Финансирование за счет налогового прироста

Метод государственного финансирования

Финансирование налогового прироста ( TIF ) — это метод государственного финансирования , который используется в качестве субсидии для реконструкции , инфраструктуры и других проектов по улучшению общества во многих странах, включая Соединенные Штаты . Первоначальная цель программы TIF — стимулировать частные инвестиции в неблагополучный район, который был определен как нуждающийся в экономическом возрождении. ^[1] Похожие или связанные стратегии захвата стоимости используются во всем мире.

Используя TIF, муниципалитеты обычно направляют будущие доходы от налога на имущество из определенной области или района на проекты экономического развития или общественные проекты по улучшению в сообществе. Субсидии TIF ​​не выделяются напрямую из бюджета города, но город несет убытки из-за упущенных налоговых поступлений. ^[2] Первый TIF был использован в Калифорнии в 1952 году. ^[3] К 2004 году все штаты США, за исключением Аризоны, разрешили использование TIF. Первый TIF в Канаде был использован в 2007 году. ^[4]

Если стоимость основных услуг возрастет при действии TIF, результатом станет дефицит доходов, который придется покрывать из других источников, помимо налоговых поступлений округа TIF, чтобы не допустить сокращения услуг.

Использовать

Субсидии на финансирование прироста налога, которые используются как для государственного субсидирования экономического развития, так и для муниципальных проектов, ^{[2] : 2} предоставили городам и округам возможность получить одобрение на реконструкцию пришедших в упадок объектов недвижимости или общественных проектов, таких как мэрии, парки, библиотеки и т. д. Определение пришествия стало широко включать в себя почти все типы земель, включая сельскохозяйственные угодья, что вызвало большую часть критики. " ^{[2] : 2}

Чтобы предоставить необходимую субсидию, городской район обновления, или район TIF, часто формируется вокруг дополнительной недвижимости за пределами участка проекта, чтобы обеспечить необходимую кредитоспособность для проекта или проектов. Кредитоспособность устанавливается путем принятия всех обычных ежегодных будущих повышений налога на недвижимость с каждого участка в районе TIF (на 20–25 лет или более) вместе с ожидаемыми новыми налоговыми поступлениями, которые в конечном итоге поступят от самого проекта или проектов. Если проекты представляют собой общественные улучшения, не облагаемые налогом на недвижимость, все выплаты будут поступать из смежных объектов в районе TIF.

Хотя это и подвергается сомнению, часто предполагается, что даже общественные улучшения приводят к увеличению налогов сверх того, что было бы в округе без инвестиций. Во многих юрисдикциях ежегодное увеличение налога на имущество ограничено и не может превышать то, что было бы в противном случае.

Завершение государственного или частного проекта может иногда приводить к увеличению стоимости окружающей недвижимости , что генерирует дополнительные налоговые поступления. Доход от налога с продаж также может увеличиться, и могут быть добавлены рабочие места, хотя эти факторы и их множители обычно не влияют на структуру TIF.

Ежегодные регулярные увеличения по всему округу, а также любое увеличение стоимости участка за счет государственных и частных инвестиций, генерируют увеличение налоговых поступлений. Это «налоговое увеличение». Финансирование налогового увеличения выделяет налоговые увеличения в пределах определенного округа для финансирования долга, который выдается для оплаты проекта. TIF был разработан для направления финансирования на улучшение проблемных, недостаточно развитых или недостаточно используемых частей юрисдикции, где развитие в противном случае не могло бы произойти. TIF создает финансирование для государственных или частных проектов путем заимствования под будущий рост этих доходов от налога на имущество. ^[5]

История

Финансирование налогового прироста впервые было использовано в Калифорнии в 1952 году, и в настоящее время в США действуют тысячи округов TIF, от малых и средних городов до крупных городских территорий. По состоянию на 2008 год в Калифорнии было более четырехсот округов TIF с совокупным доходом более 10 миллиардов долларов в год, более 28 миллиардов долларов долгосрочного долга и более 674 миллиардов долларов оценочной стоимости земли. ^[6] Штат Калифорния прекратил использование финансирования TIF из-за судебных исков в 2011 году и принял Прокламацию о чрезвычайном финансовом положении Калифорнии 2010 года, тем самым положив конец отвлечению доходов от налога на имущество от государственного финансирования, включая использование TIF для финансирования почти 400 агентств по реконструкции в штате. ^{[7] [8]} RDA обжаловали это решение, хотя в конечном итоге они были ликвидированы в феврале 2012 года после принятия бюджета штата на 2011 год. ^{[9] [10]}

Однако в 2015 году был принят Закон о возрождении и инвестиционном управлении сообществами Калифорнии, предусматривающий создание органов возрождения и инвестиционного управления сообществами (CRIAs), финансируемых за счет налогового прироста. Основными целями CRIAs являются развитие или сохранение доступного жилья для домохозяйств с низким и средним доходом (минимум 25% финансирования TIF должно быть размещено в фонде доступного жилья) и создание или модернизация общественной инфраструктуры в экономически неблагополучных районах, как определено в положениях закона. ^{[11] [12]} Кроме того, в Калифорнии могут быть созданы и профинансированы TIFs районы расширенного финансирования инфраструктуры (EIFDs). ^[13]

