stringtranslate.com

Резерв сельскохозяйственных земель

Сельскохозяйственный земельный резерв Британской Колумбии ( ALR) представляет собой совокупность земель, где сельское хозяйство обозначено как приоритетное использование. [1] Сельское хозяйство поощряется, а несельскохозяйственное использование ограничено. [1] [2] : 16 

ALR был создан правительством Новой демократической партии Британской Колумбии под руководством Дэйва Барретта в 1973 году для защиты ограниченных сельскохозяйственных угодий провинции от урбанизации. [3] : 1–5  ALR охватывает 4,6 миллиона гектаров (46 тысяч квадратных километров, что эквивалентно 18 тысячам квадратных миль), или около 4,9% земельной базы Британской Колумбии. [2] : 73  [4]

Существует шесть административных регионов ALR: Южное побережье, Внутренний, Островной, Кутеней, Северный и Оканаган. [1]

Налоговые льготы распространяются на имущество в ALR, и возникают вопросы справедливости среди налогоплательщиков. [5]

Характеристики

ALR охватывает 4,6 млн гектаров (11,4 млн акров). [4] : 18  Он включает 4,9% от 94,6 млн гектаров земельной базы Британской Колумбии. [4]

Менее четверти земель в ALR являются первоклассными сельскохозяйственными угодьями (1,1% от площади земель Британской Колумбии), где первоклассные сельскохозяйственные земли относятся к классам 1-3 Канадского земельного кадастра (CLI). [2] : 17  [3] : 1  [6] Около трех четвертей всех земель Британской Колумбии расположены на высоте более тысячи метров, а горная география провинции означает, что относительно небольшая доля ее земель имеет сельскохозяйственный потенциал. [3] : 2 

Примерно 46% земель ALR находятся в частной собственности, а 54% — в государственной собственности (провинциальной, муниципальной или федеральной). [2] : 18 

История

Мотивация создания

До 1973 года в Британской Колумбии ежегодно из-за урбанизации терялось от 4000 до 6000 гектаров первоклассных сельскохозяйственных земель. [3] : 3  Осознание того, что в провинции ограничены пахотные земли, и забота о продовольственной безопасности побудили правительство провинции 18 апреля 1973 года принять Закон о земельной комиссии , который создал Комиссию по сельскохозяйственным землям (ALC) и учредил Резерв сельскохозяйственных земель (ALR). [4] [3] : 1–3 

Выбор земли для включения

Границы ALR основаны на природных характеристиках земли и ее климата. [7] [8] Все земли классов 1–4 из обследования Канадской земельной инвентаризации (CLI), которые еще не были освоены, были включены в ALR. [3] : 3, 10  (Основные сельскохозяйственные земли попадают в классы CLI 1–3, в то время как земли класса 4 являются маргинальными для возделывания полевых культур.) [3] : 1  [6] [9] : 5–9  [10] Земли классов 5 и 6 были включены, если их можно было эффективно использовать совместно с землями классов 1–4, а земли класса 7 были включены, если их исключение могло привести к нежелательному вторжению несовместимых видов использования в сельскохозяйственные районы. [7] [3] : 11  (Земли классов 5 и 6 пригодны только для выращивания многолетних кормовых культур или естественного выпаса скота, тогда как земли класса 7 не имеют сельскохозяйственного назначения.) [3] : 1, 12  [6]

Начав с карт CLI и получив информацию от местных органов власти и публичных слушаний, ALC определила 4,7 миллиона гектаров для включения в ALR. [3] С самого начала было известно, что в некоторых районах (например, части острова Ванкувер) информацию CLI можно улучшить. [3] : 12  В период с 1980 по 1984 год Комиссия провела тщательный обзор границ зонирования ALR, используя новые карты и информацию о почвах. Особое внимание было уделено восточной части острова Ванкувер. [11]

Из ALR было исключено достаточно земли, чтобы обеспечить рост городов в течение примерно 5 лет. [3] : 9  Федеральная государственная земля была включена в ALR, если ее биофизические характеристики оправдывали включение, но правила ALR не применяются к федеральной государственной земле. [3] : 10–11 

ALR администрируется Комиссией по сельскохозяйственным землям (ALC), которая состоит из совета директоров из 11–19 членов, назначаемых министром сельского хозяйства и продовольствия. [2] : 12  Ограничительное зонирование земель используется для защиты сельскохозяйственных земель, и решения ALC по зонированию имеют приоритет над подзаконными актами местных органов власти об использовании земель. [12] : 120  ALC принимает решения в основном об изъятии (исключении) или добавлении (включении) земель; подразделении; и использовании несельскохозяйственных земель. [3] : 17  [2] : 10, 30–31  Решения принимаются на основе того, как заявка поддерживает мандат ALC «сохранять сельскохозяйственные земли» и «поощрять ведение сельского хозяйства на сельскохозяйственных землях». [13]

