Управление недвижимостью — это эксплуатация, контроль, обслуживание и надзор за недвижимостью и физическим имуществом. Это может включать жилую, коммерческую и земельную недвижимость. Управление указывает на необходимость ухода за недвижимостью и ее мониторинга, с ответственностью и вниманием к ее сроку службы и состоянию. Это во многом похоже на роль управления в любом бизнесе .
Управление имуществом — это администрирование личного имущества, оборудования, инструментов и физических капитальных активов, приобретенных и используемых для строительства, ремонта и обслуживания конечных продуктов. Управление имуществом включает в себя процессы, системы и рабочую силу, необходимые для управления жизненным циклом всего приобретенного имущества, как определено выше, включая приобретение, контроль, подотчетность, ответственность, обслуживание, использование и распоряжение.
Владелец односемейного дома, кондоминиума или многоквартирного дома может воспользоваться услугами профессиональной компании по управлению недвижимостью. Затем компания разместит рекламу сдаваемой в аренду недвижимости, обработает запросы арендаторов, проверит кандидатов, выберет подходящих кандидатов, составит договор аренды, проведет инспекцию по заселению, заселит арендатора(ов) в недвижимость и будет собирать доход от аренды. Затем компания будет координировать любые вопросы по обслуживанию, предоставлять владельцу(ам) финансовые отчеты и любую соответствующую информацию относительно недвижимости и т. д.
Эта профессия имеет много аспектов, включая управление счетами и финансами объектов недвижимости и участие в судебных разбирательствах с арендаторами, подрядчиками и страховыми агентствами или их инициирование. Судебные разбирательства иногда считаются отдельной функцией, отведенной для обученных юристов. Хотя человек будет отвечать за это в своей должностной инструкции, может быть юрист, работающий под началом управляющего недвижимостью. Особое внимание уделяется праву арендодателя/арендатора; чаще всего выселения, неуплата, притеснения, сокращение заранее оговоренных услуг и нарушение общественного порядка являются правовыми темами, которые привлекают наибольшее внимание управляющих недвижимостью. Поэтому управляющий недвижимостью должен быть в курсе действующих муниципальных, окружных, государственных и федеральных законов и практик в области справедливого жилья.
В каждом штате Австралии, за исключением Южной Австралии, требуется надлежащая лицензия для управления недвижимостью. Цель этого правила — гарантировать, что управляющий недвижимостью максимально подготовлен к работе. (Могут быть исключения, например, управление очень маленькой недвижимостью для родственника.) В Южной Австралии , если вы ведете бизнес по управлению недвижимостью, вы должны быть зарегистрированным земельным агентом. [1]
Все полученные заявления на аренду проверяются на предмет наличия у них справок, включая идентификационные данные, источники дохода, предыдущие справки об аренде и справки с места работы. [ нужна ссылка ] Кроме того, арендаторы проверяются по Национальному информационному центру по аренде Австралии, который регистрирует данные арендаторов, не выполняющих свои обязательства. [ нужна ссылка ] . В последние годы управление недвижимостью в Австралии перешло от традиционного бизнеса к виртуальному онлайн-бизнесу.
В Канаде законы, регулирующие управление имуществом и отношения между арендодателем и арендатором, в целом относятся к компетенции провинции. [ требуется ссылка ] Каждая провинция и территория принимает собственные законы по этим вопросам. В большинстве случаев любое лицо или компания могут предлагать услуги по управлению имуществом, и существуют требования по лицензированию. [ требуется ссылка ] За исключением конкретных законов в каждой провинции и территории, регулирующих эти вопросы, они регулируются английским общим правом, за исключением провинции Квебек, где вместо английского общего права используется Гражданский кодекс. [ требуется ссылка ] В некоторых городах законодательство провинции дополняется городскими подзаконными актами.
Лицензирование управляющих недвижимостью регулируется правительством провинции, а лицензирование BCFSA является регулирующим органом, созданным правительством провинции. Его мандат заключается в защите общественных интересов путем обеспечения соблюдения требований лицензирования и поведения лицензиатов Закона об услугах в сфере недвижимости. BCFSA отвечает за лицензирование лиц и брокерских компаний, занимающихся продажей недвижимости, арендой и управлением стратифицированной недвижимостью. BCFSA также обеспечивает соблюдение требований к вступительным требованиям, расследует жалобы на лицензиатов и налагает дисциплинарные санкции в соответствии с Законом.
