В юриспруденции передача права собственности — это передача законного права собственности на недвижимое имущество от одного лица другому или предоставление обременения, такого как ипотека или залог . [1] Типичная сделка по передаче права собственности состоит из двух основных этапов: обмен контрактами (когда создаются справедливые интересы ) и завершение (также называемое урегулированием, когда юридический титул переходит, и справедливые права сливаются с юридическим титулом).
Продажа земли регулируется законами и практикой юрисдикции, в которой находится земля. Во всех [ нужна цитата ] юрисдикциях юридическим требованием является то, чтобы договоры купли-продажи земли были в письменной форме. Обмен договорами подразумевает подписание двух копий договора купли-продажи, по одной копии которой каждая сторона сохраняет у себя. Когда стороны находятся вместе, обе обычно подписывают обе копии, по одной копии которой каждая сторона сохраняет у себя, иногда с формальной передачей копии от одной стороны другой. Однако обычно достаточно, чтобы только копия, сохраненная каждой стороной, была подписана другой стороной — поэтому договоры «обмениваются». Это правило позволяет «обмениваться» договорами по почте. Оба экземпляра договора купли-продажи становятся обязательными только после того, как каждая сторона получит копию договора, подписанную другой стороной — т. е. обмен считается «завершенным». Обмен электронными средствами, как правило, недостаточен для обмена, если только законы юрисдикции прямо не подтверждают такие подписи.
Покупатель недвижимости несет ответственность за то, чтобы он или она получили хорошее и ликвидное право собственности на землю, т. е. чтобы продавец был владельцем, имел право продать недвижимость и не было никаких факторов, которые могли бы помешать ипотеке или перепродаже. Некоторые юрисдикции законодательно закрепили некоторые меры защиты для покупателя, помимо возможности для покупателя проводить поиски, касающиеся недвижимости.
Система передачи права собственности обычно предназначена для того, чтобы гарантировать, что покупатель получает право собственности на землю вместе со всеми правами, которые связаны с землей, и уведомляется о любых ограничениях до покупки. Многие юрисдикции приняли систему регистрации земли для облегчения передачи права собственности и поощрения доверия к публичным записям, а также для того, чтобы гарантировать покупателям земли, что они получают надлежащее право собственности. [2]
В римской традиции частные права на землю были подлежащими исполнению, даже если они были тайными; эта традиция в некоторой степени сохранялась в Европе вплоть до 19 века, но современные системы больше не допускают такой секретности. [3] Во многих странах гражданского права передача недвижимости обычно контролируется нотариусами, которые после проверки должной осмотрительности оформляют акт купли-продажи и отправляют его в государственные реестры. Участие нотариусов гражданского права , квалифицированных юридических экспертов, делегированных государством (они должны иметь университетскую степень в области права), представляет собой - помимо помощи для вовлеченных сторон в процессе передачи собственности - также контроль за надежностью экономической системы и защиту уязвимых сторон. [4]
В Англии и Уэльсе передача права собственности обычно осуществляется юристом или лицензированным юристом по передаче права собственности ; любой из них может нанять или контролировать неквалифицированного юриста по передаче права собственности . То, что передается, представляет собой участок земли или имущество, которое исторически (особенно в Англии) может включать или не включать «сообщение», [5] которое было бы основным жилищем, и может включать в себя сад, любые надворные постройки и приусадебный участок [6] , если он есть. [7] [8] [9] Внутренний рынок передачи права собственности является ценовым конкурентным, с большим количеством фирм юристов и компаний по передаче права собственности, предлагающих аналогичные услуги. Кто-то может осуществить собственную передачу права собственности, но это трудоемко. Если сделка связана с ипотекой, почти наверняка кредитор будет настаивать на том, чтобы для передачи права собственности был использован юрист. [ необходима цитата ]
Распространен миф о том, что передача права собственности должна осуществляться местным юристом или адвокатом по передаче права собственности. Теперь это не так, поскольку многие юристы и адвокаты проводят транзакции на расстоянии, используя электронную почту и онлайн-технологии. [10] Однако Юридическое общество предупреждает юристов о необходимости быть осторожными с клиентами, которые дают указания своей фирме, не имеющей географической связи с ними, из-за риска отмывания денег. [11]
В 2015 году на рынке передачи прав собственности работало около 5357 фирм, но это число сократилось с 5871 годом ранее. Количество фирм на рынке почти на треть меньше, чем 7779 фирм, регистрировавших сделки в 2005 году [12], после серьезного дефицита передачи прав собственности во время рецессии. [13]
Согласно английскому праву , соглашения не являются юридически обязывающими до тех пор, пока не будет произведен обмен контрактами. Это дает как преимущество свободы до заключения контракта, так и недостаток в виде потерянного времени и расходов в случае, если сделка не будет заключена.
