stringtranslate.com

Исторические районы США

Исторический район Старого города в Филадельфии

Исторические районы в Соединенных Штатах определяются как исторические районы , признающие группу зданий, археологических ресурсов или других объектов исторически или архитектурно значимыми. Здания, сооружения, объекты и места в историческом районе обычно делятся на две категории: вносящие и не вносящие вклад. Районы сильно различаются по размеру и составу: исторический район может включать в себя целый район с сотнями зданий или меньшую территорию с одним или несколькими ресурсами.

Исторические районы могут создаваться федеральными властями, властями штата или местными властями . На федеральном уровне они определяются Службой национальных парков и вносятся в Национальный реестр исторических мест ; это в значительной степени почетное звание, которое не ограничивает то, что владельцы собственности могут делать с собственностью. Исторические районы государственного уровня обычно не включают ограничений, хотя это зависит от штата. Однако исторические районы, созданные местными муниципалитетами, почти всегда защищают историческую собственность, регулируя изменения, снос или новое строительство на территории района.

История

В Чарльстоне, Южная Каролина, находится первый исторический район США, охраняемый местным законодательством [1].

Первый исторический район США был основан в Чарльстоне, Южная Каролина , в 1931 году, более чем на три десятилетия до того, как его назначило федеральное правительство США. [2] Городское правительство Чарльстона на основании местного постановления определило «Старый исторический район» и создало совет по архитектурному надзору для надзора за ним. [2] Новый Орлеан последовал этому примеру в 1937 году, учредив Комиссию Старого Карре и уполномочив ее действовать для сохранения исторического характера Французского квартала города . [2] Эту концепцию подхватили и другие населенные пункты: в 1955 году город Филадельфия принял постановление о сохранении исторического наследия. [3]

Регулирующая власть местных комиссий и исторических районов постоянно подтверждалась как законное использование власти государственной полиции, особенно в деле Penn Central Transportation Co. против города Нью-Йорка (1978 г.). Дело Верховного суда подтвердило, что защита исторических ресурсов является «вполне допустимой государственной целью». [4] В 1966 году федеральное правительство создало Национальный реестр исторических мест, вскоре после того, как в отчете Конференции мэров США было заявлено, что американцы страдают от «безродности». [5] К 1980-м годам существовали тысячи исторических районов, признанных на федеральном уровне. Некоторые штаты, такие как Аризона, провели референдумы в защиту прав собственности, которые не позволили частной собственности считаться исторической без согласия владельца или компенсации за историческое наложение.

Типы недвижимости

Студия Fleur-de-lys является частью исторического района Колледж-Хилл в Провиденсе.

Исторические районы обычно представляют собой два типа собственности: вносящую вклад и не вносящую вклад. [6] В широком смысле, способствующим объектом недвижимости является любое имущество, структура или объект, который добавляет историческую целостность или архитектурные качества, которые делают исторический район, включенный в список на местном или федеральном уровне, значимым. [7] Различные организации, обычно правительственные, как на уровне штата, так и на национальном уровне в Соединенных Штатах, имеют разные определения вносимого имущества, но все они сохраняют одни и те же основные характеристики. [7] [8] В целом, способствующие свойства являются неотъемлемой частью исторического контекста и характера исторического района. [9]

В дополнение к двум типам классификации в исторических районах, объекты недвижимости, внесенные в Национальный реестр исторических мест, подразделяются на пять широких категорий. Это: здание, сооружение, участок, район и объект; каждый из них имеет конкретное определение по отношению к Национальному реестру. Все категории районов, кроме одноименной, также применяются к историческим районам, внесенным в Национальный реестр. [10]

Федерального уровня

Внесение в Национальный реестр исторических мест является государственным признанием исторического района. Однако Регистр имеет «почетный статус с некоторыми федеральными финансовыми стимулами». [11] Национальный реестр исторических мест определяет исторический район в соответствии с федеральным законом США , последний раз пересмотренным в 2004 году . [10] Согласно определению Регистра, исторический район — это:

географически определяемая территория, городская или сельская, обладающая значительной концентрацией, связью или непрерывностью участков, зданий, сооружений или объектов, объединенных прошлыми событиями или эстетически посредством плана или физического развития. Район может также состоять из отдельных элементов, разделенных географически, но связанных ассоциацией или историей. [10]

В 2021 году предложение о создании исторического района в центре Эль-Пасо было отклонено после того, как большинство владельцев недвижимости выступили против этого назначения. [12]

Округа, созданные в соответствии с федеральными правилами США, обычно начинают процесс определения с внесения в Национальный реестр исторических мест. Национальный реестр — это официальное признание правительством США культурных ресурсов, достойных сохранения. [13] Хотя внесение в Национальный реестр действительно обеспечивает округу или собственности некоторую защиту, это происходит только в тех случаях, когда угрожающие действия затрагивают федеральное правительство . Если федеральное правительство не участвует, то внесение в Национальный реестр не обеспечивает участку , собственности или району никакой защиты. [14] Например, если компания А хочет снести гипотетический дом Смита, а у компании А есть контракт с правительством штата Иллинойс, то федеральный статус не обеспечит никакой защиты. Однако если бы у компании А был федеральный контракт, Дом Смитов был бы под защитой. Федеральный статус – это не что иное, как признание правительством того, что ресурс достоин сохранения. [14]

Как правило, критерии включения в Национальный реестр применяются последовательно, но существуют исключения из этих критериев, и на некоторые из этих исключений влияют исторические районы. Обычно в Национальный реестр не включаются религиозные постройки, перенесенные постройки, реконструированные постройки или объекты недвижимости, достигшие значимости за последние 50 лет. Однако, если недвижимость попадает в одну из этих категорий и является « неотъемлемой частью районов, которые соответствуют критериям», то будет сделано исключение, позволяющее включить ее в список. [10] Списки исторических районов, как и все номинации Национального реестра, могут быть отклонены на основании неодобрения владельца. В случае исторических районов большинство владельцев должны возражать против аннулирования номинации в Национальный реестр исторических мест. Если возникнет такое возражение, то выдвижение будет означать только определение права на участие в Национальном реестре. [10] Это положение является спорным из-за презумпции, что собственники, не подающие официального возражения, поддерживают назначение, возлагая бремя на оппонентов. [15]

Государственный уровень

Правительства большинства штатов США имеют список, аналогичный Национальному реестру исторических мест. Включение в списки штата может иметь те же преимущества, что и федеральное назначение, например, предоставление квалификаций и налоговые льготы. Кроме того, собственность может быть защищена в соответствии с конкретными законами штата. [14] Законы могут быть похожими или отличаться от федеральных руководящих принципов, регулирующих Национальный реестр. Внесение исторического района в «Государственный реестр исторических мест», обычно проводимое Государственным управлением по охране исторических памятников , может иметь «почетный статус», во многом аналогичный Национальному реестру. Например, в Неваде внесение в Государственный реестр не налагает никаких ограничений на владельцев недвижимости. [16] Напротив, закон штата Теннесси требует, чтобы владельцы недвижимости в исторических районах следовали строгим правилам Министерства внутренних дел США при изменении своей собственности. [17] Хотя, согласно Закону о сохранении национального исторического наследия 1966 года, во всех штатах должно быть Управление государственного исторического заповедника, не все штаты должны иметь обозначение «исторический район штата». Например, по состоянию на 2004 год штат Северная Каролина не имел такого обозначения. [18]

Местный уровень

Дакота принадлежит Западному историческому району Центрального парка (район, обозначенному на федеральном уровне), а также Западному историческому району Верхнего Вест-Сайда / Центрального парка (район, обозначенному на местном уровне).

Местные исторические районы обычно пользуются наибольшим уровнем юридической защиты от любых угроз, которые могут поставить под угрозу их историческую целостность, поскольку многие решения о землепользовании принимаются на местном уровне. [14] В Соединенных Штатах насчитывается более 2300 местных исторических районов. [19] Местные исторические районы могут управляться на уровне округа или муниципалитета ; обе организации участвуют в принятии решений о землепользовании. [20] Конкретный правовой механизм, с помощью которого создаются и регулируются исторические районы, варьируется от штата к штату. В некоторых районах они являются компонентом зонирования (где их иногда называют «накладными районами». В других местах они создаются в рамках отдельного процесса, не связанного с зонированием.