Значительные изменения в мандате

Основная роль ALC заключалась в сохранении сельскохозяйственных земель, но первоначальное законодательство также возлагало на ALC ответственность за создание зеленых поясов, земельных банков и резервов парковых земель. Эта ответственность была снята в 1977 году. (ALC должен был купить (или иным образом приобрести) эти земли до назначения. Напротив, земли в ALR могли быть определены без покупки с использованием традиционных инструментов зонирования.) [3] : 7 

В 1988 году поля для гольфа стали разрешенным видом землепользования, но после 1992 года для них снова потребовалось разрешение. [3] : 15  [14] : 194 

Площадь земель сельскохозяйственного резерва (ALR) Британской Колумбии и две административные зоны, 2014–2019 гг.

29 мая 2014 года либеральное правительство Британской Колумбии Кристи Кларк разделило ALR на две зоны: Зону 1 (Остров, Оканаган, Южное побережье) и Зону 2 (Север, Кутеней, Внутренняя часть). [15] Правила ALR рассматривались как бремя для фермеров, которые владели сельскохозяйственными землями с низкими характеристиками. [14] : 192  Чтобы предоставить владельцам в Зоне 2 больше гибкости для получения несельскохозяйственного дохода от своей земли, факторы принятия решений об использовании земли в Зоне 2 ALC были расширены и теперь включают экономические, культурные и социальные ценности. [16] [14] : 191–193  [16] 20 ноября 2018 года премьер-министр НДП Джон Хорган отменил разделение Зоны 2, вернув ALR в единую зону в соответствии с первоначальными критериями. [15] [14]

С сентября 2020 года частные землевладельцы больше не могут напрямую обращаться в ALC с просьбой об исключении их земель из ALR. [17] Хотя частные землевладельцы могут обратиться в местное правительство с просьбой о таком исключении, они должны полагаться на то, что местное правительство подаст заявление об исключении. [18] [19]

Налогообложение земель ALR

Освобождение от школьного налога

Независимо от того, используется ли их земля для сельского хозяйства или нет, для владельцев земли ALR действует 50% налоговая льгота на школы, больницы и другие налоги на имущество (например, налоги TransLink в Метро Ванкувер). [5] : 5  [20] [21] Исследование Политехнического университета Квантлена отмечает, что эта налоговая льгота поощряет владение , но не ведение сельского хозяйства на земле ALR. [22] : 6 

Исследование района Большого Ванкувера (Метро Ванкувер) выявило, что основными бенефициарами освобождения являются объекты недвижимости в ALR, классифицированные как «Жилые». [5] : 6  Поскольку эти объекты не используются для ведения сельского хозяйства, исследование рекомендует отменить освобождение, чтобы сохранить справедливость среди владельцев жилых земель внутри и за пределами ALR. [5] : 6 

Налоги на имущество

Налог на имущество, как правило, ниже на землях, расположенных в пределах ALR, даже если земля не обрабатывается. Это связано с тем, что имущество оценивается на основе рыночной стоимости земли с учетом ее «наилучшего и наиболее эффективного использования» и сопоставимых цен на сельскую недвижимость. Наилучшее и наиболее эффективное использование имущества ограничивается ограничениями землепользования и подразделения ALR. Поэтому земля в пределах ALR обычно имеет более низкую стоимость, даже если она зонирована как жилая, коммерческая или промышленная. [5] : 11  Исследование для Метро Ванкувера показало, что для имущества площадью 5 акров, оцененного как жилое в Лэнгли (не имеющее «статуса фермы»), которое платит 13 656 долларов налога на имущество, сопоставимое имущество, оцененное как жилое в ALR, будет платить 3 880 долларов налога на имущество. [5] : 11–12  В исследовании отмечается, что возникли вопросы справедливости среди налогоплательщиков, поскольку жилое и коммерческое использование в пределах ALR создает спрос на услуги, финансируемые местными органами власти за счет налогов на имущество (коммунальные услуги, транзит, полиция, пожарная служба и аварийно-спасательные службы). [5] : 3 

