В имущественном праве титул — это нематериальная конструкция, представляющая собой связку прав на (на) часть имущества , в которой сторона может владеть либо законным интересом, либо справедливым интересом . Права в связке могут быть разделены и принадлежать разным сторонам. Он также может относиться к официальному документу , такому как акт , который служит доказательством права собственности . Передача документа (передача права собственности на имущество) может потребоваться для передачи права собственности на имущество другому лицу. Титул отличается от владения , права , которое часто сопровождает владение, но не обязательно является достаточным для его доказательства (например, самовольное завладение ). Во многих случаях владение и титул могут передаваться независимо друг от друга. Для недвижимого имущества регистрация и запись земли предоставляют публичное уведомление о праве собственности.
Владение — это фактическое владение вещью, независимо от того, есть ли у человека на это право. Право владения — это законность владения (с фактическим владением или без него), доказательства которого таковы, что закон будет поддерживать его, если не будет доказано лучшее требование. Право собственности — это то право, которое, если все соответствующие факты известны (и допущены), отменяет все другие требования. Каждое из них может принадлежать разным лицам.
Например, предположим, что A крадет у B что-то, что B ранее добросовестно купил у C, а C ранее украл у D, и что было семейной реликвией семьи D в течение поколений, но изначально было украдено столетиями ранее (хотя этот факт теперь всеми забыт) у E. Здесь у A есть владение, у B есть явное право владения (о чем свидетельствует покупка), у D есть абсолютное право владения (что является наилучшим требованием, которое может быть доказано), а наследники E, если бы они знали об этом, имели бы право собственности, которое они, однако, не могли доказать. Хороший титул состоит из комбинации этих трех (владения, права владения и права собственности) у одного и того же лица (лиц).
Первоначальной целью законов об исковой давности было погашение древних, забытых или невыдвинутых претензий, таких как E в приведенном выше примере . В противном случае право собственности всегда было бы неопределенным.
В общем праве справедливое право собственности — это право на получение полного права собственности на имущество , при котором другой сохраняет законное право собственности на имущество. В Соединенных Штатах юридические права собственности — это те, которые были признаны судами в Англии. Справедливые права собственности — это те, которые были признаны английскими канцлерскими судами. Обе эти концепции были приняты различными штатами при их создании, за исключением, возможно, тех, которые основаны на европейском гражданском праве , таких как Луизиана . Большинство штатов объединили суды по праву и суды по праву справедливости в единую судебную систему, хотя в некоторых системах все еще могут существовать юридические и канцелярские подразделения.
Когда заключается договор купли-продажи земли, справедливый [интерес/право собственности] переходит от продавца к покупателю. Когда условия договора купли-продажи выполнены, юридический титул переходит к покупателю в ходе так называемого закрытия . В Англии и Уэльсе используются термины «покупатель» и «продавец». [1] Недвижимость, которая продается на основе справедливого титула, имеет нетронутую юридическую цепочку титулов и зарегистрированную передачу в местном муниципалитете. Юридический титул — это фактическое право собственности на имущество, поскольку при покупке имущества продавец полностью заплатил, а акт или титул надлежащим образом зарегистрированы. Справедливый титул отделяется от юридического титула после смерти законного держателя титула (владельца). Например: Когда лицо, имеющее законное право собственности на имущество, умирает, наследники по закону или бенефициары по последнему завещанию автоматически получают справедливый интерес в имуществе. Когда исполнитель или администратор соответствует требованиям, это лицо приобретает юридический титул, подлежащий изъятию, когда имущество было администрировано таким образом, чтобы обеспечить законную передачу юридического титула тем, кто имеет справедливый интерес. Полученное в результате слияние юридического и справедливого приводит к возникновению «совершенного титула», часто называемого рыночным титулом.
Правовой и справедливый титул также возникает в трасте . В трасте один человек может владеть правовым титулом, например, доверительные управляющие . Другое лицо может владеть справедливым титулом, например, бенефициар . [2]
В странах со сложной системой частной собственности документы о праве собственности обычно используются для недвижимости , автотранспортных средств и некоторых видов нематериального имущества. Когда такие документы используются, они часто являются частью системы регистрации, посредством которой право собственности на такое имущество может быть проверено. В некоторых случаях титул также может служить постоянной юридической записью об отчуждении имущества, например, в случае автомобильного хлама или титула утильсырья . В случае недвижимости юридическим инструментом, используемым для передачи титула от одного лица или организации другому, является акт . Известное правило заключается в том, что вор не может передать настоящий титул, поэтому поиск титула является обычным делом (или настоятельно рекомендуется) для покупок многих видов дорогостоящего имущества (особенно недвижимости). В нескольких округах и муниципалитетах США стандартный поиск титула (обычно сопровождаемый страхованием титула ) требуется по закону как часть передачи права собственности.