Местные исторические районы определяются путем обследования исторических ресурсов и определения соответствующих границ, которые соответствуют всем аспектам надлежащей правовой процедуры . В зависимости от местных постановлений или законов штата может потребоваться разрешение владельцев недвижимости; однако все владельцы должны быть уведомлены и иметь возможность высказать свое мнение. Большинство местных исторических районов ограничены рекомендациями по проектированию, которые контролируют изменения в объектах недвижимости, включенных в район. Многие местные комиссии принимают конкретные рекомендации для « тормозного ансамбля » каждого района, хотя некоторые более мелкие комиссии полагаются на министра внутренних стандартов. По поводу большинства незначительных изменений домовладельцы могут проконсультироваться с местным персоналом по сохранению в муниципальном офисе и получить рекомендации и разрешение. Однако значительные изменения требуют, чтобы домовладельцы подали заявку на получение Сертификата соответствия (COA), и историческая комиссия или совет по архитектурному надзору могут принять решение по изменениям. [21] Процесс получения сертификата подлинности осуществляется с соблюдением всех аспектов надлежащей правовой процедуры, с официальным уведомлением, слушаниями и справедливым и обоснованным принятием решений.

По данным Службы национальных парков, исторические районы являются одной из старейших форм защиты исторических объектов. Городу Чарльстон, Южная Каролина, приписывают начало движения современных исторических районов. [22] В 1931 году Чарльстон принял постановление , которое определило «Старый и исторический район», находящийся в ведении Совета по архитектурному обзору. [22] Раннее постановление Чарльстона отражало сильную защиту, которой местные исторические районы часто пользуются в соответствии с местным законодательством. Он утверждал, что никакие изменения не могут быть внесены в какие-либо архитектурные особенности, которые публика может видеть с улицы. [22] Местные исторические районы, такие как Новый Орлеан и Саванна, штат Джорджия , также появились на десять лет раньше Регистра. [23]

Местные исторические районы, скорее всего, вызовут сопротивление из-за ограничений, которые они обычно налагают на владельцев собственности. [24] [25] [26] Местные законы могут заставить жителей «соблюдать постановления (местного исторического района)». [27]

Проблема местных исторических районов и их влияние на стоимость недвижимости беспокоит многих домовладельцев. Последствия были тщательно изучены с использованием различных методологий, включая анализ «до и после» и оценку сопоставимых районов со статусом местного значения и без него. Независимые исследователи провели фактический анализ в нескольких штатах, включая Нью-Джерси, Техас, Индиану, Джорджию, Колорадо, Мэриленд, Северную и Южную Каролину, Кентукки, Вирджинию и другие страны. Как заявил экономист Донован Рипкема, «результаты этих исследований удивительно последовательны: стоимость недвижимости в местных исторических районах в подавляющем большинстве случаев растет значительно быстрее, чем рынок в целом, а в худшем случае - по ставкам, эквивалентным рыночным». Проще говоря, исторические районы повышают стоимость недвижимости». [28] В исследовании 2011 года « Местные исторические районы и стоимость недвижимости Коннектикута» было обнаружено, что «стоимость недвижимости в каждом местном историческом районе в среднем увеличивалась в пределах от 4% до более чем 19% в год». [29] Аналогичным образом, в Нью-Йорке в период с 1980 по 2000 год недвижимость в местных исторических районах по цене за квадратный фут выросла в цене значительно больше, чем необозначенная недвижимость. [30] Не менее важно и то, что стоимость недвижимости в местных исторических районах лучше противостоит рыночным спадам, чем историческая необозначенная недвижимость. Недавнее исследование, посвященное изучению данных о потерях права выкупа жилья на одну семью и сопоставимых неопределенных кварталах, показало, что определенные объекты недвижимости значительно реже подвергаются потере права выкупа. [31] Обозначение местного исторического района защищает стоимость недвижимости от резких колебаний и обеспечивает стабильность на рынке жилья. [31]

Значение

Дом Дэвида Дэвиса III и IV
Дом Дэвида Дэвиса III и IV в Блумингтоне, штат Иллинойс , является примером недвижимости в местном историческом районе, которая также внесена в федеральный Национальный реестр исторических мест . [32] [33]

Первоначальная концепция американского исторического района представляла собой защитную зону, окружающую более важные отдельные исторические места. По мере развития области сохранения исторического наследия те, кто в этом участвовал, пришли к пониманию того, что структуры, действующие как «буферные зоны», являются ключевыми элементами исторической целостности более крупных памятников архитектуры . Защитники природы считали, что районы должны быть более обширными, сочетая в себе совокупность построек, улиц, открытого пространства и ландшафта, чтобы определить характер исторического района. [34]

