Некоммерческие застройщики жилья строят доступное жилье для людей, которым частный рынок не предоставляет достаточного обслуживания. Некоммерческий жилищный сектор состоит из корпораций по развитию сообществ (CDC) и национальных и региональных некоммерческих жилищных организаций, чья миссия заключается в обеспечении нуждающихся, пожилых людей, работающих домохозяйств и других лиц, которым частный рынок жилья не может предоставить адекватного обслуживания. Из общего числа 4,6 миллионов единиц в секторе социального жилья некоммерческие застройщики построили приблизительно 1,547 миллиона единиц, или примерно треть от общего фонда. [1] Поскольку некоммерческие застройщики редко имеют финансовые ресурсы или доступ к капиталу , как коммерческие организации, они часто используют несколько уровней финансирования , как правило, из различных источников, как для разработки, так и для эксплуатации этих доступных единиц жилья.
Как некоммерческий, так и коммерческий секторы строят доступное жилье, хотя миссии, операции, финансовые и технические возможности различаются. Основное различие между коммерческой и некоммерческой организацией заключается в том, что коммерческие организации работают для получения прибыли владельцам или акционерам , тогда как некоммерческие организации либо реинвестируют прибыль в организацию и/или жертвуют деньги на выполнение своей миссии. [1] Это неотъемлемое различие организационных целей диктует операционную стратегию их проектов; коммерческие организации, скорее всего, будут создавать доступное жилье, которое максимизирует прибыль, тогда как некоммерческие организации стремятся обслуживать наиболее уязвимые слои населения. Примеры стратегий, которые коммерческие организации используют для максимизации прибыли, включают размещение своих проектов в районах с сильными рынками аренды, смешивание единиц по рыночной ставке в своих зданиях для увеличения операционного дохода и разработку стратегии выхода для максимизации выручки от продажи своего здания. И наоборот, некоммерческие организации, скорее всего, будут развиваться в неблагополучных районах, посвящать все свои единицы арендаторам с низким доходом и управлять проектами в долгосрочной перспективе, чтобы выполнить миссию доступности. [2]
В результате своей бизнес-стратегии некоммерческие организации испытывают нехватку финансовых и технических ресурсов коммерческих организаций, что вынуждает их полагаться на несколько источников финансирования, таких как государственные и частные гранты и субсидии, для покрытия расходов на разработку. Использование нескольких источников финансирования рискованно, поскольку оно создает сложное финансирование, которое может быть как своевременным, так и дорогим. [2] Большинство этих государственных и частных источников существуют исключительно для некоммерческих организаций, и хотя это дает преимущество некоммерческой отрасли, коммерческие организации часто воздерживаются от траты неоплачиваемого времени и усилий на такие сложные сделки. [2]
Предварительные усилия по разработке, такие как приобретение земли, формирование партнерств , проведение комплексной проверки и получение прав, являются важными первыми шагами, которые предпринимают застройщики перед запуском проекта. Основной проблемой для некоммерческих застройщиков является то, что их сделки слабо капитализированы, а финансирование предварительных затрат на разработку затруднено; эти затраты включают архитектуру , проектирование , контроль участка и анализ осуществимости . [2] Некоммерческие организации также сталкиваются с проблемами ликвидности , осуществимости и финансирования, которые обычно отпугивают коммерческих застройщиков. Предварительная разработка имеет важное значение для упаковки проектного предложения , а финансирование необходимо для решения любых проблем в это время. Отсутствие предварительного финансирования разработки может привести к слабым проектным предложениям и неиспользованию возможностей для приобретения земли. [3] Кроме того, отсутствие средств увеличивает риски разработки и снижает вероятность привлечения капиталовложений или получения кредитов от частных банков . [3]
Начиная с 1980-х годов, национальные, государственные и местные посредники сформировались для улучшения финансового и технического положения некоммерческих застройщиков жилья. Эти организации улучшили мобилизацию капитала, включая поддержку проектов и эксплуатации, финансирование до разработки и предоставили техническую помощь для финансовой упаковки. В результате некоммерческие застройщики начали повышать свою техническую компетентность и снижать риск для потенциальных инвесторов государственного и частного секторов. [3]
Национальные посредники включают такие организации, как Local Initiatives Support Coalition (LISC), Enterprise Foundation , Neighborhood Reinvestment Corporation (NRC) и Housing Assistance Council (HAC). Эти организации помогают некоммерческим застройщикам жилья получить доступ к налоговым льготам , корпоративным инвестициям в акционерный капитал , вторичным рынкам ипотеки и обязательствам кредиторов, а также предлагают учебные курсы по развитию недвижимости и финансам, организации сообщества и предоставлению социальных услуг . Кроме того, эти группы помогают некоммерческим организациям формировать партнерства друг с другом, а также с государственными и частными сторонами, способствуя поддержке и финансированию некоммерческого развития жилья. [3]
