Адаптивное повторное использование означает процесс повторного использования существующего здания для целей, отличных от тех, для которых оно было изначально построено или спроектировано. Это также известно как переработка и конверсия. [1] Адаптивное повторное использование — это эффективная стратегия оптимизации эксплуатационных и коммерческих показателей построенных активов. [2] Адаптивное повторное использование зданий может стать привлекательной альтернативой новому строительству с точки зрения устойчивости и экономики замкнутого цикла . [3] Это предотвратило снос тысяч зданий и позволило им стать важнейшими компонентами возрождения городов . [1] Не каждое старое здание может претендовать на адаптивное повторное использование. Архитекторы, девелоперы, строители и предприниматели, желающие принять участие в обновлении и реконструкции здания, должны сначала убедиться, что готовый продукт будет отвечать потребностям рынка, что он будет полностью полезен для своего нового назначения и что он будет конкурентоспособные цены. [4]
Адаптивное повторное использование определяется как эстетический процесс, который адаптирует здания для нового использования, сохраняя при этом их исторические особенности. Использование модели адаптивного повторного использования может продлить срок службы здания от колыбели до могилы, сохранив всю или большую часть строительной системы, включая конструкцию, оболочку и даже внутренние материалы. [5] Этот тип возрождения не ограничивается зданиями, имеющими историческое значение, и может стать стратегией, принятой в случае устаревших зданий.
Некоторые градостроители рассматривают адаптивное повторное использование как эффективный способ уменьшения разрастания городов и воздействия на окружающую среду. [5] Оживление существующей застройки путем поиска нового использования или назначения устаревшим зданиям может стать прекрасным ресурсом для сообщества, «сохраняя районы занятыми и жизненно важными». [6]
По мнению Юнга и Чана, «адаптивное повторное использование — это новый вид поддерживаемого возрождения города, поскольку оно охватывает весь срок службы здания и предотвращает отходы от разрушения, способствует повторному использованию воплощенного динамизма, а также приносит миру значительную социальную и экономическую прибыль». [7]
Выгоды: Обычно классифицируются по экономическим , социальным , культурным, историческим и экологическим выгодам . [8] Наиболее значимые преимущества адаптивного повторного использования существующих зданий включают расширение экономических возможностей, регенерацию городов, сохранение ценностей культурного и исторического наследия, сокращение количества отходов при сносе свалок, повышение энергоэффективности , увеличение полезности зданий и экономическую эффективность, повышение стоимости недвижимости, улучшение качества жизни, сокращение выбросов углекислого газа и снижение потребления энергии. [8]
Проблемы: обычно классифицируются как нормативные требования и управление , финансовые и управленческие проблемы , а также сложности и неопределенности . [8] Наиболее серьезные проблемы адаптивного повторного использования существующих зданий включают проблемы структурной целостности, соответствие нормам строительных норм и правил, государственную политику антиадаптивного повторного использования, недостаточную осведомленность, высокие затраты на техническое обслуживание, неопределенность в отношении информации о существующих зданиях, отсутствие стимулов и отсутствие инструментов принятия решений и участия заинтересованных сторон. [8]
Большинство исторических зданий обеспечивают физические связи и развитие культурных свидетельств прошлого. [9] В быстрорастущем урбанизирующемся мире эти ценности наследия, рассматриваемые как общественные блага, могут повысить значимость культурного наследия города и его уникальную конкурентоспособность. Хартии сохранения наследия предписывают, чтобы при реконструкции исторических зданий, представляющих культурно-историческое наследие, их архитектурный и исторический характер должен поддерживаться и сохраняться для обеспечения устойчивости. Соответственно, этот мандат на сохранение наследия привел к включению нескольких зданий наследия в планы района, тем самым защищая их от неприятных изменений или сноса посредством постановлений. Таким образом, сохранение искусственного наследия посредством адаптивного повторного использования может быть использовано для содействия устойчивому историческому и культурному развитию городских территорий. [10] [11] Также отмечены параметры для определения приоритетности исторических зданий для адаптивного повторного использования и характеристика заинтересованных сторон, заинтересованных в адаптивном повторном использовании. [12] [13]
Повторное использование старых пустующих зданий для других целей является очень важным аспектом любой схемы восстановления города. [14] Процесс адаптации предполагает выбор соответствующих новых технологий и концепций дизайна, которые помогут старым зданиям успешно адаптироваться к современным требованиям, не разрушая существующую городскую форму. Принятие подхода адаптивного повторного использования для реконструкции старых пустующих зданий обеспечивает дополнительные преимущества для устойчивого восстановления городской территории за счет преобразования этих зданий в пригодные для использования и доступные объекты. [15] Стратегия адаптивного повторного использования также позволит местным властям и владельцам старых пустующих зданий в городских районах минимизировать свои экономические, социальные и экологические издержки в стремлении к дальнейшему расширению и развитию городов. [15]
Нынешняя реальность изменения климата требует интеграции глобальной задачи устойчивого развития, заключающейся в сохранении природных ресурсов для будущих поколений, с повышением устойчивости и способности к адаптации в искусственно созданной среде. Адаптивное повторное использование существующих зданий может быть использовано для постепенного смягчения последствий изменения климата. [8] исследовали применимость концепции адаптивного повторного использования в качестве устойчивого инструмента смягчения последствий изменения климата.
