Управление недвижимостью — это эксплуатация, контроль, обслуживание и надзор за недвижимым и физическим имуществом. Это может быть жилая, коммерческая и земельная недвижимость. Руководство указывает на необходимость ухода за недвижимым имуществом и его контроля, с ответственностью и вниманием к сроку его полезного использования и состоянию. Это во многом похоже на роль менеджмента в любом бизнесе .
Управление имуществом — это управление личным имуществом, оборудованием, инструментами и материальными активами, приобретенными и используемыми для строительства, ремонта и обслуживания конечной продукции. Управление имуществом включает в себя процессы, системы и рабочую силу, необходимые для управления жизненным циклом всего приобретенного имущества, как определено выше, включая приобретение, контроль, подотчетность, ответственность, техническое обслуживание, использование и распоряжение.
Владелец частного дома, кондоминиума или многоквартирного дома может воспользоваться услугами профессиональной компании по управлению недвижимостью. Затем компания будет рекламировать сдаваемую в аренду недвижимость, обрабатывать запросы арендаторов, проверять претендентов, выбирать подходящих кандидатов, составлять договор аренды, проводить проверку при въезде, переселять арендаторов в недвижимость и получать доход от аренды. Затем компания будет координировать любые вопросы технического обслуживания, предоставлять владельцу(ам) финансовую отчетность и любую соответствующую информацию о собственности и т. д.
Эта профессия имеет много аспектов, включая управление счетами и финансами объектов недвижимости, а также участие или инициирование судебных разбирательств с арендаторами, подрядчиками и страховыми агентствами. Судебное разбирательство иногда считается отдельной функцией, возложенной на обученных адвокатов. Хотя человек будет нести ответственность за это в своей должностной инструкции, под руководством управляющего недвижимостью может работать адвокат. Особое внимание уделяется законодательству арендодателя/арендатора; Чаще всего выселения, неуплата, притеснения, сокращение заранее оговоренных услуг и нарушение общественного порядка являются юридическими вопросами, которые привлекают наибольшее внимание со стороны управляющих недвижимостью. Поэтому необходимо, чтобы управляющий недвижимостью был в курсе применимых муниципальных, окружных, государственных и федеральных законов и практики справедливого жилищного права.
В каждом штате Австралии , кроме Южной Австралии, для управления недвижимостью требуется соответствующая лицензия. Целью этого положения является обеспечение того, чтобы управляющий недвижимостью был как можно лучше подготовлен к своей работе. (Могут быть исключения, например, управление очень маленькой собственностью родственника.) В Южной Австралии , если вы ведете бизнес по управлению недвижимостью, вы должны быть зарегистрированным земельным агентом. [1]
Все полученные заявления на аренду проходят проверку, включая идентификационные данные, средства дохода, предыдущие рекомендации по аренде и ссылки на места работы. [ нужна цитата ] Кроме того, арендаторы проверяются по данным Национального информационного центра по аренде Австралии, который записывает подробную информацию о невыполнивших свои обязательства арендаторах. [ нужна цитата ] . В прошлом году управление недвижимостью в Австралии превратилось из обычного бизнеса в виртуальный онлайн.
В Канаде законы, регулирующие управление недвижимостью и отношения между арендодателем и арендатором, как правило, являются прерогативой провинции. [ нужна цитата ] Каждая провинция и территория принимает свои собственные законы по этим вопросам. В большинстве случаев любое лицо или компания может предлагать услуги по управлению недвижимостью, при этом существуют лицензионные требования. [ нужна цитата ] Помимо конкретных законов в каждой провинции и территории, регулирующих эти вопросы, они регулируются английским общим правом, за исключением провинции Квебек, где вместо английского общего права используется Гражданский кодекс. [ нужна цитата ] В некоторых городах провинциальное законодательство дополняется городскими подзаконными актами.
Лицензирование управляющих недвижимостью регулируется правительством провинции, а лицензирование BCFSA является регулирующим органом, созданным правительством провинции. Его мандат заключается в защите общественных интересов путем обеспечения соблюдения требований к лицензированию и поведению лицензиата, предусмотренных Законом об услугах в сфере недвижимости. BCFSA отвечает за лицензирование физических лиц и брокерских компаний, занимающихся продажей, арендой и управлением недвижимостью. BCFSA также обеспечивает соблюдение требований к поступающим, расследует жалобы на лицензиатов и налагает дисциплинарные санкции в соответствии с Законом.