Некоммерческие организации обычно формируют партнерства для разработки и владения проектами доступного жилья. Некоторые соображения, которые некоммерческие организации оценивают перед созданием субъекта собственности, включают в себя простоту и скорость принятия решений, эффективное обеспечение операций по управлению имуществом и количество инвесторов, необходимых для удовлетворения потребностей в капитале и инвестиционных целей инвесторов относительно денежного потока проекта , оценки и отношения к личной ответственности . Кроме того, также оцениваются последствия налоговых соображений для самого субъекта собственности, а также для индивидуальных инвесторов; это включает в себя распределение обычных обязательств по доходу и обязательств по приросту капитала . [4]
Формы юридических структур собственности, которые создают некоммерческие организации, включают полные товарищества , ограниченные товарищества и общества с ограниченной ответственностью (ООО). В полном товариществе два или более субъектов объединяются, чтобы сформировать новое коммерческое образование, в котором каждый партнер несет солидарную ответственность по всем юридическим и финансовым обязательствам. Кроме того, каждый член имеет право участвовать во всех решениях товарищества, если иное не указано в соглашении о товариществе . Товарищества не являются налоговыми субъектами, поэтому все налоговые последствия передаются непосредственно отдельным партнерам; партнеры соглашаются на доли налоговых последствий, а также на денежный поток и оценку проекта. Ограниченные товарищества похожи на полное товарищество, за исключением того, что один или несколько партнеров выступают в качестве полного партнера, а остальные партнеры являются ограниченными партнерами. Ограниченные партнеры рассматриваются иначе, чем полные партнеры, в том смысле, что они несут ответственность только за инвестированный капитал и не могут участвовать в обычных операциях или решениях товарищества, не теряя при этом защиты от ограниченной ответственности. Соглашение о товариществе определяет ответственность каждого партнера и то, как они делят прибыль и налоговые последствия. ООО сочетает в себе преимущества корпорации в плане личной ответственности (ответственность ограничена суммой инвестированного капитала) и преимущества партнерства в плане налогообложения (юридическое лицо не облагается налогом). [5]
Поскольку некоммерческие организации не имеют средств на развитие и эксплуатацию своих зданий, они ищут финансирование из внешних источников, таких как местные, государственные и федеральные органы власти, а также частные организации. Проекты часто имеют многоуровневые субсидии в форме акционерного капитала, долга, грантов и налоговых льгот (некоммерческие организации освобождены от налогов в соответствии с разделом 501(c)(3) налогового кодекса IRS). [3] [6]
Через LIHTC инвесторы получают налоговую защиту в размере одного доллара ($1) за каждый налоговый кредит, полученный за 10-летний период. Цена индивидуальных налоговых кредитов может варьироваться и не обязательно должна быть обменом 1:1. Сумма налоговых кредитов в долларах, доступных штату, определяется численностью населения этого штата. Застройщики обращаются в государственные агентства, такие как государственное Агентство по финансированию жилья, для выделения налоговых кредитов. После получения налоговых кредитов застройщик затем продает кредиты инвесторам. Не менее 10% отчислений налоговых кредитов штата должны быть направлены на жилищное строительство некоммерческими организациями. [7]
При продаже LIHTC застройщики обычно вступают в товарищество с ограниченной ответственностью ( LP или LLC ) с инвестором (см. обсуждение выше относительно права собственности), где инвестор становится партнером на 99%. [8] Хотя LIHTC можно использовать для привлечения инвесторов в проект, они редко покрывают общие расходы на разработку, и застройщикам приходится искать дополнительные источники « промежуточного финансирования ». [7]
В настоящее время программа Housing Choice Voucher (через Раздел 8) предоставляет средства государственным жилищным управлениям (PHA), которые выплачивают владельцам одно- и многоквартирных домов разницу между 30% дохода арендатора и «справедливой рыночной арендной платой» за предоставление доступного жилья. Существует два метода распределения средств по Разделу 8: через помощь на основе проекта и через помощь на основе арендатора. Некоммерческие организации не получают напрямую помощь на основе проекта; поэтому для того, чтобы воспользоваться этой программой, требуется партнерство с PHA. PHA могут использовать до 20% своих ваучерных ассигнований на ваучеры на основе проекта. [9]
Для некоммерческих застройщиков, владеющих землей, на которой расположено их жилищное строительство, Раздел 8, как правило, влияет на доход проекта, поскольку предоставляются субсидии на аренду. Ваучеры на основе проекта позволяют владельцам выделить часть или всю свою недвижимость для доступного арендного жилья и получать за это субсидии. В случае, если арендатор решает съехать из субсидируемого жилья, это жилье остается доступным. Напротив, ваучеры на основе арендатора субсидия привязана к арендатору, поэтому арендатор может переехать из одного домохозяйства в другое и по-прежнему иметь право на жилищную помощь. [9]
Разделы 202 и 811 — это программы HUD, которые предоставляют капитальные гранты некоммерческим организациям для финансирования строительства, восстановления или приобретения поддерживающего жилья для пожилых людей (Раздел 202) и инвалидов (Раздел 811). Эти программы гарантируют, что некоммерческим владельцам жилья для пожилых людей и инвалидов в рамках этих программ не придется платить за долгосрочное финансирование, устраняя необходимость в субсидиях на задолженность и аренду для поддержки арендаторов с очень низким доходом. [10] [11]
Описанные ниже программы финансирования предоставляются HUD, но распределяются по штатам и местным юрисдикциям для распределения по проектам. Застройщики жилья подают заявки на финансирование через штаты и местные юрисдикции; однако субсидируемое финансирование фактически поступает из федеральных денег.