Агропромышленные сооружения на ALR

Строения и сельскохозяйственные коммерческие и промышленные цели ограничены, но разрешены в ALR для предоставления фермерам экономических возможностей, связанных с сельским хозяйством. [23] [24] В отчете за 2020 год, подготовленном для правительства Британской Колумбии, рекомендовалось выделить максимум до одной четверти процента земель ALR провинции для создания новой категории сельскохозяйственных и промышленных сельскохозяйственных угодий. [25] [26] Чтобы развеять опасения по поводу разрешения строений на пахотных сельскохозяйственных землях, переоборудованные земли будут иметь низкое качество почвы, плохо подходящие для сельского хозяйства ( классы CLI 4-7). [25] : 12, 73, 74  [26]

В 2022 году правила ALR были изменены для продвижения агротехнологической отрасли, разрешив выращивание культур на вертикально сложенных полках. Изменение было направлено на сокращение расходов на электроэнергию и выбросов парниковых газов, повышение эффективности фермерских хозяйств и помощь в решении проблемы нехватки рабочей силы. [27] [28]

Споры

Создание ALR

Тысячи фермеров протестовали против создания ALR, поскольку они выступали против ограничений, которые ALR налагает на то, что землевладельцы могут делать со своей землей. [29] Ограничения нарушают их права частной собственности и тем самым снижают стоимость земли. Сорок лет спустя поддержка среди фермеров и скотоводов стала более распространенной, хотя и не безоговорочной, по словам исполнительного директора Совета по сельскому хозяйству Британской Колумбии. [30]

Дома-монстры

В 2017 году городской советник Ричмонда заявил, что не хочет «больших домов на маленьких фермах». [31] Так называемые «дома-монстры» строились на землях ALR Ричмонда, где средний размер дома вырос до 12 087 квадратных футов в 2015 году по сравнению с 7 329 в 2010 году. [31] Бывший председатель ALR Фрэнк Леонард сказал, что «дома-монстры» представляют собой огромную проблему в некоторых районах, таких как Ричмонд, поскольку сельскохозяйственные земли «по сути теряются», когда кто-то покупает землю ALR и строит «особняк площадью 10 000 квадратных футов плюс теннисный корт, бассейн и хозяйственные постройки». [32] Кроме того, хотя законы о землепользовании не разрешают строить отели на сельскохозяйственных землях, были сообщения о строительстве в Ричмонде больших зданий, которые по сути являлись частными роскошными отелями. [33] [31]

В ответ на это в 2018 году правительство провинции ввело ограничение на площадь основного места жительства, построенного на ALR, в 500 квадратных метров (примерно 5400 квадратных футов). [34] Ассоциация владельцев сельскохозяйственных угодий Британской Колумбии выступила против закона, заявив, что правительство не проконсультировалось с ними должным образом, и что ограничение в 500 квадратных метров не обеспечит достаточно места для того, что часто является семейным бизнесом. [35] Позднее ограничения были смягчены, так что с 31 декабря 2021 года, помимо основного места жительства площадью 500 м 2 или менее, владельцам недвижимости разрешалось иметь одно место жительства общей площадью 90 м 2 или менее (186 м 2 на участке площадью 40 гектаров или более), если это разрешено местным постановлением правительства. [36] [37] : 2–3  Кроме того, в основном месте жительства можно было разместить дополнительный апартамент. [37] : 7, 16  Также было отменено требование о том, что дополнительные жилые помещения должны использоваться землевладельцем или ближайшими членами семьи. [38] Как и прежде, ALC мог одобрить дополнительные жилые помещения, если они предназначались для использования в фермерских хозяйствах. [34] [38]

Налоговые льготы

В 2016 году газета The Globe and Mail опубликовала отчет о расследовании, в котором говорится, что по мере того, как цены на пригородные фермерские хозяйства росли вместе с рынком жилой недвижимости Ванкувера, налоговые преимущества недвижимости ALR увеличивались. [33] Исследование выявило существенные различия между рыночными ценами и провинциальными оценками для 122 исследованных объектов недвижимости. В одном примере недвижимость, расположенная на ALR, принесла около 5300 долларов налога на недвижимость, в то время как жилая недвижимость в том же муниципалитете с той же рыночной стоимостью принесла бы около 77 000 долларов. [33] В статье также упоминается налоговая льгота, связанная с новым 15%-ным налогом провинции на недвижимость, приобретаемую иностранными покупателями. Налог применяется только к продажной цене фермерского дома, в то время как покупка земли ALR не облагается налогом. [33]

