Газумпинг происходит, когда продавец (особенно недвижимости) принимает устное предложение (обещание купить) на недвижимость от одного потенциального покупателя, но затем принимает более высокое предложение от кого-то другого. Это также может относиться к продавцу, который повышает запрашиваемую цену или просит больше денег в последнюю минуту, после того как ранее устно согласился на более низкую цену. В любом случае первоначальный покупатель остается в плохой ситуации и должен либо предложить более высокую цену, либо потерять покупку. [1] Термин газумпинг чаще всего используется в Соединенном Королевстве и Ирландии, хотя похожую практику можно встретить и в некоторых других юрисдикциях.
С ростом цен на недвижимость на британском рынке жилой недвижимости в конце 1980-х годов, gazumping стал обычным явлением в Англии и Уэльсе , поскольку предложение покупателя не является юридически обязательным даже после принятия предложения продавцом. Договор купли-продажи земли должен быть составлен в письменной форме, требование английского права , которое восходит к Статуту о мошенничестве 1677 года и переформулировано в s.2 Закона о праве собственности (разные положения) 1989 года . Это требование изначально было направлено на поощрение добросовестности и определенности в сделках с землей и на предотвращение мошенничества .
Когда владелец принимает предложение о покупке недвижимости, покупатель обычно еще не заказал обследование здания и у покупателя еще не было возможности выполнить рекомендуемые юридические проверки. Предложение о покупке делается «под условием договора», и, таким образом, пока не будет произведен обмен письменными договорами, любая из сторон может отказаться от него в любое время. На выполнение формальностей может уйти до 10–12 недель, и если продавец соблазняется более высоким предложением в течение этого периода, это оставляет покупателя разочарованным и без средств. Запрашиваемая цена не влияет на то, будет ли недвижимость «газумпингована», но местоположение влияет: это более распространено в Лондоне и на северо-востоке. [2] Принятие любого предложения сверх предыдущего предложения известно как газумпинг.
Когда цены на недвижимость падают, практика газумпинга становится редкостью. Термин « газундеринг » был придуман для противоположной практики, когда покупатель ждет, пока все будут готовы обменяться контрактами, прежде чем снизить предложение на недвижимость, угрожая крахом целой цепочки продаж домов, ожидающих заключения сделки. « Газангинг » описывает похожую ситуацию, когда продавец полностью отказывается от продажи, ожидая получить лучшую запрашиваемую цену или предложение, когда рынок улучшится.
Термин может происходить от идишского слова «gezumph» [3] , означающего «завышать цену» или «обманывать».
Законодательство и практика Шотландии делают проблему газумпинга редкостью в Шотландии. В шотландской системе передачи права собственности покупатели либо получают обзор до того, как сделать ставку адвокату продавца, либо делают предложение «подлежащее обзору». Продавцы обычно устанавливают дату закрытия для письменных предложений, а затем предоставляют письменное согласие на выбранное предложение. Соглашение становится обязательным, когда адвокат продавца доставляет подписанное письменное согласие на предложение покупателя. Если продавец попытается принять более высокую ставку после того, как контракты были юридически завершены письменным предложением и согласием, его адвокат откажется действовать от его имени, поскольку это, согласно кодексу практики Юридического общества Шотландии , будет профессиональным проступком. Как и в Англии, все договоры купли-продажи земли должны быть засвидетельствованы в письменной форме, подписаны каждой из сторон или от ее имени. В Шотландии адвокаты сторон подписывают от их имени, в отличие от Англии, где покупатель и продавец оба подписывают договор, который был составлен в двух экземплярах, а затем дубликаты обмениваются для вступления в силу обязательного договора. Часто ошибочно утверждается, что «газумпинг» — редкость в Шотландии, поскольку считается, что устное соглашение о сделке с недвижимостью имеет юридическую силу; хотя закон о договорах отличается от закона в Англии, редкость такого явления обусловлена иной системой передачи права собственности.
Однако в Шотландии агент по недвижимости, действующий от имени продавца, может инициировать случаи другой формы газумпинга. После того, как дата закрытия для письменных предложений достигнута, и агент по недвижимости дал устное согласие на выбранную ставку, агент по недвижимости может попытаться спровоцировать войну ставок между успешным покупателем и конкурентом, который может быть вымышленным, в попытке увеличить предложение, сделанное каждой стороной. В таких обстоятельствах у успешного покупателя мало возможностей для обращения в суд, поскольку, несмотря на то, что его предложение было устно проинформировано о том, что его предложение было принято, затем устно сообщается, что его предложение было отклонено в пользу более высокой ставки. Такие ситуации возникают только на ранней стадии процесса передачи права собственности, до того, как адвокат продавца даст какое-либо письменное согласие на предложение. Часто они возникают из-за юридического требования со стороны агентов по недвижимости сообщать продавцу о любом более высоком предложении, полученном до письменного подтверждения устно принятого предложения, включая полученные после даты закрытия.
В Шотландии «газандеринг» возможен, если у покупателя недостаточно активов, чтобы подать на него в суд, но это не распространено.
Термин «газумпинг» не используется в Соединенных Штатах. В каждом штате свои законы и традиции, но покупатели обычно делают письменное предложение, которое, будучи принятым (подписанным) продавцом, в большинстве местностей становится обязательным для продавца. Это известно как договор «купли-продажи», который может иметь условия. Договоры купли-продажи жилья в США обычно содержат пункт об осмотре, короткий период, в течение которого покупатель может осмотреть недвижимость и отказаться от договора с полным возвратом задатка, если недвижимость не пройдет осмотр покупателя. Однако продавец не может, за исключением некоторых штатов, отказаться от договора в течение периода осмотра. Нью-Джерси — один из штатов, где у продавца есть период «юридического обзора», в течение которого он может отказаться от принятого договора.
«Gazundering» — это когда потенциальный покупатель (особенно недвижимости) предлагает купить недвижимость по согласованной цене, но впоследствии угрожает отозвать предложение, если продавец не согласится на более низкую цену. Это происходит в двух случаях: