Связка прав — это метафора, объясняющая сложность права собственности . [1] Преподаватели юридических факультетов вводных курсов по праву собственности часто используют эту концептуализацию для описания «полного» права собственности как раздела различных прав различных заинтересованных сторон . [2]
Концепция возникла у Уэсли Ньюкомба Хохфельда в 1913 году, хотя сам он никогда не использовал фразу «пучок прав». [3] Она была далее развита и распространена среди более широкой аудитории в форме первого Restatement of Property (опубликованного в пяти томах между 1936 и 1944 годами), поскольку первый репортер Restatement, Гарри Бигелоу , был поклонником идей Хохфельда. [3]
Связка прав обычно преподается на курсах по имуществу на первом году обучения в юридических школах в Соединенных Штатах , чтобы объяснить, как собственность может одновременно «принадлежать» нескольким сторонам. До того, как она была разработана, идея собственности рассматривалась с точки зрения господства над вещью, как в способности владельца налагать ограничения на других от вмешательства в собственность владельца. Однако «связка прав» подразумевает правила, определяющие, запрещающие или разрешающие действия со стороны владельца. [4]
Право собственности на землю — это гораздо более сложное предложение, чем просто приобретение всех прав на нее. Полезно представить себе связку прав, которые можно разделить и собрать заново. « Связка палок », в которой каждая палка представляет индивидуальное право, — это распространенная аналогия для связок прав. Любой владелец собственности владеет набором «палок», напрямую связанных с землей. [5]
Например, совершенство залога механика лишает некоторые, но не все, права из пакета, удерживаемого владельцем. Погашение этого залога возвращает эти права или «прилипает» к пакету, удерживаемому владельцем. В Соединенных Штатах (и в соответствии с общим правом) максимально возможное право собственности на недвижимость называется « fee simple absolute». Даже право собственности федерального правительства США на землю ограничено в некоторых отношениях законом о государственной собственности.
Традиционно концепция совокупности прав охватывает пять основных прав, которые могут иметь место в отношении участка недвижимого имущества [6]
Вариации разделения между использованием общественной и частной собственности можно найти по всему миру. Хотя концепция пучка прав прочно укоренилась в общем праве , в системах гражданского права и религиозных правовых системах существуют сопоставимые идеи. Национальные, субнациональные и муниципальные законы сильно влияют на то, что владельцы титула могут делать со своей собственностью с точки зрения физического развития. Квазиправительственным органам (например, коммунальным компаниям) также разрешено устанавливать сервитуты на частной собственности.
Исторически степень индивидуального и общественного контроля над недвижимостью сильно различалась. Различия между капитализмом, деспотизмом, социализмом, феодализмом и традиционными обществами часто определяют разные стандарты землевладения. Концепция набора прав выглядит совершенно по-разному при рассмотрении различных типов обществ. Например, правительство невмешательства допускает совершенно иной набор прав, чем коммунистическое правительство.
Общественные земельные трасты и земельные банки являются примерами усилий по реорганизации совокупности прав. Обычно это делается путем разделения обязанностей владения и управления от прав пользования имуществом. Типичная стратегия общественного земельного траста заключается в том, чтобы удерживать право собственности на землю и продавать структурные улучшения (жилые или другие здания) покупателям жилья с низким доходом. Это позволяет людям покупать жилье по цене намного ниже рыночной и получать выгоду от повышения стоимости своей недвижимости.
Инвестиционные трасты недвижимости разделяют пакет прав, чтобы позволить коммерческие инвестиции в недвижимость. Эти правовые структуры становятся все более распространенными в развитых странах.
Сквоттинг представляет собой неэкономический способ для людей передавать части пакета прав. В зависимости от применимых законов сквоттер может приобретать права собственности, просто занимая пустующую землю в течение длительного периода времени. Районы с высокой концентрацией сквоттеров иногда считаются неформальными поселениями. Сквоттеры сталкиваются с большой нестабильностью из-за отсутствия у них права собственности и правительственных усилий по « устранению упадка ».
«Сквоттинг» может привести к « противоправному владению », что в общем праве является процессом, посредством которого право собственности на чужую недвижимость приобретается без компенсации , путем удержания собственности способом, который противоречит правам истинного владельца в течение определенного периода времени. Обстоятельства противоправного владения определяют тип права собственности, приобретенного противоправным владельцем, который может быть простым правом собственности, правами на полезные ископаемые или иным интересом в недвижимости.
В этой таблице разбиваются некоторые из различных прав, связанных с владением недвижимостью. Некоторые из этих прав могут передаваться между разными сторонами посредством продажи или торговли. Третьи стороны могут получить права доступа и прибыли от нескольких прав публичного пользования без согласия владельца титула. Это часто случается с компаниями по добыче ресурсов, такими как шахты.
Например, муж и жена могут быть владельцами (технически, владельцами титула ) недвижимого имущества , которое также обременено ипотекой и залогом механика . Их сосед может иметь сервитут на коммунальную линию и лицензию на въезд и выезд на близлежащий участок земли. Самолеты имеют право пролетать через их воздушное пространство. Конституционно, государственные и федеральные правительства всегда имеют право на отчуждение , также называемое принудительное отчуждение собственности , и правительство на нескольких уровнях сохраняет различные регулирующие права, такие как экологическое регулирование , зонирование и обеспечение соблюдения строительных норм .