Благоприятный режим для производителей алкогольной продукции

Была высказана критика непоследовательности в применении фермерской политики с точки зрения особого отношения к производителям вина и другой алкогольной продукции. В одном случае фермер, который хотел подать продукцию своей фермы в ресторан, должен был производить алкоголь, поскольку обслуживание еды и напитков разрешено в ALR, если ферма производит алкогольную продукцию. [39] : 6–7  [40] [41] [42] [43]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ abc "Карты резервов сельскохозяйственных земель". Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям. 8 февраля 2022 г.
  2. ^ abcdef Годовой отчет 2022-2023 (PDF) (Отчет). Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям.
  3. ^ abcdefghijklmnop Смит, Барри (2012). «Работа в процессе – Программа сохранения сельскохозяйственных угодий Британской Колумбии» (PDF) . Комиссия по сельскохозяйственным землям, Британская Колумбия.
  4. ^ abcd "50 лет Комиссии по сельскохозяйственным землям провинции". Комиссия по сельскохозяйственным землям провинции, Британская Колумбия. 18 апреля 2023 г.
  5. ^ abcdefg metrovancouver (2016). Стимулирование сельскохозяйственного производства посредством реформы налога на фермерское имущество в Метро Ванкувер (PDF) (Отчет).
  6. ^ abc «Классификация первоклассных и маргинальных сельскохозяйственных почв и ландшафтов: Руководство по применению Канадского земельного кадастра в Онтарио».
  7. ^ ab Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям (9 марта 2022 г.). «История ALR».
  8. ^ Взаимодействие, правительственные коммуникации и общественность; Комиссия, сельскохозяйственные земли. "Сельскохозяйственные земли - ALC". www.alc.gov.bc.ca . Получено 2022-03-09 .
  9. ^ Environment Canada (1972). Инвентаризация земель Канады: классификация пригодности почв для сельского хозяйства, отчет № 2 (PDF) (Отчет).
  10. ^ Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям. Классификация сельскохозяйственных возможностей в Британской Колумбии (PDF) (Отчет).
  11. ^ Взаимодействие, правительственные коммуникации и общественность; Комиссия, сельскохозяйственные земли. "История ALR - ALC". www.alc.gov.bc.ca . Получено 2022-03-09 .
  12. ^ Коннелл, Дэвид (2021). «Качество защиты сельскохозяйственных угодий в Канаде: оценка прочности провинциальных законодательных рамок». Канадское планирование и политика . 2021 : 109–130. doi : 10.24908/cpp-apc.v2021i01.14229.
  13. ^ «Что рассматривает комиссия». Провинциальная комиссия по сельскохозяйственным землям. 2022.
  14. ^ abcd Коннелл, Дэвид; Крал, Кэмерон. «Британская Колумбия разделила свой сельскохозяйственный земельный резерв на две зоны (2014–2019 гг.): имело ли это значение?». Canadian Planning and Policy . 2022 : 191–213. doi :10.24908/cpp-apc.v2022i01.15773 (неактивно 1 ноября 2024 г.).{{cite journal}}: CS1 maint: DOI неактивен по состоянию на ноябрь 2024 г. ( ссылка )
  15. ^ ab "BCLASS-Legacy". www.leg.bc.ca . Получено 2022-03-09 .
  16. ^ ab "ALR Background | Картографирование сельскохозяйственных земельных резервов (черновик не выпущен)" . Получено 2022-03-09 .
  17. ^ Бухольцер, Билл; Андерсон, Элизабет; Шергилл, Стивен (26 ноября 2020 г.). «Обновление ALR: что нужно знать местным органам власти» (PDF) . Янг Андерсон.
  18. ^ Фрейзер, Джеймс; Мэйфилд, Джейн (13 октября 2020 г.). «Частные землевладельцы теряют возможность подавать заявление на исключение ALR». Lawson Lundell LLP.
  19. ^ Барнетт, Донна (13 марта 2019 г.). «Законопроект 15 отнимает права землевладельцев». CFJC Today: Everything Kamloops!.
  20. ^ «Подсказки по расчету». Провинция Британская Колумбия. 15 февраля 2021 г.
  21. ^ Торговая палата Британской Колумбии. «Использование реформы налога на имущество для поддержки сельскохозяйственного производства (2021)».
  22. ^ Роберт, Наоми; Татебе, Кристи; Маллиникс, Кент (13 февраля 2018 г.). Защиты недостаточно: прецеденты политики по увеличению сельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий Британской Колумбии (PDF) (отчет). Институт устойчивых продовольственных систем, Политехнический университет Квантлена.
