Ипотека с фиксированной ставкой

Ипотечный кредит погашается равными частями

Ипотека с фиксированной ставкой ( FRM ) — это ипотечный кредит , где процентная ставка по векселю остается неизменной в течение всего срока кредита, в отличие от кредитов, где процентная ставка может корректироваться или «плавать». В результате суммы платежей и продолжительность кредита являются фиксированными, а лицо, ответственное за погашение кредита, получает выгоду от последовательного, единовременного платежа и возможности планировать бюджет на основе этой фиксированной стоимости.

Другие формы ипотечных кредитов включают ипотеку только с процентами , ипотеку с градуированными платежами , ипотеку с переменной ставкой (включая ипотеку с плавающей ставкой и ипотеку с отслеживанием ), ипотеку с отрицательной амортизацией и ипотеку с шаровым платежом . В отличие от многих других типов кредитов, процентные платежи FRM и срок кредита фиксированы от начала до конца.

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой характеризуются суммой кредита, процентной ставкой , частотой начисления процентов и продолжительностью. С помощью этих значений можно рассчитать ежемесячные выплаты.

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой уязвимы к инфляционному риску, что означает, что заемщики с такими ипотечными кредитами выигрывают при неожиданно высокой инфляции (поскольку инфляция снижает реальную текущую стоимость их выплат по кредиту), в то время как они проигрывают, если происходит падение инфляции, которое снижает процентные ставки. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно взимают более высокие процентные ставки, чем кредиты с плавающей ставкой. По мнению ученых, «заемщики должны, как правило, предпочитать ипотечные кредиты с плавающей ставкой, а не с фиксированной, если только процентные ставки не низкие». ^[1]

Ипотечный кредит. Общая сумма платежа (3 фиксированные процентные ставки и 2 срока кредита) = основная сумма кредита + расходы ( налоги и сборы ) + общая сумма процентов к уплате.
Окончательная стоимость будет точно такой же: * когда процентная ставка составляет 2,5% и срок составляет 30 лет, чем когда процентная ставка составляет 5% и срок составляет 15 лет * когда процентная ставка составляет 5% и срок составляет 30 лет, чем когда процентная ставка составляет 10% и срок составляет 15 лет

Использование во всем мире

Доступность ипотечных кредитов с фиксированной ставкой различается в разных странах.

В Соединенных Штатах Федеральное управление жилищного строительства США (FHA) помогло разработать и стандартизировать ипотеку с фиксированной ставкой в ​​качестве альтернативы ипотеке с шаровым платежом, застраховав ее и тем самым помогая дизайну ипотеки получить распространение. ^[2] Из-за большого платежа в конце старого кредита с шаровым платежом риск рефинансирования привел к широкому распространению лишения права выкупа заложенного имущества. Ипотека с фиксированной ставкой была первым ипотечным кредитом, который был полностью амортизирован (полностью выплачен в конце кредита), исключая последующие кредиты, и имел фиксированные процентные ставки и платежи. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой являются наиболее классической формой кредита на покупку дома и продуктов в Соединенных Штатах . Наиболее распространенными условиями являются ипотечные кредиты на 15 и 30 лет, но доступны и более короткие сроки, а теперь доступны и ипотечные кредиты на 40 и 50 лет (распространены в районах с высокой стоимостью жилья, где даже 30-летний срок делает ежемесячные платежи недоступными для средней семьи).

В Канаде самый длительный срок, на который может быть зафиксирована ставка по ипотеке, обычно не превышает десяти лет, в то время как сроки погашения ипотеки обычно составляют 25 лет. В Дании стандартной формой жилищного кредита являются ипотечные кредиты с фиксированной ставкой на 30 лет. ^[3] Ипотека с фиксированной ставкой в ​​Сингапуре имеет фиксированную процентную ставку только на первые три-пять лет кредита, а затем она становится переменной. ^{[ требуется ссылка ]} В Австралии распространены ипотечные кредиты «медового месяца» с вводными ставками, но они могут длиться всего год и вместо этого могут предлагать фиксированное снижение процентной ставки, а не саму фиксированную ставку. Кроме того, они часто объединяются со свойствами гибких ипотечных кредитов , чтобы создать то, что известно как австралийская ипотека , которая часто позволяет заемщикам переплачивать, чтобы снизить процентные платежи, а затем использовать эти переплаты в будущем. ^[4]

