В течение многих десятилетий столичная зона Нью-Йорка страдала от растущей нехватки жилья, поскольку предложение жилья не удовлетворяло спрос на жилье. В результате в Нью-Йорке самая высокая арендная плата среди всех городов в Соединенных Штатах. [1]
В столичном районе Нью-Йорка существуют давние практики исключающего зонирования , которые часто коренятся в расизме. Ограничительные правила зонирования, запрещающие использование многоквартирных жилых домов и доступного жилья , были направлены на то, чтобы не допустить переезда небелых в белые кварталы. [2] [3]
Нехватка жилья в Нью-Йорке обусловлена нехваткой предложения жилья. Строительство жилья в Нью-Йорке значительно отстает от других крупных американских городов. [4] С 2010 по 2023 год предложение жилья в городе увеличилось на 4%, а количество рабочих мест увеличилось на 22%; [4] однако по состоянию на 2019 год 973 000 рабочих приезжали в город из пригородов, [5] поскольку занятость в Нью-Йорке не ограничивается жителями города. В этих пригородах ограничительные правила зонирования являются ключевым фактором недостаточного предложения жилья, поскольку законы о зонировании либо запрещают, либо не стимулируют строительство любых домов, кроме односемейных отдельно стоящих домов в Нассау, Саффолке, Вестчестере, Патнэме и других близлежащих округах. [2] [3] [6]
В самом Нью-Йорке предложение жилья было искусственно ограничено «складированием» не сдаваемых в аренду квартир [7], в частности, арендодателями квартир со стабилизированной арендной платой, которые не выпускают на рынок более дешевую арендуемую недвижимость, чтобы сохранить общую прибыльность своего портфеля. В 2024 году организация по защите прав арендодателей CHIP подсчитала, что 26 000 таких квартир «являются минимальным количеством квартир с регулируемой арендной платой, не выставленных на рынок» по этой причине. [8] Опрос, проведенный правительством Нью-Йорка в 2023 году, оценил в общей сложности «230 200 квартир, которые были вакантными, но недоступными» [9] в пяти районах города. По данным жилищного управления Нью-Йорка, в 2023 году в системе государственного жилья проживало 330 118 человек в 161 585 квартирах. [10] Максимальное количество единиц государственного жилья, разрешенное поправкой Фэрклота 1998 года в системе NYCHA, составляет 178 948, [11] что означает, что в рамках федеральных ограничений может быть построено дополнительно 17 363 единицы государственного жилья.
В 2020-х годах некоторые политики Нью-Йорка продвигали амбициозные планы по увеличению предложения жилья в Нью-Йорке путем отмены некоторых из самых ограничительных правил зонирования, чтобы разрешить смешанную застройку в районах, которые ранее предназначались исключительно для коммерческого использования, разрешить строительство дополнительных жилых единиц в односемейных зонах и разрешить плотное жилищное строительство вблизи станций общественного транспорта. [6] Эти планы столкнулись со значительным сопротивлением политиков из пригородов Нью-Йорка, в частности, где зонирование является наиболее ограничительным. [12] [6]
В послевоенную эпоху Нью-Йорк, как и большинство американских городов, пережил резкое сокращение населения из-за « бегства белых », увеличения строительства автомагистралей и использования старых пригородных железных дорог для семей, которые переезжали из городов в недавно построенные пригороды за пределами города. Следовательно, примерно с 1950 по 2000 год общая численность населения Нью-Йорка была ниже своего предыдущего исторического максимума. Этот исход из города позволил арендной плате оставаться относительно доступной в течение всего периода сразу послевоенной эпохи. [13]
Однако в конце 20-го века культурные изменения увеличили спрос на городскую жизнь, поскольку люди и семьи все чаще оставались в городах или, по крайней мере, откладывали переезд в пригороды. Рабочие места вернулись в центральные части города, а спрос на жилье в Нью-Йорке резко возрос. [14]
Чтобы удовлетворить этот спрос, Нью-Йорк производил 2,2 единицы жилья на одно рабочее место с 2001 по 2008 год. Однако с 2009 по 2018 год город построил всего 0,5 единицы жилья на одно рабочее место, поскольку регулирование землепользования, сохранение исторических памятников и политическая оппозиция остановили жилищное строительство. [15]
В результате стоимость строительства жилья в Нью-Йорке резко возросла. С учетом того, что для застройки осталось мало земли, длительные процессы согласования и обременительные положения строительного кодекса, стоимость строительства жилья заметно возросла на каждом этапе процесса. В результате застройщики не могут предоставить жилье по умеренной цене, поскольку издержки, налагаемые городскими и местными оппозиционными силами, сделали строительство жилья для среднего класса непозволительно дорогим. [16] Другие правила запрещают перераспределять существующие квартиры для размещения большего количества людей. Жилищные кодексы Нью-Йорка предотвращают перенаселение, ограничивая количество людей, которым по закону разрешено занимать квартиру, а также количество спален в квартире. [17]
Более того, государственный жилищный фонд Нью-Йорка, являющийся важным инструментом сокращения бездомности и поддержания количества доступного жилья, пришел в упадок, поскольку государственное управление не оправдало ожиданий малоимущих жителей города. [18]
С учетом того, что производственные издержки и законы о зонировании ограничивают частное производство жилья, а некомпетентность и преступное бесхозяйственное управление снижают эффективность государственного жилья, Нью-Йорк сталкивается с хронической нехваткой жилья, которая увеличивает расходы для всех жителей Нью-Йорка, желающих арендовать или купить новое жилье. Такие группы, как Citizens Housing and Planning Council и Open New York, выступают за решение проблемы нехватки жилья посредством реформ зонирования, которые увеличат темпы производства жилья. [19] [20]
В 2016 году мэр Билл де Блазио пообещал еще более агрессивный план по строительству и сохранению 200 000 единиц жилья в течение десяти лет и ввел обязательное инклюзивное зонирование, требующее, чтобы 30 процентов всех новых строительных единиц были доступными. Цели инициативы, которая называлась Housing New York, позднее были увеличены до 300 000 единиц доступного жилья к 2026 году. [21] К концу его администрации, в 2021 году, ни одна из целей программы не была достигнута: хотя г-н де Блазио утверждал, что ему удалось «бороться с неравенством».