В условиях принятия решений об адаптивном повторном использовании обычно возникают противоречивые убеждения, мнения, интересы и ресурсы среди соответствующих заинтересованных сторон. [16] Знание того, кто эти заинтересованные стороны и почему, посредством совместного подхода позволит заинтересованным сторонам с различными интересами в отношении адаптивного повторного использования собраться вместе и участвовать прямо или косвенно на любом этапе процесса принятия решений. [16] Существует четыре типичные категории заинтересованных сторон, участвующих в процессе принятия решений по адаптивному повторному использованию: i) инвесторы; ii) производители; iii) регулирующие органы; и iv) пользователи. [16]
Определение параметров: [17] определили параметры для разработки основанной на характеристиках структуры, чтобы определить приоритетность наиболее подходящих вариантов исторических зданий для адаптивного повторного использования из списка малоиспользуемых зданий.
Проверка структуры: [18] [19] сбалансировали разнообразные интересы всех заинтересованных сторон в процессе принятия решений по адаптивному повторному использованию.
По мнению Зайцевского и Баннелла, старые здания физически связывают нас с нашим прошлым и становятся частью нашего культурного наследия ; их следует сохранить из-за их «архитектурной красоты», а также «характера и масштаба, которые они придают застроенной среде». Сохранение и восстановление существующих зданий также снижает потребление строительных материалов , ресурсов, энергии и воды, необходимых для нового строительства. [20]
Владельцы зданий, архитекторы, девелоперы и другие заинтересованные стороны проходят тщательный процесс принятия решений, прежде чем определить, следует ли сохранить и реконструировать здание для другого использования или просто снести ради земли, на которой оно расположено, а затем построить на этой земле новое здание. . Эти решения определяются следующими критериями:
Решение о повторном использовании или сносе построенных активов принимается экономическими соображениями, такими как затраты на разработку, стоимость проекта, доход от инвестиций и рынок. Экономические затраты различаются от проекта к проекту, и некоторые специалисты заходят так далеко, что утверждают, что «новое строительство всегда более экономично», а «реконструкция всегда дороже» [1] из-за их собственного участия в проектах адаптивного повторного использования. Другие утверждают, что отдача от инвестиций увеличивается при использовании более старого здания из-за связанной с этим экономии. Один канадский застройщик утверждает, что повторное использование зданий обычно дает экономию от 10 до 12% [2] по сравнению со строительством новых. Что касается рентабельности, есть также утверждения, что проекты адаптивного повторного использования часто имеют неопределенность в отношении своей прибыльности, которой нет у новых разработок. При поиске финансирования для строительства необходимо учитывать эти соображения.
В опросе, проведенном Bullen and Love, было отмечено, что владельцы и операторы зданий больше всего беспокоились о множестве финансовых соображений при принятии решения о повторном использовании своих построенных активов. К ним относятся затраты на разработку и строительство, затраты на маркетинг и техническое обслуживание. Большинство адаптивных проектов повторного использования зависят от их экономической целесообразности, определяемой существующей физической конфигурацией и состоянием здания. [1] По мнению Буллена и Лава, принятие решений об адаптивном повторном использовании было в основном обусловлено «стремлением к краткосрочной прибыли». [2] Однако большинство респондентов опроса редко беспокоились об устойчивости и экологических проблемах, связанных с принятием решений об адаптивном повторном использовании. Тем не менее, многие из этих застройщиков осознавали положительное влияние повторного использования и устойчивости зданий на их корпоративный имидж.
Владельцы зданий обеспокоены ожидаемым сроком службы построенных объектов, их энергетическими и экологическими показателями, а также высокими эксплуатационными расходами, которые могут возникнуть из-за плохого механического оборудования, услуг, строительных материалов и строительства. Застройщики увидели огромный потенциал в экономии затрат на земляные работы и раскопки за счет использования адаптивной модели повторного использования своей собственности. Кроме того, они считают, что «в центральном деловом районе построенные активы являются привлекательным инвестиционным вариантом для проектов повторного использования, поскольку за офисные помещения можно получить более высокие цены и арендную плату». [2] Наилучшую арендную плату можно получить только в том случае, если эти реконструированные здания имеют «высококачественную отделку» и оснащены бытовой техникой с высоким рейтингом Energy Star . Владельцы зданий также рассматривали коммерческую эффективность зданий с точки зрения «потребностей арендаторов, доходности инвестиций, затрат на техническое обслуживание, ремонт, эксплуатационных расходов, уровня производительности, уровня удержания сотрудников , эстетики здания и его рыночной стоимости». [2]
Заинтересованные стороны в строительстве часто продавали свои повторно использованные построенные активы, ориентированные на «эпоху и полезность», а также «характер и атмосферу». [2] Некоторых конечных пользователей больше привлекала современная архитектура, в то время как другим больше нравился стиль адаптивного повторного использования. Такое различное восприятие формы, функций и стиля здания зависело от возрастной группы жильцов.
