Документ , заменяющий обращение взыскания на заложенное имущество, представляет собой документ , в котором залогодатель (т. е. заемщик) передает все права на недвижимое имущество залогодержателю (т. е. кредитору) для погашения просроченной задолженности по кредиту и избежания процедуры обращения взыскания на заложенное имущество .
Акт вместо обращения взыскания предлагает несколько преимуществ как заемщику, так и кредитору. Главное преимущество для заемщика заключается в том, что он немедленно освобождает заемщика от большей части или всей личной задолженности, связанной с невозвращенным кредитом. Заемщик также избегает общественной известности процедуры обращения взыскания и может получить более щедрые условия по сравнению с формальным обращением взыскания . Еще одним преимуществом для заемщика является то, что он наносит меньший вред кредитной истории заемщика, чем обращение взыскания. [1] [2] Преимущества для кредитора включают сокращение времени и стоимости изъятия, меньший риск мести заемщика ( кража металла и вандализм в отношении имущества до выселения шерифом) и дополнительные преимущества, если заемщик впоследствии подает заявление о банкротстве .
Если есть какие-либо младшие залоги, то deed in leu является менее привлекательным вариантом для кредитора. Кредитор, скорее всего, не захочет брать на себя ответственность младших залоги от владельца недвижимости, и, соответственно, кредитор предпочтет конфисковать, чтобы очистить титул.
Чтобы считаться актом вместо обращения взыскания, задолженность должна быть обеспечена передаваемой недвижимостью. Обе стороны должны вступить в сделку добровольно и добросовестно . Соглашение об урегулировании должно иметь общее вознаграждение , которое по крайней мере равно справедливой рыночной стоимости передаваемой собственности. Иногда кредитор не будет продолжать оформлять акт вместо обращения взыскания, если непогашенная задолженность заемщика превышает текущую справедливую стоимость собственности; в других случаях кредитор согласится, поскольку он, скорее всего, в любом случае получит собственность через дорогостоящий процесс обращения взыскания.
Из-за требования о том, чтобы инструмент был добровольным, кредиторы часто не будут действовать на основании акта вместо обращения взыскания, если они не получат письменное предложение о такой передаче от заемщика, в котором конкретно указано, что предложение вступить в переговоры делается добровольно. Это введет в действие правило устного доказательства и защитит кредитора от возможного последующего иска о том, что кредитор действовал недобросовестно или оказал давление на заемщика с целью урегулирования. Затем обе стороны могут продолжить переговоры по урегулированию. Закон о предотвращении кражи собственного капитала в Нью-Йорке создал некоторую путаницу относительно этого часто используемого метода урегулирования. [ необходима цитата ] Неясно, применяется ли HETPA к актам вместо обращения взыскания, поскольку нет четкого исключения, как, например, для акта рефери. Двухлетнее право на расторжение — это не тот риск, который устраивает банки или страховщиков титула, особенно с учетом сложностей соблюдения, поэтому многие банки и страховщики титула в Нью-Йорке не желают работать с актами вместо. [ необходима ссылка ]