Обычная практика заключается в том, что покупатель договаривается о согласованной цене с продавцом, затем организует обследование и поручает юристу (или нотариусу) провести поиски и предварительные запросы. Юрист или нотариус продавца подготовит проект договора для утверждения юристом покупателя. Юрист продавца также соберет и подготовит информацию о недвижимости для предоставления юристам покупателя в соответствии с Национальным протоколом Law Society для внутренней передачи права собственности. При совершении сделок с недвижимостью роль нотариуса заключается в проведении комплексной проверки путем направления запросов — известных как поиски по передаче права собственности — о проданной недвижимости. Они предназначены для выявления факторов, о которых агент по недвижимости или инспектор может не знать, что может повлиять на пользование недвижимостью покупателем. [14]
В среднем для завершения сделки по передаче права собственности требуется 10–12 недель, но хотя некоторые сделки происходят быстрее, многие занимают больше времени. Сроки определяются множеством факторов — юридических, личных, социальных и финансовых. В течение этого периода до обмена контрактами (обмен является точкой, в которой сделка становится юридически обязательной) любая из сторон может выйти из сделки в любое время и по любой причине, без каких-либо юридических обязательств по отношению к другой стороне. Это приводит к риску газумпинга и его обратного действия — газундинга . Передача права собственности является компонентом стоимости переезда в Соединенном Королевстве .
Роль нотариуса заключается в проведении комплексной проверки путем направления запросов, известных как поиски [15] , о трансакционном имуществе. Они предназначены для выявления факторов, о которых агент по недвижимости или инспектор может не знать, и которые могут повлиять на то , насколько покупатель сможет пользоваться имуществом. Поиски по передаче права собственности включают:
По данным Юридического общества, поиски в местных органах власти являются «важнейшей частью процесса передачи права собственности и предоставляют покупателям важную информацию о вопросах, касающихся имущества, зарегистрированного или зарегистрированного в местных органах власти». [17] Однако с течением лет задержки с поисками в местных органах власти [18] побудили юристов заказывать «личный» поиск, проводимый третьей стороной или поставщиком поисковых услуг, который посещает офис совета , проверяет и регистрирует информацию, хранящуюся в местных органах власти [19] от имени лица, передающего право собственности или адвоката.
Частные поисковые компании и платформы заказов интегрируют данные Земельного кадастра, чтобы ускорить процесс заказа поиска, повысить точность и снизить вероятность человеческой ошибки . Одним из примеров является использование Национального пространственного набора данных Земельного кадастра [20] для отображения карт границ на экране с использованием прямой связи с данными для проверки местоположений собственности. [21]
В шотландском праве передача права собственности осуществляется как второй этап добровольной передачи земли после завершения договорной стадии. Положение в Шотландии в соответствии с шотландским правом заключается в том, что договор обычно заключается на гораздо более ранней стадии, чем в английской и валлийской юрисдикциях и юрисдикциях общего права . Договорная стадия передачи называется официальными письмами о продаже между покупателем или агентом покупателя и продавцом или агентом продавца. Юридические письма — это письма, в которых формируется договор купли-продажи. После того, как все договорные условия согласованы, официальные письма считаются заключенными, и они служат обязательным договором купли-продажи имущества. Обычно договор обусловлен такими вопросами, как способность продавцов до завершения сделки доказать, что они имеют законное право собственности на имущество, и предоставить четкие результаты поиска в земельных реестрах и местных органах власти. [22]
С 1 декабря 2008 года объекты недвижимости, выставленные на продажу, продаются с «Отчетом о доме». [23] Он состоит из: Единого обследования, Энергетического отчета и Анкеты по недвижимости. Отчет о доме предоставляется по запросу потенциальным покупателям недвижимости. Дата окончательного расчета в Шотландии известна как «дата въезда», дата, когда покупатель может вступить во владение недвижимостью. Сама передача права собственности завершается только после завершения регистрации документа о распоряжении в Земельном реестре Шотландии .
Юристы, адвокаты и лицензированные специалисты по передаче права собственности являются единственными лицами, которым по закону разрешено проводить передачу права собственности за плату в Шотландии, и как таковые пользуются монополией на передачу права собственности в соответствии с разделом 32 Закона о солиситорах (Шотландия) 1980 года , который устанавливает уголовную ответственность для любого лица без лицензии, подготавливающего документы по передаче права собственности в ожидании платы. [24] При этом в Шотландии нет юридического требования использовать услуги юриста, адвоката или лицензированного специалиста по передаче права собственности для передачи права собственности на имущество/землю. Желающий покупатель и продавец могут самостоятельно подать все необходимые заполненные документы в Земельный реестр Шотландии.
Большая часть частной земли в Австралии в настоящее время регулируется системой регистрации земли Торренса , введенной между 1857 и 1875 годами. Некоторые участки земли до сих пор не зарегистрированы и обычно называются землями общего права. Право собственности в Австралии происходит от английского общего права. [25]
Передача права собственности в Австралии (также называемая передачей) обычно осуществляется адвокатом или лицензированным агентом по передаче права собственности . Покупателю доступны комплекты для самостоятельного завершения процесса, но из-за сложности различных законов и процессов штатов и советов это обычно не рекомендуется.
