Подавляющее большинство штатов США используют систему регистрации юридических документов (известную также как регистрация актов ), которая влияет на право собственности на недвижимость, в качестве исключительного средства публичного документирования прав собственности на землю и интересов. Система регистрации прав собственности существенно отличается от систем регистрации земли , таких как система Торренса , которые были приняты в нескольких штатах. Принципиальное отличие состоит в том, что система регистрации не определяет, кому принадлежит право собственности или интересы, что в конечном итоге устанавливается в ходе судебных разбирательств. Система обеспечивает основу для определения того, кого закон будет защищать в отношении этих прав и интересов в случае возникновения спора.
Системы регистрации устанавливаются законом штата . Обычно они предусматривают наличие офиса регистратора в каждом округе или другой юрисдикции. Эти офисы обычно называются «Регистратор дел» или что-то в этом роде. Государственные законы также предписывают следующие элементы:
Поиск по названию праводателя/грантополучателя пытается найти записи путем поиска сторон, перечисленных в записанном документе. Один из подходов к проведению полного поиска правового титула праводателя/грантополучателя начинается с поиска по индексу праводателя в записях округа и определения имени первого зарегистрированного владельца правового титула. Обычно это суверен, то есть федеральное правительство или Корона нации, владевшей бывшей колонией, ныне расположенной на территории Соединенных Штатов. Поиск находит грант от государя до первого грантополучателя. Обычно это оформляется патентом. Затем имя получателя гранта ищется в индексе праводателя, чтобы найти документ, по которому он впоследствии передал право собственности, и так далее, пока гранты больше не будут найдены. При поиске также обнаруживаются залоговые права или обременения, предоставленные любой из сторон, указанных в записанных документах. Несмотря на теоретическую точность, этот подход имеет практические трудности из-за того, что часто предоставляются многочисленные гранты от государства. Поэтому альтернативным методом является обратный процесс, т.е. поиск назад по индексу получателя гранта. Это делается путем указания имени физического или юридического лица, которое, как считается, владеет землей, чтобы найти праводателя. Затем индекс получателя гранта просматривается снова, чтобы найти источник титула этого праводателя, и так далее, пока не будет получен грант от суверена. Эти связи между праводателем и грантополучателем называются « цепочкой прав собственности ». Последний найденный грантополучатель является «рекордсменом». [3]
В муниципалитетах с большой численностью населения и штатах, которые не поддерживают индексы участков , метод Грантополучатель/Грантополучатель может оказаться трудоемким и сложным из-за общих названий в индексе. В этих муниципалитетах часто создается географический указатель, помогающий в поиске названия. В этой системе каждый документ размещается как в указателе правообладателя, так и в указателе получателя гранта, а также в указателях, описывающих атрибуты местоположения объекта недвижимости, такие как номер лота, название подразделения или идентификационный номер участка (ПИН). При наличии функционирующего географического индекса поиск может осуществляться с использованием комбинации лица, предоставляющего право/грантополучателя, юридического описания или поиска по PIN-коду.
Владелец записи не обязательно является фактическим владельцем земли, если ранее на нее были оформлены незарегистрированные сделки с другими лицами. Основная правовая теория заключается в том, что после того, как человек передал кому-либо право собственности на свою собственность (или какой-то ее аспект), ему или ей больше нечего передавать любому последующему лицу. Однако в результате различных государственных актов о регистрации суды защитят добросовестного покупателя , который платит ценное вознаграждение и не знает о предшествующем незарегистрированном договоре, от претензий предыдущего получателя гранта по этому договору. То же самое относится и к большинству типов незарегистрированных залогов или обременений. Например, покупатели земли у рекордсмена, которые платят ценное вознаграждение и не знают о незарегистрированных ипотечных кредитах, будут защищены судами от таких ипотечных кредитов. Все это вытекает из положения большинства законодательных актов о записи о том, что незарегистрированные инструменты недействительны в отношении таких покупателей. Кроме того, законодательство США разрешает конкурсному управляющему должника отказаться от имущественных интересов, переданных должником, если добросовестный покупатель недвижимости, надлежащим образом оформивший свои права, будет защищен от передачи. [4] Таким образом, покупателям и ипотечным кредиторам надлежит записывать свои дела или ипотечные кредиты, соответственно, чтобы предотвратить такой результат.
Закон гласит, что после регистрации документа, влияющего на право собственности на недвижимость, считается, что каждый знает о его существовании, даже если он не проверял записи в офисе регистратора. Это доктрина « конструктивного уведомления », и она почти универсальна в различных штатах США. Так, например, после того, как акт или ипотека были зарегистрированы кем-то в цепочке прав собственности, ни один последующий покупатель не будет защищен от этого. . Причина в том, что законы о записи требуют, чтобы каждый знал о его существовании после того, как он был записан.
В каждом штате США имеется закон о регистрации — закон , определяющий юридическую процедуру , с помощью которой физическое лицо, претендующее на интерес к недвижимому имуществу (недвижимому имуществу), официально подтверждает свои претензии на это имущество. Регистрация прав собственности становится особенно важной, когда недобросовестный торговец землей пытается продать один и тот же участок земли несколько раз. В случае с другими видами собственности первый покупатель будет владельцем собственности, а более поздние владельцы не будут иметь никакого интереса к собственности и вместо этого будут иметь основание для иска против первоначального продавца за мошенничество. Однако в случае с недвижимостью первый покупатель не обязательно является владельцем, в зависимости от типа закона, в соответствии с которым осуществляется запись таких имущественных интересов. Существует три основных типа установленных законом схем записи актов: гонка, уведомление и гонка/уведомление.