За исключением Аризоны , каждый штат и округ Колумбия приняли законодательство о финансировании налогового прироста. ^[14] Некоторые штаты, такие как Иллинойс , использовали TIF ​​в течение десятилетий, но другие только недавно приняли TIF. ^[15] В штате Мэн есть программа под названием TIF; однако это название относится к процессу, который сильно отличается от того, что применяется в большинстве штатов. ^[16]

Начиная с 1970-х годов следующие факторы побудили местные органы власти (города, поселки и т. д.) рассмотреть финансирование за счет налоговых надбавок: лоббирование со стороны застройщиков, сокращение федерального финансирования мероприятий, связанных с реконструкцией (включая увеличение расходов), ограничения на муниципальные облигации (которые являются облигациями, освобожденными от налогов ), передача городской политики местным органам власти, установленные государством ограничения на сборы налога на муниципальную собственность и установленные государством ограничения на суммы и виды городских расходов. Учитывая эти факторы, многие местные органы власти выбрали TIF ​​как способ укрепления своей налоговой базы, привлечения частных инвестиций и повышения экономической активности.

Регенерация городов

В обзоре литературы 2015 года о передовых методах городской регенерации города по всем Соединенным Штатам ищут способы обратить вспять тенденции безработицы, сокращения населения и сокращения инвестиций в своих основных районах в центре города, поскольку застройщики продолжают расширяться в пригородные районы. Реинвестирование в основные районы в центре города включает в себя смешанную застройку и новые или улучшенные транспортные системы. С успешным оживлением приходит джентрификация с более высокими ценами на недвижимость и налогами, а также исход людей с низкими доходами. ^{[17] [18]}

Успешное возрождение города не может быть достигнуто только за счет мегапроектов — знаковых зданий, стадионов или других подобных концентрированных усилий по развитию. Вместо этого «оно должно быть многогранным и охватывать улучшения физической среды городов, их экономической базы и социальных и экономических условий их жителей».

—  Маллах и Брахман 2013

Непредвиденные последствия

Как и любой экономический инструмент, TIF имеет свои недостатки. Такие организации, как Municipal Officials for Redevelopment Reform (MORR), проводят регулярные конференции по злоупотреблениям при реконструкции, а также местные организации, такие как Chicago's 33 Ward Working Families. ^{[19] [20]}

• Как предсказывает теория эффективного рынка, а теперь и эмпирические данные экономических исследований показывают, что города, которые принимают TIF, растут медленнее, чем те, которые этого не делают. ^[21] Обзор литературы Дэвида Мерримана, профессора Иллинойсского университета в Чикаго, показал, что TIF «может перемещать развитие из одной части города в другую и изменять сроки развития, но при этом не происходит большего развития, чем было бы сделано в противном случае». ^[22]
• TIF увеличивает налоги на имущество территорий, прилегающих к району TIF, за счет снижения [Общей налогооблагаемой стоимости имущества]. ^[23] Конгрессмен Майк Куигли упростил математику и показал, что если [Налоговая ставка] = [Доход, который должен быть получен] / [Общая налогооблагаемая стоимость имущества], то уменьшение знаменателя, [Общая налогооблагаемая стоимость имущества], увеличивает [Налоговую ставку]. ^{[23] [24] [25]} [Налоговый счет] владельца недвижимости обычно равен [Налоговая ставка] x [Оценочная стоимость имущества], таким образом, поскольку новый район TIF снижает [Общую налогооблагаемую стоимость имущества], [Налоговая ставка] и [Налоговый счет] увеличиваются для владельцев недвижимости вблизи района TIF. ^{[23] [24] [25]} Представитель штата Кенет Нордтведт из Монтаны перефразировал схему следующим образом: « Все налоги на имущество — городские, окружные, школьные, государственные — освобождаются от уплаты дополнительных объектов недвижимости округов TIF, а затем округа взимают с этих объектов равную по размеру плату. Хотя она собирается казначеем округа в качестве налога, эта плата передается советам по развитию округов TIF для расходования. Неблагоприятно пострадавшие налоговые юрисдикции, такие как школьные округа, окружное правительство и даже общий фонд городского правительства, затем тихо предписываются законом оправдать себя, повысив свои налоги на объекты недвижимости за пределами округов TIF, чтобы компенсировать доходы, потерянные от дополнительных объектов недвижимости округа TIF». ^[24]
• По мере увеличения инвестиций в регион нередко происходит рост стоимости недвижимости и джентрификация .
• Хотя обычно продается законодательным органам как инструмент для реконструкции захудалых территорий, некоторые районы разрабатываются там, где застройка будет происходить в любом случае, например, идеальные районы застройки на окраинах городов. Калифорния приняла законодательство, призванное ограничить это злоупотребление. ^{[26] [27]}
• Обозначение городских территорий как «заражённых», ^[28] необходимое для большинства реализаций TIF, может позволить правительству конфисковать собственность через законы о принудительном отчуждении собственности. Знаменитое дело Кело против города Нью-Лондон, Верховный суд США, в котором дома были конфискованы для частной застройки, возникло из-за действий в районе TIF.
• Процесс TIF, возможно, приводит к фаворитизму для политически связанных застройщиков, юристов-исполнителей, должностных лиц экономического развития и других лиц, участвующих в процессах. Однако большинство органов городского обновления требуют публичного уведомления и имеют требования к конкурсным торгам.
• В некоторых случаях школьные округа в сообществах, использующих TIF, получают больше государственной помощи, чем округа, не входящие в такие сообщества. Это может создавать стимул для правительств «чрезмерно выделять TIF», в результате чего они берут на себя более рискованные проекты развития. Местные органы власти не обязаны распознавать, когда назначение TIF может отрицательно повлиять на финансовое положение школьного округа, и, следовательно, качество некоторых школ может быть поставлено под угрозу.
• Нормальный инфляционный рост стоимости недвижимости можно отразить в плохо составленных инвестиционно-финансовых отчетах округов, представляющих собой деньги, которые поступили бы в государственную казну даже без учета финансируемых улучшений.
• Районы могут быть нарисованы чрезмерно большими, что позволит получать доход от территорий, стоимость которых возросла бы независимо от статуса TIF.
• Утверждение округов иногда может захватить будущие налоги одного субъекта без его официального участия, например, налоги школьного округа будут заморожены по решению города.
• Учет полной налоговой надбавки и направление ее на погашение облигаций на развитие игнорирует тот факт, что прирост стоимости недвижимости, вероятно, потребует увеличения предоставления государственных услуг, которые теперь придется финансировать из других источников, часто за счет субсидий из менее экономически процветающих районов. Использование финансирования налоговой надбавки для создания крупной жилой застройки означает, что государственные услуги от школ до общественной безопасности необходимо будет расширить, однако если полная налоговая надбавка будет удержана для погашения облигаций на развитие, придется использовать другие деньги. ^{[29] [30]} Например, исследование в Сент-Луисе, штат Миссури, показало, что студенты с низким доходом потеряли в 91 раз больше, чем более обеспеченные студенты в пригородах из-за TIF, а студенты с ограниченными возможностями оказались второй наиболее пострадавшей группой. ^[31]