BCFSA несет ответственность за обеспечение того, чтобы интересы потребителей, пользующихся услугами лицензиатов в сфере недвижимости, были адекватно защищены от неправомерных действий лицензиатов. Неправомерное действие может быть преднамеренным или может быть следствием неадекватного применения разумного суждения лицензиатом при выполнении своих обязанностей и ответственности.
BCFSA отвечает за определение того, какое образование в сфере недвижимости является подходящим для лиц, желающих получить лицензию на право заниматься недвижимостью, и за организацию курсов лицензирования и экзаменов в рамках квалификационных требований для лицензирования. Под руководством BCFSA курсы лицензирования проводятся Школой бизнеса UBC Sauder, Отделом недвижимости.
В Онтарио для работы не требуется лицензирование, однако ACMO — Ассоциация управляющих кондоминиумами Онтарио — это самоуправляемый орган по сертификации и назначению своих членов, которые управляют зданиями с более чем 600 квартирами. (RECO) Совет по недвижимости Онтарио , регулирует лицензированных риелторов в Онтарио. Правительство провинции пересматривает свой закон о кондоминиумах . После консультаций с общественностью оно надеется внести законопроект в течение сессии 2015–2016 гг., требующий аккредитации фирм по управлению кондоминиумами и их персонала или сотрудников и советов директоров кондоминиумов.
В обоих случаях управляющие недвижимостью должны иметь лицензию на осуществление деятельности в сфере недвижимости.
В Германии управление недвижимостью разделено на области управления товариществами собственников жилья (WEG-Verwaltung), управления арендой (Mietverwaltung) и специального управления недвижимостью (Sondereigentumsverwaltung) с различными клиентами и задачами. С 2018 года лицензия в соответствии с Законом о регулировании торговли (§ 34 C GewO) является обязательной для управляющих недвижимостью. Это требует достаточного страхования, а также прочного финансового положения и надежности. Нет никаких требований относительно профессиональной подготовки или степеней. Однако существует обязательство по обучению в течение двадцати часов в течение трех лет. Получение лицензии управляющего недвижимостью в Германии сопровождается членством в соответствующей торгово-промышленной палате. [2]
В Гонконге компании по управлению недвижимостью (PMC) [3] и специалисты по управлению недвижимостью (PMP) [4] регулируются в соответствии с Постановлением об услугах по управлению недвижимостью (PMSO) (глава 626 законов Гонконга) [5] , которое было принято в 2016 году. Только некоторые разделы PMSO начали действовать, и они касаются создания Управления по услугам по управлению недвижимостью (PMSA) в качестве регулятора отрасли. Помимо создания PMSA, PMSO обеспечивает правовую основу для режима регулирования, а детали режима, включая критерии лицензирования для PMC и PMP, формулируются PMSA (публичные консультации в настоящее время [6] ) и будут изложены в подзаконных актах. Другие разделы PMSO начнут действовать после того, как подзаконный акт будет принят Законодательным советом Гонконга и начнет действовать.