Иногда построенные объекты нельзя считать подходящими для адаптивного повторного использования просто из-за характера их построенной формы или состояния, в котором они находятся. Например, невозможно извлечь максимальную пользу из сильно разделенного на отдельные части здания одноразового использования, такого как тюрьма. . Малоэтажные квартиры середины 1900-х годов с низкой площадью пола (FAR) и которые могут находиться в некоторых лучших местах города, не могут считаться выгодными для адаптивного повторного использования. [2] В таких сценариях застройщикам будет выгоднее снести и заменить существующее здание высотным зданием, в котором будет больше места для продажи. Часто, когда владельцы зданий не могут найти очевидное применение зданию, оно приходит в упадок, разрушается и в конечном итоге разрушается. Это может представлять угрозу безопасности района. [2] Пришедшие в упадок здания могут даже стать объектом вандализма и стать пространством для антиобщественной деятельности, а также могут оказать негативное влияние на стоимость недвижимости, находящейся поблизости. [2]
Респонденты опроса Bullen and Love считают, что «преимущества повторного использования существующего объекта могут включать в себя предотвращение сбоев при переезде, снижение затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию». [2] Проект повторного использования не должен ставить под угрозу удовлетворение потребностей пользователей. Респонденты опроса предположили, что анализ затрат и выгод имеет важное значение для определения окупаемости инвестиций в проект адаптивного повторного использования. Было отмечено, что наиболее важными определяющими факторами принятия решений об адаптивном повторном использовании в отношении состояния активов являются структурная целостность здания, его остаточный срок службы, его пространственная планировка, его расположение и простота модернизации или установки новых компонентов здания в существующую построенную форму. . По мнению Буллена и Лава, здания 1960-х и 1970-х годов в Перте были плохо построены, использовались неэффективные теплоизоляционные материалы и детали и мало пригодны для адаптивного повторного использования. [2] С другой стороны, построенная форма 1980-х годов считалась спроектированной в соответствии со спецификациями и могла вместить адаптивную модель повторного использования. [2]
Респонденты опроса выразили ряд опасений и рисков, которые могут возникнуть во время и после адаптивного повторного использования здания, включая поиск арендаторов, угрозу того, что здание не будет отвечать потребностям конечных пользователей, отсутствие структурной устойчивости и разрушение конструкции во время реконструкции. этап проекта. [2]
В опросе Буллена и Лава многие респонденты считали, что со стороны правительства недостаточно поддержки и стимулов для адаптивного повторного использования построенных активов. Они считали, что строительные нормы и правила ограничены , ограничены бонусы за соотношение площади участков и в целом «отсутствие поощрения» со стороны органов власти штата и местных органов власти к внедрению инновационных адаптивных проектов повторного использования. [2] Некоторые респонденты опроса предложили решения, включающие установление мандата на сдачу в аренду только зданий, прошедших адаптивное повторное использование и имеющих высокий рейтинг Energy Star. Некоторые архитекторы считали, что существует высокая зависимость и признание систем оценки энергопотребления и экологичности зданий, таких как «Система оценки окружающей среды «Зеленая звезда»» [2], но недостаточно внимания уделялось улучшениям, выполненным в ходе адаптивного повторного использования и ее устойчивые результаты, такие как переработка строительных материалов, снижение потребления энергии и воды, а также снижение воздействия на окружающую среду , такого как потенциал глобального потепления , потенциал эвтрофикации озер и истощение озонового слоя . Один архитектор считал, что «реализация образцовых демонстрационных проектов адаптивного повторного использования, которые профессионалы отрасли смогут оценить и подражать, продемонстрирует приверженность устойчивому развитию и возрождению городов». [2] Однако это решение имеет несколько вредных последствий, и навязывание отрасли и ее клиентам директивы об адаптивном повторном использовании было сочтено жестким и может оказаться контрпродуктивным. Существующие строительные нормы и правила в области пожарной безопасности и доступа к зданиям для инвалидов затрудняют работу по адаптивному повторному использованию старых построенных зданий. [2]
В этом цивилизованном мире здания стали основой общества. Города и сообщества органично растут вокруг важных зданий, после чего происходит коммерческое развитие этих кварталов. Эти здания и застройка вокруг них вскоре становятся сердцем сообщества, от которого зависит жизнь людей. Таким образом, регулярное обслуживание и повторное использование существующих структур может помочь общинам избежать травм, вызванных ветхостью, заброшенностью и расчисткой. [20]
Поскольку в последние десятилетия эти исторические поселения становились перенаселенными, люди искали более отдаленные земли для развития. Эта быстрая урбанизация и разрастание городов наносят ряд вредов нашей планете и обществу. [6] Отсутствие адаптивного повторного использования существующих построенных активов на общественном уровне вызвало беспокойство из-за переселения жителей, экономического спада и нарушения общественной жизни, что в конечном итоге привело к появлению заброшенных и устаревших кварталов. [20]
Старые здания часто встречаются в полностью застроенных районах, где уже построены общественные объекты, такие как канализация, водопровод, дороги и т. д. Адаптивное повторное использование означает, что заинтересованные стороны построенного объекта освобождают правительства и муниципалитеты от необходимости обеспечивать эти общественные удобства на удаленных участках. [20]
В опросе, проведенном исследователем Шейлой Конехос, нескольким архитекторам, разработчикам и заинтересованным сторонам в строительстве было задано мнение о социальных последствиях адаптивного повторного использования существующих зданий. Было замечено, что большинство респондентов считают, что адаптивное повторное использование важно для общества, поскольку старые здания имеют решающее значение для имиджа и истории общества. Они согласились, что исторические здания добавляют эстетики городскому пейзажу и их следует сохранять и использовать повторно. [23]
Здания потребляют большое количество энергии в течение своего жизненного цикла. Новое строительство требует новых строительных материалов и других ресурсов, обладающих высокой воплощенной энергией (на всех этапах их добычи, производства, транспортировки, упаковки и сборки). Кроме того, они также наносят серьезный ущерб окружающей среде, такой как глобальное потепление , эвтрофикация , закисление океана , истощение озонового слоя , выбросы углерода , что, в свою очередь, наносит вред здоровью человека и качеству жизни. С этой точки зрения, существует несколько экологических преимуществ, связанных с переработкой зданий или адаптивным повторным использованием.