В Великобритании ипотека с фиксированной ставкой — это название ипотеки с плавающей ставкой , при которой процентная ставка фиксируется на первые два-пять лет. ^[5] По истечении этого срока многие заемщики рефинансируют свои ипотечные кредиты, чтобы зафиксировать другую стабильную ставку на следующие несколько лет. ^[5] В ипотечной отрасли Соединенного Королевства традиционно доминируют строительные кооперативы , чьи привлеченные средства должны составлять не менее 50% депозитов, поэтому кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с плавающей ставкой ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, чтобы уменьшить несоответствие активов и обязательств из- за риска процентной ставки . ^[6] Кредиторы, в свою очередь, влияют на решения потребителей, которые и так предпочитают более низкие первоначальные ежемесячные платежи. ^[6] Недавно Nationwide Commercial ^{[ когда? ]} выпустила 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой в ​​качестве промежуточного финансирования.

Сравнения

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно дороже ипотечных кредитов с плавающей ставкой. Присущий им риск процентной ставки приводит к тому, что долгосрочные кредиты с фиксированной ставкой, как правило, имеют более высокую процентную ставку, чем краткосрочные кредиты. Соотношение между процентными ставками по краткосрочным и долгосрочным кредитам представлено кривой доходности , которая обычно имеет восходящий наклон (более длительные сроки дороже). Противоположное обстоятельство известно как перевернутая кривая доходности и встречается реже.

Тот факт, что ипотека с фиксированной ставкой имеет более высокую начальную процентную ставку, не означает, что это худший тип заимствования, чем ипотека с плавающей ставкой. Если процентные ставки вырастут, ARM будет стоить дороже, но FRM будет стоить столько же. По сути, кредитор согласился взять на себя риск процентной ставки по кредиту с фиксированной ставкой.

Некоторые исследования ^[7] показали, что большинство заемщиков с ипотекой с плавающей ставкой экономят деньги в долгосрочной перспективе, но также некоторые заемщики платят больше. Цена потенциальной экономии денег, другими словами, уравновешивается риском потенциально более высоких расходов. В каждом случае выбор должен быть сделан на основе срока кредита, текущей процентной ставки и вероятности того, что ставка увеличится или уменьшится в течение срока кредита.

Ценообразование

• Примечание : В других странах проценты по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой могут начисляться по-другому, например, в Канаде, где они начисляются каждые 6 месяцев.

Фиксированный ежемесячный платеж по ипотеке с фиксированной ставкой — это сумма, выплачиваемая заемщиком ежемесячно, которая гарантирует, что кредит будет полностью погашен с процентами в конце срока. Этот ежемесячный платеж зависит от ежемесячной процентной ставки (выраженной в виде дроби , а не процента, т. е. разделите указанную годовую номинальную процентную ставку на 100 и на 12, чтобы получить ежемесячную процентную ставку), количества ежемесячных платежей, называемых сроком кредита, и суммы, взятой в долг, известной как основная сумма кредита; переставляя формулу для текущей стоимости обычного аннуитета, мы получаем формулу для : ${\displaystyle c}$ ${\displaystyle r}$ ${\displaystyle N}$ ${\displaystyle P_{0}}$ ${\displaystyle c}$

${\displaystyle c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}}$

Например, для ипотечного кредита на сумму $200 000 с фиксированной годовой номинальной процентной ставкой 6,5% на 30 лет, основная сумма составляет , ежемесячная процентная ставка составляет , количество ежемесячных платежей составляет , фиксированный ежемесячный платеж . Эта формула предоставляется с использованием финансовой функции PMT в электронной таблице , такой как Excel . В этом примере ежемесячный платеж получается путем ввода любой из этих формул: ${\displaystyle P_{0}=200000}$ ${\displaystyle r=6.5/100/12}$ ${\displaystyle N=30\cdot 12=360}$ ${\displaystyle c=\$1264.14}$

=ПЛТ(6,5/100/12,30*12,200000)

=((6,5/100/12)/(1-(1+6,5/100/12)^(-30*12)))*200000

${\displaystyle {}=1264.14}$

Эту формулу ежемесячного платежа легко вывести, и вывод иллюстрирует, как работают ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Сумма задолженности по кредиту в конце каждого месяца равна сумме задолженности за предыдущий месяц плюс проценты по этой сумме за вычетом фиксированной суммы, выплачиваемой каждый месяц.