Определенные категории лиц освобождены от требования лицензирования. [7] Те, кто не освобожден, должны получить лицензию, и невыполнение этого требования является уголовным преступлением, за которое предусмотрено максимальное наказание в виде штрафа в размере 500 000 гонконгских долларов и тюремного заключения сроком на два года. [8] Те, кто имеет лицензию, подлежат дисциплинарным мерам (включая устное предупреждение, письменный выговор, штраф до 300 000 гонконгских долларов, наложение условия на лицензию, приостановление и отзыв лицензий [9] ) со стороны PMSA, если они совершают «дисциплинарное нарушение», как определено в разделе 4 PMSO. [10] PMSA может издавать кодексы поведения, содержащие практические рекомендации для лицензиатов, включая вопросы, которые PMSA считает важными для определения того, совершил ли лицензиат дисциплинарное нарушение. [11]
В соответствии с PMSO услуги по управлению имуществом (PMS) должны быть прописаны в семи определенных категориях [12] [13] следующим образом:
Только те PMC, которые предоставляют PMS, подпадающие под более чем одну категорию PMS, должны иметь лицензию [14] , а также лица, которые принимают на себя управленческую или надзорную роль в этих PMC, также должны иметь лицензию. [15] Другими словами, PMC, предоставляющие PMS, подпадающие только под одну категорию PMS, не должны иметь лицензию, и лица, работающие на передовой, не принимая на себя управленческую или надзорную роль, также не должны иметь лицензию. Все типы недвижимости (т. е. жилые, коммерческие или иные) охватываются PMSO, но «имущество» имеет техническое значение и относится к тем, которые имеют акт взаимного соглашения (DMC) (документ, содержащий условия, которые являются обязательными для всех владельцев квартир многоквартирного или многоэтажного здания [16] ), поскольку только PMS, предоставляемые зданиям с множественной собственностью, предназначены для регулирования. [17] Другими словами, PMC и PMP, предоставляющие PMS для объектов недвижимости без DMC, не подлежат регулированию в соответствии с PMSO.
В Индии нет законодательного регулирования компаний по управлению недвижимостью, агентов по недвижимости или застройщиков. В 2013 году Союзный кабинет министров принял Закон о регулировании и развитии недвижимости, но он еще не вступил в силу. Законопроект направлен на создание в стране 3 регулирующих органов. Законопроект о регулировании и развитии недвижимости был принят Союзным кабинетом министров в начале 2016 года, и, как ожидается, это приведет к кардинальным изменениям в управлении недвижимостью в Индии. [ необходима цитата ]
Лизинговые агенты по управлению коммерческой недвижимостью в Новой Зеландии обязаны иметь лицензию агента по недвижимости и управлять проверенным трастовым банковским счетом. Коммерческая аренда регулируется Законом о праве собственности 1952 года .
Управление жилой недвижимостью в Новой Зеландии является нелицензируемой и нерегулируемой отраслью. Управляющим недвижимостью в Новой Зеландии не требуется никакой регистрации, минимальных знаний или навыков. Правительство Новой Зеландии рассмотрело вопрос о том, все ли формы управления недвижимостью нуждаются в каком-либо законодательстве. [18] После завершения обзора заместитель министра юстиции, достопочтенный Натан Гай, объявил 2 июля 2009 года, что никакие новые профессиональные правила не будут введены для управляющих недвижимостью [19] отчасти из-за уже существующих законов, которые можно использовать для защиты потребителей.
Агенты по недвижимости, имеющие лицензию в Новой Зеландии, могут предлагать услуги по управлению жилой недвижимостью с квалифицированными агентами по недвижимости в качестве управляющих недвижимостью или управляющих недвижимостью, работающих в лицензированном агентстве недвижимости. Агенты-участники должны придерживаться кодекса практики управления недвижимостью Института недвижимости Новой Зеландии [20] , который, согласно REAA, описывает лучшие отраслевые практики для работы с общественностью. Критики утверждают, что комитет по рассмотрению жалоб Агентов по недвижимости имеет меньшую сферу или юрисдикцию для неблагоприятного суждения против небрежных лицензий на управление недвижимостью, чем в случае с теми, кто «работает в агентстве недвижимости», [21] дела о неудовлетворительном поведении по управлению недвижимостью могут получить выводы о «отсутствии дальнейших действий» в отличие от «неудовлетворительного поведения» [22] из-за «поведения, не связанного с работой агентства недвижимости». [23] Руководящие принципы передовой практики [20] подразумевают, что лицензированные агентства недвижимости, занимающиеся управлением недвижимостью, должны собирать арендную плату через проверенный трастовый счет, что обеспечивает некоторую уверенность в безопасности арендных денег арендодателя и арендаторов, хотя дела REAA подразумевают, что это не всегда так. [23]
Закон о жилищной аренде 1986 года устанавливает права и обязанности арендодателей и арендаторов жилья, включая требование о наличии письменного договора аренды и необходимость внесения залога аренды (если таковой требуется) в Министерство бизнеса, инноваций и занятости. Трибунал по аренде [24] и его арбитры/медиаторы рассматривают и выносят решения по спорам (между арендодателем и арендаторами) в отношении любых нарушений Закона о жилищной аренде 1986 года и Закона о титулах собственности 2010 года.