Еще в 1981 году Национальный фонд охраны исторического наследия выявил 882 американских города и поселка, в которых действовала та или иная форма «исторического зонирования районов » — местные законы, предназначенные специально для защиты исторических районов. До 1966 года сохранение исторического наследия в Соединенных Штатах находилось в зачаточном состоянии. В том же году Конференция мэров США подготовила влиятельный доклад, в котором, в частности, был сделан вывод о том, что американцы страдают от чувства «безродности». [5] Они рекомендовали сохранение исторического наследия, чтобы дать американцам чувство ориентации. Создание Национального реестра исторических мест в 1966 году сразу после публикации доклада помогло привить мэрам то чувство ориентации, к которому стремились. [5] Мэры также рекомендовали, чтобы любая программа сохранения исторического наследия фокусировалась не только на отдельных объектах, но и на «районах и районах, которые имеют особое значение для общества». На местные, государственные и федеральные исторические районы теперь приходится тысячи списков исторической собственности на всех уровнях власти. [5]

Смотрите также

Викискладе есть медиафайлы, связанные с историческими районами США .

Рекомендации

  1. ^ «Старый исторический район Чарльстона» . Проверено 16 декабря 2020 г.
  2. ^ abc «История местных исторических районов» (PDF) . Создание местных исторических районов . Историческая комиссия Массачусетса. Архивировано (PDF) из оригинала 16 октября 2012 г. Проверено 24 сентября 2013 г.
  3. ^ «Историческая комиссия Филадельфии» http://www.phila.gov/historical/designation.html. Архивировано 5 октября 2006 г. в Wayback Machine.
  4. ^ 438 США 104, 129 (1978)
  5. ^ abcd Datel, Робин Элизабет. «Сохранение и ориентация американских городов», Geographical Review , Vol. 75, № 2. (апрель 1985 г.), стр. 125–141. Проверено 4 апреля 2007 г.
  6. ^ Национальный реестр вопросов и ответов по историческим районам. Архивировано 22 марта 2010 г. в Wayback Machine , Департамент архивов и истории Южной Каролины. Проверено 19 февраля 2007 г.
  7. ^ ab Возмещение налога на недвижимость местного варианта за сохранение исторических и живописных мест. Архивировано 30 сентября 2007 г. в Wayback Machine , Комиссия по сохранению исторического наследия штата Мэн. Проверено 19 февраля 2007 г.
  8. ^ Постановление № 2001-02. Архивировано 10 февраля 2007 г. в Wayback Machine , ( PDF ), Данвилл, постановление Калифорнии, Калифорнийское управление по сохранению исторического наследия. Проверено 19 февраля 2007 г.
  9. ^ Справочник по сохранению исторического наследия Айова-Сити. Архивировано 18 июля 2011 г. в Wayback Machine , ( PDF ), Отдел городского планирования Айова-Сити . Проверено 26 марта 2007 г.
  10. ^ abcde Название 36: Раздел 60.3. Архивировано 10 февраля 2007 г. в Wayback Machine , Парки, леса и общественная собственность, Глава первая, Часть 60. Национальный реестр исторических мест. Проверено 19 февраля 2007 г.
  11. ^ Сильные стороны местного списка. Архивировано 19 января 2013 г. в Wayback Machine , Работа над прошлым в местных исторических районах, Служба национальных парков. Проверено 20 февраля 2007 г.
  12. ↑ МакКим, Дилан (6 июня 2021 г.). «Исторический район центра Эль-Пасо, включая Дурангито, запрещен службой парка». КВИА . Проверено 3 января 2022 г.
  13. ^ «О реестре, заархивированном 8 апреля 2007 г. в Wayback Machine », Национальный реестр исторических мест, Служба национальных парков . Проверено 4 апреля 2007 г.
  14. ^ abcd «Набор инструментов: Вопрос. Мне интересно узнать больше о создании исторического района — и как можно быстрее. Можете ли вы предоставить мне информацию о том, как это сделать?». Служба национальных парков . Архивировано из оригинала 29 января 2013 года . Проверено 19 февраля 2007 г.