Вода является важным компонентом в строительстве зданий. Вода необходима на каждом этапе жизни здания: от добычи строительных материалов до производства, строительных процессов на месте, таких как смешивание бетона, очистка и т. д., этапа эксплуатации в виде водопровода для использования человеком, ландшафтного дизайна и пожарной безопасности, а также в конце срока службы для переработки строительных материалов или их утилизации. Выбор адаптивного повторного использования вместо нового строительства может помочь избавить планету от таких водных нагрузок.
Как вода необходима на каждом этапе жизни здания, так и энергия. Эта энергия традиционно получается из невозобновляемых источников и вызывает высокие выбросы углерода. Сведение к минимуму истощения ископаемого топлива и выбросов углекислого газа может стать огромным фактором, способствующим снижению глобального потепления и смягчению последствий изменения климата. Решение снести существующий объект, а затем построить на его месте новое здание может привести к высоким потребностям в энергии для сноса, управления отходами строительных материалов, закупки новых материалов, строительства и эксплуатации. С другой стороны, устойчивая модернизация существующего построенного объекта требует лишь части этой энергии. Важно иметь в виду, что многие старые здания могут не иметь максимальной эффективности использования энергии. Таким образом, для достижения успешного проекта адаптивного повторного использования проектировщики должны уделять первостепенное внимание интенсивности энергопотребления здания.
Строительные материалы обычно добываются из недр Земли или являются конечными продуктами переработки природных компонентов. Эти ресурсы ограничены. Безответственное извлечение природных соединений для производства строительных материалов может привести к истощению этих природных соединений из земли. Более того, добыча может нанести вред естественной среде обитания и биоразнообразию региона, где добываются материалы. Таким образом, проект, в котором используется минимум новых строительных материалов и больше переработанных материалов, является более устойчивым и ответственным выбором строительного материала.
Согласно концепции Чусида «городская руда», существующие здания, которые быстро приходят в упадок или выходят из строя, являются «рудником сырья для новых проектов». [24] Шен и Лэнгстон, опираясь на эту идею, заявили, что «еще более эффективным решением, чем восстановление сырья, является адаптивное повторное использование». [25] Они выяснили, что «огромное внимание только к экономическим факторам привело к разрушению зданий, которым не хватает их физической жизни». [25] Шен и Лэнгстон разработали интегрированную модель для оценки потенциала адаптивного повторного использования путем сравнения тематических исследований одного городского и одного загородного места. В основе этой модели лежит то, что «возможности возрастают и опускаются в пределах отрицательной экспоненциальной функции затухания, связанной с ожидаемой физической продолжительностью жизни здания». [25] Согласно их исследованию, здание достигает максимального потенциала для адаптивного повторного использования в тот момент, когда возраст здания и срок его полезного использования сливаются или совпадают. На этом этапе потенциал адаптивного повторного использования здания представляет собой либо восходящую, либо нисходящую кривую, которая может определить, является ли потенциал высоким, средним или низким.
Адаптивный калькулятор потенциала повторного использования определяет «прогнозируемый срок полезного использования» здания, учитывая ряд физических, экономических, функциональных, технологических, социальных, юридических и политических характеристик. Эти характеристики используются для определения «ежегодной скорости устаревания» и «экологического устаревания». Эти результаты необходимы для определения оптимальной точки, в которой должно произойти адаптивное вмешательство по повторному использованию. [25]
Устаревание выдвигается как подходящее понятие для объективного уменьшения ожидаемого физического срока службы здания до ожидаемого срока его полезного использования. Применяется философия дисконтирования, согласно которой годовой уровень устаревания по всем критериям является «ставкой дисконтирования», которая выполняет это преобразование. Алгоритм, основанный на стандартной кривой затухания (отрицательная экспонента), вычисляет индекс потенциала повторного использования (известный как показатель ARP) и выражается в процентах. Эту кривую спада в зданиях можно использовать для определения показателя ARP, который выражается в процентах. Города могут ранжировать существующие здания по их потенциалу адаптивного повторного использования, и эти данные могут быть использованы государственными органами в любой момент времени. Показатель адаптивного повторного использования 50 % или выше считается высоким. Низкий показатель ARP – это значение ниже 20%. Все, что находится между этим диапазоном, считается умеренным. Шен и Лэнгстон разработали концепцию ARP как «повышение от нуля до максимального значения в точке срока его полезного использования, а затем падение обратно к нулю по мере приближения к физической жизни». [25] Когда определяется, что «текущий возраст здания» близок к завершению срока его полезного использования, для строителей наступает подходящее время для начала реконструкции.