1 июля 2019 года стандарты здорового жилья стали законом. Стандарты здорового жилья вводят конкретные и минимальные стандарты для отопления, изоляции, вентиляции, проникновения влаги и дренажа, а также предотвращения сквозняков в арендуемых помещениях. Все частные арендные помещения должны соответствовать этим стандартам в течение 90 дней с момента любой новой или возобновленной аренды после 1 июля 2021 года, а все частные арендные помещения должны соответствовать этим стандартам к 1 июля 2024 года [25]
Закон о титулах единиц 2010 года устанавливает закон о владении и управлении застройками с титулами единиц, где несколько владельцев имеют титул единицы. Закон охватывает организацию таких застроек, корпоративное управление, права и обязанности корпоративного органа и владельцев единиц, раскрытие информации между покупателями и продавцами, разрешение споров и т. д. Положения о титулах единиц 2011 года содержат операционные руководящие принципы. Корпоративный орган несет ответственность за финансовые и административные функции, связанные с общей собственностью и застройкой. Все владельцы единиц являются членами корпоративного органа. Корпоративный орган может делегировать некоторые из своих полномочий и обязанностей комитету корпоративного органа, а профессиональный управляющий корпоративного органа может быть привлечен для оказания услуг. [26]
В Республике Ирландия нет юридического обязательства формировать компанию по управлению недвижимостью. Однако, как правило, управляющие компании создаются для управления многоквартирными домами, и затем должны следовать общим правилам корпоративного права в отношении владения и администрирования.
С июля 2012 года для всех поставщиков услуг в сфере недвижимости, включая компании по управлению недвижимостью, стала обязательной регистрация и получение полной лицензии в Ирландском органе регулирования услуг в сфере недвижимости.
Национальное агентство по защите прав потребителей (NCA) провело кампанию в этой области, и в сентябре 2008 года оно запустило веб-сайт, объясняющий права потребителей. NCA не имеет законодательной или регулирующей функции в этой области, если только жалоба потребителя не связана с нарушением закона о защите прав потребителей.
На данный момент (ноябрь 2012 г.) не существует специального регулирующего или лицензирующего органа. Однако в соответствии с финансовым деловым законодательством любой бизнес, предлагающий управление имуществом как платный, приносящий доход вид коммерческой деятельности, может делать это только в том случае, если такие услуги перечислены в уставах компаний, т. е. в юридически предварительно объявленном списке видов деятельности. В соответствии с румынским законодательством ни один бизнес не может получать доход от любой такой услуги, которая не заявлена таким образом и должна быть продемонстрирована по запросу клиента юридических лиц.
В Соединенном Королевстве нет законодательного регулирования в отношении компаний по управлению недвижимостью. Компании, управляющие арендованной жилой недвижимостью, часто являются членами Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду. Компании или отдельные арендодатели , которые принимают депозиты за аренду для « гарантированной краткосрочной аренды » (обычная форма аренды жилья), по закону обязаны быть членами Схемы депозитов за аренду .
Большинство штатов, таких как Нью-Йорк [ 27] и Колорадо [28], требуют, чтобы компании по управлению недвижимостью были лицензированными брокерами по недвижимости, если они собирают арендную плату, выставляют недвижимость в аренду или помогают вести переговоры по аренде и проводить проверки в качестве третьей стороны. Управляющий недвижимостью может быть лицензированным продавцом недвижимости, но, как правило, он должен работать под руководством лицензированного брокера по недвижимости. В большинстве штатов есть публичная система проверки лицензий онлайн для тех, кто имеет лицензию продавца недвижимости или брокера по недвижимости. [29] Несколько штатов, таких как Айдахо, Мэн и Вермонт, не требуют от управляющих недвижимостью иметь лицензии на недвижимость. Другие штаты, такие как Монтана, Орегон и Южная Каролина, разрешают управляющим недвижимостью работать по лицензии на управление недвижимостью, а не по брокерской лицензии. Некоторые штаты, такие как Пенсильвания, разрешают управляющим недвижимостью работать без лицензии на недвижимость, если они не ведут переговоры по аренде, не хранят деньги арендаторов или не заключают договоры аренды от имени владельца недвижимости.