  15. ^ Грувер, Хайди (17 октября 2022 г.). «Уоллингфорд стремится к историческому статусу; некоторые опасаются, что это препятствие на пути к плотности населения». Сиэтл Таймс . Проверено 18 октября 2022 г.
  16. ^ Уэйли, Шон. «Штат добавляет Голдфилд в реестр исторических мест. Архивировано 30 сентября 2007 г. в Wayback Machine », Las Vegas Review-Journal , 24 декабря 2005 г. Проверено 4 апреля 2007 г.
  17. ^ Крейлинг, Кристина. «Что-то старое, что-то новое», Планирование ; Август/сентябрь 2006 г., Том. 72 Выпуск 8, с34-39, 6с. Проверено 4 апреля 2007 г.
  18. ^ Николсон, Скотт. «Речь членов комиссии о продажах алкоголя в Валле-Крусис. Архивировано 1 сентября 2007 г. в Wayback Machine », The Mountain Times , 5 августа 2004 г. Проверено 4 апреля 2007 г.
  19. ^ Привозим сохранение домой. Архивировано 15 апреля 2012 г. в Wayback Machine , Работа над прошлым в местных исторических районах, Служба национальных парков. Проверено 19 февраля 2007 г.
  20. ^ «Местные законы как стражи района. Архивировано 3 декабря 2009 г. в Wayback Machine », Работа над прошлым в местных исторических районах (Раздел B), Служба национальных парков. Проверено 5 октября 2009 г.
  21. ^ Миллер, Джулия. «Обеспечение облегчения экономических трудностей при регулировании исторических объектов». Репортер Закона о сохранении 15 PLR 1135, вып. 1996 год
  22. ^ abc Ранние модели. Архивировано 5 февраля 2007 г. в Wayback Machine , Работа над прошлым в местных исторических районах, Служба национальных парков. Проверено 20 февраля 2007 г.
  23. ^ Браун, Кей. «Старая Саванна», Chicago Defender , 17 ноября 1973 г., стр.22, кол.3. Проверено 4 апреля 2007 г.
  24. ^ Ху, Винни. «Совет готов вмешаться в знаковый статус анклава», New York Times ; 25 марта 2006 г., Том. 155 Выпуск 53529, пВ1-В5, 2п, 1чб. Проверено 4 апреля 2007 г.
  25. ^ Вандам, Джефф. «Кирпичные дома, извилистые дорожки и неожиданный острый локоть», New York Times ; 31 декабря 2006 г., Том. 156 Выпуск 53810, Раздел 14 п5-5, 1/3п. Проверено 4 апреля 2007 г.
  26. ^ «План расширения исторического района Рочестера выходит за рамки. Архивировано 4 марта 2016 г. в Wayback Machine », ( Редакционная статья ), Foster's Daily Democrat , 3 апреля 2007 г. Проверено 4 апреля 2007 г.
  27. ^ Хойер, Тед. «Живая история: как домовладельцы в новом местном историческом районе договариваются о своих юридических обязательствах», Йельский юридический журнал ; Январь 2007 г., Том. 116 Выпуск 4, с768-822, 55с. Проверено 4 апреля 2007 г.
  28. ^ Донован Д. Рипкема, «(Экономическая) ценность листинга в Национальном реестре», CRM, 2002, Vol. 25. № 1.
  29. ^ «Местные исторические районы защищают ценности собственности» . Фонд Коннектикута по сохранению исторического наследия . 2011. Архивировано из оригинала 23 июля 2013 года.
  30. ^ Глезер, Эдвард (весна 2010 г.). «Безумие сохранения». Городской журнал . Архивировано из оригинала 30 ноября 2012 года.
  31. ^ аб Бродбент, Кимберли А. (2011). Оценка влияния определения местного исторического района на уровень потери права выкупа по ипотеке: пример Филадельфии. (Дипломная работа). Пенсильванский университет, Филадельфия, Пенсильвания, 14
  32. ^ «Исторический район Дэвис-Джефферсон, архивировано 27 сентября 2007 г. в Wayback Machine », Комиссия по сохранению исторического наследия Блумингтона, город Блумингтон . Проверено 4 апреля 2007 г.
  33. ^ "Национальная информационная система реестра" . Национальный реестр исторических мест . Служба национальных парков . 9 июля 2010 г.
  34. ^ Биголин, Стив. Исторический район Сикамор: Введение. Архивировано 31 мая 2009 г. в Wayback Machine , Daily Chronicle, 14 августа 2006 г. Проверено 20 февраля 2007 г.