Распоряжение в шотландском праве — это официальный акт передачи права собственности на материальное наследуемое имущество. Он действует как стадия передачи права собственности, как вторая из трех стадий, необходимых для добровольной передачи права собственности на землю в Шотландии. Эти три стадии:
На этапе передачи права собственности на землю создается официальный документ , называемый распоряжением, который подписывается Распорядителем (лицом, предоставляющим распоряжение, или «Продавцом») и Распорядителем (лицом, получающим распоряжение, или «Покупателем»). Примеры распоряжений доступны для просмотра на веб-сайте Property Standardisation Group. [1]
Шотландское право следует принципу римского права , согласно которому право собственности на имущество (определение термина см. выше) является абсолютным. Другие правовые системы, такие как юрисдикции Соединенных Штатов, рассматривают право собственности как « пучок прав », который может быть разделен на различные компоненты и разделен между различными лицами. [2] Вместо этого в шотландском праве право собственности является единичным унитарным правом, которое не может быть разделено на различные компоненты, оно может быть передано другому лицу только целиком или обременено путем создания подчиненных вещных прав. [2] Владелец «вещи» имеет право на usus, fructus, abusus — право на использование, на плоды (пользование) и право на злоупотребление или уничтожение имущества. [3]
В отличие от исторически феодальных систем, таких как Англия и Уэльс или Шотландия ( революция Давида - 28 ноября 2004 г.), собственность не разделена между отдельными лицами, как интересы феодального начальника . Поскольку собственность является единым правом, при передаче она передается мгновенно, а предыдущий владелец лишается всех прав собственности на имущество в момент регистрации в земельном реестре.
Шотландское право следует принципу, что traditionibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur : право собственности передается путем передачи (или иной передачи), а не простого договора. [4] Как обсуждалось выше, договор или деликт создает только связывающие личные обязательства, права in rem (реальные права) не могут быть переданы только по договору. Вместо этого требуется передача (т. е. формальная передача имущества). Личные права, права in personam , такие как Missives of Sale (т. е. договор купли-продажи материального наследуемого имущества) сами по себе не передают реальное право собственности. [5] Без передачи, т. е. акта о распоряжении и публичного акта (см. ниже), реальные права не могут быть действительно созданы в шотландском праве.
В случае добровольной передачи сама передача должна быть осуществлена с намерением и согласием обеих сторон. Распорядитель (обычно Продавец по предыдущему договору купли-продажи) должен иметь намерение отказаться от права собственности , а распорядитель (обычно Покупатель по предыдущему договору купли- продажи ) должен иметь намерение приобрести имущество. Намерение и согласие обеих сторон будут выражены в самом акте распоряжения.
Только передача права собственности, как отдельный юридический акт, может осуществить передачу, согласованную по договору между сторонами. В Шотландии существует абстрактная система права собственности, что означает, что передача права собственности опирается на causa передачи. [6] В шотландском праве признанными causae traditionis для передачи права собственности являются:
Действительность передачи права собственности (т. е. передача имущества) не зависит от действительности этих причин , как описывает Виконт Стэр [8] : [9]
«Мы не следуем этой тонкости аннулирования актов, потому что они sine causa [т.е. без причины (см. выше)] … и поэтому рассказы, выражающие причину расположения, никогда не исследуются, потому что, хотя и не было причины, расположение хорошее». [10] [Скобки добавлены]
Таким образом, Шотландия отличается от юрисдикций общего права, таких как Англия и Уэльс, которые работают по каузальной системе, где причина передачи может аннулировать передачу в целом. Требуя стадии передачи, а также заключения договора, шотландское право принимает систему traditio , где причина передачи может быть недействительной или оспоримой, но передача остается юридически действительной. Области шотландского права, такие как право купли-продажи в договорном праве, были, как называют некоторые шотландские ученые-юристы, «англизированы» [11] в результате законодательства парламента Великобритании , которое было основано на принципах английского права, но введено в шотландское право: например, введение плавающего залога или продажи движимого имущества в шотландское право. Во всех других случаях, за исключением продажи материального движимого имущества, принцип абстракции очевиден в шотландском праве.