Несмотря на то, что акт о записи не требует записи, закон все же создает сильный стимул для покупателя вести запись. Запись обеспечивает конструктивное уведомление любых последующих покупателей о том, что произошла предыдущая транспортировка, и, следовательно, защищает предыдущего покупателя в случае последующей транспортировки.
Согласно уставу гонки , побеждает тот, кто первым зафиксирует результат. Таким образом, если Оскар намеревается продать участок земли Алисе за 100 000 долларов, а на следующий день намеревается продать точно такой же участок земли Бобу еще за 100 000 долларов, то тот из двух покупателей первым придет в офис звукозаписи и если продажа зарегистрирована, будет считаться владельцем недвижимости. Таким образом, если Боб первым зарегистрирует передачу, он будет владельцем, даже если он знал о предыдущей передаче Алисе. Законодательные акты о расовой дискриминации встречаются крайне редко, поскольку обычно считается несправедливым защищать сторону, которая действительно получила предварительное уведомление о предварительной передаче. В настоящее время Делавэр , Северная Каролина и Луизиана являются единственными юрисдикциями, где действует расовый закон. Преимущество чисто расового закона заключается в том, что он поощряет всех получателей грантов быстро регистрировать свою заинтересованность.
Согласно закону об уведомлении , последующий покупатель по стоимости выигрывает, если на момент передачи этот последующий покупатель не имел фактического или конструктивного уведомления о предыдущей передаче. Короче говоря, выигрывает последующий добросовестный покупатель . Таким образом, если Оскар намеревается продать участок земли Алисе за 100 000 долларов, а на следующий день намеревается продать точно такой же участок земли Бобу еще за 100 000 долларов, то Боб будет владеть землей до тех пор, пока он не будет знать о до продажи Алисе. Однако обратите внимание: если Алиса зафиксирует свой интерес до покупки Боба, эта запись будет считаться конструктивным уведомлением Боба. Если Боб купит землю без предварительного уведомления, а Алиса затем зарегистрирует свою предыдущую покупку до того, как Боб зарегистрирует свою собственную покупку, то Боб все равно будет иметь преимущественное право собственности на землю. Преимущество закона о чистом уведомлении состоит в том, что он побуждает Алису делать запись быстро, но если Алиса записывает информацию после покупки Боба, у Боба есть лишь ограниченный стимул немедленно записывать свою перевозку. Это может привести к тому, что земельные записи будут неполными на неопределенный период времени и могут заставить Алису внести улучшения, которые могут быть лишены ее в результате более позднего зарегистрированного акта Боба.
В настоящее время юрисдикциями, в которых действует закон об уведомлении, являются Алабама, Аризона, Коннектикут, Флорида, Иллинойс, Айова, Канзас, Миссури, Нью-Гэмпшир, Нью-Мексико, Оклахома, Род-Айленд, Южная Каролина, Теннесси, Техас, Вермонт и Западная Вирджиния. эффект.
В соответствии с законом о гонках/уведомлениях , последующий покупатель по стоимости выигрывает, если (1) во время транспортировки этот последующий покупатель не имел фактического или предполагаемого уведомления о предыдущей транспортировке и (2) последующий покупатель делает записи раньше предыдущего покупателя. Короче говоря, последующий добросовестный покупатель выигрывает только в том случае, если он сделает запись раньше, чем это сделает предыдущий покупатель. В системе такого типа, если Оскар намеревается продать участок земли Алисе за 100 000 долларов, а на следующий день намеревается продать точно такой же участок земли Бобу еще за 100 000 долларов, то Боб будет владеть землей только в том случае, если он не был известно о предыдущей продаже Алисе, и действительно ли Боб зафиксирует свою заинтересованность до того, как это сделает Алиса. В законе о гибридной гонке/уведомлении все получатели грантов имеют сильный стимул вносить записи раньше, тем самым делая земельные записи полными.
В настоящее время Аляска, Арканзас, Калифорния, [5] [6] [7] Колорадо, Округ Колумбия, Джорджия, Гавайи, Айдахо, Индиана, Кентукки, [8] Мэн, [9] Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миннесота, Миссисипи. , Монтана, Небраска, Невада, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северная Дакота, Огайо (в отношении ипотеки Огайо следует расовому статуту), Орегон, Пенсильвания (в отношении ипотеки Пенсильвания следует расовому законодательству), Южная Дакота, Юта, Вашингтон, Висконсин, [ 10] и Вайоминг — юрисдикции, в которых действует закон о гонках/уведомлениях.
Как видно из вышеизложенного, существуют ограничения на защиту большинства законов о звукозаписи, некоторые из которых отмечены ниже.
Те, кто не платит ценного вознаграждения за свою долю в собственности, не защищены от неучтенных интересов. Примерами могут служить лица, получившие имущество в дар, и наследники. Кроме того, те, кто покупает доли собственности у владельцев собственности, например, акции корпорации, владеющей землей, не приобрели долю в самой собственности и поэтому не защищены. Кроме того, законы о регистрации обычно не защищают покупателей от налогов на недвижимость, поскольку для того, чтобы они вступили в силу, обычно не требуется фиксировать уведомление о них. Наконец, некоторые классы негосударственных залогов, таких как залоговые права механиков, часто вступают в силу в течение определенного периода времени, даже если они не зарегистрированы.