Green development — это концепция развития недвижимости , которая учитывает социальные и экологические последствия развития. Она определяется тремя подкатегориями: экологическая ответственность, эффективность ресурсов и общественная и культурная чувствительность. Экологическая ответственность уважает внутреннюю ценность природы и сводит к минимуму ущерб экосистеме. Эффективность ресурсов относится к использованию меньшего количества ресурсов для сохранения энергии и окружающей среды. Общественная и культурная чувствительность признает уникальные культурные ценности, которые имеет каждое сообщество, и учитывает их при развитии недвижимости, в отличие от более заметных признаков устойчивости, таких как солнечная энергия (солнечные панели более заметно «зеленые», чем использование местных материалов). Green development проявляется в различных формах, однако, как правило, оно основано на мультипликаторах решений: особенностях проекта, которые обеспечивают дополнительные преимущества, которые в конечном итоге снижают воздействие проектов на окружающую среду. [1] : 3–8
Зеленое развитие возникло в результате экологического движения в 1970-х годах. [2] В сфере недвижимости использование термина началось в 1987 году с доклада Всемирной комиссии по окружающей среде и развитию под названием « Наше общее будущее ». В докладе изложены 16 принципов управления окружающей средой, призванных способствовать зеленому развитию. В нем также обсуждается традиционная модель макроэкономического роста и ее игнорирование экологических последствий. [3] После этого первоначального движения сфера недвижимости пережила обратную связь с «зелеными» методологиями; экологические проблемы часто уступали место чисто экономическим факторам. [4] Начали появляться постоянные экологические проблемы и законодательство, влияющее на сектор недвижимости, т. е. зеленое развитие. [2] Однако общая проблема зеленого развития заключается в том, что оно может увеличить стоимость проекта и сроки его завершения. Поэтому ведутся постоянные споры о том, могут ли зеленые стратегии быть устойчивыми и экономически стимулирующими. [5] : 137 С тех пор национальное внимание к окружающей среде перешло к застройщикам недвижимости и стало все более приоритетным. [6] Сегодня застройщики должны работать в рамках законодательства, которое учитывает экологические последствия развития. [5] : 134
В ответ на растущую обеспокоенность общественности экологическими проблемами правительства приняли законодательство, регулирующее различные аспекты сферы недвижимости, а также других секторов экономики. В Соединенных Штатах такое законодательство включает Закон о национальной политике в области охраны окружающей среды (NEPA), Закон о чистом воздухе , Закон о чистой воде , Закон об управлении прибрежной зоной и Закон о всеобъемлющем экологическом реагировании, компенсации и ответственности (CERCLA; также известный как «Superfund»). NEPA, принятый в 1970 году, изменил способ принятия решений федеральными агентствами, поскольку он потребовал от них предлагать экологический анализ перед началом проекта. Закон о чистом воздухе (1970) требует от Агентства по охране окружающей среды США (EPA) установления национальных стандартов для чистого воздуха и правил контроля загрязнения. Закон о чистой воде (1972) был разработан для минимизации загрязнения в естественных водоемах, а также для обеспечения качества воды, которое защищает источники питьевой воды и поддерживает такие виды отдыха, как рыбалка или плавание. Закон об управлении прибрежной зоной (1972) управляет прибрежными ресурсами страны, такими как Великие озера и эстуарии. CERCLA обычно называют «Суперфондом», поскольку он состоит из двух трастовых фондов, которые оказывают помощь в улучшении территорий, загрязненных опасными отходами. Закон о поправках и повторной авторизации Суперфонда 1986 года позволяет правительству закладывать имущество, которое очищается. Кроме того, Закон о качестве окружающей среды Калифорнии (CEQA) является наиболее полным законодательным актом Калифорнии в отношении окружающей среды. Этот закон применяется ко всем решениям, принимаемым городами и округами Калифорнии, и включает в себя требование об Отчете о воздействии на окружающую среду (EIR) как для государственных, так и для частных проектов. Впоследствии любое новое развитие недвижимости подлежит детальному экологическому анализу перед началом проекта. [5] : 133–135