В то время как передача права собственности может быть действительной независимо от causa traditionis , причины недействительности causa в соответствии с правом обязательств, наследования и т. д. могут также распространяться на недействительность намерения передать право собственности как vitium reale или labes reales (т. е. «реальный порок») в имущественном праве. [12] Договор может быть недействительным по многим причинам, например: он может быть формально недействительным, стороны могут быть недееспособными или иметь какой-либо другой умственный дефект, влияющий на дееспособность в целом, или может отсутствовать консенсус in idem (т. е . встреча умов , на которой стороны соглашаются по основным элементам договора). Однако только такой дефект в договоре, который может быть vitium reale, может служить основанием для признания передачи недействительной. [13] Поэтому часто говорят, что «хорошая передача права собственности способна спасти плохой договор», потому что имущество продолжает принадлежать получателю права собственности независимо от несостоятельности causa . [13]
Соответственно, передача права собственности на имущество может быть (1) абсолютно действительной, (2) недействительной или (3) оспоримой.
(1) Абсолютно хорошая передача даст получателю (или покупателю) абсолютно хороший титул. Это означает, что владелец с абсолютно хорошим титулом будет защищен от оспаривания его права собственности. [14]
(2) Недействительный титул — это тот, где мнимый (т. е. кажущийся) владелец не имеет законных оснований для владения. Недействительная добровольная передача обычно происходит, когда у распорядителя (т. е. продавца) нет права собственности на проданную собственность или у него нет транзакционной правоспособности и он передал собственность распорядителю ( т. е. покупателю). Термин недействительная передача может быть охарактеризован как недействительная ab initio (т. е. недействительная с самого начала) и является недействительной и не имеющей силы. Последствия передачи или другого акта, который является недействительным и не имеющим силы, можно объяснить так, как если бы документы о передаче были чистыми листами бумаги. [15]
(3) Оспоримая передача приводит к тому, что получатель (обычно покупатель или получатель подарка, одаряемый ) получает действительный титул, субститутивный титул , на имущество, но этот титул может быть отменен путем оспаривания в суде, т. е. он может быть уменьшен (судебно прекращен по решению суда) кем-то с лучшими правовыми претензиями на имущество. Это обычно возникает, когда есть порок согласия.
Важной чертой шотландского права собственности является принцип публичности и правовая доктрина, его окружающая. Принцип публичности требует, чтобы при передаче всего имущества был необходим внешний (т. е. публичный) акт для создания или передачи реальных прав (или прав in rem ). В шотландском праве принцип публичности не был проанализирован подробно. Однако Комиссия по праву Шотландии отметила, что опора на публичный реестр обеспечивает определенность и безопасность для сторон, участвующих в продаже земли. [16] Обоснование требования внешнего акта является предметом академических дебатов, но широко признано, что принципы публичности служат целям (1) обеспечения юридической определенности права собственности без опоры на судебные разбирательства, (2) обеспечения реального права владельца (или права in rem ) путем ссылки на зарегистрированный публичный акт и (3) защиты третьих лиц, которые могут не знать о каких-либо частных соглашениях, которые может заключать владелец. [17]
Исторически в Шотландии было обычным делом для продавцов предоставлять несколько распоряжений на одном участке земли, часто как попытка обмануть нескольких покупателей. [14] Принятие Закона о регистрации 1617 года сословиями парламента Королевства Шотландии было попыткой ограничить это мошенничество, введя требование регистрации при передаче права собственности; позволяя покупателям действовать, полагаясь на публичный реестр при заключении договора. Важно отметить, что Закон о реальных правах 1693 года предусматривал, что распоряжения будут ранжироваться в порядке даты регистрации» . Это юридическое правило, которое действует и сегодня, порождает концепцию «гонки за регистрами , в которой распорядитель (обычно покупатель после заключения официальных писем о продаже ) должен зарегистрировать предоставленное ему распоряжение в Земельном реестре, пресекая все другие потенциальные претензии третьих лиц на право собственности. [18] Гонка была охарактеризована выдающимся судьей, лордом Роджером Эрлсферри :
«борьба, ведущаяся со всей серьезностью, с целью лишить другого участника возможности получить настоящее право, зафиксировав соответствующее деяние и первым заразив себя. Участники этой гонки не являются коринфянами и не приносят олимпийской клятвы спортивного мастерства. Если ваш противник медленно движется по траектории, ошибается или спотыкается, вы не ждете по-рыцарски, пока он вас догонит: вы в полной мере пользуетесь его ошибками. Хорошие парни финишируют последними и не получают настоящего права » . [19]
На практике введение предварительных уведомлений в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года уменьшило «борьбу» в гонке за регистрацию. [20] Однако по-прежнему остается в силе тот факт, что только регистрация в Земельном реестре способна передавать или создавать реальные права (или права in rem). [21]
Вышеуказанные три принципа в совокупности создают три этапа передачи:
Для законной передачи вещных прав в соответствии с шотландским законодательством необходимо выполнить все три шага.