Первостепенный титул — это лучший титул в простом виде, доступный истинному владельцу. Лицо, являющееся владельцем недвижимости с первостепенным титулом, имеет более высокое (или лучшее, или «превосходящее») право в иске о тихом титуле . Эта концепция по своей сути является относительной. Первостепенный титул не всегда является лучшим (или наивысшим) титулом, поскольку он обязательно основан на титуле какого-то другого лица. [3] [4]
Тихий иск о праве собственности — это судебный процесс, который необходимо разрешить с любыми проблемами в праве собственности , такими как конкурирующие претензии или права на недвижимое имущество, например, пропавшие наследники , арендаторы , ревертеры , оставшиеся и держатели залога , все конкурирующие за право собственности на дом или землю. [5] [6] Технические проблемы с правом собственности включают в себя орфографические ошибки, непогашенную задолженность, незарегистрированные транзакции и любые нарушения, которые могут указывать на разрыв в цепочке собственности. В каждом из Соединенных Штатов действуют разные процедуры для тихого иска о праве собственности . [7]
Однако большинство предметов личного имущества не имеют официального документа о праве собственности. Для таких предметов владение является простейшим указанием на право собственности, если только обстоятельства не вызывают подозрения относительно права собственности владельца на предмет. Доказательство законного приобретения, такое как счет купли-продажи или квитанция о покупке, является сопутствующим. Передача права собственности добросовестному покупателю обычно передает право собственности, если не требуется никаких документов.
Развитие и разделение недвижимости могут происходить , пока ее право собственности оспаривается другой стороной. Если иск решен в пользу истца , это делает неопределенными обстоятельства, которые позволили осуществиться такому развитию, и может привести к тому, что инвестированные ресурсы будут потрачены впустую. [8]
Дело Пэкстона против Вираты и др. , в котором подделка титула привела к созданию жилого комплекса Viva Homes Estate в Дасмариньясе , Кавите , на Филиппинах , превратило целый закрытый жилой комплекс в неформальное поселение , заставив жителей, которые десятилетиями вкладывали средства в недействительные титулы, беспокоиться о сносе . [8] [9] [10]
В законодательстве Соединенных Штатов доказательство права собственности обычно устанавливается с помощью отчетов о праве собственности, составленных компаниями по страхованию права собственности , которые показывают историю права собственности ( аннотацию о праве собственности и цепочку прав собственности ), как это определено зарегистрированными публичными актами ; [11] отчет о праве собственности также показывает применимые обременения, такие как сервитуты , залоговые права или соглашения . [12] В обмен на страховые премии компания по страхованию права собственности проводит поиск права собственности по публичным записям и предоставляет гарантию надлежащего права собственности, возмещая страхователю расходы в случае возникновения спора по поводу права собственности. [13] В случае владения транспортным средством государственный орган может выдать простой документ о праве собственности на транспортное средство .
Основными правами в пакете прав обычно являются:
Права на недвижимое имущество могут быть разделены и далее, например:
Калифорния запрещала иностранцам (в основном азиатам ) владеть землей до тех пор, пока закон не был объявлен неконституционным в 1952 году. [14] В настоящее время в Соединенных Штатах нет ограничений на иностранное владение землей, хотя продажа недвижимости иностранцами-нерезидентами подпадает под действие определенных специальных правил налогообложения.
До создания Соединенных Штатов право собственности на индейские земли на территориях, контролируемых Британией в Северной Америке, регулировалось Королевской прокламацией от 7 октября 1763 года. Эта прокламация короля Георга III сохраняла право собственности на землю за индейцами, подлежащее отчуждению только Короной. Это продолжало быть законом Канады после Американской революции. [15]
В Соединенных Штатах титул индейца — это подчиненный титул, принадлежащий коренным американцам в Соединенных Штатах на землю, которую они обычно заявляли и занимали. Впервые он был признан в деле Джонсон против Макинтоша , 21 U.S. (8 Wheat ) 543 (1823).
Очень рано в этом суде была принята доктрина, что хотя право собственности на земли, занятые индейцами, когда прибыли колонисты, перешло к суверену — сначала к европейской нации-открывателю, а затем к первоначальным штатам и Соединенным Штатам — право на занятие индейскими племенами, тем не менее, признавалось. Это право, иногда называемое индейским титулом и действующее против всех, кроме суверена, могло быть прекращено только суверенным актом. После того, как Соединенные Штаты были организованы и была принята Конституция, эти племенные права на индейские земли стали исключительной сферой федерального закона. Право собственности индейцев, признанное только правом на занятие, могло быть аннулировано только Соединенными Штатами. Oneida Indian Nation v. County of Oneida , 414 US 661, 667 (1974).
Обычным методом аннулирования индейского титула был договор . [16]
Покупатель» и «продавец» в отношении земельной сделки — это ... лицо, приобретающее и лицо, распоряжающееся предметом сделки
Gaeilge:Teideal (читается как «идеал»)