Примеры

Чикаго

Город Чикаго , в округе Кук, штат Иллинойс , имеет значительное количество округов TIF и стал основным местом для изучения преимуществ и недостатков округов TIF. Город управляет 131 округом с налоговыми поступлениями на общую сумму свыше 500 миллионов долларов за 2006 год. ^[32] Лори Хили , назначенная комиссаром городского департамента планирования и развития в 2005 году, сыграла важную роль в процессе утверждения округов TIF в качестве первого заместителя комиссара.

Chicago Reader , альтернативная чикагская газета , выходящая еженедельно, опубликовала статьи относительно округов финансирования налоговых приростов в Чикаго и его окрестностях. Статьи, написанные штатным автором Беном Джоравски, критикуют округа финансирования налоговых приростов, реализованные в Чикаго. ^[33]

Секретарь округа Кук Дэвид Орр , чтобы обеспечить прозрачность округов финансирования налоговых надбавок в Чикаго и округе Кук, начал размещать информацию об округах Чикаго на веб-сайте своего офиса. ^[34] Представленная информация включает в себя доходы TIF города Чикаго по годам, карты округов TIF пригородных муниципалитетов Чикаго и округа Кук.

Группа по бюджету капитала округа Чикаго, штат Иллинойс, некоммерческая организация, выступала за участие жителей округа в программах капитала. Группа также исследовала и анализировала расширение округов TIF в Чикаго. ^[35]

В апреле 2009 года "TIF Sunshine Ordinance", представленный олдерменом Скоттом Вагеспаком и олдерменом Мануэлем Флоресом (тогда олдерменом 1-го округа), был принят городским советом. Постановление сделало все соглашения о реконструкции TIF ​​и приложения к ним доступными на веб-сайте города в электронном формате с возможностью поиска. Предложение было направлено на повышение общей прозрачности соглашений TIF, тем самым способствуя значительному повышению общественной подотчетности. ^[36]

Согласно статье, опубликованной в журнале Journal of Property Tax Assessment & Administration в 2009 году, рост использования TIF в Чикаго привел к тому, что «значительная часть базы налога на имущество и земельной площади Чикаго» была отнесена к этим зонам налогообложения — «26 процентов земельной площади города и почти четверть общей стоимости коммерческой недвижимости находились в районах TIF» к 2007 году. В исследовании отмечаются трудности в установлении того, насколько эффективны TIF. ^[3]

Альбукерке

В настоящее время второй по величине проект TIF в Америке находится в Альбукерке, штат Нью-Мексико : проект Mesa del Sol стоимостью 500 миллионов долларов . Проект Mesa del Sol вызывает споры, поскольку предлагаемый проект будет построен на «зеленом поле», которое в настоящее время приносит мало налоговых поступлений, а любое увеличение налоговых поступлений будет направлено в фонд финансирования налогового прироста. Таким образом, этот «прирост» оставит государственные органы без финансирования из освоенной территории, необходимого для работы государственных органов.