Владельцам, которые управляют своей собственностью, не требуется иметь лицензию на недвижимость во многих штатах; однако они должны иметь, по крайней мере, лицензию на ведение бизнеса, чтобы сдавать в аренду собственное жилье. Владельцы, которые не живут рядом с арендуемой собственностью, могут быть обязаны местными органами власти нанять услуги компании по управлению недвижимостью. [ необходима цитата ] В некоторых штатах с высоким уровнем туризма, таких как Гавайи, [30] действуют строгие правила управления недвижимостью.
В Калифорнии сторонние управляющие квартирами должны иметь лицензию Калифорнийского бюро недвижимости в качестве брокера по недвижимости . Лицензия брокера требуется любому лицу или компании, которые за вознаграждение сдают в аренду или аренду или предлагают аренду или сдают в аренду помещения, или запрашивают листинг мест для аренды, или запрашивают потенциальных арендаторов, или ведут переговоры о продаже, покупке или обмене аренд на недвижимость или о бизнес-возможностях, или собирают арендную плату с недвижимости или ее улучшений или с бизнес-возможностей. [31] Свод правил Калифорнии, раздел 25, раздел 42, требует, чтобы владельцы многоквартирных домов с 16 или более квартирами имели управляющих-резидентов, проживающих на их территории. Для многоквартирных домов с менее чем 16 квартирами такого требования нет. [32]
Термин «брокер по недвижимости» часто путают с терминами «риэлтор» , «агент по недвижимости» или «продавец недвижимости» , определения которых различаются в разных штатах США.
Для того, чтобы иметь возможность управлять недвижимостью в Панаме, на данный момент не требуется никаких лицензий, если компания сосредоточена на управлении недвижимостью. Тем не менее, компания по недвижимости, которая планирует покупать и продавать недвижимость, должна иметь лицензию.
В Кении Совет по регистрации агентов по недвижимости (EARB) [33] является регулирующим органом для практики агентств недвижимости в Кении и его мандат вытекает из Закона об агентах по недвижимости, 1984 г., глава 533 [34] , который был введен в действие в 1987 г. Согласно положениям Закона, Совет несет ответственность за регистрацию агентов по недвижимости и обеспечение того, чтобы компетентность и поведение практикующих агентов по недвижимости соответствовали стандарту, достаточно высокому для обеспечения защиты общественности. Совет также ведет список зарегистрированных членов на своем веб-сайте, который доступен представителям общественности, в соответствии с разделом 9 Закона об агентах по недвижимости. [35] Совет недавно [ когда? ] подготовил предложение с набором поправок к Закону об агентах по недвижимости. [36]
Ассоциации, в которые могут вступить агенты по недвижимости и застройщики, включают: Ассоциация застройщиков недвижимости Кении (KPDA) [37] KPDA была основана в Найроби в 2006 году как представительный орган сектора развития жилой, коммерческой и промышленной недвижимости в Кении . Это новая организация деловых членов, которая работает в проактивном партнерстве с политиками, финансистами и гражданами, чтобы гарантировать быстрый рост отрасли развития недвижимости, но организованным, эффективным, экономичным и этичным образом. Другая ассоциация — Ассоциация профессиональных риэлторов Кении (KPRA). [38] KPRA — это профессиональная организация, которая продвигает профессиональные услуги в сфере недвижимости для специалистов по недвижимости, которые покупают, продают и управляют недвижимостью и связанными с ней предприятиями. KPRA предоставляет своим членам разнообразные услуги, включая профессиональное назначение, сертификацию по обучению, образование и законодательное представительство, а также членство в местных и региональных предприятиях, связанных с KPRA.