В общем праве, после Winston v Patrick [ 22], вручение распоряжения получателю заменяет любые личные обязательства по договору, даже если они являются сопутствующими по своей природе в соответствии с правилом о предшествующих сообщениях . Закон о контрактах (Шотландия) 1997 года изменил это правило общего права, так что официальные письма больше не заменяются распоряжением. [23] Однако многие правообладатели по-прежнему включают использование двухлетнего пункта замены в официальные письма о продаже, чтобы гарантировать, что договорные обязательства заканчиваются через 2 года, а не через полный установленный законом 20-летний период в соответствии с Законом об исковой давности и ограничениях (Шотландия) 1973 года. [24] Важно отметить, что использование этого пункта будет применяться как к обязательствам Покупателя, так и к обязательствам Продавца по договору. [25]
Исторически, в рамках феодальной системы , этап передачи права собственности осуществлялся посредством феодальных актов, таких как феодальные распоряжения или хартии Новодамуса, но их использование в качестве средства передачи прекратилось 28 декабря 2004 года. Примеры текущих распоряжений как для коммерческой, так и для жилой недвижимости можно найти на веб-сайте Property Standardisation Group. [26]
Вместо этого юридическая передача осуществляется посредством выдачи официального документа Продавцом (лицом , предоставляющим распоряжение), который называется распоряжением при обсуждении наследуемого имущества в пользу Покупателя ( получателя распоряжения). [5] Распоряжения должны быть составлены в письменной форме и официально подписаны в соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года. Пример современного распоряжения можно найти на веб-сайте Property Standardisation Group:
" 2 Повествование
2.1 Продавец является собственником Имущества.
2.2 Продавец продал Имущество Покупателю по Цене.
2.3 Продавец подтверждает получение Цены.
3 Распоряжение
Продавец ОТДАЕТ Имущество Покупателю." [27]
Как показано, распоряжение действует в поддержку причины передачи , обычно договора купли-продажи, и влияет на передачу ( распоряжение ) самой собственности. Однако распоряжение все равно требует регистрации в Земельном реестре Шотландии . [21] Внутренняя палата Сессионного суда отмечает, что распоряжение:
«действует как фактическое отчуждение предмета отчуждателю; и оно наделяет его большинством основных атрибутов собственности. В частности, оно наделяет его не только правом владеть предметом и пожинать его плоды, но и правом продавать его; отчуждать его как по обременительным, так и безвозмездным причинам; и урегулировать имущество посредством распоряжений mortis causa... Право, созданное таким образом, может передаваться от одного лица другому посредством добровольного распоряжения; и после смерти любого лица, которому оно принадлежит, оно может передаваться его наследнику посредством всеобщего обслуживания; и каждое лицо, которому оно принадлежит последовательно, имеет полномочия и привилегии собственности, упомянутые выше». [28]
Договорные положения
Распоряжение может содержать договорные обязательства, которые становятся обязательным договором при принятии распоряжения Покупателем. [29] В соответствии с правилом о предшествующих сообщениях, см. выше, распоряжение может заменить любые предыдущие договорные обязательства, содержащиеся в Посланиях о продаже .
Переуступка (в юрисдикциях общего права называется уступкой )
Распоряжение может также уступать Покупателю дополнительные права. [30] Это включает в себя любую арендную плату, подлежащую уплате Продавцу как арендодателю, и любые предписания или акты, касающиеся имущества. Прямые уступки также могут быть сделаны в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1874 года. [31] Как и в случае со всеми уступками, они по-прежнему требуют уведомления должника о уступленных правах. Шотландский парламент в настоящее время рассматривает реформу движимых сделок, включая уступки, после публикации Отчета Шотландской юридической комиссии о движимых сделках (2017, Отчет SLC № 249). [32] Это может включать создание Реестра уступок и дальнейшее реформирование закона в этой области. [33]
Полная и абсолютная гарантия ( в других юрисдикциях называемая гарантией ) подразумевается законом при предоставлении распоряжения. [34] Даже простого использования «Я предоставляю гарантию» в распоряжении достаточно, чтобы сделать распоряжение полным и абсолютным. [35] Однако, если имущество является подарком, одаряемый получает только простую гарантию в распоряжении, охватывающем (3), ниже, отдельно. Еще одним исключением является случай, когда имущество приобретено по заниженной стоимости и предоставляется только гарантия факта и действия в соответствии с распоряжением (охватывающим (1), (2) и (3) ниже).