Детройт

В июле 2014 года Управление развития центра города Детройт объявило о финансировании TIF ​​для нового хоккейного стадиона Red Wings. Общая стоимость проекта, включая дополнительные частные инвестиции в розничную торговлю и жилье, оценивается в $650 млн, из которых $250 млн будут профинансированы за счет TIF для погашения 30-летних освобожденных от налогов облигаций, приобретенных Michigan Strategic Fund, подразделением экономического развития штата.

Калифорния

В статье, опубликованной в 1998 году Институтом государственной политики Калифорнии, Майкл Дардиа оспорил предположение управляющих агентств по реконструкции (RDAs), «что реконструкция окупается за счет финансирования за счет налоговых льгот». Утверждается, что RDAs «получают любое увеличение доходов от налога на имущество (выше двухпроцентного коэффициента инфляции) в проектных зонах, поскольку их инвестиции в улучшение территорий отвечают за увеличение стоимости недвижимости». ^{[37] : ii} Дардиа утверждал, что доходы от налога на имущество, направляемые на финансирование за счет налоговых льгот, приводят к потере доходов «другими местными юрисдикциями — округом, школами и специальными округами» ^[37] , и если RDAs «не несут большой ответственности за увеличение стоимости недвижимости, эти юрисдикции, по сути, субсидируют реконструкцию, не имея права голоса в том, как используются эти доходы». ^[37]

В 1994–1995 финансовом году (последний год, по которому имеются данные) агентства по реконструкции (RDA) получили 8 процентов доходов от налога на недвижимость, собранных в штате Калифорния, что составило 1,5 млрд долларов. Это доходы, которые, если бы не RDA, пошли бы другим государственным агентствам, таким как штат и округа.

—  Майкл Дардиа 1998

К 6 декабря 2010 года губернатор Арнольд Шварценеггер объявил чрезвычайное финансовое положение ^[38] , которое было подтверждено губернатором Джерри Брауном в декабре 2011 года, чтобы подчеркнуть «необходимость немедленных законодательных действий для решения проблемы огромного бюджетного дефицита Калифорнии». Губернатор Браун принял меры по стабилизации финансирования школ путем сокращения или устранения отвлечения налогов на имущество из государственного сектора, включая школьные округа, в RDA. Было принято новое законодательство, включая Законопроект Ассамблеи 26 и Законопроект Ассамблеи 27, что привело к ликвидации почти 400 агентств по реконструкции Калифорнии, тем самым остановив отвлечение доходов от налога на имущество из государственного финансирования. RDA обжаловали это решение, однако в конечном итоге они были ликвидированы. ^[9] В 2015 году штат вновь ввел возможность финансирования за счет налоговых надбавок для финансирования Органов по восстановлению и инвестициям в сообщества (CRIA), последние были созданы местными органами власти для создания или модернизации инфраструктуры и создания или сохранения доступного жилья для домохозяйств с низким и средним доходом. ^{[11] [12]} Районы расширенного финансирования инфраструктуры (EIFD) в штате также финансируются за счет облигаций с налоговым приростом, и их цели во многом схожи, хотя требования к использованию и охватываемые проекты несколько отличаются. ^[13]

Аламеда

В 2009 году компания SunCal Companies, застройщик из Ирвайна, Калифорния, представила инициативу голосования, которая включала план реконструкции бывшей военно-морской авиабазы ​​Аламеда и финансовый план, основанный частично на финансировании налогового прироста на сумму около 200 миллионов долларов для оплаты общественных удобств. SunCal структурировала инициативу таким образом, что предоставление общественных удобств зависело от получения налогового прироста и от создания района общественных удобств (Mello-Roos), который взимал бы специальный (дополнительный) налог с владельцев недвижимости в пределах застройки. ^[39] Поскольку городской совет Аламеды не продлил эксклюзивное соглашение о переговорах с Suncal, этот проект не будет реализован. В Калифорнии Закон о реконструкции сообществ регулирует использование налогового прироста государственными учреждениями. ^[40]

Айова

В 2002 году экономисты факультета экономики Университета штата Айова заявили, что «существующие налогоплательщики, их домохозяева, наемные работники и пенсионеры агрессивно субсидируют рост бизнеса и населения» зон TIF в Айове. ^[41]

Висконсин

Фонды TIF были созданы в Висконсине в 1975 году. В 2001 году критики утверждали, что фонд TIF поддерживал застройщиков, желающих застроить зеленые зоны, ссылаясь на отчет 1000 друзей Висконсина за 2000 год , в котором говорилось, что 45% округов с дополнительным налоговым финансированием были использованы для застройки открытых пространств. ^{[42] [43]}