BCFSA несет ответственность за обеспечение адекватной защиты интересов потребителей, пользующихся услугами лицензиатов недвижимости, от неправомерных действий со стороны лицензиатов. Противоправное действие может быть преднамеренным или может быть следствием ненадлежащего применения лицензиатом разумного суждения при выполнении своих обязанностей и ответственности.
BCFSA отвечает за определение надлежащего образования в вопросах недвижимости для лиц, желающих получить лицензию специалистов по недвижимости, а также за организацию курсов и экзаменов по лицензированию в рамках квалификационных требований для лицензирования. Под руководством BCFSA курсы по лицензированию проводятся Школой бизнеса UBC Sauder, отдел недвижимости.
В Онтарио для работы не требуется лицензирование, однако ACMO – Ассоциация управляющих многоквартирными домами Онтарио – является самоуправляемым органом для сертификации и назначения своих членов, которые управляют зданиями с количеством квартир более 600. (RECO) Совет по недвижимости Онтарио регулирует деятельность лицензированных риэлторов в Онтарио. Правительство провинции пересматривает свой закон о кондоминиумах . После консультаций с общественностью он надеется принять во время сессии 2015–2016 годов закон, требующий аккредитации фирм по управлению кондоминиумами, их персонала или сотрудников и советов кондоминиумов.
Оба требуют, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию на недвижимость.
В Германии управление недвижимостью делится на области управления ассоциациями домовладельцев (WEG-Verwaltung), управления арендой (Mietverwaltung) и специального управления недвижимостью (Sondereigentumsverwaltung) с разными клиентами и задачами. С 2018 года лицензия в соответствии с Законом о регулировании торговли (§ 34 C GewO) является обязательной для управляющих недвижимостью. Это требует достаточной страховки, а также прочного финансового положения и надежности. Нет никаких требований относительно профессиональной подготовки или степеней. Однако существует обязанность обучения в течение двадцати часов в течение трех лет. Получение лицензии управляющего недвижимостью в Германии сопровождается членством в соответствующей торгово-промышленной палате. [2]
В Гонконге компании по управлению имуществом (PMC) [3] и специалисты по управлению имуществом (PMP) [4] регулируются Постановлением об услугах по управлению имуществом (PMSO) (глава 626 Законов Гонконга), [5 ] вступил в силу в 2016 году. Только некоторые разделы PMSO начали работу, и это те, которые касаются создания Управления служб управления имуществом (PMSA) в качестве регулятора отрасли. Помимо создания PMSA, PMSO обеспечивает правовую основу для режима регулирования, а детали режима, включая критерии лицензирования для PMC и PMP, формулируются PMSA (проводятся общественные консультации [6] ) и будут установлены подзаконными актами. Другие разделы PMSO начнут работу после того, как Законодательный совет Гонконга примет вспомогательное законодательство и начнет работу.