Здания оказывают большое влияние на окружающую среду, экономику и наше общество. Адаптивное повторное использование имеет ряд преимуществ, позволяющих смягчить эти серьезные последствия. Проекты адаптивного повторного использования во многом отличаются от традиционных проектов нового строительства и должны планироваться и управляться по-другому. [26]
Прежде чем начать проект адаптивного повторного использования и даже рассматривать возможность реконструкции, важно тщательно оценить состояние существующего здания. При оценке состояния в первую очередь проверяется структурная целостность здания, кровля, каменная кладка, штукатурка, деревянные конструкции, черепица, а также механические, электрические и сантехнические системы. Углубленное обследование зданий может оказаться дорогостоящим. Тем не менее, оценка состояния здания имеет решающее значение для успеха проекта адаптивного повторного использования, и ее нельзя избегать любой ценой, поскольку эти затраты незначительны по сравнению с травмами или человеческими жертвами, которые может вызвать разрушение здания. Одна из логических причин, как объяснило Американское общество инженеров-строителей, заключается в том, что даже очень хорошо построенное здание может подвергнуться серьезному разрушению и, в конечном итоге, выйти из строя, если на этапе эксплуатации здания не будет проведено надлежащее техническое обслуживание. Например, в 1984 году пассажирский терминал Нью-Йорка прошел тщательную проверку и обнаружил сильную коррозию внешних стальных колонн (100 % потери стенки и 40 % потери фланцев). Такое состояние представляло угрозу общественной безопасности и требовало немедленного ограничения живой нагрузки, несмотря на дополнительное крепление критических изгибов. Такие проверки завершаются подготовкой подробного отчета, обобщающего результаты расследования. В определенной степени требуется непосредственный осмотр конструктивной системы, который определяется по решению опытного инженера-строителя. [26]
После определения устойчивости и надежности здания важно обследовать окрестности, чтобы определить потенциальное использование и функцию проекта адаптивного повторного использования для того сегмента рынка или региона, который хотят привлечь владельцы зданий. Во многих случаях проект адаптивного повторного использования может помочь стабилизировать район, который в противном случае может приходить в упадок или находиться под угрозой вандализма. Эта тенденция к росту может создать выгодные возможности аренды для владельцев зданий и жителей района. Это обследование может проводиться в форме физического осмотра района и/или детального изучения карты зонирования этого региона. Активность пешеходов, наличие тротуаров, уличных фонарей, скамеек и общественных парков, а также наличие многолюдных магазинов и зданий могут многое рассказать нам о районах. После того, как район будет признан стабильным, безопасным и свободным от какого-либо разрушения, следующим шагом будет определение того, какие удобства он может предложить с точки зрения дорог, общественного транспорта, магазинов и ресторанов, больниц, школ, библиотек и так далее. . [27]
Как обсуждалось ранее, проекты адаптивного повторного использования могут работать поэтапно или по частям. Основным преимуществом ремонта существующего здания является то, что отремонтированная часть здания становится пригодной для проживания еще до завершения всего проекта. Это дает огромное преимущество частным застройщикам, поскольку сохраняет приток денежных средств, пока остальная часть проекта находится на стадии строительства. [20] С учетом выводов структурного и архитектурного обследования, обследования района и маркетингового исследования подготавливается бюджет. Владельцы или застройщики зданий могут обратиться к любому источнику финансирования, например, к страховым компаниям, фондам и фондам, сберегательным банкам, обществам строительного кредитования, благотворительным фондам, инвестиционным фондам недвижимости и т. д. [27]
В большинстве проектов адаптивного повторного использования именно архитектор является лидером с воображением того, как заброшенный склад может стать офисным зданием, а заброшенная больница — кондоминиумом. Поскольку архитектор глубоко вовлечен в успех проекта, он должен выполнять свою работу в соответствии с четко определенным контрактом. По этому контракту архитектор и владелец несут обязательства по контракту и должны его соблюдать. Ход проектирования, посещение объектов и оценка — это лишь некоторые из основных действий, которые архитектор выполняет по этому контракту. Существуют различные типы контрактов: от контракта с фиксированной оплатой, контракта с процентом от стоимости строительства и контракта с комиссией плюс расходы. Все заинтересованные стороны могут коллективно принять решение о наиболее подходящем типе контракта для проекта. [27]
Прежде чем архитектор и инженер приступят к окончательному проектированию здания, они проводят тщательное структурное, механическое и архитектурное обследование существующего здания. [27]
Архитектор и инженер могут искать признаки растрескивания каменной стены или осадки подвальных или верхних этажей, которые указывают на проблему в фундаменте. Эти знаки также можно обнаружить на подоконниках и карнизах. Вместо осмотра невооруженным глазом рекомендуется использовать соответствующие измерительные инструменты, такие как отвесы и спиртовые уровни. Если проблема кажется слишком серьезной, пробное бурение может выявить причину проблемы. Кроме того, следует изучить строительные нормы и правила на предмет требований противопожарной защиты. [27]
Анализ прочности конструкции требует опыта и является одним из наиболее важных с точки зрения безопасности пассажиров. Осмотр на месте наряду с изучением существующих планов этажей может помочь инженерам определить устойчивость конструкции. В некоторых случаях, когда чертежи здания могут быть недоступны, инженерам, возможно, придется соскоблить штукатурку, чтобы выявить основную конструкцию. Деревянные элементы конструктивной системы следует особенно проверять на предмет гнили или заражения термитами. Железо или сталь необходимо проверить на предмет коррозии и ослабления подшипников или болтов. При проектировании с учетом конструктивной прочности существующего здания необходимо учитывать дополнительные будущие постоянные и временные нагрузки. [27]
Система полов в старых зданиях обычно достаточно прочная, чтобы соответствовать действующим нормам. [27] В противном случае могут потребоваться дополнительные поддерживающие члены. Высота пола и потолка должна обеспечивать возможность размещения дополнительных лестниц, вертикальной сантехники, электропроводки и систем отопления, вентиляции и кондиционирования. В некоторых случаях может потребоваться установка лифта. [27]
Ограждающую конструкцию здания следует тщательно осмотреть на наличие трещин, водонепроницаемости (инфильтрации или протечек) и растворных швов. Важно осмотреть эти внешние стены на наличие будущих окон и каналов кондиционирования воздуха. [27]
В зданиях, подвергающихся адаптивному повторному использованию, часто отсутствуют современные и энергоэффективные инженерные системы и приборы.