  23. ^ «Развитие фермерских структур для сельскохозяйственных коммерческих и сельскохозяйственных промышленных целей в ALR: политика L-24» (PDF) . Комиссия по сельскохозяйственным землям. Октябрь 2019 г.
  24. ^ Чанд, Субаш; Манро, Рэнди (20 июня 2023 г.). «Обзор резервов сельскохозяйственных земель в Британской Колумбии». Смайт.
  25. ^ ab Диллон, Питер; Ньюман, Ленор; Гупта, Арвинд. Будущее продовольственной системы Британской Колумбии: выводы и рекомендации Целевой группы по продовольственной безопасности Британской Колумбии (PDF) (Отчет). Правительство Британской Колумбии.
  26. ^ ab Zeidler, Maryse (13 июня 2020 г.). «Отчет о продовольственной безопасности в Британской Колумбии вызвал дебаты о технологиях и резервировании сельскохозяйственных земель». CBC News.
  27. ^ Литтл, Саймон (19 февраля 2022 г.). «Британская Колумбия вносит поправки в правила резервирования сельскохозяйственных земель для содействия вертикальному земледелию». Global News.
  28. ^ Пеннер, Деррик (20 февраля 2022 г.). «Провинция рассматривает возможность строительства вертикальных ферм для повышения продовольственной безопасности Британской Колумбии: Британская Колумбия включит так называемые вертикальные фермерские постройки в список разрешенных видов сельскохозяйственного использования на землях ALR без разрешения Комиссии по сельскохозяйственным землям». Vancouver Sun.
  29. ↑ Миклбург, Род (14 сентября 2012 г.). «Гнев фермеров Британской Колумбии оборачивается поддержкой сельскохозяйственного земельного резерва». The Globe and Mail.
  30. ^ "Гнев фермеров Британской Колумбии оборачивается поддержкой сельскохозяйственного земельного резерва". The Globe and Mail . Торонто. 17 сентября 2012 г. Получено 19 июля 2013 г. Ричард Буллок, председатель Комиссии по сельскохозяйственным землям, сказал: "Фермеры смирились с тем, что ALR останется". Во время поездки по провинции вскоре после того, как он занял земельную комиссию в 2010 г., Буллок сказал, что был поражен, обнаружив, что про-ALR-настроения "почти повсеместны. Люди хотят, чтобы мы поступали правильно".
  31. ^ abc "Ричмонд обдумывает постановление об ограничении размера домов на сельскохозяйственных землях". The Globe and Mail. 15 января 2017 г.
  32. ↑ Клеверли, Билл (24 июня 2018 г.). «Саанич хочет остановить строительство домов-монстров на сельскохозяйственных землях». Victoria Times-Colonist.
  33. ^ abcd Томлинсон, Кэти (18 ноября 2016 г.). «На сельскохозяйственных землях Британской Колумбии огромные особняки и спекулянты пожинают плоды прибыльных налоговых льгот». The Globe and Mail.
  34. ^ ab «Законодательство о защите сельскохозяйственных угодий вступило в силу». BC Gov News, Провинция Британская Колумбия. 23 февраля 2019 г.
  35. ^ Джонсон, Пол (26 ноября 2018 г.). «Фермеры метрополии Ванкувера готовятся к борьбе за «дома-монстры». Global News.
  36. ^ Эган-Эллиотт, Роксана (19 октября 2023 г.). «Central Saanich ищет обратную связь по вопросу разрешения строительства большего количества домов на сельскохозяйственных землях». Times Colonist.
  37. ^ ab Комиссия по сельскохозяйственным землям (27 июня 2023 г.). Информационный бюллетень 05: Жилые дома в ALR (PDF) (Отчет).
  38. ^ ab Gyarmati, Sandor (7 октября 2021 г.). «Ограничения (немного) смягчены для сельскохозяйственных угодий ALR в Британской Колумбии». Бизнес в Ванкувере.
  39. ^ «Закон о Комиссии по сельскохозяйственным землям: Положение об использовании резервных сельскохозяйственных земель BC Reg. 30/2019». Британская Колумбия. 22 февраля 2019 г.
  40. ^ Большие проблемы для мелких фермеров в Британской Колумбии! , получено 2022-03-09
  41. ^ «Возрождение резерва сельскохозяйственных земель и Комиссии по сельскохозяйственным землям». BC Gov News. 18 июня 2019 г.
  42. ^ Уилсон, Карла (25 июня 2019 г.). «Правила резервирования сельскохозяйственных земель расстраивают фермеров Нануза: пара фермеров из залива Нануза говорит, что им не следовало бы открывать пивоварню, чтобы подавать домашнюю еду в ресторане на территории». Victoria Times-Colonist.
  43. ^ Стэнтон, Кайли (15 мая 2019 г.). «Ферма на острове Ванкувер вынуждена построить пивоварню, чтобы сохранить ресторан открытым на земле ALR». Global News.

Внешние ссылки