Обратная аренда , сокращение от « продажа с обратной арендой », представляет собой финансовую сделку , в которой кто-то продает актив и сдает его в аренду на длительный срок; таким образом, человек продолжает иметь возможность использовать актив, но больше не владеет им. Сделка, как правило, совершается в отношении основных средств , в частности недвижимости , а также товаров длительного пользования и капитальных товаров, таких как самолеты и поезда. Концепция также может применяться национальными правительствами к территориальным активам; до Фолклендской войны правительство Соединенного Королевства предложило соглашение об обратной аренде, в соответствии с которым Фолклендские острова будут переданы Аргентине с 99-летним периодом обратной аренды [1] , и аналогичное соглашение, также на 99 лет, действовало до передачи Гонконга материковому Китаю. Соглашения об обратной аренде обычно используются, поскольку они предоставляют финансовые, бухгалтерские или налоговые льготы.
После покупки актива владелец заключает долгосрочное соглашение, по которому имущество сдается обратно в аренду продавцу по согласованной ставке. Одной из причин обратной аренды является передача права собственности холдинговой компании с одновременным надлежащим отслеживанием текущей стоимости и прибыльности актива. Другой причиной является получение продавцом денег путем продажи ценного актива покупателю, который предположительно заинтересован в долгосрочных обеспеченных инвестициях. Соглашения об обратной аренде распространены в отрасли REIT .
По словам Роберта Пестона, бывшего делового редактора BBC, одним из вариантов, рассматриваемых для борьбы с кризисом субстандартной ипотеки, является продажа и обратная аренда токсичных активов . Пестон говорит, что «продажа и обратная аренда между банками и государством имеет два главных преимущества: нет необходимости оценивать токсичные активы; и убытки по этим вонючим активам будут поглощаться банками управляемыми частями в течение примерно 10 лет». [2]
Соглашения об обратной аренде популярны во Франции, США, Великобритании, а также по всей Австралии и Азии, в том числе, в последнее время, в Индии.
Возвратная аренда жилой недвижимости популярна во Франции уже более 30 лет, и она дает существенные налоговые преимущества. Согласно этой схеме, покупатель может пользоваться недвижимостью обычно от 1 до 8 недель в году (максимум 6 месяцев в году). Французское правительство поощряет развитие схем возвратной аренды в туристических зонах для устранения дефицита арендного жилья. Правительство возвращает местный НДС (19,6%), когда недвижимость приобретается на стадии строительства.
Схема работает путем покупки недвижимости в собственность. Вы становитесь законным владельцем. Затем недвижимость сдается обратно в аренду застройщику или управляющей компании. По схеме обратной аренды правительство также возвращает вам НДС, который обычно взимается с новой недвижимости (в настоящее время 19,6%).
Владельцу затем гарантируется доход от аренды в течение всего срока аренды. Чистый доход для владельца варьируется в зависимости от застройки, но обычно составляет от 4% до 6%. Это очень выгодно отличается от типичной 20-летней ипотеки с фиксированной ставкой около 3,75% и ипотеки с переменной ставкой, которые ниже. Можно увидеть, как доход от аренды может быть использован в отношении ипотечных платежей. Кредиты от 75% до 85% доступны в зависимости от обстоятельств. Доход от аренды также ежегодно индексируется в зависимости от затрат на строительство, что означает, что доход от аренды в настоящее время увеличивается примерно на 2,5%.
Как и в Великобритании, существуют налоговые льготы в отношении ипотечных платежей, которые могут быть зачтены в счет дохода. Аренда обычно длится от 9 до 11 лет, после чего управляющая компания имеет возможность либо продлить договор, либо продать недвижимость или сдать ее в аренду и держать в частном владении владельца.
Покупатель/владелец также может пользоваться периодами бесплатного пользования в течение года, в зависимости от условий аренды. Эти условия обычно предусматривают от 4 до 6 недель бесплатного пользования каждый год. Управляющая компания несет ответственность за обслуживание недвижимости, включая обслуживание мебели, которая часто включена в цену покупки. Застройщик также несет ответственность за страхование здания и его содержимого. Он также оплачивает некоторые налоги на недвижимость и все расходы на коммунальные услуги.
В Соединенном Королевстве форма обратной аренды, известная как продажа с обратной арендой, стала предметом дела Верховного суда 2014 года , который установил, что многие такие соглашения были совершены мошенническим путем. [3]
«Продажа/обратная аренда» или «продажа и обратная аренда» — это сделка, в которой владелец собственности продает актив , как правило, недвижимость , [4] а затем сдает его обратно в аренду у покупателя . Таким образом, сделка функционирует как кредит , с платежами в форме арендной платы . Из-за отсутствия финансирования на сегодняшнем рынке многие американские предприятия все чаще обращаются к продаже и обратной аренде, чтобы обеспечить быстрый капитал . [5] Например, застройщики комплексов с генеральным планом часто продают типовой дом покупателю до того, как комплекс будет продан, сдавая его обратно в аренду у покупателя на срок до двух лет. [6] В некоторых соглашениях текущий арендатор предоставляет возможность выкупить актив обратно в конце срока аренды. Как правило, если первоначальный владелец должен был выкупить актив, это происходило в конце налогового года , в случае, если какая-либо сторона должна была пройти проверку IRS . [7]
Концепция обратной аренды распространилась и на другие европейские страны, включая Испанию и Швейцарию . Типичная доступная недвижимость — студии, апартаменты и виллы. Они расположены вблизи горнолыжных курортов, пляжных курортов или полей для гольфа .
Продажа с обратной арендой — это, как правило, коммерческая сделка с недвижимостью , в которой одна сторона, часто корпорация, продает свои корпоративные активы в сфере недвижимости другой стороне, например, институциональному инвестору или инвестиционному фонду недвижимости ( REIT ), а затем сдает недвижимость обратно в аренду по арендной ставке и на условиях аренды, приемлемых для нового инвестора / арендодателя . Срок аренды и арендная ставка основаны на финансовых расходах нового инвестора/арендодателя, кредитном рейтинге арендатора и рыночной норме прибыли , основанной на первоначальных денежных инвестициях нового инвестора/арендодателя.
Причины и преимущества для продавца / арендатора разнообразны, но наиболее распространенными являются:
Преимущества для инвестора / арендодателя :
Обратная аренда также широко используется в гражданской авиации , где покупатели используют эту схему, чтобы предоставить свои самолеты летным школам и другим FBO .
Возвратный лизинг очень часто используется в коммерческой авиации, чтобы по сути вернуть деньги, вложенные в активы. Авиакомпании , например, продают самолеты и двигатели арендодателям, банкам или другим финансовым учреждениям, которые, в свою очередь, сдают им активы в лизинг. Из-за высокой цены самолетов и двигателей, особенно новых, деньги от такого возвратного лизинга используются авиакомпаниями для улучшения своих финансовых показателей.
Концепция обратного лизинга также распространилась на промышленность , в основном на промышленное оборудование. Давним примером является железнодорожная отрасль, в которой локомотивы и другой подвижной состав покупаются от имени железной дороги «трастом оборудования», созданным банком, финансирующим первоначальную стоимость покупки за счет арендных платежей. Компания продает часть своего оборудования арендодателю , например, банку или другому финансовому учреждению, который сдает оборудование обратно в аренду компании. Таким образом, компания больше не является владельцем оборудования, но сохраняет право его использования. Эта коммерческая сделка позволяет двум компаниям немедленно получить в свое распоряжение денежные средства для инвестирования в новые бизнес-возможности.