Денвер

С 1995 по 2005 год налогоплательщики Денвера смогли привлечь более 5 миллиардов долларов частных инвестиций, взяв на себя обязательство предоставить более полумиллиарда долларов субсидий TIF. В то время среди новых проектов, субсидируемых TIF, находившихся на рассмотрении, были «реконструкция старого комплекса Gates Rubber Factory на I-25 и Бродвее, а также реализация амбициозных планов Денвера относительно центральной части Union Station». ^{[2] : 6} Городской ландшафт Денвера преобразился с 1995 по 2005 год благодаря субсидируемым TIF проектам, таким как «знаменательное возрождение» здания Denver Dry Goods, отеля Adams Mark, Denver Pavilions и флагманского магазина REI, торговой зоны Broadway Marketplace и снос старого здания Woolworth's, перемещение и расширение Elitch's в парк развлечений Six Flags Elitch Gardens, реконструкция авиабазы ​​Лоури и реконструкция старого аэропорта Стэплтон — «крупнейший проект городской застройки в стране». ^{[2] : 6}

К 2005 году город Денвер уже «заложил более 500 миллионов долларов будущих налоговых поступлений для погашения существующих субсидий TIF частным застройщикам» и готовился «существенно увеличить эту сумму за счет нескольких новых проектов TIF в течение следующих пяти лет». В 2005 году «отвлечение налоговых поступлений на выплату субсидий TIF [составило] ежегодные расходы в размере почти 30 миллионов долларов для налогоплательщиков Денвера и [быстро] росло». ^{[2] : 57} К 2007 году налоговые расходы TIF в виде упущенных налоговых поступлений составили почти «30 миллионов долларов в год — что эквивалентно почти 7% всех годовых доходов Общего фонда Денвера», и в то время эта сумма быстро росла. ^{[2] : 6} В исследовании 2005 года было выявлено с помощью обзоров заработной платы на проектах TIF, «что рабочие места там платят существенно меньше, чем средняя заработная плата в Денвере, и на 14%-27% меньше, чем даже средняя заработная плата для сопоставимых профессиональных категорий». ^{[2] : 2}

В части 1 серии из трех частей исследователи «объяснили историю и механизм TIF и проанализировали общую стоимость TIF для налогоплательщиков Денвера, включая «скрытые» расходы из-за возросшей нагрузки на общественные услуги, которые проекты TIF не оплачивают». ^[44] В статье «Кто получает прибыль от субсидий TIF?» исследователи «рассмотрели типы предприятий, которые Денвер привлекает через TIF, и нормы прибыли застройщиков, с которыми Денвер сотрудничает для реализации проектов TIF, а также прозрачность процесса одобрения TIF». ^[45] В третьей части исследования исследователи рассмотрели «качество и доступность жилья в проектах, субсидируемых TIF». ^{[2] : 2}

Приложения и администрирование

Города используют TIF для финансирования общественной инфраструктуры , приобретения земли, сноса , коммунальных услуг и расходов на планирование, а также других улучшений, включая расширение и ремонт канализации , работы по устройству бордюров и тротуаров , ливневую канализацию, управление дорожным движением, строительство и расширение улиц, уличное освещение , водоснабжение, озеленение , улучшение парков, восстановление окружающей среды, строительство и ремонт мостов , а также парковочные сооружения .

Законодательство штата дает местным органам власти полномочия назначать округа, финансирующие налоговые надбавки. Обычно округ существует 20 лет или достаточно времени, чтобы погасить облигации, выпущенные для финансирования улучшений. Хотя договоренности различаются, обычно городское правительство берет на себя административную роль, принимая решения о том, как и где применять этот инструмент. ^[46]

Большинство юрисдикций разрешают размещать облигации только на основе части (обычно ограниченного 50%) предполагаемого увеличения налоговых поступлений. Например, если в проекте ожидается ежегодное увеличение налога на сумму 5 000 000 долларов, что покроет расходы на финансирование облигации на сумму 50 000 000 долларов, то обычно разрешается только облигация на сумму 25 000 000 долларов. Если проект будет умеренно успешным, это будет означать, что значительная часть ожидаемых годовых налоговых поступлений (в данном случае более 2 000 000 долларов) будет направлена ​​на другие общественные цели, помимо погашения облигации.

Налог на возрождение сообщества (CRL) в Канаде

К 2015 году крупные канадские города уже ввели сборы на возрождение общин (CRL) — термин, используемый для обозначения TIF в Канаде. ^[4]

Альберта

В апреле 2012 года правительству Альберты было предложено изменить правила таким образом, чтобы налог на восстановление общин (CRL) мог применяться к расходам на рекультивацию, «понесенным частным застройщиком». ^{[47] : 18}

В настоящее время CRL не позволяет использовать сбор для покрытия расходов на рекультивацию, понесенных частным застройщиком. Хотя CRL представляет собой довольно всеобъемлющий подход, который не получил широкого распространения, предполагается, что изменение в регулировании, позволяющее применять сбор к расходам на рекультивацию, будет стимулировать перестройку заброшенных территорий в соответствующих обстоятельствах.