Отопление: определение мощности котельной для использования и размещения нового здания. Существующие системы отопления, включающие котлы, горелки и металлические трубы, могут быть переданы на переработку.
Вентиляция: Офисные и коммерческие здания требуют вентиляции. Туалеты и кухни также нуждаются в вентиляции. Высота пола должна обеспечивать возможность размещения вентиляторного оборудования. Если в существующем здании имеются воздуховоды, его следует проверить на наличие препятствий, износа и утечек воздуха.
Кондиционирование воздуха. Воздуховоды и оборудование для кондиционирования воздуха могут быть дорогими и требовать много места под потолком. Эти экономические последствия необходимо учитывать при новом использовании здания, прежде чем принимать решение об установке системы кондиционирования воздуха.
Водопровод: В старых зданиях для водопровода использовались оцинкованные железные трубы, которые с годами могут серьезно прийти в негодность. Необходимо оценить правильность подключения к муниципальной канализации и устранить поломку.
Электрика: Хотя электропроводка может быть неповрежденной, щитки, распределительные коробки и электрические фидеры могут не соответствовать современным нормам пожарной безопасности. Кроме того, платы переключателей могут быть устаревшими и их необходимо заменить. Архитектор и инженеры также должны определить необходимость дополнительных трансформаторных хранилищ и фидерных линий.
Кровельные системы старых зданий обычно включают крышу, парапеты и карнизы. Выступающие металлические карнизы подвержены коррозии. Парапеты могут иметь трещины и разрушать растворные швы. Внимательный осмотр потолка верхнего этажа может выявить утечку воды. [27]
Требования к лестнице в здании должны основываться на современных строительных нормах пожарной безопасности и безопасности. Стратегическое размещение новых лестниц и планировка для максимального доступа должны быть выполнены с целью максимизировать полезность пространства и минимизировать нагрузку на структурную систему. [27]
Перепроектирование существующего здания для нового использования должно учитывать стратегии энергосбережения . Одними из наиболее важных методов энергосбережения являются снижение нагрузки на отопление и охлаждение за счет ограждающих конструкций зданий, максимизация потенциала естественной вентиляции, использование дневного света и энергоэффективных осветительных приборов и так далее.
Ограждающая конструкция здания защищает его от внешних погодных условий. Чтобы экстремальный климат снаружи не доставлял дискомфорт жильцам, в зданиях используются механические системы отопления и охлаждения. Если ограждающие конструкции здания спроектированы неправильно, отопительные и охлаждающие нагрузки на механическое оборудование могут возрасти. Поэтому для максимальной энергоэффективности ограждающие конструкции должны быть первым слоем, блокирующим внешние погодные условия, тогда можно свести к минимуму нагрузку на оборудование. Значение U стен не должно превышать 0,06, когда расчетная зимняя температура составляет менее 10 °F (-12 °C). Этого можно достичь, используя комбинацию материалов наружных стен для формирования стеновой конструкции с высоким сопротивлением. [27]
Окна во внешней стене являются крупнейшими источниками энергии. Они теряют тепло путем проводимости, излучения и инфильтрации. В некоторой степени это можно контролировать, используя многослойные системы остекления и низкоэмиссионные покрытия на стекле. Дополнительно важно герметизировать оконные и дверные системы во избежание проникновения. Аналогичным образом, в жарком и солнечном климате важно затенять окна, чтобы избежать перегрева из-за солнечного излучения. [27]
Открытая крыша является крупнейшим источником потерь тепла в холодные месяцы и притока тепла в жаркие месяцы. Поэтому утепление крыши становится очень важным в экстремальных климатических условиях. Другой пассивный метод — отделить жилые помещения от крыши путем добавления мертвых буферных пространств, таких как чердаки под крышей. [27]
Единственный этаж, который необходимо учитывать, это нижний этаж. Это может быть плита на уровне земли или построенная над подвалом. В таких случаях следует подумать об изоляции. Если периметр плиты на уклоне изолирован от непогоды, это все, на что можно надеяться. В холодном подвале двухдюймовое одеяло под полом сократит потери тепла как минимум на 50%. Бетонную плиту перекрытия можно утеплить напыляемым изоляционным материалом. [27]
Владельцы зданий и застройщики могут воспользоваться потенциальными преимуществами адаптивного повторного использования, забирая компоненты из неиспользуемых зданий, а затем ремонтируя, повторно используя или перерабатывая их составные части. Разборка является формой восстановления целевых продуктов и играет ключевую роль в максимизации эффективности проекта адаптивного повторного использования. Эта последовательность планирования разборки направлена на снижение воздействия на окружающую среду, вызванного сносом, с использованием «системы рекурсивного анализа на основе правил» с практическими и жизнеспособными решениями. [3]
Поскольку Канада является сравнительно молодой страной, адаптивное повторное использование не является нормой, где реконструкция обычно означает снос и строительство заново. Калгари и Эдмонтон особенно известны своей культурой сторонников сноса домов, но они не уникальны в этом отношении. [28] [29] Однако с 1990-х годов адаптивное использование набирает обороты. Преобразование бывших железнодорожных складских районов в жилые и коммерческие помещения произошло в Эдмонтоне , Калгари , Саскатуне , Реджайне и Виннипеге .