Законопроект Сената Калифорнии (SB) 375 (2008) — еще один законодательный акт, который способствует зеленому развитию. Он направлен на достижение климатических целей Калифорнии посредством более эффективного землепользования и моделей развития. В частности, законопроект SB 375 направлен на сокращение выбросов парниковых газов (ПГ) путем тесной координации между землепользованием и транспортом. Одним из способов достижения этого являются меры на стороне спроса. Эта стратегия снизит спрос на транспортные средства и, следовательно, сократит пробег транспортных средств (VMT) и в конечном итоге сократит выбросы парниковых газов. Например, компонент политики на стороне спроса может включать размещение остановок общественного транспорта вблизи застройки, чтобы максимизировать пешеходную доступность . [7]
Кроме того, закон штата Калифорния требует минимальных уровней энергосбережения для всех новых и/или существующих проектов развития. Продавец дома обязан включить информацию относительно модернизации энергосбережения и теплоизоляции в договор купли-продажи. [5] : 133
Законопроект Сената 375 демонстрирует стратегию городского планирования, называемую управлением ростом . Она определяется тесной координацией между контролем землепользования и капиталовложениями и в значительной степени мотивирована экологическими проблемами. Она определяется «регулированием объема, сроков, местоположения и характера развития». [8] Как можно предположить из названия, управление ростом может не подразумевать ограничение любого роста. «Контроль роста» несет в себе коннотацию управления или ограничения роста, а «отсутствие роста» будет означать остановку роста вообще. Более того, управление ростом требует сотрудничества всех трех этих коннотаций. [8]
Границы городского роста (UBG) — популярные стратегии управления ростом. Они разработаны для поощрения роста в пределах заданных границ и сдерживания его за пределами границ. Целью UGB является содействие плотной застройке с целью уменьшения разрастания городов. Этот метод управления ростом в конечном итоге направлен на оживление центральных городов и создание ярких, пешеходных пространств для развития сообщества. [8]
Эти кластерные модели развития являются мультипликаторами решений. Сокращение спроса на инфраструктуру может сэкономить деньги и ресурсы. Эти мультипликаторы могут повысить пешеходную доступность, что способствует социальному взаимодействию и единению сообщества. [1] : 5
В США коммерческие и жилые здания являются крупнейшими потребителями электроэнергии, и системы HVAC составляют большую часть этого потребления. Фактически, Министерство энергетики США прогнозирует, что 70% электроэнергии, используемой в США, приходится на здания. Интеллектуальные методы строительства , такие как системы обнаружения присутствия, беспроводные сенсорные сети и системы управления HVAC, направлены на более эффективное использование энергии. Группа исследователей из Университета Сан-Диего прогнозирует, что их интеллектуальные системы автоматизации зданий позволят сэкономить 10–15% энергии в зданиях. [9]
Город Пасадена, штат Калифорния, недавно принял генеральный план, основанный на семи руководящих принципах: общественные потребности и качество жизни, сохранение исторического облика Пасадены, экономическая жизнеспособность, здоровое семейное сообщество, отсутствие потребности в автомобилях, продвижение в качестве культурного, научного, корпоративного, развлекательного и образовательного центра региона и участие общественности. [10]
Этот проект включал в себя экологические и социальные соображения в процессе строительства. Апартаменты Holly Street Village в Пасадене отвечают нескольким принципам, изложенным в генеральном плане Пасадены. Он включает в себя многофункциональную застройку с торговым центром на первом этаже, включая гастроном, магазин товаров повседневного спроса и художественную галерею. Кроме того, апартаменты Holly Street Village расположены недалеко от станции легкорельсового транспорта. Цель этих стратегий — снизить спрос на автомобили и облегчить людям использование общественного транспорта. [1] : 80
Zimmer Associates International, фирма по развитию недвижимости, завершила строительство Inn of the Anasazi в Санта-Фе, штат Нью-Мексико, в 1991 году. Роберт Циммер (соучредитель) и его партнеры Стив Конгер и Майкл Фуллер поставили перед собой цель построить здание, которое «демонстрировало бы энерго- и ресурсосберегающие технологии, укрепляло бы местное сообщество, предлагало бы первоклассную элегантность и финансово вознаграждало бы его участников». [1] : 3 Внутренний дизайн отеля отдает дань уважения древним индейцам анасази, включая мебель местного производства, ковры ручной работы и настенное искусство коренных американцев, испаноязычных и ковбойских авторов. Использование самана во внешней части отеля включает в себя исторический стиль пуэбло. Кроме того, Циммер и его партнеры перепрофилировали здание со стальным каркасом, которое ранее использовалось в 1960-х годах как центр содержания под стражей несовершеннолетних, вместо того, чтобы начинать проект с самого начала. Другими «зелеными» характеристиками этого отеля в Санта-Фе являются световые люки, энергосберегающее освещение и водосберегающие приборы. Кроме того, гостиница Анасази стимулирует региональную экономику, закупая местные органические продукты питания у испаноязычных фермеров. Наконец, гостиница поощряет участие персонала в местных некоммерческих организациях и мероприятиях, которые спонсируют различные местные культуры. Гостиница Анасази объединяет «социальные и экологические цели с финансовыми соображениями…» [1] : 4
Taipei 101 , стилизованный под TAIPEI 101, представляет собой небоскреб высотой 1667 футов (508 м), расположенный в Тайбэе, Тайвань , который получил сертификат LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) от Совета по экологическому строительству США как наивысший балл в истории. В этом проекте «TAIPEI» является аббревиатурой от «technology», «art», «innovation», «people», «environment» и «identity». [11] Доктор Хьюберт Кейбер, генеральный директор Siemens Building Automation в Тайбэе, подчеркивает энергоэффективность на том основании, что энергия является самой большой статьей расходов для коммерческих зданий. С 2011 года Taipei 101 стал самым экологически ответственным небоскребом в мире, сократив потребление воды, потребление энергии и выбросы углерода на 10%. [12]
Управление ростом/ограничение (обсуждалось ранее) проявляется в Боулдере, штат Колорадо . Город Боулдер очень жестко ограничивает жилищное строительство, ограничивая разрешения на жилье до 400 в год, что составляет 1 процент от общего жилищного фонда города. Кроме того, город выкупил землю за пределами городской черты, предназначенную для постоянного, зеленого открытого пространства. Этот лимит в 400 единиц серьезно сдерживает рост населения в городе.
Эта нехватка жилья имеет несколько последствий. Во-первых, она увеличивает цены на жилье. Кроме того, поскольку Боулдер ограничивает жилищное строительство больше, чем коммерческое, количество доступных рабочих в Боулдере растет быстрее, чем жилой фонд. Это приводит к тому, что многие рабочие ездят на работу из-за пределов города. [8]
Распространенная критика зеленого развития заключается в том, что оно негативно влияет на то, как застройщики ведут бизнес, поскольку это может увеличить затраты и создать задержки. [5] : 137 Например, получение сертификата LEED может привести к дополнительным расходам. Это включает в себя дополнительные сборы за проектирование и строительство зданий, сборы за дизайн интерьера и строительство, сборы за эксплуатацию и обслуживание зданий, сборы за развитие района, сборы за дома и кампусы, а также сборы за объемные программы. [13]
Кроме того, зеленое развитие подверглось критике на уровне жилых домов. Высокопроизводительные дома доказали свою способность экономить энергию в долгосрочной перспективе, но они быстро увеличивают первоначальные капитальные затраты за счет безнапорных водонагревателей, лучистых барьеров и отражающих систем изоляции, а также высокоэффективных систем кондиционирования воздуха. [14] Кроме того, застройщики часто не могут застраивать определенные участки земли из-за сервитутов по охране природы . Эти сервитуты приобретаются правительствами или неправительственными организациями, чтобы «сохранить землю в ее естественном, живописном, сельскохозяйственном, историческом, лесном или открытом состоянии». [5] : 132