—  13 апреля 2012 г. Рабочая группа по реконструкции заброшенных промышленных территорий в Альберте

Муниципальная земельная корпорация Калгари (CMLC) — дочерняя компания города Калгари, основанная в 2007 году для пересмотра землепользования на давно заброшенном участке земли в восточном центре города вдоль реки Боу ^[48] — использовала CRL для развития центра города Ист-Виллидж, сделав Калгари первым канадским городом, использовавшим CRL. ^[4] CMLC «выделила около 357 миллионов канадских долларов на инфраструктуру и развитие Ист-Виллидж» и утверждает, что «привлекла 2,4 миллиарда канадских долларов запланированного развития, которое, как ожидается, принесет CRL 725 миллионов канадских долларов дохода». ^[4] Зона налогообложения для CRL округа Риверс шире, чем Ист-Виллидж, что делает ее финансово устойчивой, поскольку она собирает налоги в течение двадцати лет со своего основного здания, 58-этажной башни Боу, и с застроек в близлежащем парке Виктория (Калгари). ^[28]

В интервью Calgary Sun в феврале 2015 года Майкл Браун, президент и генеральный директор CRL, сказал, что они рассматривают CRL ^[28] для развития West Village, аналогичного тому, который использовался для финансирования восстановления East Village. В августе спортивный комплекс CalgaryNEXT был предложен в качестве потенциального якоря для зоны сбора. Местные политики выразили обеспокоенность по поводу модели финансирования, которая предполагала, что город будет вносить от 440 до 690 миллионов долларов прогнозируемых расходов, большая часть которых будет окупаться только в течение длительного периода времени. ^[49] Мэр Нахид Ненши прокомментировал, что одним из ряда вызовов предложению CalgaryNEXT было требование налога на возрождение сообщества, наряду с необходимостью земельного взноса со стороны города, «и значительных инвестиций в инфраструктуру, чтобы сделать West Village полноценным и динамичным сообществом». ^[50] Эдмонтон, Альберта, создает CRL для оживления центра города с помощью масштабного проекта развития, включающего новую арену, развитие парка и модернизацию, включая канализацию, на общую сумму около 500 миллионов канадских долларов. ^[4] Город надеется «получить около 941 миллиона долларов дохода в сценарии среднего роста». ^[4]

Онтарио

В 2015 году мэр Торонто Джон Тори планирует создать зону сбора налогов для финансирования проекта наземной железнодорожной линии SmartTrack стоимостью 2,7 млрд канадских долларов протяженностью 53 километра. ^[4]