Обычно, когда Продавец предоставляет распоряжение, он гарантирует (т.е. гарантирует) следующие четыре гарантии:
На практике эти гарантии часто предоставляются в явной форме, что может изменять или дополнять подразумеваемые гарантии Продавца, например, использование шотландских стандартных положений. [36] В маловероятном случае, если в официальных письмах ничего не говорится о гарантиях, будут применяться гарантии, подразумеваемые законом.
Продавец гарантирует, что он может законным образом передать право собственности Покупателю. [37] Ордер также покрывает, что право собственности Продавца (титул) является абсолютно действительным и не может быть оспорено или исключено из возмещения Хранителя Реестра Шотландии . [37] [38] Хьюм, институциональный писатель и источник права в Шотландии, говорит, что Продавец должен предоставить Покупателю доказательства того, что титул является действительным. [39] Ордер должен охватывать всю переданную собственность, то есть: Продавец должен владеть всей землей, которая согласована для передачи в соответствии с Посланиями о продаже. Пример этого можно часто найти в судебной практике, когда Продавец договаривается о передаче всей земли, то есть coele usuque ad centrum (от небес до центра Земли), но права на полезные ископаемые, обнаруженные в слоях земли как отдельный обычный доход, принадлежат не Продавцу, а третьей стороне, но будут гарантированы для передачи Покупателю. [40] После решения суда по делу Holms v Ashford Estates Ltd [ 41] установлено, что гарантия, подтверждающая пригодность переданной земли для целей, о которых Покупатель уведомил Продавца, не подпадает под действие настоящей гарантии.
Продавец гарантирует, что на передаваемую землю не существует никаких меньших вещных прав, за исключением договоров аренды. [42]
Договоры аренды имеют противоречивые правовые полномочия относительно того, покрываются ли они гарантией не меньших реальных прав продавца. Более старые правовые полномочия из судов Королевства Шотландия XVI и XVII веков , по-видимому, предполагают, что подразумеваемая гарантия не распространяется на договоры аренды. Обоснованием этого было то, что исторически феодальные владельцы редко занимали землю, которой они владели, которая часто сдавалась в аренду или передавалась вассалам через субинфеодацию , поэтому гарантия того, что земля не имеет меньших реальных прав, не была уместна. [43] [44] Однако Хьюм , институциональный писатель и источник права в Шотландии, писал, что только договоры аренды на очень длительный срок, с низкой арендной платой или когда договор аренды дает арендатору широкие полномочия над землей, будут покрываться этой гарантией. [45] Современным источником полномочий в этой области является дело Lothian and Border Farmers Ltd против M'Cutcheon [46] , которое последовало за старыми полномочиями, согласно которым аренда не покрывается гарантией. Однако существует академическая критика, что это решение было неверным и остается решением первой инстанции Внешней палаты Сессионного суда . [47] В любом случае, лица, передающие права собственности, часто добавляют пункт в официальные письма, как это сделано в шотландских стандартных положениях, о том, что имущество будет предоставлено продавцу для въезда и свободного владения. [36]
Права супруга на проживание в соответствии с Законом о супружеских домах (защита семьи) (Шотландия) 1981 года сродни установленному законом квазиреальному праву, и неясно, включено ли это в гарантию. [48] В любом случае, стандартной практикой является включение в официальные письма термина, касающегося прав на проживание, как это сделано в шотландских стандартных положениях в официальных письмах о продаже . [36]
В 1835 году было окончательно установлено, что реальные условия, такие как сервитуты и обременения, покрываются абсолютной гарантией, предоставляемой Продавцом. [49] В настоящее время в законе подразумевается, что Продавец гарантирует, что на имущество не распространяются никакие реальные условия, если: [50]
Все три теста должны быть выполнены для того, чтобы претензия по гарантии была успешной против неизвестного реального состояния. [51] На практике проверки должной осмотрительности , проводимые агентами каждой стороны, должны выявить любые ранее неизвестные реальные состояния до заключения официальных сообщений. При определении осведомленности суд будет смотреть, помешали ли «небрежность и непростительное невежество» Покупателя [52] (в переводе с шотландского : небрежность и непростительное невежество) ему иметь фактическое знание; если это так, суд может постановить, что у Покупателя было конструктивное знание, знание, основанное на проявлении разумной осмотрительности. [52] Следовательно, Покупатель считается знающим и ожидающим реальных условий стандартного типа. [51] Если Продавец утверждает , т. е. делает фактическое заявление в суд, что Покупатель знал о состоянии на дату заключения официальных сообщений, Продавец должен доказать это бремя доказательств самостоятельно. [53] Если суд установит, что Покупатель действовал с небрежностью и непростительной неосведомленностью, тем самым отклонив гарантийное требование, стороны, действовавшие через адвоката, могут подать иск против агента, осуществляющего продажу, за профессиональную небрежность, как более подходящее и эффективное средство правовой защиты в случае, если адвокат не проявил разумной осмотрительности.