Программа CDBG была создана Законом о жилищном строительстве и развитии сообществ 1974 года и заменила восемь федеральных программ, которые предоставляли средства штатам и местным сообществам на основе предложений по конкретным проектам и имели строгие правила относительно того, как деньги могли быть распределены. Напротив, программа CDBG позволяет штатам и муниципалитетам бюджетировать средства CDBG на основе их консолидированного плана (обязательный план, который описывает потребности сообщества в жилье, его 5-летнюю стратегию и 1-летний план, ориентированный на ресурсы и реализацию). [7] При создании консолидированного плана требуется участие сообщества. [7] [12] Затем HUD определяет, как средства распределяются между различными сообществами-заявителями, используя пару формул, которые измеряют степень бедности, численность населения, перенаселенность жилья, возраст жилья и отставание роста населения по сравнению с мегаполисами. [12]
Не менее 70% средств CDBG, предоставленных сообществу, должны быть направлены на помощь людям с низким и средним доходом (до 80% AMI или Area Median Income). Оставшаяся сумма может быть использована для предотвращения или ликвидации трущоб или упадка или для нужд сообщества, вызванных стихийным бедствием. [7] [12] Средства могут быть использованы для приобретения, отчуждения или сохранения недвижимости; реконструкции существующих жилых и нежилых зданий; социальных услуг; и экономического развития. [7]
Местным органам власти запрещено использовать средства CDBG для нового жилищного строительства (за исключением «последнего жилья» или случаев, когда сопоставимое замещающее жилье для проекта CDBG может быть получено только путем нового строительства). [7] [12] Однако некоммерческим и другим организациям, которые являются частью проекта по возрождению района, экономическому развитию сообщества или энергосбережению, разрешено использовать средства для строительства жилья. [7]
В начале 2011 года президент Барак Обама предложил бюджет на 2012 финансовый год, который включал сокращение программы CDBG на 7,5%, или на 300 миллионов долларов. [13]
Программа инвестиционного партнерства HOME, еще одна программа грантов на развитие сообщества, была создана Конгрессом в 1990 году и утверждена в качестве раздела II Национального закона о доступном жилье Крэнстона-Гонсалеса. [7] Подобно CDBG, перед распределением средств HOME требуется консолидированный план. [14] В отличие от CDBG, средства HOME предоставляются штатам и местным юрисдикциям специально для предоставления доступного собственного и арендного жилья для домохозяйств с низким и средним доходом. Штаты получают 40% средств, а города и другие местные органы власти получают 60%. Распределение средств основано на формуле, основанной на потребностях (аналогично программе CDBG). [7] Штаты имеют право на большую сумму ассигнований по формуле или 3 миллиона долларов; а местные юрисдикции имеют право на не менее 500 000 долларов. [14] Из средств, выделенных на нужды штата или местной юрисдикции, не менее 15% должны быть распределены между общественными некоммерческими организациями (организациями по развитию общественного жилья или CHDO). [7]
Средства HOME могут быть использованы для помощи людям в покупке дома, для развития собственного и арендного жилья (включая приобретение земли и снос существующей недвижимости для обеспечения проекта, финансируемого HOME; и оплату расходов на переезд), для восстановления существующих домов и для предоставления «помощи арендаторам в аренде» (или TBRA). Проекты развития должны быть направлены на домохозяйства с не более чем 80% AMI, а для проектов аренды по крайней мере 90% семей-бенефициаров должны иметь доход менее 60% AMI. Для проектов аренды с пятью или более единицами, которым оказывается помощь, по крайней мере 20% домохозяйств должны иметь доход менее 50% AMI. [7] [14]