Смотрите также

• Корпоративное благосостояние
• Государственные финансы
• Получение ценности

Ссылки

1. Кейвс, Р. В. (2004). Энциклопедия города . Routledge. стр. 659. ISBN 978-0-415-86287-5.
2. Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Книеч (2005). «Получение нами ценности наших денег? Финансирование с приростом налогов и новые идеи Новые приоритеты Новая экономика Городская реконструкция в Денвере Часть III: Строим ли мы лучший Денвер?: Качество работы и доступность жилья в проектах, субсидируемых TIF» (PDF) . Денвер, Колорадо: Центр экономической стратегии Front Range. Архивировано из оригинала (PDF) 21 сентября 2017 г. Получено 1 февраля 2024 г.
3. Sherri Farris; John Horbas (2008). "Creation vs. Capture: Evaluating the True Costs of Tax Increment Financing" (PDF) . Journal of Property Tax Assessment & Administration . 6 (4). Архивировано из оригинала (PDF) 23 сентября 2015 г. . Получено 28 августа 2015 г. .
4. Кайл Бакс (22 мая 2015 г.). «Рискованный бизнес, поскольку канадские города переходят на местные налоги: эксперт предупреждает, что налоги могут быть «прямыми субсидиями для застройщиков». CBC News . Получено 28 августа 2015 г.
5. Различные, (2001). Финансирование налогового прироста и экономическое развитие, использование, структуры и воздействие. Под редакцией Крейга Л. Джонсона и Джойса Й. Мана. Издательство Государственного университета Нью-Йорка.
6. Ежегодный отчет контролера штата Калифорния об агентствах по реконструкции, 2007-2008 (PDF) , заархивировано из оригинала (PDF) 2010-01-05 , извлечено 2009-12-04
7. «Городское обновление мертво в Калифорнии», The Antiplanner , Институт Торо (2 января 2012 г.).
8. . дело California Redevelopment Association против Ana Matosantos.
9. Город Серритос против штата Калифорния , 239 Cal. App. 4th 1020 Cal: Апелляционный суд, 3-й апелляционный округ 2015 (суды Калифорнии - штат Калифорния 25 августа 2015 г.).
10. "Расформирование Агентства по реконструкции". www.dof.ca.gov . Получено 2019-10-08 .
11. Ассоциация правительств Южной Калифорнии (октябрь 2016 г.). «Миссия невыполнима? Решение жилищной проблемы Калифорнии» (PDF) . стр. 29. Архивировано из оригинала (PDF) 12.12.2019 . Получено 20.09.2019 .
12. "Последние разработки доступного жилья в Калифорнии и регионе Лос-Анджелеса". katten.com . Получено 20 сентября 2019 г. .
13. Ассоциация правительств Южной Калифорнии (октябрь 2016 г.). «Миссия невыполнима? Решение жилищной проблемы Калифорнии» (PDF) . стр. 27. Архивировано из оригинала (PDF) 12.12.2019 . Получено 20.09.2019 .
14. Отчет Совета агентств по финансированию развития за 2008 год о состоянии инвестиционного инвестиционного фонда по штатам, доступный 21.03.2014.
15. Арканзас (2000), Вашингтон (2001), Нью-Джерси (2002), Делавэр (2003), Луизиана (2003), Северная Каролина (2005) и Нью-Мексико (2006).
16. Майкл Хавлин (25 мая 2013 г.). «Maine Voices: TIF помогает сообществам, которые в нем не нуждаются: государственная поддержка экономического развития должна направляться в города, которые сейчас не могут воспользоваться сложными схемами налога на имущество». Хэмптон, Мэн: Portland Press Herald . Получено 28 августа 2015 г.
17. «Городская регенерация: что говорят последние исследования о передовых методах». Центр Шоренштейна Гарвардской школы имени Кеннеди и инициатива Карнеги-Найта . Ресурс для журналистов. 29 января 2015 г. Получено 28 августа 2015 г.
18. Алан Маллах; Лавеа Брахман (май 2013 г.). Возрождение американских городов наследия. Кембридж, Массачусетс; Финикс, Аризона: Институт земельной политики Линкольна. стр. 52. ISBN 978-1-55844-279-5. Получено 28 августа 2015 г.
19. Берт, Николас (18 ноября 2019 г.). «Дело об отмене программы финансирования налогового прироста (TIF)». www.workingfamilies33.org . Архивировано из оригинала 3 марта 2024 г. . Получено 3 марта 2024 г. .
20. "Сайт Redevelopment.com". Архивировано из оригинала 2010-05-02 . Получено 2009-12-04 .
21. Дай, Ричард; Мерриман, Дэвид (март 2000 г.). «Влияние финансирования за счет налоговых приростов на экономическое развитие». Журнал городской экономики . 47 (2): 306–328 – через Elsevier Science Direct.
22. Мерриман, Дэвид (2018). Улучшение финансирования налогового прироста (TIF) для экономического развития. 113 Brattle Street, Cambridge, MA 02138-3400 США: Columbia University Press . ISBN 978-1-55844-378-5.{{cite book}}: CS1 maint: местоположение ( ссылка )
23. Quigley, Mike (2 апреля 2007 г.). «История двух городов: переосмысление финансирования за счет прироста налогов» (PDF) . house.gov . Архивировано из оригинала (PDF) 29 декабря 2014 г. . Получено 15 марта 2024 г. .
24. Nordtvedt, Kenneth (1 ноября 2015 г.). "Темная сторона финансирования за счет прироста налогов" (PDF) . leg.mt.gov . Архивировано (PDF) из оригинала 13 декабря 2015 г. . Получено 15 марта 2024 г. .
25. Joravsky, Ben (1 ноября 2007 г.). "TIFs for Dummies". Chicago Reader . Vol. 37, no. 6. Архивировано из оригинала 18 октября 2021 г. Получено 15 марта 2024 г.
26. "Redevelopment: The unknown government". Коалиция за реформу Redevelopment. Архивировано из оригинала 2008-07-25 . Получено 2009-12-04 .
27. "Субсидирование реконструкции в Калифорнии" (PDF) . Институт государственной политики Калифорнии . Получено 2009-12-04 .
28. Джеймс Уилт (10 января 2013 г.). «Blighted streets, no more». Fast Forward Weekly . Получено 26 августа 2015 г.^{[ постоянная мертвая ссылка ]}
