Завет в самом общем и историческом смысле — это торжественное обещание совершить определенное действие или воздержаться от него . Согласно историческому английскому общему праву , завет отличался от обычного контракта наличием печати . [1] Поскольку наличие печати указывало на необычную торжественность обещаний, данных в завете, общее право обеспечивало соблюдение завета даже в отсутствие рассмотрения . [2] В договорном праве США предполагается наличие подразумеваемого соглашения о добросовестности .
Завет – это соглашение, подобное контракту . Участник соглашения обещает участнику соглашения совершить действие (утвердительное соглашение в Соединенных Штатах или положительное соглашение в Англии и Уэльсе ) или воздержаться от действия (негативное соглашение). В законодательстве о недвижимости термин «реальные соглашения» означает, что условия привязаны к владению или использованию земли. «Соглашение о земле», отвечающее критериям формулировок и обстоятельств, изложенным в прецеденте , налагает обязанности или ограничения на использование этой земли независимо от владельца. Ограничительные соглашения чем-то похожи на сервитуты и справедливое рабство . [3] В США в рамках Третьего пересмотра собственности предпринимаются шаги по объединению понятий сервитутов. [4] Реальное пактное право в США было названо одним судом «невыразимой трясиной». [5]
Соглашение о праве собственности, сопровождающее документ или право собственности на собственность, гарантирует покупателю, что лицо, предоставляющее право, имеет права собственности, которые этот документ призван передать. [6] Положения о неконкуренции в договорном праве также называются ограничительными соглашениями.
Арендодатели могут требовать, а суды могут разрешить конфискацию договоров аренды, например, в арендованном поместье , за нарушение условий соглашения, что в большинстве юрисдикций должно быть относительно серьезным нарушением; однако соглашение об уплате арендной платы является одним из наиболее фундаментальных соглашений. Конфискация частного дома влечет за собой вмешательство в социальные и экономические права человека . В случае аренды, замененной на крупную сумму, подлежащую уплате в начале ( премию ), это побудило лоббировать и принять правительственные меры по реформе аренды , особенно в законе об арендной плате за землю и плате за обслуживание .
В законодательстве о собственности соглашения, связанные с землей, называются «реальными соглашениями», «соглашениями, условиями и ограничениями» (CCR) или «ограничениями на основании документов» и представляют собой основную форму соглашений, обычно налагающих ограничения на то, как может использоваться земля (отрицательные соглашения). заветы) или требующие определенных продолжающихся действий (аффирмативный завет). Они также могут «действовать вместе с землей» (так называемые « принадлежащие к соглашению »), что означает, что любые будущие владельцы земли должны соблюдать условия или могут применяться к конкретному лицу (так называемые «соглашения» в целом или чисто личного характера ). . [7] Согласно английскому законодательству, позитивные соглашения обычно не распространяются на землю; в Соединенных Штатах такие соглашения рассматриваются более внимательно, но, за исключениями, позитивным соглашениям разрешается действовать вместе с землей. [8]
Соглашение может быть отражено в документе и должно быть раскрыто потенциальным покупателям; это также может быть записано или, в случае стран Содружества , указано в названии Торренса . Реальные соглашения и сервитуты или справедливые сервитуты схожи [9] , и в 1986 году на симпозиуме обсуждалась необходимость унификации закона о сервитутах, справедливых сервитутах и реальных соглашениях. [3] По прошествии времени и первоначальный получатель завета больше не участвует в земле, правоприменение может стать слабым. [10]
Пакты могут быть навязаны через ассоциации домовладельцев , и возникли разногласия по поводу выборочного исполнения. [11] Исторически, особенно в Соединенных Штатах, соглашения об исключении использовались для исключения расовых меньшинств. Некоторые соглашения существуют в целях безопасности, например, соглашение, запрещающее строительство высотных зданий вблизи аэропорта, или соглашение, ограничивающее высоту заборов/кустарников на углах улиц (чтобы не мешать обзору водителей). Ковенанты могут ограничивать все: от высоты и размера зданий до материалов, используемых в строительстве, и таких поверхностных вопросов, как цвет краски и праздничные украшения. В жилых районах соглашения могут запрещать «грязные» предприятия (например, откормочные площадки или предприятия химического производства) или коммерческое использование полностью, а также такие модификации, как любительские радиоантенны . Ограничения на любительское радио вызвали особенно споры; в 1985 году Федеральная комиссия по связи США выпустила PRB-1, отменяющий государственные и местные ограничения, но не частные ограничения; В 2012 году, после того как Конгресс принял закон, требующий изучения этого вопроса (по настоянию радиолюбительской группы ARRL [12] ), FCC отказалась продлить это преимущественное право. [13] Некоторые штаты США приняли законодательство, требующее от ассоциаций домовладельцев обеспечивать разумные условия для размещения любительских радиоантенн на том основании, что любительское радио обеспечивает общественную связь в случае чрезвычайной ситуации, крупной катастрофы или особого события.