Ассоциация владельцев и управляющих зданиями (BOMA International) предлагает отраслевые стандартные обозначения, которые подтверждают прохождение обучения управляющими недвижимостью: [39]
Институт управления недвижимостью (IREM)
Институт сборного жилья (MHI)
Национальная ассоциация владельцев квартир (NAA) имеет следующие обозначения:
Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью (NARPM) предлагает сертификаты, подтверждающие соблюдение этических и профессиональных стандартов поведения управляющими недвижимостью: [40]
Обозначения, характерные для конкретных штатов, включают следующее:
Институт общественных ассоциаций также имеет обозначения в Соединенных Штатах для управляющих жилой недвижимостью, которые управляют запланированными сообществами, такими как кондоминиумы, ассоциации владельцев жилья и кооперативы. Национальные обозначения включают:
Национальная ассоциация строителей жилья имеет специализированное обозначение для отрасли доступного жилья через программу налогового кредита на жилье для лиц с низким доходом (LIHTC): • Сертифицированный специалист по жилищному кредитованию (HCCP)
В Великобритании:
В Кении:
Программное обеспечение для управления недвижимостью продолжает расти в популярности и важности. По мере снижения его цены небольшие компании и непрофессиональные управляющие недвижимостью могут функционировать, используя некоторые из тех же лучших практик и эффективности, что и крупные компании. Программное обеспечение для управления активами онлайн (OPMS или программное обеспечение для управления недвижимостью онлайн) стало существенной причиной снижения цен. В дополнение к основным опциям программного обеспечения для управления недвижимостью в отрасль внедряется быстро растущее число тесно связанных программных продуктов.
Система управления недвижимостью, также известная как PMS, представляет собой комплексное программное приложение, используемое для решения таких задач, как координация операционных функций службы приема и размещения, бронирование, общение с гостями, планирование, составление отчетов и т. д. Этот вид программного обеспечения используется для управления крупными отелями и объектами размещения для отдыха.
Это наиболее распространенная модель, и она используется компаниями по управлению недвижимостью в жилом секторе, которые управляют многоквартирными домами и односемейными домами. В этом случае владелец недвижимости подписывает договор управления недвижимостью с компанией, предоставляя последней право сдавать ее новым арендаторам и взимать арендную плату. Владельцы обычно даже не знают, кто является арендаторами. Компания по управлению недвижимостью обычно оставляет себе 10-15% от суммы арендной платы, а остальное делит с владельцем недвижимости.
Это наиболее распространенная модель дохода, используемая компаниями при мониторинге пустующих домов или пустующих земельных участков. Работа здесь заключается в мониторинге имущества и обеспечении его безопасности и сохранности, а также в предоставлении отчетов владельцу. Поскольку доход от этих объектов отсутствует, с владельца обычно взимается фиксированная ежемесячная плата.
Эта модель также используется в жилом секторе, но в основном для небольших помещений в местах с высоким спросом. Здесь компания заключает договор аренды с владельцем и выплачивает ему фиксированную арендную плату. Согласно договору, компания получает право сдавать недвижимость в субаренду за более высокую арендную плату. Доход компании составляет разницу между двумя арендными ставками. Как видно, в этом случае компания минимизирует арендную плату, выплачиваемую владельцу, которая обычно ниже рыночных ставок.
Эта модель применима к помещениям апартаментов для обслуживания и другим коммерческим заведениям, таким как торговые или бизнес-центры, которые приносят доход. В этом случае управляющий недвижимостью подписывает соглашение с владельцем недвижимости с правом конвертировать недвижимость в бизнес, приносящий доход, такой как бизнес-центр, апартаменты для обслуживания и т. д. Вместо того, чтобы платить аренду владельцу, управляющая компания делится процентом от дохода. [ необходима цитата ] Здесь также существуют гибридные структуры, где комбинация фиксированной арендной платы и доли дохода делится с владельцем недвижимости. [ необходима цитата ]
Все компании по управлению имуществом в Нью-Йорке должны иметь [
sic
] лицензию брокера по недвижимости. Эта лицензия требуется для таких видов деятельности, как сдача в аренду для листинга, ведение переговоров об аренде недвижимости, сбор арендной платы и размещение арендаторов от имени клиента-арендодателя. Существует очень мало исключений из этого требования.
В соответствии с CRS § 12-61-101(2)(a)&(b), сдача в аренду и последующее управление недвижимостью за плату или компенсацию включены в число видов деятельности, для которых требуется лицензия.