Четвертая гарантия гарантирует, что Продавец не предпримет в будущем никаких действий, которые могли бы нанести ущерб договорному праву Покупателя на собственность. Продавец нарушит свою гарантию, если предоставит последующее распоряжение другому лицу или впоследствии предоставит меньшие реальные права на землю третьим лицам после того, как Покупатель получил свое распоряжение. Эта гарантия перестает быть актуальной, как только право собственности законным образом переходит к Покупателю после регистрации распоряжения. [54] Если земля предоставляется безвозмездно (т. е. в дар), одаряемый получает только простую гарантию, не покрывающую никаких будущих пагубных действий.
Если держатель гарантии полагает, что имело место нарушение, может оказаться невозможным отследить Продавца или его предшественников после завершения процесса передачи. [55] Средством правовой защиты от нарушения гарантии отчуждения является возмещение убытков. Таким образом, их эффективность в качестве средства правовой защиты для Покупателей, которые позже обнаружат скрытые дефекты в титуле собственности, ограничена. В гарантиях отчуждения, как правило, нет требования о выселении. Однако, если Покупатель желает полагаться на гарантию Продавца о том, что переданный титул был абсолютно хорош , см. гарантию 1 выше , он должен доказать, что он был выселен в судебном порядке или имеет серьезную угрозу судебного выселения. Гарантия отчуждения была недавно рассмотрена Верховным судом в деле Моррис против Рэя, которое теперь требует выселения (вмешательства в право собственности Покупателя) или угрозы выселения кем-то, кто имеет лучший титул (право) на землю . [56] [57]
Требование судебного выселения
Судебное выселение в определении шотландского права, происходящем от римского права , не является простым пониманием слова выселение , когда арендатор удаляется из собственности арендодателя. Вместо этого судебное выселение происходит, когда истинный владелец собственности заявляет о своем праве собственности. Иск о выселении должен быть подан в суд истинным владельцем земли и не может быть подан Покупателем или Покупателем, подающим декларант ( т. е. судебный иск, требующий от Суда вынести юридическое решение по делу). Если Хранитель Реестров Шотландии использует свои полномочия по исправлению Земельного Реестра, это также считается судебным выселением в целях ордера. [58] По сути, ордер на добросовестное владение сводится к ордеру против выселения. [37]
Обычно, предоставление распоряжения заменяет гарантии, предоставленные Продавцом по контракту в Миссивах продажи. Однако есть три сценария, когда Гарантии Миссивов продажи продолжают быть актуальными:
1) Отсрочка урегулирования. Без вынесения решения о распоряжении Покупатель может полагаться только на гарантию, содержащуюся в официальных письмах о продаже.
2) Отказ от сделки после получения официальных заявлений о продаже. Если после получения официальных заявлений о продаже сделка отменена (т. е. не выдано распоряжение), покупатель все равно может использовать официальные заявления о продаже.
3) Договорное положение в Посланиях, препятствующее отмене гарантии.
Средство
Единственным средством правовой защиты для принудительного исполнения распоряжения является возмещение убытков. [59] Если нарушение заключается в том, что Продавец не имеет права собственности на все или часть переданных предметов, убытки рассчитываются на основе текущей стоимости земли, независимо от того, больше или меньше эта стоимость первоначальной цены. Если нарушение заключается в том, что титул обременен реальным правом или реальным условием , обычной основой убытков является результирующая разница в рыночной стоимости, которую реальное условие/реальное право имеет по отношению к стоимости имущества.
{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)