В Канаде государственные органы могут использовать ограничительные условия, а также зонирование. Например, требование города Калгари о том, чтобы здания в непосредственной близости от международного аэропорта Калгари были ниже определенной высоты, зарегистрировано практически против каждого титула в северо-восточном квадранте города как ограничительное соглашение, а не как подзаконный акт о зонировании.
Завет обычно прописывается в документе и должен быть заключен в письменной форме из-за закона о мошенничестве . Хотя ученые утверждают, что некоторые из следующих условий следует значительно ослабить, для того, чтобы бремя распространялось на землю, необходимо применять следующее: [14]
Суды трактуют соглашения относительно строго и придают словам соглашения их обычное значение. Как правило, если есть какие-либо неясные или двусмысленные формулировки относительно существования соглашения, суды выступают за свободное отчуждение имущества. Суды не будут рассматривать какие-либо косвенные ограничения на землю (как это делается, например, с сервитутами). Завет может быть расторгнут, если первоначальная цель завета утрачена. В некоторых случаях владельцы недвижимости могут обратиться в суд с просьбой отменить или изменить соглашения, а ассоциации домовладельцев могут включить процедуры отмены соглашений.
Завет может быть отрицательным или утвердительным. Негативное соглашение – это соглашение, при котором владельцы недвижимости не могут выполнять определенные действия, например, блокировать живописный вид. Положительное соглашение — это соглашение, согласно которому владельцы недвижимости должны активно выполнять определенную деятельность, например, поддерживать порядок на газоне или платить взносы ассоциации домовладельцев за содержание прилегающей территории.
Соглашение об отказе от открытия конкурирующего бизнеса на прилегающей территории, как правило, подлежит исполнению как соглашение, действующее с землей. Однако в соответствии с решением федерального Верховного суда по делу Шелли против Кремера , 334 US 1 (1948), соглашение, ограничивающее продажу лицам из числа меньшинств (обычно использовавшееся в эпоху Джима Кроу ), не имеет исковой силы, поскольку для принудительного исполнения потребуется суд. действовать расово дискриминационным образом, вопреки Положению о равной защите Четырнадцатой поправки .
Согласно общему праву, выгода от ограничительного соглашения распространяется на землю, если соблюдаются три условия: [15]
В общем праве бремя ограничительного соглашения не действует [16], за исключением случаев, когда существует строгая конфиденциальность имущества (отношения между арендодателем и арендатором).
Бремя может быть закреплено по закону в ограниченных случаях в соответствии с критерием выгоды/бремени, то есть тот, кто получает пособие, должен также нести бремя. В деле Halsall v Brizell [1957], глава 169, было установлено, что соглашение, требующее содержания дорог, связывает правопреемника с первоначальным соглашением, поскольку он решил получить выгоду. Правило в деле «Холсолл против Брайзелла» ограничено случаями, когда выгода может быть связана с конкретным бременем и когда правопреемники участника соглашения могут физически принять решение о получении выгоды. Например, ограничительное соглашение об участии в расходах на содержание общей территории не будет иметь обязательной силы, если правопреемники соглашения не имеют законного права использовать их. [17]
Позитивное бремя может действовать по закону, но не по справедливости, поскольку оно считается аналогом контракта, к которому не применяются принципы справедливости ( Рон против Стивенса (1994 г.)).
Бремя ограничительного соглашения будет справедливым, если будут выполнены следующие предпосылки: [18]
Ведущим случаем ограничительных соглашений по справедливости обычно считается дело Тулк против Моксхая , в котором было установлено, что бремя может распространяться на справедливость при соблюдении оговорок, перечисленных выше.
В современной практике Соединенных Штатов под соглашением обычно подразумеваются ограничения, налагаемые на контракты, например, на договоры купли-продажи. «Заветы, условия и ограничения», обычно сокращенно «CC&R» или «CCR», представляют собой сложную систему соглашений , известную в общем как «ограничения по действиям», встроенную в документы всех лотов [19] в целях развития в общих интересах. , особенно в десятках миллионов американских домов, которыми управляет ассоциация домовладельцев (ТСЖ) или ассоциация кондоминиумов . На некоторые офисные и промышленные парки также распространяется действие CCR.