Другие требования к фондам HOME включают соответствие фондов из других источников, минимальные условия доступности для проектов, ограничения на TBRA и временные ограничения на то, когда фонды должны быть выделены и потрачены. На каждый полученный доллар фондов HOME юрисдикции должны предоставить соответствие в размере 25 центов из нефедеральных источников. [14] Недавно построенное арендное жилье должно оставаться доступным в течение как минимум 20 лет. [7] Для жилья, занимаемого владельцем (недавно построенного и реконструированного), приобретенного арендного жилья и реконструированного арендного жилья минимальный срок доступности составляет от 5 до 15 лет в зависимости от суммы полученных средств по отношению к количеству субсидируемых единиц. [14] В отличие от ваучеров Раздела 8, TBRA ограничен двумя годами и не может использоваться для помощи в аренде на основе проекта. [7] Наконец, фонды HOME должны быть выделены (включая резервирование средств для CHDO) в течение двух лет и израсходованы в течение пяти лет. [14]
Часто, средства HOME недостаточны для снижения арендной платы до максимально допустимого уровня на основе AMI; поэтому необходимо получить дополнительное финансирование и использовать его совместно с фондами HOME, такими как LIHTC. Фонды HOME и CDBG подвергались критике за то, что они не могли предоставить субсидии, достаточно большие для обеспечения жильем домохозяйств с доходами, равными или ниже 30% AMI. [7]
Целью освобожденных от налогов облигаций или облигаций частной деятельности является содействие созданию рабочих мест и росту экономического развития в местных районах; поэтому они не ограничиваются созданием жилья. Эти облигации выпускаются государственными агентствами по финансированию жилья (аналогично LIHTC) или местными агентствами по развитию. [7] [15] Поскольку проценты по облигациям освобождены от государственных и местных налогов, кредиторы, которые покупают облигации, передают эту экономию заемщикам через более низкие процентные ставки. Освобожденные от налогов облигации похожи на обычные кредиты в том, что заемщик должен вернуть кредитору основную сумму плюс проценты; однако освобожденные от налогов облигации обычно имеют более длительные периоды финансирования по сравнению с обычными кредитами. В целом, этот тип облигаций используется для проектов стоимостью более одного миллиона долларов. [15]
Существуют облигации, которые существуют исключительно для использования некоммерческими организациями для предоставления арендного жилья. При использовании в таких целях кодекс IRS устанавливает ограничения на использование не менее 95% доходов от облигаций. Среди разрешенных вариантов использования один устанавливает минимальные доступные уровни заселения. [16] Подобно LIHTC, не менее 40% единиц должны быть заняты домохозяйствами с доходом 60% AMI или менее, или не менее 20% единиц должны быть заняты домохозяйствами с не более чем 50% AMI. [7]
Федеральное правительство ограничивает количество освобожденных от налогов облигаций, которые штат может выпустить в течение данного года. Из-за финансового кризиса 2007–2008 годов государственные жилищные финансовые агентства стали «фактически замороженными… вне рынка жилищных облигаций», в результате чего многие агентства либо приостановили, либо значительно сократили количество выпущенных облигаций. [7]
Фонды жилищного траста (HTF) создаются на всех уровнях власти (национальном, государственном, окружном и местном). [17] Эти фонды создаются специально для предоставления доступного жилья домохозяйствам с низким и средним доходом и основаны на собранных источниках дохода. HTF, как правило, имеют гораздо меньше ограничений, чем другие формы государственного финансирования, и могут использоваться для широкого спектра мероприятий по развитию. [7] Например, приемлемые мероприятия в рамках Национального фонда жилищного траста включают, помимо прочего: приобретение недвижимости, расходы на развитие/реабилитацию, расходы на строительство и некоторые эксплуатационные расходы. [18]
Большинство трастовых фондов имеют минимальные требования доступности от 5 до 30 лет. Большинство HTF нацелены на тех, у кого средний доход составляет 80% и ниже; однако примерно четверть HTF нацелены на бездомных или тех, у кого доход составляет 50% среднего дохода или ниже. [7]
Подобно фондам Раздела 8, поскольку целевые фонды, как правило, управляются государственными или квазигосударственными учреждениями, для использования фондов некоммерческие проекты развития должны быть завершены в партнерстве с жилищными органами, департаментами или корпорациями по развитию сообществ, агентствами по реконструкции или рядом других возможных управляющих учреждений. [7] (Более подробную информацию об управляющих учреждениях см. в разделе Жилищный целевой фонд – Администрация или управление ).
