most другим местным (суб)агентам. Суб-агенты будут рекламировать и представлять заявителей главному агенту. MLS может получить больше предложений, продать недвижимость быстрее и предлагается агентами как премиум-услуга.
В США данные о недвижимости передаются из программного обеспечения агентов с помощью схемы подачи данных RETS. В Великобритании поток данных INEA idx (обмен данными об информации) принимается многими программами для получения обратно списков недвижимости sub (mls).
В обоих случаях технология MLS и idx означает, что субагенты, сотрудничающие друг с другом, могут заполнить свои веб-сайты гораздо большим количеством объектов недвижимости, работая сообща.
В Великобритании для того, чтобы стать агентом по недвижимости, не требуется никакой формальной квалификации; однако знание местной недвижимости и навыки обслуживания клиентов считаются полезными. [14]
В 2002 году BBC опубликовала юмористическое руководство по языку агентов по недвижимости. [15]
