В юрисдикциях общего права, таких как Англия и Уэльс , Австралия , [1] Канада , Ирландия и двадцать штатов США , право собственности является общепринятым способом владения недвижимым имуществом или землей, [a] и всеми недвижимыми постройками. прикреплены к такой земле.
Это отличие от аренды , при которой собственность возвращается владельцу земли после истечения срока аренды или иного законного прекращения. [3] Чтобы поместье было собственностью, оно должно обладать двумя качествами: неподвижностью (собственность должна представлять собой землю или какие-либо проценты, возникающие из земли или присоединенные к ней) и право собственности на нее должно быть постоянным («неопределенного срока»). Если время владения может быть установлено и определено, оно не может быть правом собственности. Это «земельное имущество, удерживаемое за простую , хвостовую плату или пожизненно». [4]
Подмножество позиции по умолчанию — это бессрочное право собственности , которое представляет собой «имущество, передаваемое получателю гранта на всю жизнь, а затем последовательно наследникам получателя гранта на всю жизнь». [4]
В Англии и Уэльсе, до принятия Закона о собственности 1925 года , положением по умолчанию было право собственности, передаваемое « наследникам и правопреемникам » владельца (правопреемникам по наследству или покупке/дарению соответственно). Эти три слова часто включались в обозначение простого статуса платы за перевозку. Плата за простое поместье. Плата за хвостовое имущество описывает случаи, когда передача (по наследству или иным образом) ограничивалась прямыми потомками первого лица, которому было передано имущество (известное как « наследники по телу » или «наследники по крови»). Существовали также поместья, находящиеся в безусловном владении, не передаваемые по наследству, например, пожизненное владение , а право собственности было преобразовано Законом в право собственности.
Все поместья могут подлежать выплатам влиятельному предыдущему владельцу или лицу, занимающемуся землеустройством, или органу в пользу нескольких объектов недвижимости (коммунальных) (арендная плата за недвижимость). Наиболее жизнеспособной формой является форма нейтрального или заранее согласованного источника сбора коммунальных пособий — арендная плата за недвижимость . Любой тип обычно защищается путем регистрации акта об аренде земли. Их можно погасить в компенсационной установленной законом процедуре, которая снимает обычное административное бремя с обеих сторон.
Арендная плата за недвижимость потенциально может стать объектом злоупотреблений, известных как « флисхолд ».
Любые существующие арендные платежи, кроме арендной платы за недвижимость, будут отменены 22 августа 2037 года. [5]
Если владельцу гарантировано получение выгоды или желание извлечь выгоду из коммунальной инфраструктуры, требующей обслуживания, не финансируемой за счет налогов, то дело « Холсолл против Брайзелла» (в отношении стены устья) и Ре Элленборо Парк (в отношении общественного сада) подтверждают, что в этих обстоятельствах положительный результат заветы распространяются на землю в собственность. Это означает, что активные обязательства по уплате могут существовать – в очень аналогичных случаях – но в остальном, как правило, они недействительны в отношении фригольдов.
Право собственности (а точнее, право аренды, если оно подлежит аренде) можно было довольно легко приобрести путем сквотирования до принятия Закона о регистрации земли 2002 года . [6] [7]
С момента его принятия такие права преобладают путем точного определения границ соседних участков в спорах о взаимных границах после 12 лет отсутствия формального оспаривания. Это связано с тем, что в противном случае существует требование направить предыдущему законному владельцу письменное уведомление, которое должно быть получено или считаться полученным, например, посредством письменной доставки, и ему должна быть предоставлена справедливая возможность возразить. Его также легче применить к незарегистрированной земле, которая представляет собой статус небольшого количества участков несельскохозяйственной земли в полной собственности в Англии. [7] [6]
Наличие более чем одного законного владельца означает, что земля считается находящейся в доверительном управлении. Эта доктрина призвана обязать стороны действовать справедливо по отношению друг к другу с точки зрения закона справедливости . При отсутствии других положений, таких как упоминание о доверительном управлении или сопутствующих фактах, бенефициарами будут считаться сами доверенные лица (те, кто указан в зарегистрированном праве собственности). Если попечитель умирает, его место занимают законные попечители или лица, назначенные на основании завещания. Аналогичным образом, если компания ликвидируется, то право выступать в качестве доверительного управляющего и быть зарегистрированным в качестве законного доверительного управляющего принадлежит ликвидатору.
Что касается третьих лиц, заинтересованных в кредитовании или покупке земли, то общая доктрина, помогающая им, заключается в доктрине добросовестного покупателя без фактического или конструктивного уведомления. Однако это возможно при условии, что все осмотрительные инспекторы, перевозчики и физические проверки будут проведены хорошо, что сформулировано в противодействующей доктрине « caeat emptor» (покупатель, будьте осторожны). Бенефициар, фактически владеющий патентом, по-прежнему может пользоваться правами по отношению к покупателю или, чаще, ипотечному или другому обеспеченному кредитору в соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года .
Попечители связаны условиями траста, а также строгими правилами и принципами справедливости , а также любыми решениями, официально принятыми всеми взрослыми бенефициарами . [8]
Неравенства, которые разрешил Закон о земельных трастах и назначении попечителей 1996 года (TLATA) [b], включали тот факт, что было трудно создать траст без того, чтобы он не попадал под эгиду Закона о заселенных землях 1925 года . Этот более ранний закон принес ряд проблем. В частности, считалось, что совладельцы собственности имеют выгодные интересы в деньгах, а не в земле. Проблемы возникали, когда партнеры расходились во мнениях относительно того, когда они хотели продать недвижимость – обычно в случае раздельного проживания. Это приводило к ситуациям, когда супруги и дети могли оказаться несправедливо изгнанными из своего обычного дома.
Одной из ключевых особенностей TLATA является установление законодательных требований, которые необходимо учитывать при распоряжении трастами и заказе продажи семейного дома.