Определенные категории лиц освобождаются от требований лицензирования. [7] Те, кто не освобожден от уплаты налогов, обязаны получить лицензию, а невыполнение этого требования является уголовным преступлением, за которое предусмотрено максимальное наказание в виде штрафа в размере 500 000 гонконгских долларов и тюремного заключения на срок до двух лет. [8] Лица, имеющие лицензию, подвергаются дисциплинарным мерам (включая устное предупреждение, письменный выговор, штраф до 300 000 гонконгских долларов, наложение условия о лицензии, приостановление действия и отзыв лицензий [9] ) со стороны PMSA, если они совершают « дисциплинарное правонарушение», как это определено в разделе 4 PMSO. [10] PMSA может издавать кодексы поведения, содержащие практические рекомендации для лицензиатов, включая вопросы, которые PMSA считает важными для определения того, совершил ли лицензиат дисциплинарное правонарушение. [11]
В соответствии с PMSO услуги по управлению имуществом (PMS) должны быть отнесены к семи указанным категориям [12] [13] следующим образом:
Только те ЧВК, предоставляющие ПМС, подпадающие под более чем одну категорию ПМС, должны быть лицензированы, [14] и лица, которые берут на себя управленческие или надзорные функции в этих ЧВК, также должны быть лицензированы. [15] Другими словами, ЧВК, предоставляющие ПМС, подпадающие только под одну категорию ПМС, не обязаны получать лицензию, а лица, работающие на передовой, не принимая на себя управленческую или контролирующую роль, также не обязаны получать лицензию. Все типы недвижимости (т. е. жилая, коммерческая или иная) подпадают под действие PMSO, но термину «собственность» придается техническое значение и относится к объектам, на которые заключен договор о взаимном соглашении (DMC) (документ, содержащий условия, являющиеся обязательными для исполнения). на всех собственников квартир многоквартирного или многоэтажного дома [16] ), поскольку регулированию подлежат только ПМС, предоставляемые зданиям с совместной собственностью. [17] Другими словами, PMC и PMP, предоставляющие PMS объектам недвижимости без DMC, не подлежат регулированию в соответствии с PMSO.
В Индии нет законодательного регулирования деятельности компаний по управлению недвижимостью, агентов по недвижимости или застройщиков. В 2013 году Союзный кабинет министров принял закон о регулировании и развитии недвижимости, но он еще не вступил в силу. Законопроект направлен на создание в стране трех регулирующих органов. Законопроект о регулировании и развитии недвижимости был принят кабинетом министров Союза в начале 2016 года, и ожидается, что он приведет к кардинальным изменениям в управлении недвижимостью в Индии. [ нужна цитата ]
Лизинговые агенты по управлению коммерческой недвижимостью в Новой Зеландии должны иметь лицензию агента по недвижимости, а также управлять и проверенным трастовым банковским счетом. Коммерческая аренда подпадает под действие Закона о собственности 1952 года.
Управление жилой недвижимостью в Новой Зеландии — нелицензированная и нерегулируемая отрасль. Управляющим недвижимостью в Новой Зеландии не требуется никакой регистрации, минимальных знаний или навыков. Правительство Новой Зеландии рассмотрело вопрос о том, нуждаются ли все формы управления собственностью в каком-либо законодательстве. [18] После завершения проверки заместитель министра юстиции достопочтенный Натан Гай объявил 2 июля 2009 года, что никакие новые профессиональные правила не будут вводиться в отношении управляющих недвижимостью [19] отчасти из-за того, что уже существуют существующие законы, которые могут быть используется для защиты потребителей.
Лицензированные агенты по недвижимости Новой Зеландии могут предлагать услуги по управлению жилой недвижимостью с участием квалифицированных агентов по недвижимости в качестве управляющих недвижимостью или управляющих недвижимостью, работающих в лицензированном агентстве недвижимости. Агенты-члены должны соблюдать кодекс практики управления недвижимостью Института недвижимости Новой Зеландии [20] , который, согласно REAA, описывает лучшие отраслевые практики взаимодействия с общественностью. Критики заявляют, что комитет по рассмотрению жалоб Управления агентов по недвижимости имеет меньшие возможности или юрисдикцию для вынесения неблагоприятных решений в отношении небрежных лицензий на управление недвижимостью, чем в противном случае по отношению к тем, кто «работает в агентстве недвижимости», [21] дела о неудовлетворительном поведении по управлению недвижимостью могут получить выводы « никаких дальнейших действий» в отличие от «неудовлетворительного поведения» [22] из-за «поведения, не связанного с работой агентства недвижимости». [23] Рекомендации по передовой практике [20] предполагают, что лицензированные агентства недвижимости, ведущие бизнес по управлению недвижимостью, должны собирать арендную плату через проверенный трастовый счет, что вносит некоторую уверенность в безопасность арендных денег Арендодателя и Арендатора, хотя случаи REAA подразумевают, что это не всегда так. . [23]
Закон об аренде жилых помещений 1986 года устанавливает права и обязанности домовладельцев и арендаторов жилых помещений, включая требование о наличии письменного договора аренды и необходимость внесения залога об аренде (если таковой требуется) в Министерство бизнеса, инноваций и занятости. Трибунал по аренде [24] и его судьи/медиаторы рассматривают и выносят решения по спорам (между арендодателем и арендаторами) в отношении любых нарушений Закона об аренде жилых помещений 1986 года и Закона о праве собственности на квартиры 2010 года.