В Квинсленде и Новом Южном Уэльсе для контрактов на жилую недвижимость предусмотрен 5-дневный период «охлаждения». В Виктории период «охлаждения» для частных продаж составляет 3 рабочих дня, а в Южной Австралии — 2 дня. В течение этого времени покупатель может пересмотреть покупку и, если пожелает, расторгнуть контракт, в этом случае покупатель может быть юридически обязан выплатить 0,25% от покупной цены продавцу (0,2% в Виктории). Не все контракты предусматривают период «охлаждения», например, когда недвижимость приобретается на аукционе или если покупатель ускоряет процесс. [26]
Обычная передача права собственности адвокатом или лицензированным нотариусом обычно занимает от 4 до 6 недель. Большинство фирм предлагают услуги с фиксированной ценой, которые обычно включают расходы на поиски , юридические консультации и другие расходы. В большинстве штатов и территорий типичная передача права собственности включает, но не ограничивается, следующим:
Поиски, как правило, занимают большую часть передачи. Из-за трехуровневой системы правительства (федеральный, государственный и местный) необходимо убедиться, что продавец имеет право на все права и титулы. Большая часть информации извлекается из государственных или местных (советских) органов власти. Процессы передачи, юридическая документация, требования к контрактам и требования к поиску различаются в зависимости от штата и территории.
Требования, поиски и расходы могут различаться в зависимости от юрисдикций, в зависимости от местного законодательства о собственности и правил. В зависимости от обстоятельств каждого случая и в зависимости от юрисдикции поиск титула может также включать:
С введением в действие Национального закона об электронной передаче права собственности в 2012 году [27] все австралийские штаты находятся в процессе перехода к электронной передаче права собственности в соответствии с предписаниями штатов.
Процесс передачи права собственности в Соединенных Штатах различается от штата к штату в зависимости от местных правовых требований и исторической практики. В редких случаях стороны будут участвовать в формальном «закрытии». В формальном закрытии в процессе будут участвовать три юриста: по одному для представления покупателя, продавца и держателя ипотеки; часто все трое будут сидеть за столом с покупателем и продавцом и буквально «передавать бумаги» для осуществления сделки.
Гораздо чаще сделка закрывается с использованием условного депонирования . ( См. также Условное депонирование § Недвижимость .) Практика варьируется от штата к штату относительно того, кто проводит поиск титула, чтобы убедиться, что продавец имеет или может передать чистый титул, включая то, какие залоговые права должны быть выплачены, и относительно того, кто выступает в качестве держателя условного депонирования. Во многих штатах адвокаты по-прежнему выступают в качестве агента условного депонирования и инспектора титула. Во многих других эти функции выполняются лицензированными агентами условного депонирования, которые часто связаны или даже наняты компанией по страхованию титула. Некоторые используют сочетание, например, когда адвокат проводит условное депонирование, в то время как расследованием титула занимается компания по страхованию титула или ее агент.
Чтобы защитить себя от дефектов в титуле, покупатели часто приобретают титульное страхование в это время для себя. Они почти всегда будут обязаны приобрести титульное страхование для своего кредитора в качестве условия кредита.
В большинстве штатов предложение потенциального покупателя о покупке оформляется в форме письменного договора и связывается с депозитом на покупную цену. В предложении будут изложены условия (такие как оценка, оформление права собственности, осмотр , заселение и финансирование), при которых покупатель может отозвать предложение, не теряя депозит. После того, как условия выполнены (или отменены), покупатель получает « справедливое право собственности » и выручку от передачи права собственности или может быть принужден по решению суда . Могут быть и другие условия в последнюю минуту для закрытия, такие как «чистка метлой» помещений, выселения и ремонт.
Типичные документы при передаче права собственности включают: акт(ы), заверенные чеки , долговые расписки, ипотечные кредиты, сертификаты залогов, пропорциональные налоги на имущество, страховые обязательства по страхованию титула и страховые обязательства по пожару. Также могут быть побочные соглашения (например, арендаторы, договоры поставки, удержание платежа за неприемлемый ремонт), право продавца на преимущественное право покупки при перепродаже, декларация о доверительном управлении или иное формирование или объединение юридического лица (инкорпорация, инвесторы в товарищества с ограниченной ответственностью и т. д.). Когда «время имеет существенное значение», были случаи, когда весь депозит утрачивался (как ликвидированные убытки ), если передача права собственности задерживалась сверх сроков непредвиденных обстоятельств покупателя, даже если покупка была завершена.
Слова, используемые для обозначения передачи, или слова передачи, включают в себя «даровать», «завещать», «давать» и «продавать».