29. Ричард Дай; Дэвид Мерриман (сентябрь 1999 г.). Джеймс Х. Куклински (ред.). «Влияние налогового прироста на экономическое развитие» (PDF) . Коалиция «Американская мечта». стр. 47. Архивировано из оригинала (PDF) 4 марта 2016 г. Получено 28 августа 2015 г.
30. Ричард Дай; Дэвид Мерриман (2000). «Влияние финансирования за счет налоговых приростов на экономическое развитие». Журнал городской экономики . 47 (2): 306–328. doi :10.1006/juec.1999.2149. S2CID  54771066.
31. Уимбли, Лакретия (25 января 2024 г.). «Округа TIF в районе Сент-Луиса обходятся учащимся из числа меньшинств государственных школ в более чем 260 миллионов долларов, согласно отчету». STLPR . Архивировано из оригинала 26 января 2024 г. Получено 17 марта 2024 г.
32. "City of Chicago TIF Revenue Totals by Year 1986-2013" (PDF) . Офис секретаря округа Кук. Архивировано из оригинала (PDF) 21-08-2014 . Получено 19-08-2014 .
33. "статьи штатного автора Reader Бена Джоравски о округах TIF (финансирование налоговых приростов) в Чикаго". Chicago Reader . Получено 29.05.2008 .
34. "TIFs 101: A taxpayer's primer for understanding TIFs". Офис клерка округа Кук. Архивировано из оригинала 2009-12-15 . Получено 2008-05-29 .
35. "Исследование". Neighborhood Capital Budget Group of Chicago, Illinois. Архивировано из оригинала 2008-05-09 . Получено 2008-05-29 .
36. "Исследование". 32ND WARD SERVICE OFFICE . Получено 2015-05-13 .
37. Майкл Дардиа (январь 1998 г.), Субсидирование реконструкции в Калифорнии (PDF) , Институт государственной политики Калифорнии , получено 28 августа 2015 г.
38. «Прокламация губернатора штата Калифорния о чрезвычайном финансовом положении». Губернатор штата Калифорния. 20 января 2011 г. Архивировано из оригинала 6 сентября 2015 г. Получено 28 августа 2015 г.
39. "Alameda Point Development Initiative Election Report Executive Summary Part I" (PDF) . Город Аламеда. Архивировано из оригинала (PDF) 29-12-2009 . Получено 04-12-2009 .
40. "Закон о реконструкции общин Калифорнии". Архивировано из оригинала 2010-01-10 . Получено 2009-12-05 .
41. Дэвид Свенсон и Лизл Итингтон (2002). "* Дэвид Свенсон и Лизл Итингтон, "Способствует ли увеличение налогового бремени финансированию округов в Айове региональному экономическому и демографическому росту?" (2002)" (PDF) . Факультет экономики Университета штата Айова . Получено 9 июня 2016 г. .
42. Дэвид Э. Вуд; Мэри Бет Хьюз (апрель 2001 г.), «От пней к свалкам: антиэкологические субсидии Висконсина» (PDF) , Центр стратегии Висконсина, Университет Висконсин-Мэдисон , архивировано из оригинала (PDF) 1 марта 2012 г. , извлечено 28 августа 2015 г.
43. Мэтью Майрл (2005). Переориентация системы TIF Висконсина на городскую реконструкцию: три реформы (PDF) . Центр стратегии Висконсина, Университет Висконсина–Мэдисон) под названием (Отчет). Архивировано из оригинала (PDF) 2006-08-12 . Получено 2006-09-09 .
44. Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Книеч (2005). «Получены ли наши деньги на самом деле? Финансирование с приростом налогов и городская перестройка в Денвере, часть I: Сколько стоят субсидии TIF ​​для Денвера?: Растущий масштаб TIF и его влияние на бюджет». Денвер, Колорадо: Центр экономической стратегии Front Range. Архивировано из оригинала 1 февраля 2024 г.
45. Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Книеч (2005). «Получены ли наши деньги на самом деле? Финансирование с приростом налогов и городская перестройка в Денвере, часть II: кто получает выгоду от субсидий TIF?» (PDF) . Денвер, Колорадо: Центр экономической стратегии Front Range. Архивировано из оригинала (PDF) 21 сентября 2017 г.
46. "Рост в рамках: отчет Комиссии по местному самоуправлению для 21 века" (PDF) . Штат Калифорния . Получено 2009-12-04 .
47. Рабочая группа по реконструкции заброшенных промышленных территорий Альберты (13 апреля 2012 г.). "Реконструкция заброшенных промышленных территорий Альберты: практические подходы к достижению продуктивного использования сообщества" (PDF) . Окружающая среда и устойчивое развитие ресурсов Альберты (ESRD) . Рабочая группа по реконструкции заброшенных промышленных территорий Альберты. стр. 48. Архивировано из оригинала (PDF) 26 марта 2015 г. . Получено 5 сентября 2015 г. .
48. Барб Ливингстон (14 августа 2015 г.). «Серия статей о городских влиятельных лицах Калгари: Майкл Браун». CREB . Получено 28 августа 2015 г.
49. Джонсон, Джордж (2015-08-19). «Пусть Кинг начнет ухаживание». Calgary Herald . С. C1.
50. «Заявление мэра Нахида Ненши относительно «CalgaryNext»». Офис мэра города Калгари. 18 августа 2015 г. Получено 27 августа 2015 г.

Внешние ссылки

• Скотт, Брендан С. (2013). Факторы, влияющие на размер округов финансирования налогового прироста в Техасе. Сан-Маркос, Техас: Техасский государственный университет.
• Аннотация к книге Вебера «Справедливость и предпринимательство: влияние финансирования за счет налоговых надбавок на школьное финансирование» (Архивировано 17 октября 2006 г. в Wayback Machine ; 2003 г.).
• Аннотация к работе Вебера и др. «Повышает ли финансирование за счет налоговых льгот стоимость городской промышленной собственности?» (2003).
• Кеннет Хаббелл; Питер Дж. (июнь 1997 г.). Финансирование налогового прироста в экономическом отчете MSCDC штата Миссури (PDF) (Отчет). Центр экономической информации Итона, Университет Миссури–Канзас-Сити.
• Корпоративное благосостояние: где же безобразие? – Личное исследование Йохана Норберга. Фильм включает в себя подробный фрагмент, посвященный TIF.