1 июля 2019 года «Стандарты здорового дома» стали законом. Стандарты здорового дома устанавливают конкретные и минимальные стандарты для отопления, изоляции, вентиляции, проникновения влаги и дренажа, а также предотвращения сквозняков в арендуемой недвижимости. Все частные арендные договоры должны соответствовать требованиям в течение 90 дней с момента любой новой или продленной аренды после 1 июля 2021 года, при этом все частные арендные договоры должны соответствовать требованиям к 1 июля 2024 года [25].
Закон о титулах на паи 2010 года устанавливает закон о владении и управлении застройками на паи, в которых каждый из нескольких владельцев владеет правами на паи. Закон охватывает создание таких объектов, органы корпоративного управления, права и обязанности юридических лиц и владельцев паев, раскрытие информации между покупателями и продавцами, разрешение споров и т. д. Положения о титулах паев 2011 года содержат оперативные руководящие принципы. Юридическое лицо отвечает за финансовые и административные функции, связанные с общей собственностью и развитием. Все владельцы подразделений являются членами юридического лица. Юридическое лицо может делегировать некоторые из своих полномочий и обязанностей комитету юридического лица, а с профессиональным корпоративным менеджером может быть заключен контракт на оказание услуг. [26]
В Республике Ирландия не существует юридического обязательства по созданию компании по управлению имуществом. Однако управляющие компании обычно создаются для управления многоквартирными жилыми домами и затем должны следовать общим правилам корпоративного права с точки зрения владения и управления.
С июля 2012 года для всех поставщиков услуг в сфере недвижимости, включая компании по управлению недвижимостью, стало обязательным пройти регистрацию и получить полную лицензию в Управлении по регулированию услуг в сфере недвижимости Ирландии.
Национальное агентство по защите прав потребителей (NCA) провело кампанию в этой области и в сентябре 2008 года запустило веб-сайт, разъясняющий права потребителей. NCA не выполняет законодательных или регулирующих функций в этой области, за исключением случаев, когда жалоба потребителя связана с нарушением закона о защите прав потребителей.
В настоящее время (ноябрь 2012 г.) специального регулирующего или лицензирующего органа не существует. Однако в соответствии с законодательством о финансовом бизнесе любое предприятие, предлагающее управление имуществом в качестве платного коммерческого акта, приносящего вознаграждение, может делать это только в том случае, если такие услуги перечислены в уставах их компаний, то есть в заранее объявленном законом перечне видов деловой деятельности. Согласно румынскому законодательству, ни один бизнес не может получать доход от любой такой услуги, которая не задекларирована таким образом и не должна быть продемонстрирована по запросу клиента юридического лица.
В Соединенном Королевстве нет законодательного регулирования, касающегося компаний по управлению недвижимостью. Компании, управляющие арендованной жилой недвижимостью, часто являются членами Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду. Компании или отдельные арендодатели , которые принимают депозиты за аренду для « гарантированной краткосрочной аренды » (обычная форма аренды жилья), по закону обязаны быть участниками Схемы залога за аренду .
В большинстве штатов, таких как Нью-Йорк [ 27] и Колорадо [28] , компании по управлению недвижимостью должны быть лицензированными брокерами по недвижимости, если они собирают арендную плату, выставляют недвижимость в аренду или помогают вести переговоры по аренде и проводят проверки в качестве третьей стороны. . Управляющий недвижимостью может быть лицензированным продавцом недвижимости, но, как правило, он должен работать под руководством лицензированного брокера по недвижимости. В большинстве штатов есть общедоступная онлайн-система проверки лицензий для всех, кто имеет лицензию продавца недвижимости или брокера по недвижимости. [29] В некоторых штатах, таких как Айдахо, Мэн и Вермонт, управляющие недвижимостью не требуют наличия лицензий на недвижимость. Другие штаты, такие как Монтана, Орегон и Южная Каролина, позволяют управляющим недвижимостью работать по лицензии на управление недвижимостью, а не по лицензии брокера. Некоторые штаты, например Пенсильвания, позволяют управляющим недвижимостью работать без лицензии на недвижимость, если они не ведут переговоры об аренде, не удерживают деньги арендаторов или не заключают договоры аренды от имени владельца недвижимости.
