Кредит под проценты — это кредит , по которому заемщик платит только проценты за часть или весь срок, при этом остаток основного долга остается неизменным в течение периода выплаты только процентов. По окончании срока выплаты только процентов заемщик должен пересмотреть условия другой ипотеки под проценты [1] , выплатить основной долг или, если это было согласовано ранее, преобразовать кредит в кредит с выплатой основного долга и процентов (амортизационный) по выбору заемщика.
В Соединенных Штатах типичным является пяти- или десятилетний период выплаты только процентов. По истечении этого времени остаток основного долга амортизируется на оставшийся срок. Другими словами, если у заемщика был тридцатилетний ипотечный кредит , и первые десять лет выплачивались только проценты, в конце первых десяти лет остаток основного долга будет амортизирован на оставшийся период в двадцать лет. Практическим результатом является то, что ранние платежи (в период выплаты только процентов) существенно ниже, чем более поздние платежи. Это дает заемщику больше гибкости, поскольку заемщик не вынужден вносить платежи в счет основного долга. Действительно, это также позволяет заемщику, который ожидает существенного увеличения своей зарплаты в течение срока кредита, занимать больше, чем заемщик мог бы себе позволить в противном случае, или инвесторам генерировать денежный поток, когда они в противном случае не смогли бы этого сделать. В течение лет выплаты только процентов по ипотеке остаток кредита не уменьшится, если заемщик не внесет дополнительные платежи в счет основного долга. При обычной амортизационной ипотеке часть платежа, которая относится к основному долгу, значительно меньше части, которая относится к процентам в первые годы (тот же период времени, в течение которого выплачивались бы только проценты).
Кредиты с выплатой только процентов представляют собой несколько более высокий риск для кредиторов и, следовательно, подлежат немного более высокой процентной ставке. В сочетании с небольшим или отсутствующим первоначальным взносом , разновидность ипотечных кредитов с выплатой только процентов с регулируемой ставкой (ARM) иногда указывает на то, что покупатель берет на себя слишком большой риск, особенно когда этот покупатель вряд ли будет соответствовать более консервативным структурам кредитования. [2] Поскольку домовладелец не создает никакого капитала в кредите с выплатой только процентов, на него могут неблагоприятно повлиять преобладающие рыночные условия в то время, когда заемщик готов либо продать дом, либо рефинансировать его. Заемщик может оказаться не в состоянии позволить себе более высокие регулярно амортизируемые платежи в конце периода с выплатой только процентов, не в состоянии рефинансировать из-за отсутствия капитала и не в состоянии продать, если спрос на жилье ослабнет.
Из-за спекулятивных аспектов зависимости от повышения стоимости жилья, которое может произойти, а может и нет, многие финансовые эксперты, такие как Сьюз Орман, советуют не брать кредиты с выплатой только процентов, на которые заемщик в противном случае не имел бы права. [3] Типы кредитов с выплатой только процентов, которые полагаются на повышение стоимости жилья, — это кредиты с отрицательной амортизацией , которые большинство финансовых учреждений прекратили выдавать в середине 2008 года.
Исследование, опубликованное Федеральным резервным банком Чикаго до финансового краха 2008 года, утверждало, что большинство американцев могли бы выиграть от финансирования счетов с отсрочкой уплаты налогов вместо того, чтобы выплачивать остатки по ипотеке. Домовладельцы иногда используют только процентные ссуды, чтобы высвободить ежемесячные деньги для финансирования пенсионных счетов. 3,4 миллиона домохозяйств вообще не вносят вклад в свою пенсию, но ускоряют выплату своих ипотечных кредитов. «Эти домохозяйства теряют от 11 до 17 центов за каждый доллар, который они вкладывают в более быстрое погашение ипотеки», согласно исследованию Федерального резерва Чикаго, повторенному в Chicago Tribune . [4] [5]
Кредиты с выплатой только процентов являются популярными способами занять деньги для покупки актива, который вряд ли сильно обесценится и который можно продать по окончании срока кредита для погашения капитала. Например, вторые дома или недвижимость, купленная для сдачи в аренду другим лицам. В Соединенном Королевстве в 1980-х и 1990-х годах популярным способом покупки дома было объединение кредита с выплатой только процентов и целевого полиса , комбинация была известна как целевая ипотека . Домовладельцам говорили, что целевая политика покроет ипотеку и предоставит единовременную сумму в дополнение. Многие из этих целевых политик плохо управлялись и не смогли предоставить обещанные суммы, некоторые из которых даже не покрывали стоимость ипотеки. Эта неправильная продажа в сочетании с плохими показателями фондового рынка в конце 1990-х годов привели к тому, что целевая ипотека стала непопулярной.
После прихода частных банков в индийский банковский сектор, в котором ранее доминировали национализированные банки, были введены кредиты только под проценты. Эти кредиты выдаются при условии, что заемщик передает банку ценную бумагу (например, золотые украшения) или документы на нее (документы на дом). Золотые кредиты являются наиболее распространенными кредитами только под проценты в Индии.
В Сингапуре ипотечные кредиты с выплатой только процентов были запрещены с 14 сентября 2009 года. Причиной этого было то, что этот тип ипотеки поощрял спекуляции недвижимостью. Покупатели купят частный дом, пока он еще строится, и будут платить только проценты по ипотеке, пока недвижимость не будет достроена. Из-за более низкого ежемесячного платежа (только проценты) на этапе строительства некоторые инвесторы, таким образом, приобретут дом с намерением продать его с прибылью до завершения строительства. [ необходима цитата ]
Ценные бумаги с выплатой только процентов иногда искусственно создаются из структурированных ценных бумаг, в частности CMO . Создается пул ценных бумаг (обычно ипотечных кредитов), который делится на транши ; денежные средства, полученные от базовых долгов, распределяются по траншам в соответствии с предопределенными правилами. Ценные бумаги с выплатой только процентов (IO) — это один из типов траншей, которые могут быть созданы, они обычно создаются вместе с траншем с выплатой только основного долга (PO). Эти транши будут обслуживать два конкретных типа инвесторов в зависимости от того, пытаются ли инвесторы увеличить свою текущую доходность (которую они могут получить от IO) или пытаются уменьшить свою подверженность досрочным погашениям кредитов (которую они могут получить от PO). Инвестиционная доходность по IO и PO в значительной степени зависит от ставок досрочного погашения ипотеки и позволяет инвесторам извлекать выгоду из различных ожиданий досрочного погашения. [6]
На многих рынках США стоимость жилья выросла в четыре раза за пятилетний период в начале 2000-х годов. Кредиты с выплатой только процентов помогли домовладельцам позволить себе больше жилья и получить большую прибавку в этот период времени. Однако кредиты с выплатой только процентов внесли большой вклад в создание последующей ситуации пузыря на рынке жилья, поскольку заемщики с переменной ставкой не могли позволить себе полностью индексированную ставку. Кредиты с выплатой только процентов невыгодны для заемщиков, когда цены на жилье падают, делая ипотеку больше, чем стоимость дома. [7]