Эти CCR могут, например, диктовать типы конструкций, которые могут быть построены (например, CCR может запрещать любые типы модульных, сборных или передвижных домов или может требовать, чтобы конструкция была минимального размера), внешний вид (например, отсутствие мусорные автомобили) или другие виды использования (например, запрет на ведение домашнего бизнеса, отсутствие домашних животных, за исключением традиционных домашних животных). Целью этого является сохранение характера района или предотвращение ненадлежащего использования земли. Многие соглашения такого рода были навязаны в Соединенных Штатах в 1920-1940-х годах, до того, как зонирование получило широкое распространение. Однако многие современные разработки также ограничены соглашениями о правах собственности; это часто оправдывается средством сохранения ценности домов в этом районе. Ограничения Пакта можно снять через суд, хотя этот процесс длительный и зачастую очень дорогой. В некоторых случаях это даже предполагает плебисцит владельцев близлежащей недвижимости. Хотя контроль над такими вопросами планирования часто регулируется местными схемами планирования или другими нормативными рамками, а не посредством использования соглашений, все еще существует множество соглашений, особенно в штатах, которые ограничивают уровень контроля над использованием недвижимости, который может осуществляться местное управление.
Пакты использовались для исключения определенных классов по признаку расы, религии или этнической принадлежности. Эти группы, как правило, представляют собой маргинализированные группы.
В Соединенных Штатах ограничения на действия и ограничительные соглашения стали важным инструментом обеспечения расовой сегрегации в большинстве городов, получив широкое распространение в 1920-х годах и распространяясь до тех пор, пока они не были объявлены неисполнимыми в 1948 году [20] в деле Верховного суда Шелли против Кремера. . Они запрещали покупателю недвижимости разрешать использование или владение представителями определенной расы, этнической принадлежности или религии, как указано в документе, подтверждающем право собственности . Такие соглашения использовались многими застройщиками для «защиты» целых подразделений с основной целью сохранить « белые » районы «белыми». Девяносто процентов жилищных проектов, построенных в годы после Второй мировой войны, были ограничены такими соглашениями на расовой почве. [21] Города, известные своим широким использованием расовых соглашений, включают Чикаго , Балтимор , Детройт , Милуоки , [22] Лос-Анджелес , Сиэтл и Сент-Луис . [23]
Указанные помещения не могут сдаваться в аренду, передаваться или заниматься кем-либо, кроме белой или европеоидной расы.
— Расовый договор о доме в Беверли-Хиллз, Калифорния . [20]
Часто ограничения распространялись только на афроамериканцев, желающих купить недвижимость или арендовать дом или квартиру, но под запрет могли попасть и другие группы населения, такие как азиаты , евреи , индийцы и некоторые латиноамериканцы . Например, ограничительное соглашение, охватывающее большой район Сиэтла, гласило, что «никакая часть переданной таким образом собственности никогда не будет использоваться или заниматься каким-либо евреем или любым лицом эфиопской, малайской или какой-либо азиатской расы», тем самым запрещая евреям и любой человек африканского, филиппинского или азиатского происхождения. Язык исключения сильно различался. Некоторые кварталы были зарезервированы для «белой или европеоидной расы». Другие перечисляли запрещенные группы населения. В одном из подразделений недалеко от Сиэтла указано, что «эта собственность не может быть перепродана, сдана в аренду или занята кем-либо, кроме лиц арийской расы». [24] Район клуба Лейк-Шор в Пенсильвании стремился исключить различные меньшинства, в том числе « негров », « монголов », венгров , мексиканцев , греков и представителей других европейских национальностей. [25]
Некоторые соглашения, например, те, которые связаны с недвижимостью в Форест-Хиллз-Гарденс , Нью-Йорк , также стремились исключить людей из рабочего класса ; однако этот тип социальной сегрегации чаще всего достигался за счет использования высоких цен на недвижимость, требований к минимальным затратам и проверок рекомендаций при подаче заявок. [25] : 131–137.