Во многих штатах владельцам, управляющим собственной собственностью, не требуется иметь лицензию на недвижимость; однако они должны, по крайней мере, иметь лицензию на ведение бизнеса, чтобы сдавать в аренду собственный дом. Владельцы, которые не живут рядом с сдаваемой в аренду недвижимостью, могут быть обязаны местными властями воспользоваться услугами компании по управлению недвижимостью. [ нужна цитата ] В некоторых штатах с большим количеством туристов, таких как Гавайи, [30] действуют строгие правила управления недвижимостью.
В Калифорнии сторонние управляющие многоквартирной недвижимостью должны иметь лицензию Калифорнийского бюро недвижимости в качестве брокера по недвижимости . Лицензия брокера требуется любому лицу или компании, которые за вознаграждение сдают в аренду или сдают в аренду или предлагают сдать в аренду или аренду, или места для сдачи в аренду, или запрашивают список мест для сдачи в аренду, или запрашивают потенциальных арендаторов, или ведут переговоры о продаже, покупке или обменивает договоры аренды на недвижимое имущество или на возможности для бизнеса, или собирает арендную плату за недвижимость или улучшения в ней, или на возможности для бизнеса. [31] Калифорнийский свод правил, раздел 25, раздел 42, требует, чтобы владельцы многоквартирных домов с 16 или более квартирами имели менеджеров-резидентов, проживающих на их объектах. Для многоквартирных домов с числом квартир менее 16 квартир такое требование отсутствует. [32]
Термин «брокер по недвижимости» часто путают те, кто не знаком с терминами отрасли, такими как «риэлтор », «агент по недвижимости » или «продавец недвижимости» , и определения варьируются от штата США к штату.
Чтобы иметь возможность управлять недвижимостью в Панаме, на данный момент не требуется никаких лицензий, поскольку компания сосредоточена на управлении недвижимостью. Тем не менее, компании по недвижимости, которая планирует покупать и продавать недвижимость, требуется лицензия.
В Кении Совет по регистрации агентов по недвижимости (EARB) [33] является регулирующим органом для практики агентств недвижимости в Кении, и его полномочия основаны на Законе об агентах по недвижимости, 1984 г., глава 533 [34] , который вступил в силу в 1987 году. В соответствии с положениями Закона, на Совет возложена ответственность за регистрацию агентов по недвижимости и обеспечение того, чтобы компетентность и поведение практикующих агентов по недвижимости соответствовали достаточно высоким стандартам для обеспечения защиты общественности. Совет также хранит список зарегистрированных членов на своем веб-сайте, доступном для общественности в соответствии со статьей 9 Закона об агентах по недвижимости. [35] Совет недавно [ когда? ] подготовил предложение с рядом поправок к Закону об агентах по недвижимости. [36]
Ассоциации, к которым могут присоединиться агенты по недвижимости и застройщики, включают: Кенийская ассоциация застройщиков недвижимости (KPDA) [37] KPDA была основана в Найроби в 2006 году как представительный орган сектора развития жилой, коммерческой и промышленной недвижимости в Кении . Это развивающаяся организация бизнес-членов, которая работает в активном партнерстве с политиками, финансистами и гражданами, чтобы обеспечить быстрый рост индустрии девелопмента, но организованным, эффективным, экономичным и этическим образом. Другая ассоциация — Ассоциация профессиональных риэлторов Кении (KPRA). [38] KPRA — это профессиональная организация, которая предоставляет профессиональные услуги в сфере недвижимости для профессионалов в сфере недвижимости, которые покупают, продают и управляют недвижимостью и связанным с ней бизнесом. KPRA Предоставляет своим членам различные услуги, включая профессиональное назначение, сертификацию обучения, образование и представительство в законодательных органах, а также членство в местных и региональных предприятиях, связанных с KPRA.
Ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA International) предлагает отраслевые стандарты, подтверждающие обучение управляющих недвижимостью: [39]
Институт управления недвижимостью (ИРЕМ)
Институт промышленного жилищного строительства (ИМЖ)
Национальная квартирная ассоциация (НАА) имеет следующие обозначения:
Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью (NARPM) предлагает обозначения для сертификации этических и профессиональных стандартов поведения управляющих недвижимостью: [40]
Обозначения для конкретных штатов включают следующее:
Институт общественных ассоциаций также имеет в Соединенных Штатах статус управляющих жилой недвижимостью, которые управляют запланированными сообществами, такими как кондоминиумы, ассоциации домовладельцев и кооперативы. Национальные обозначения включают:
Национальная ассоциация жилищно-строительных компаний имеет специальное назначение для отрасли доступного жилья в рамках программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC): • Сертифицированный специалист по жилищным кредитам (HCCP)
В Великобритании:
В Кении:
Программное обеспечение для управления недвижимостью продолжает расти в популярности и важности. По мере снижения цен небольшие компании и управляющие недвижимостью-любители могут функционировать, используя некоторые из тех же лучших практик и эффективности, что и более крупные компании. Программное обеспечение для онлайн-управления активами (OPMS или программное обеспечение для онлайн-управления недвижимостью) стало важной причиной снижения цен. В дополнение к основным вариантам программного обеспечения для управления недвижимостью в отрасли внедряется быстро растущее число тесно связанных программных продуктов.
Система управления недвижимостью, также известная как PMS, представляет собой комплексное программное приложение, используемое для решения таких задач, как координация оперативных функций фронт-офиса, бронирование, общение с гостями, планирование, отчетность и т. д. Этот тип программного обеспечения используется для запуска крупные отели и объекты для отдыха.
Это наиболее распространенная модель, которая используется компаниями по управлению недвижимостью в жилых помещениях, которые управляют многоквартирными домами и домами на одну семью. Собственник недвижимости в этом случае подписывает с компанией договор управления недвижимостью, предоставляя последней право сдавать ее новым арендаторам и взимать арендную плату. Владельцы обычно даже не знают, кто арендаторы. Управляющая компания обычно оставляет себе 10-15% от суммы арендной платы, а остальное делится с владельцем недвижимости.
Это наиболее распространенная модель получения дохода, используемая компаниями при мониторинге пустующих домов или пустующих земельных участков. Работа здесь включает в себя наблюдение за имуществом и обеспечение его безопасности, а также отчетность владельцу. Поскольку от этой недвижимости нет дохода, с владельца обычно взимается фиксированная ежемесячная плата.
Эта модель также используется в жилых помещениях, но в основном для небольших квартир в местах с повышенным спросом. Здесь компания подписывает договор аренды с владельцем и выплачивает ему фиксированную арендную плату. По соглашению компания имеет право сдавать недвижимость в субаренду за более высокую арендную плату. Доход компании представляет собой разницу между двумя арендными платами. Как видно, в этом случае компания минимизирует арендную плату, выплачиваемую собственнику, которая обычно ниже рыночных ставок.
Эта модель применима к служебным помещениям и другим коммерческим учреждениям, например торговым или бизнес-центрам, приносящим доход. В этом случае управляющий недвижимостью подписывает договор с собственником недвижимости, с правом конвертации объекта недвижимости в доходный бизнес, например, бизнес-центр, служебную квартиру и т. д. Вместо выплаты собственнику арендной платы управляющая компания делится процент от дохода. [ нужна цитата ] Здесь также существуют гибридные структуры, где сочетание фиксированной арендной платы и доли дохода делится с владельцем недвижимости. [ нужна цитата ]
все компании по управлению недвижимостью в Нью-Йорке должны иметь [
sic
] лицензию брокера по недвижимости. Эта лицензия требуется для такой деятельности, как сдача в аренду недвижимости, ведение переговоров об аренде недвижимости, сбор арендной платы и размещение арендаторов от имени клиента-арендодателя. Исключения из этого требования очень ограничены.
В соответствии с CRS § 12-61-101(2)(a) и (b) аренда и последующее управление недвижимостью за вознаграждение или компенсацию включены в число видов деятельности, для которых требуется лицензия.