В период с 2000 по 2012 год средняя арендная плата за квартиру выросла на 75 процентов в Нью-Йорке по сравнению с 44 процентами в остальных штатах США. Рост больше всего затронул бедных и рабочий класс. Было потеряно 400 000 квартир, сдаваемых в аренду за 1000 долларов в месяц или меньше (постоянные доллары 2012 года), и в результате этого выросло количество квартир, сдаваемых в аренду сверх этой суммы. Это был немалый сдвиг, но 240 000 единиц, сдаваемых в аренду за 601–800 долларов, исчезли, а квартиры, сдаваемые в аренду за 1201–1600 долларов, показали самый высокий рост. Средняя арендная плата в постоянных долларах выросла с 839 долларов в 2000 году до 1100 долларов в 2012 году. [22]
Частично компенсировал рост числа единиц жилья рост населения до 8,6 млн человек. Все районы, включая Бронкс, близки к историческим максимумам численности населения по состоянию на 2018 год. Факторы включают рост занятости до 4,5 млн рабочих мест и тенденцию к снижению преступности. [23]
Почти 1,5 миллиона человек живут в условиях перенаселенности в Нью-Йорке. Общая перенаселенность выросла с 7,6 процентов в 2005 году до 8,8 процентов в 2013 году (рост на 15,8 процентов). Перенаселенность не ограничивается домохозяйствами с низким доходом, но встречается во всех уровнях дохода. [24]
Калифорнийское агентство здравоохранения и социальных служб определяет «сильную переполненность» как более 1,5 человек на комнату. [25] Уровень сильной переполненности в стране составляет 0,99 процента, а в Нью-Йорке — 3,33 процента. [24]
В 2018 году в Нью-Йорке было 63 495 бездомных , в том числе более 23 600 детей. Общая бездомность в городе выросла на 82 процента за последнее десятилетие. [26] По данным агентства, финансируемого Департаментом образования штата Нью-Йорк, в период 2016-2017 годов в школьной системе города проживало 104 088 учеников (1 из 10), которые проживали во временных убежищах и были идентифицированы как бездомные. [27] [28]
Бездомность обходится городу дорого. После постановления о согласии 1981 года, принятого в результате дела Каллахан против Кэри , город обязан по закону предоставлять убежище любому имеющему на это право человеку, который попросит об этом. Размещение одной семьи в одном из 167 семейных приютов обходится в 34 573 доллара в год. В 2014 году на предоставление услуг бездомным было выделено 1,04 миллиарда долларов, что больше, чем 535,8 миллионов долларов в 2002 году. [22]
Город пережил много периодов нехватки жилья в своей истории. После жилищного кризиса в 1920-х годах было построено 700 000 единиц жилья, но в 1930-х годах люди снова заговорили о кризисе. Мэры Фиорелло Х. Ла Гуардиа и Уильям О'Двайер занимались расчисткой трущоб и строительством государственного жилья. Контроль за арендной платой в Нью-Йорке , начавшийся как часть контроля цен на внутреннем фронте Соединенных Штатов во время Второй мировой войны , продолжался и после войны. Роберт Ф. Вагнер-младший и Джон Линдсей курировали жилищную программу Митчелла-Ламы . Эд Кох был мэром во время волны отказа от жилья, с которой нужно было бороться. Это продолжалось при Дэвиде Динкинсе и Руди Джулиани . [22]
Бездомность отдельных лиц и семей стала серьезной проблемой в 1980-х и 1990-х годах. Срок полномочий мэра Блумберга ознаменовался экономическим возрождением города. В этот период арендная плата в Нью-Йорке выросла более чем на 15 процентов по сравнению с ростом по стране в целом. Его Новый план рынка жилья обещал создать 165 000 единиц доступного жилья в период с 2002 по 2014 год, из которых 53 000 будут новыми единицами и 112 000 сохраненными единицами. Стоимость этой программы составила 23,6 млрд долларов, из которых 5,3 млрд долларов были государственными средствами, а 18,3 млрд долларов — частными средствами. [22]