Сумма задолженности в месяце 0:

${\displaystyle P_{0}}$

Сумма задолженности в 1-м месяце:

${\displaystyle P_{1}=P_{0}+P_{0}*r-c}$(основной долг + проценты – платеж)

${\displaystyle P_{1}=P_{0}(1+r)-c}$(уравнение 1)

Сумма задолженности на 2-й месяц:

${\displaystyle P_{2}=P_{1}(1+r)-c}$

Используя уравнение 1 для ${\displaystyle P_{1}}$

${\displaystyle P_{2}=(P_{0}(1+r)-c)(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{2}=P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c}$(уравнение 2)

Сумма задолженности на 3-й месяц:

${\displaystyle P_{3}=P_{2}(1+r)-c}$

Используя уравнение 2 для ${\displaystyle P_{2}}$

${\displaystyle P_{3}=(P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c)(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{3}=P_{0}(1+r)^{3}-c(1+r)^{2}-c(1+r)-c}$

Сумма задолженности в месяце N:

${\displaystyle P_{N}=P_{N-1}(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(1+r)^{N-1}-c(1+r)^{N-2}....-c}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c((1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1)}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(S)}$(уравнение 3)

Где (уравнение 4) (см. геометрическую прогрессию ) ${\displaystyle S=(1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1}$

${\displaystyle S(1+r)=(1+r)^{N}+(1+r)^{N-1}....+(1+r)}$(уравнение 5)

За исключением двух членов ряды и одинаковы, поэтому при вычитании все члены, кроме двух, сокращаются: ${\displaystyle S}$ ${\displaystyle S(1+r)}$

Используя уравнения 4 и 5

${\displaystyle S(1+r)-S=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S((1+r)-1)=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S(r)=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S={{(1+r)^{N}-1} \over r}}$(уравнение 6)

Преобразуем уравнение 6 обратно в уравнение 3:

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}}$

${\displaystyle P_{N}}$будет равна нулю, поскольку мы выплатили кредит.

${\displaystyle 0=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}}$

Мы хотим знать ${\displaystyle c}$

${\displaystyle c={{r(1+r)^{N}} \over {(1+r)^{N}-1}}P_{0}}$

Разделите верх и низ с помощью ${\displaystyle (1+r)^{N}}$

${\displaystyle c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}}$

Этот вывод иллюстрирует три ключевых компонента кредитов с фиксированной ставкой: (1) фиксированный ежемесячный платеж зависит от суммы займа, процентной ставки и периода времени, в течение которого выплачивается кредит; (2) сумма задолженности за каждый месяц равна сумме задолженности за предыдущий месяц плюс проценты на эту сумму за вычетом фиксированного ежемесячного платежа; (3) фиксированный ежемесячный платеж выбирается таким образом, чтобы кредит был полностью погашен с процентами в конце срока его действия, и больше не приходилось платить никаких денег.

Поставщик может продать фиксированный элемент как производный инструмент «фиксированного-плавающего» курса, см. модель Блэка-Шоулза .

Смотрите также

• Ипотека с плавающей процентной ставкой
• Ставка предложения свопа в Сингапуре (SOR)
• СИБОР
• Кредит VA
• Кредит FHA

Ссылки

1. Чой, Джеймс Дж. (2022). «Популярные личные финансовые советы против профессоров». Журнал экономических перспектив . 36 (4): 167–192. doi : 10.1257/jep.36.4.167 . ISSN  0895-3309.
2. Фабоцци, Фрэнк Дж.; Модильяни, Франко (1992), Ипотека и рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой , Издательство Гарвардской школы бизнеса, стр. 19
3. "Основные типы ипотечных кредитов". financedenmark.dk . Получено 2021-10-05 .
4. Рид, Майк. "Ипотека с фиксированной ставкой". Калькулятор ипотеки . Получено 22 апреля 2016 г.
5. Jones, Charlie (2023-06-20). «Ипотечный кризис: «Мы не можем платить дополнительно 1400 фунтов стерлингов в месяц». BBC News . Получено 21 июня 2023 г.
6. Международный валютный фонд (2004). World Economic Outlook: сентябрь 2004: Глобальный демографический переход. Международный валютный фонд. стр. 81–83. ISBN 978-1-58906-406-5.
7. http://www.ifid.ca/pdf_workingpapers/WP2001A.pdf Архивировано 2006-12-02 на Wayback Machine ^{[ пустой URL PDF ]}

Внешние ссылки

• Ежедневные фиксированные ставки по ипотеке от Mortgage News Daily, ежедневный обзор рынка ипотеки