Частная помощь в виде грантов и кредитов с низкими процентами на доступное жилье обычно финансируется местными общественными фондами и национальными некоммерческими организациями. Местные общественные фонды сосредоточены в первую очередь на улучшении конкретных районов, тогда как национальные некоммерческие организации имеют более широкие цели. Коммерческие корпорации также предлагают возможности финансирования через связанные некоммерческие фонды или партнерства, такие как Living Cities, жилищный фонд, созданный партнерством финансовых учреждений, страховых компаний и HUD. Кроме того, если частная компания ведет большую долю своего бизнеса в определенной области, она также может вносить землю, деньги и экспертизу в некоммерческие застройщики. [19]
На заключительном этапе разработки некоммерческий спонсор устанавливает долгосрочную жизнеспособность проекта. Это включает обеспечение постоянного финансирования проекта и планирование будущих строительных работ и управления. [19] Некоммерческие организации будут либо управлять зданием самостоятельно, либо заключать контракт с управляющей компанией для надзора за операциями. Управление недвижимостью требует маркетинга, выбора арендаторов, сбора арендной платы, обслуживания, финансирования, обеспечения соблюдения правил, стратегического планирования и т. д. [19]
Важнейшим компонентом эксплуатации доступного жилья является управление финансированием проекта. [19] Застройщики создают операционную модель для определения финансовой жизнеспособности недвижимости через прогнозируемые будущие денежные потоки . Операционная модель вычисляет годовой денежный поток или операционный доход путем вычитания операционных расходов (обслуживание, вода, канализация, электричество, страхование и т. д.) из дохода, полученного от аренды и других доходов, таких как услуги прачечной, торговли и парковки. [20] Положительный операционный доход необходим для покрытия ипотечных платежей по недвижимости, и если дохода недостаточно для покрытия долга, то банк может обратить взыскание на недвижимость. [19] Кредиторы измеряют способность операционного дохода проекта производить ипотечные платежи с помощью коэффициента покрытия обслуживания долга , который представляет собой расчет годового операционного дохода, деленного на годовые ипотечные платежи; чем выше коэффициент, тем ниже риск обращения взыскания на проект. [19]
Поддержание стабильного дохода на протяжении всего срока службы является сложной задачей для некоммерческой организации. Часто доступное жилье существует на слабых рынках жилья и в районах, характеризующихся высоким уровнем преступности, пустующей и заброшенной недвижимостью и низкими ценами на аренду. Жилье на этих рынках, как правило, непривлекательно и, следовательно, его трудно сдавать в аренду, поэтому здания теряют деньги из-за высокой вакантности. Проекты на бедных рынках также могут нести высокие затраты, связанные с более частым отбором арендаторов и подготовкой квартир из-за высокой текучести арендаторов. [21] Кроме того, доступные проекты часто полагаются на государственные субсидии для покрытия части арендной платы, которую арендаторы с низким доходом не могут себе позволить (обычно разница между 30% дохода арендатора и рыночной арендной платой); проекты подвержены риску потери будущих денежных потоков, если правительства сократят программы помощи арендаторам. [22] Кроме того, ненадлежащее управление недвижимостью может повлиять на операционный доход из-за неэффективности сбора арендной платы или управления расходами. [22]
Риски, связанные с потерей операционного дохода, включают физическое ухудшение состояния здания и неспособность выполнять долговые обязательства. Отсутствие дохода препятствует способности управляющего недвижимостью проводить ремонт или капитальные улучшения здания, в результате чего недвижимость приходит в негодность. [22] Чтобы смягчить этот риск, владельцы некоммерческих организаций часто создают резервный счет для покрытия капитальных расходов в случае, если недвижимость не приносит достаточного дохода для покрытия расходов на содержание. Кроме того, в случае, если обслуживание долга не может быть покрыто, кредитор может обратить взыскание на недвижимость, убрав доступные единицы с рынка и навредив миссии некоммерческой организации. Некоммерческие организации могут снизить риск обращения взыскания, обеспечив долгосрочный долг государственными организациями, поскольку государственные организации разделяют те же миссии, что и некоммерческие организации, и будут более склонны реструктурировать финансирование, чем обращать взыскание. [22] Кроме того, если некоммерческая организация владеет несколькими зданиями, диверсификация местоположения зданий, типа арендаторов и источника финансирования проекта может снизить риск краха всей организации в случае иссякания субсидий или краха рынков. [22]
{{cite web}}: |last=имеет общее название ( помощь )