Расовые соглашения возникли в середине 19 века и начали приобретать известность с 1890-х годов. Лишь в 1920-е годы они приобрели широкое национальное значение и продолжали распространяться в течение 1940-х годов. Расовые соглашения были альтернативой расово ограничительным постановлениям о зонировании ( жилая сегрегация по расовому признаку), которые решением Верховного суда США 1917 года по делу Бьюкенен против Уорли были признаны недействительными по конституционным основаниям. [26] [27] : 26
В 1920-е годы Национальная ассоциация содействия прогрессу цветного населения (NAACP) спонсировала несколько безуспешных судебных исков против расовых соглашений. Нанеся удар по участникам кампании против расовой сегрегации , законность ограничительных в расовом отношении соглашений была подтверждена историческим решением Корриган против Бакли 271 США 323 (1926 г.), постановившим, что такие положения представляют собой «частный иск», не подпадающий под действие пункта о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатого суда . Поправка . [27] : 31 [28] Это расчистило путь расовым ограничительным соглашениям для распространения по всей территории США в 1920-е и 1930-е годы.
Даже признание недействительным такого соглашения Верховным судом США в деле « Хэнсберри против Ли» в 1940 году мало что сделало для того, чтобы обратить вспять эту тенденцию, поскольку решение было основано на формальности и не создало юридического прецедента . [27] : 57 Лишь в 1948 году решение Шелли против Кремера отменило решение Корриган против Бакли , заявив, что исключительные соглашения являются неконституционными в соответствии с Четырнадцатой поправкой и, следовательно, не имеют юридической силы. [27] : 94 [29] [30]
Некоторые комментаторы объясняют популярность соглашений об исключении в это время реакцией на урбанизацию чернокожих американцев после Первой мировой войны и страхом «вторжения черных» в белые кварталы, что, по мнению жителей, приведет к снижению цен на недвижимость и увеличению неудобств. (преступность) и социальная нестабильность. [25] : 97–98 Многие афроамериканцы открыто нарушили эти соглашения и попытались «первопроходцами» создать зоны ограниченного доступа. [31]
В 1968 году Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении (раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года ), который объявил вне закона жилищную дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения. В 1988 году оно было расширено и теперь запрещает дискриминацию по признаку семейного положения (например, наличия детей) или инвалидности. [32]
Хотя сегодня исключительные соглашения не подлежат исполнению, они все еще существуют во многих первоначальных документах о собственности в качестве «основополагающих документов», а полисы титульного страхования часто содержат исключения, препятствующие охвату таких ограничений. Их не всегда легко вычеркнуть из цепочки титулов. [33] С 2010 года в рамках проекта «Гражданские права и история труда Сиэтла» было обнаружено более 500 ограничительных соглашений и актов, охватывающих более 20 000 объектов недвижимости в Сиэтле и его пригородах. В ответ законодательный орган штата Вашингтон принял закон, который с 1 января 2019 года позволяет владельцам недвижимости «изменять» записи о собственности, дезавуируя оскорбительные ограничения. [34] «Картирование неравенства», совместная работа трех команд из четырех университетов, выявила ограничительные соглашения в различных частях Соединенных Штатов. [35] Проект « Картирование предрассудков» Университета Миннесоты собрал ограничительные соглашения в районе Миннеаполиса. [36]
Хотя чаще всего они связаны с Соединенными Штатами, в других странах использовались ограничительные по расовому или этническому признаку соглашения:
Титульные соглашения служат гарантиями для получателя собственности, гарантируя, что получатель получит то, на что он рассчитывал.
За пределами Англии и Уэльса английские соглашения о праве собственности , иногда включенные в сделки на недвижимость, заключаются в том, что (1) праводатель законно конфискуется (в виде платы) за имущество, (2) праводатель имеет право передать право собственности имущество грантополучателю, (3) что имущество передается без обременений (это соглашение часто модифицируется, чтобы допустить определенные обременения), (4) что лицо, предоставляющее право, не предприняло никаких действий по обременению имущества, (5) что грантополучатель должен беспрепятственно владеть имуществом, и (6) лицо, предоставляющее право, выполнит такие дополнительные гарантии владения землей, которые могут потребоваться (№ 3 и 4, которые во многом совпадают, иногда рассматриваются как один пункт). [45] Английские соглашения могут быть описаны индивидуально или они могут быть включены посредством ссылки, как в документе о предоставлении собственности «с общей гарантией и английскими соглашениями о праве собственности...
С 1989 года основными соглашениями, подразумеваемыми в Англии и Уэльсе об «ограниченной» или «полной гарантии прав собственности», являются (если не указано иное): [46]
Другие вопросы, касающиеся сборов, обременений и прав третьих лиц, различаются в зависимости от того, согласована ли полная или ограниченная гарантия прав собственности. [ необходимо дальнейшее объяснение ] [52]
{{cite web}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)