В Торонто Distillery District , район в юго-восточной части города, был полностью адаптирован из старого винокуренного завода Gooderham & Worts . Другие известные повторные использования включают Фабрику конфет на Квин-стрит-Уэст и Фабрику игрушек в городском районе Либерти-Виллидж , спроектированные Quadrangle Architects, фирмой, специализирующейся на адаптивном повторном использовании в Торонто и других местах. Йельтаун в Ванкувере , престижный район, основанный в 1990-х годах, включает склады и другие небольшие промышленные постройки, а также помещения, преобразованные в квартиры и офисы для облагораживания района. Остров Гранвиль в Ванкувере также демонстрирует успешное сочетание адаптивного повторного использования и сохранения традиционных видов использования в одном и том же районе. Районы Монреаля Гриффинтаун , Старый порт и канал Лашин представляют собой бывшие промышленные районы, которые были повторно использованы или будут использоваться в будущем в соответствии с текущими планами.
Среди других известных проектов адаптивного повторного использования в 2010-х годах - Лаврентьевская школа архитектуры в Садбери , которая включает несколько исторических зданий в центре города в свой новый кампус, аналогичный кампусу в центре города Университета NSCAD в Галифаксе, и Милл-сквер в Солте. Сте. Мари , текущий проект по превращению заброшенной бумажной фабрики Святой Марии в многофункциональный культурный и туристический центр. [30]
Ряд бывших военных баз в Канаде, объявленных избыточными в 1990-х годах, также оказались подходящими для адаптивного повторного использования. Примером может служить бывший CFB Cornwallis в сельской местности Новой Шотландии, который был в значительной степени преобразован без сноса в бизнес-парк .
Площадь Гирарделли в Сан-Франциско стала первым крупным проектом адаптивного повторного использования в Соединенных Штатах, открывшимся в 1964 году. Городские набережные, исторически использовавшиеся в качестве пунктов промышленного производства и транспорта, стали популярными в качестве жилых домов и смешанного использования. Наибольшую ценность движения за адаптивное использование характеризуют сотни заброшенных школ, фабрик, гостиниц, складов и военных постов, которые были приспособлены для использования в качестве доступного жилья, офисных зданий, а также коммерческих, гражданских, образовательных и развлекательных центров. [1]
Большое количество зданий кирпичных заводов на северо-востоке США были подвергнуты реконструкции . В Соединенных Штатах, особенно на Северо-востоке и Среднем Западе , жилье в стиле лофт является одним из ярких результатов проектов адаптивного повторного использования. Бывшие промышленные районы, такие как Митпэкинг-Дистрикт в Нью-Йорке, Кэллоухилл в Филадельфии и СоМа в Сан-Франциско, в результате этого процесса превращаются в жилые районы. Эту трансформацию иногда связывают с джентрификацией . Станционная площадь в Питтсбурге, штат Пенсильвания, является примером бывшего терминала и штаб-квартиры железной дороги Питтсбург и Лейк-Эри длиной в милю , преобразованного в торговый центр, офис, отель и туристический центр. Электростанция на Пратт-стрит в Балтиморе была преобразована в офисы, магазины и рестораны. Примером адаптивного повторного использования офисных помещений является The Hilliard Mills . Адаптивное повторное использование магазинов Empire Stores превратит семь заброшенных кофейных складов в парке Бруклин Бридж в Нью-Йорке в офис, торговую точку, ресторан и общественный парк на крыше. [31] [32]
Другие музеи, адаптированные из старых фабрик, включают «MassMOCA», Массачусетский музей современного искусства , Центр водяной мельницы на Лонг-Айленде, штат Нью-Йорк, и Музей Dia Art Foundation в северной части штата Нью-Йорк.
В Сан-Диего, штат Калифорния , историческая кирпичная конструкция здания Western Metal Supply Co. была сохранена и включена в дизайн парка Петко , стадиона Падрес Сан-Диего . [ нужна цитата ]
Университет Чепмена в городе Ориндж, штат Калифорния, создал студенческое общежитие, преобразовав упаковочный цех Ассоциации садоводов Вилла-Парк, [33] который был построен в 1918 году для Ассоциации производителей апельсинов Сантьяго. [34] Студенческий жилой комплекс открылся в августе 2018 года. [35] [36]
В Соединенных Штатах до 1970-х годов подавляющее большинство заправочных станций также предлагали механическую работу. Преобразование сервисных отсеков в круглосуточный магазин в 1980-х и 1990-х годах было обычным явлением, при этом продажа топлива продолжалась. Многие другие перестали продавать топливо и превратились в магазины или офисы.
В Австралии был реализован ряд проектов адаптивного повторного использования, поскольку основные города превратились из промышленных зон в районы высокой ценности и деловые районы. В Сиднее такие объекты, как старый Сиднейский монетный двор, были отремонтированы и превращены в центральную штаб-квартиру Фонда исторических домов Нового Южного Уэльса . Перемещение города из промышленного района рабочего класса в облагороженный район с высокими ценами на жилье помогло ряду адаптивных площадок повторного использования существовать на такой территории. Старое здание казарм Гайд-парка также было преобразовано из старая тюрьма превратилась в музей, который документирует и записывает историю первых поселенцев и заключенных Австралии.
Промышленная история Австралии также оказала влияние на определение типов зданий и территорий, которые впоследствии стали местами адаптивного повторного использования, особенно в сфере частных домов и общественных зданий. Некоторые из таких объектов включают солодовничьи апартаменты Нонды Кацалидис в Ричмонде, переоборудованный бывший зернохранилище, а также южно-австралийский участок шахт Балханна, который был адаптирован в частную резиденцию и получил награды от Ассоциации жилищной промышленности и Проектного института Австралия. [37]
В Аделаиде четыре выдающихся здания XIX века, внесенных в список наследия и находящихся в плохом состоянии, были восстановлены, отремонтированы и получили новые функции правительством Южной Австралии во время правления правительства Ранна (с 2002 по 2011 год). Здание Торренса на площади Виктория, бывшая штаб-квартира Генерального регистратора, было отреставрировано и приспособлено под австралийский кампус Университета Карнеги-Меллон и Университетского колледжа Лондона. [38] Бывшее здание фондовой биржи Аделаиды было куплено, отреставрировано и приспособлено для того, чтобы стать Научной биржей Королевского института Австралии и Австралийского научного медиа-центра. [39] Парад Торренс и здание были восстановлены для использования в качестве штаб-квартиры ветеранских организаций. [40] Почти 50 миллионов долларов было выделено на восстановление и адаптацию большой психиатрической больницы Гленсайд и ее участка под новую Аделаидскую студию Южно-Австралийской кинокорпорации, открытую премьер-министром Ранном в октябре 2011 года. [41] А бывший завод Mitsubishi Motors площадью 62 гектара адаптируется, чтобы стать центром чистого производства, а также центром образования и обучения для Университета Флиндерс и TAFE. [42]
В Европе основными формами адаптивного повторного использования были бывшие дворцы и неиспользуемые резиденции различных европейских королевских семей в общедоступные галереи и музеи. Многие помещения были отреставрированы с использованием старинной отделки и демонстрируют различные коллекции произведений искусства и дизайна. В Париже, Франция, самым известным примером адаптивного повторного использования является Музей Лувра , бывший дворец, построенный в конце XII века при Филиппе II и открытый для публики как музей в 1793 году. Кроме того, в Лондоне, Англия, находится Музей королевы . Дом , бывшая королевская резиденция, построенная около 1614 года, стала частью Национального морского музея и содержит коллекцию изобразительного искусства музея.
Галерея Тейт Модерн , также расположенная в Лондоне, является еще одним примером адаптивного повторного использования в Европе. Однако, в отличие от других адаптивных галерей повторного использования в Европе, Тейт Модерн в полной мере использует территорию бывшей электростанции Бэнксайд , которая включала реконструкцию старой заброшенной электростанции. Широкое промышленное пространство оказалось достойным фоном для современного искусства: в знаменитом турбинном зале представлены работы таких художников, как Олафур Элиассон , Рэйчел Уайтрид и Ай Вэйвэй .
Другие известные места адаптивного повторного использования в Европе включают Маастрихтский филиал сети Selexyz в Нидерландах. Этот проект получил в 2007 году награду Lensvelt de Architect в области дизайна интерьера за инновационное повторное использование и занимает первое место в списке десяти лучших книжных магазинов мира по версии The Guardian . [43]
В Лодзи , Польша, мельницы Израиля Познаньского были превращены в многофункциональный комплекс Manufaktura площадью 69 гектаров (170 акров) , включающий торговый центр, 3 музея, мультикинотеатр и рестораны.
В 2008 году правительство Гонконга запустило программу возрождения исторических зданий посредством партнерства. [44] Одним из зданий в этой схеме является бывший государственный жилой дом Mei Ho House , который был преобразован в общежитие, которым управляет Ассоциация молодежных хостелов Гонконга.
В Тайчжуне компания Dawn Cake купила бывшую офтальмологическую больницу и превратила ее в ресторан. [45]
{{cite book}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка ){{cite book}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )