В системах общего права землевладение (от французского глагола « tenir » означает «держать») представляет собой правовой режим , при котором земля, «принадлежащая» физическому лицу, принадлежит кому-то другому, кто, как говорят, «владеет» землей, на основании по соглашению между обоими лицами. [1] Он определяет, кто может пользоваться землей, как долго и на каких условиях. Владение может основываться как на официальных законах и политике, так и на неформальных местных обычаях (в той мере, в какой это допускается высшим законодательством). Другими словами, землевладение предполагает систему, согласно которой земля принадлежит физическому лицу или фактическому земледельцу , но это лицо не имеет юридического права собственности . Он определяет права и обязанности владельца в связи с их владением. Суверенный монарх, известный в Англии как Корона , владел землей самостоятельно. Все землевладельцы являются либо ее арендаторами, либо субарендаторами. Владение означает юридические отношения между арендатором и лордом, определяющие обязанности и права арендатора и лорда в отношении земли. На протяжении истории сложилось множество различных форм землевладения , т. е. способов владения землей.
Помещик — обладатель имения на земле, обладающий наиболее обширными и исключительными правами собственности на территорию, проще говоря, собственник земли.
Правовая концепция землевладения в средние века стала известна как феодальная система и получила широкое распространение в Европе , на Ближнем Востоке и в Малой Азии . Лорды, получавшие землю непосредственно от Короны или другого землевладельца в обмен на определенные права и обязанности, назывались главными арендаторами .
Они раздавали части своей земли более мелким арендаторам, которые, в свою очередь, делили ее между еще более мелкими арендаторами. Этот процесс — процесс предоставления подчиненных владений — известен как субинфеодация . Таким образом, все люди, кроме монарха, действительно владели землей «чужой», потому что законное право собственности принадлежало (высшему) монарху, также известному как повелитель или сюзерен . [2] [3]
Исторически сложилось так, что между лордом и арендатором обычно существовали взаимные обязанности и права. Существовали разные виды владения, отвечающие разным потребностям. Например, военная служба может заключаться в рыцарской службе , требующей от арендатора предоставления лорду нескольких вооруженных всадников и наземных войск.
Платами часто были земли, земельные доходы или приносящая доход недвижимость, обычно известная как феодальные владения или феодальные владения . [4] На протяжении веков и в зависимости от региона развивалось множество обычаев, основанных на одном и том же правовом принципе. [5] [6] Знаменитая Великая хартия вольностей , например, была юридическим договором, основанным на средневековой системе землевладения.
Концепция владения с тех пор превратилась в другие формы, такие как аренда и поместье .
Существует большое разнообразие форм собственности и землевладения .
У большинства коренных народов или племен Северной Америки были разные представления о собственности на землю. В то время как европейское землевладение было сосредоточено на контроле, представления коренных народов основывались на управлении. Когда европейцы впервые прибыли в Северную Америку, они иногда игнорировали традиционное землевладение и просто захватывали землю или приспосабливались к традиционному землевладению, признавая его как право собственности аборигенов . Эта теория легла в основу договоров с коренными народами . [ нужна цитата ]
В ряде развивающихся стран, таких как Египет и Сенегал, этот метод все еще используется. В Сенегале он упоминается как «mise en valeur deszones du terroir» [7] , а в Египте его называют Вадаа аль-Яд. [8]
Аллодиальный титул — это система, при которой недвижимое имущество принадлежит абсолютно бесплатно и независимо от какого-либо вышестоящего землевладельца или суверена. Настоящий аллодиальный титул встречается редко, при этом большая часть прав собственности в мире общего права ( Австралия , Канада , Ирландия , Новая Зеландия , Великобритания , США ) является платной . Аллодиальный титул неотчуждаем, поскольку он может быть передан, изобретен, подарен или заложен владельцем, но не может быть ограничен и ограничен для сбора налогов или частных долгов или осужден ( выдающийся домен ) правительством.
Феодальное землевладение — это система взаимных обязательств, согласно которой королевский или знатный человек предоставлял вотчину — некоторую степень участия в использовании или доходах от данного земельного участка — в обмен на притязания на такие услуги, как военная служба или просто содержание. земли, в которой лорд продолжал иметь интерес. Эта модель простиралась от уровня высшей знати как вассалов монарха до низшей знати, единственными вассалами которой были их крепостные .
Согласно общему праву , Fee Simple – это наиболее полная доля владения, которую можно иметь в недвижимом имуществе , за исключением редкого аллодиального титула . Владелец обычно может свободно продать или иным образом передать эти проценты или использовать их для обеспечения ипотечного кредита . Эта картина «полной собственности», конечно, осложняется обязанностью в большинстве мест платить налог на недвижимость и тем, что если земля заложена, на нее будет право требования в виде залога . В современном обществе это наиболее распространенная форма собственности на землю. Земля также может принадлежать более чем одной стороне, и существуют различные правила одновременного владения недвижимостью .
В Австралии право собственности коренных жителей представляет собой концепцию общего права, которая признает, что некоторые коренные народы обладают определенными правами на землю, вытекающими из их традиционных законов и обычаев. [9] Право собственности коренного населения может сосуществовать с правами собственности некоренного населения, и в некоторых случаях разные группы коренных народов могут осуществлять свое право собственности на одну и ту же землю. Существует около 160 зарегистрированных определений прав коренных народов, охватывающих около 16% территории Австралии. Дело Мабо отменило решение по делу Милиррпум и отвергло понятие terra nullius . Последующие принятые парламентские акты признали существование этой доктрины общего права.
Согласно общему праву , пожизненное имущество — это интерес к недвижимому имуществу, который прекращается со смертью. Владелец имеет право пользования землей пожизненно, но, как правило, не имеет возможности передать эти проценты или использовать их для обеспечения ипотечного кредита .
Согласно общему праву, «хвост платы» представляет собой наследственное, непередаваемое право собственности на недвижимое имущество. Аналогичное понятие легитимности существует в гражданском и римском праве ; законное ограничивает степень , в которой можно лишить наследника.
Согласно как общему, так и гражданскому праву, земля может быть сдана в аренду или сдана в аренду ее владельцем другой стороне. Возможен широкий спектр договоренностей: от очень коротких сроков до 99-летней аренды квартир, обычной в Соединенном Королевстве , с различной степенью свободы в использовании собственности.
Права на пользование достоянием могут включать в себя такие права, как пользование дорогой или право выпасать скот на земле, находящейся в общей собственности.
При издольщине человек имеет право пользования сельскохозяйственной землей, принадлежащей другому лицу, в обмен на долю полученного урожая или скота.
Сервитуты позволяют осуществлять определенные виды использования земли, принадлежащей другому лицу. Самым классическим сервитутом является право проезда (право на переход), но оно может также включать (например) право – известное как пропуск – прокладывать линию электропередачи через чужую землю.
Кроме того, существуют различные формы коллективной собственности, которые обычно принимают форму членства в кооперативе или акций корпорации , владеющей землей (обычно за счет простой платы, но, возможно, и на других условиях). Существуют также различные гибриды; Во многих коммунистических государствах государственная собственность на большую часть сельскохозяйственных земель различными способами сочеталась с землевладением фермерских коллективов.
В археологии традиции землевладения можно изучать в зависимости от территориальности и способов, которыми люди создают и используют ландшафтные границы, как естественные, так и искусственные. Менее осязаемые аспекты владения труднее квалифицировать, и их изучение во многом опирается либо на антропологические данные (в случае дописьменных обществ), либо на текстовые данные (в случае грамотных обществ).
В археологии традиции землевладения можно изучать на протяжении длительного периода времени , например землевладение на основе родства и коллективное управление собственностью. Это позволяет изучать долгосрочные последствия изменений и развития систем землевладения и производительности сельского хозяйства.
Более того, археологический подход к землевладению изучает временные аспекты управления землей, включая их иногда временные, непостоянные и подлежащие обсуждению аспекты, а также использование прошлых форм землевладения. Например, люди могут претендовать на владение ресурсами или заявлять о том, что они владеют ими, ссылаясь на наследственную память внутри общества. В этих случаях природа и отношения с аспектами прошлого, как материальными (например, памятники), так и нематериальными (например, концепции истории через рассказывание историй), используются для легитимации настоящего.
41 Конституции Афганистана иностранцам не разрешается владеть землей. Иностранные физические лица не имеют права владеть недвижимым имуществом в Афганистане [10] [11] [12]
Земля в Китае находится в государственной или коллективной собственности. Предприятия, фермеры и домовладельцы арендуют землю у государства на условиях долгосрочной аренды на срок от 20 до 70 лет. [13] Иностранным инвесторам не разрешается покупать или владеть землей в Китае.
В Таиланде иностранцам запрещено владеть землей в Таиланде. [14]
Согласно статье 44 Конституции Камбоджи, «только физические и юридические лица кхмерской национальности имеют право собственности на землю». иностранцам запрещено владеть землей в Камбодже. [15] [16]
Иностранцам запрещено владеть землей на Филиппинах согласно Конституции 1987 года. [17] [18]
Иностранцам не разрешается владеть землей в Индонезии. [19] [20]
Иностранцы не могут покупать и владеть землей, как и во многих других странах Юго-Восточной Азии. Вместо этого земля находится в коллективной собственности всего вьетнамского народа, но управляется государством. Как написано в национальном Законе о земле, иностранцам и иностранным организациям разрешено арендовать землю. Срок аренды – до 50 лет. [21] [22]
Хотя покупка земли иностранцам не разрешена, инвестор в недвижимость может подать заявку на аренду сроком на 70 лет с разрешением Инвестиционной комиссии Мьянмы (MIC). [23]
По законодательству Беларуси иностранный гражданин не может владеть землей и имеет право только арендовать ее. [24] [25]
Так как иностранцам запрещено постоянное владение землей. Иностранцы могут арендовать землю только на срок до 30 лет. [26] [27]
Только граждане Монголии могут владеть землей на территории Монголии. иностранные граждане могут только арендовать землю. [28] [29] [30]
Иностранцам не разрешается владеть землей на Мальдивах. землю можно сдавать в аренду иностранцам только на 99 лет. [31] [32]
В 2014 году парламент Шри-Ланки принял закон, запрещающий покупку земли иностранцами. Новый закон позволит иностранцам приобретать землю только на условиях аренды сроком до 99 лет с ежегодным 15-процентным налогом на общую сумму арендной платы, выплачиваемой авансом. [33] [34] [35] [36]
С 2017 года в новую конституцию Грузии был введен запрет на владение сельскохозяйственными угодьями иностранцам. В новой конституции говорится, что, за небольшим исключением, сельскохозяйственные земли могут принадлежать только государству, гражданину Грузии или юридическому лицу, принадлежащему Грузии. [37] [38] [39] [40]
В 2021 году президент Касым-Жомарт Токаев подписал закон, запрещающий продажу и сдачу в аренду сельскохозяйственных земель иностранцам. [41] [42] [43]
Примерно 7% выделенной земли в Израиле находится в частной собственности. Остальная часть, то есть 93%, принадлежит государству и известна как «Земля Израиля». Основной закон Израиля о недвижимости гласит, что земля Израиля находится в совместной собственности государства (69%), Управления развития (12%) и Еврейского национального фонда (12%).
В условиях роста бездомности и имущественного неравенства вопрос землевладения в развитых странах стал предметом обсуждения. [45] [46] Рыночная экономика, в которой жилье рассматривается как товар , а не как право , допускает такие законы, как Калифорнийское предложение 13 (1978 г.) , которые стимулируют рассматривать жилье как инвестицию. [47] [48] Из-за неэластичного спроса на жилье, цены на жилье могут поэтому быть подняты выше общедоступных ставок. [49] [50] Это усложняет условия владения жильем, ограничивая предложение и усугубляя бездомность и неформальные жилищные условия. [51] Например, в Соединенных Штатах минимальное регулирование перепродажи домов и погони за арендной платой допускает джентрификацию , вытесняя полмиллиона американцев и оставляя их без крова. [52] И это с учетом того, что 17 миллионов домов остались вакантными и служат инвестиционным средством богатых. [53]
В то же время участились суровые погодные явления, вызванные изменением климата , что повлияло на стоимость недвижимости. [54]
В развивающихся странах катастрофы затрагивают большее число людей из-за урбанизации , перенаселенности , а также слабой системы владения и права.
Колониальные системы землевладения привели к проблемам в постколониальных обществах. [55]
Понятия « арендодатель » и «арендатор» были переработаны и стали относиться к современным отношениям сторон к земле, находящейся в аренде . Профессор Ф. Х. Лоусон во «Введении в законы о собственности» (1958) отметил, однако, что отношения между землевладельцем и арендатором никогда по-настоящему не вписывались в феодальную систему и были скорее «чужеродным коммерческим элементом».
Доктрина владения не распространялась на личность ( личную собственность ). Однако отношения залога в случае с движимым имуществом очень напоминают отношения между арендодателем и арендатором, которые могут возникнуть в отношении земли.
Гарантированное землевладение также признает законный статус проживания в городских районах и является ключевой характеристикой трущоб . Жители трущоб не имеют юридических прав на землю, и поэтому местные власти обычно маргинализируют и игнорируют их. [56]
В 2012 году Комитет по всемирной продовольственной безопасности, базирующийся при Продовольственной и сельскохозяйственной организации (ФАО) Организации Объединенных Наций , одобрил Добровольные руководящие принципы ответственного регулирования вопросов владения и пользования как глобальную норму, поскольку проблема бедных и политически маргинализированных слоев населения особенно вероятна. страдают от нестабильности владения, однако это всего лишь незавершенная работа. Цель 5 устойчивого развития Организации Объединенных Наций также выступает за реформы, направленные на предоставление женщинам доступа к владению и контролю над землей в знак признания важности владения землей для распределения ресурсов. [57]
обратите внимание на статью 41 Конституции: «Иностранцы не имеют права владеть недвижимым имуществом в Афганистане.
Согласно статье Сорок первой гл. 2 Конституции, иностранные лица не имеют права владеть недвижимым имуществом в Афганистане.
Вся земля в Китае принадлежит правительству, которое передает ее застройщикам и домовладельцам в аренду на срок от 20 до 70 лет.
[...] по всей Западной Африке из-за больших трудностей в обеспечении соблюдения земельного законодательства решения по земельным претензиям чаще отражали силу и влияние различных заинтересованных сторон, а не соблюдение буквы закона [...].
СМИ, связанные с землевладением, на Викискладе?