Кело против города Нью-Лондон , 545 US 469 (2005), [1] стало знаковым решением Верховного суда Соединенных Штатов , в котором суд постановил (5–4), что использование выдающегося владения для передачи земли из передача одного частного собственника другому частному владельцу для дальнейшего экономического развития не нарушает положения о сборах Пятой поправки . По этому делу истец Сюзетт Кело подала в суд на город Нью-Лондон, штат Коннектикут , за нарушение ее гражданских прав после того, как город попытался приобрести собственность ее дома через выдающееся владение, чтобы землю можно было использовать как часть «комплексного плана реконструкции». [2] Судья Джон Пол Стивенс написал от имени большинства в пять судей, что использование городом выдающихся владений допустимо в соответствии с Положением о сборах, поскольку общие выгоды, которые сообщество получит от экономического роста, квалифицируются как « общественное использование ». [1]
После решения суда город разрешил частному застройщику продолжить реализацию своих планов; однако застройщик не смог получить финансирование и отказался от проекта, а оспариваемая земля осталась незастроенным пустырем. [3] [4]
Решение по этому делу вызвало разногласия: 47 штатов усилили свои законы о выдающихся доменах, а 12 штатов внесли поправки в конституции своих штатов, чтобы не дать выдающимся доменам приносить пользу частным сторонам. [5]
Это дело было обжаловано в Верховном суде США на основании решения Верховного суда Коннектикута в пользу города Нью-Лондон. Владельцы, в том числе ведущий истец Сюзетт Кело из дома 8 по Ист-стрит, подали иск против города в суды Коннектикута, утверждая, что город злоупотребил своей выдающейся властью в сфере владения. Полномочия выдающегося домена ограничены пунктом о взыскании пятой поправки и пунктом о надлежащей правовой процедуре четырнадцатой поправки . Пункт об изъятиях гласит: «...частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации». В соответствии с пунктом о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки это ограничение также распространяется на действия органов власти штата и местных органов власти. Истцы утверждали, что экономическое развитие, заявленная цель изъятия и последующей передачи земли Корпорации развития Нью-Лондона, не квалифицируется как общественное использование в соответствии с Пятой поправкой.
Верховный суд Коннектикута заслушал аргументы 2 декабря 2002 года. Суд штата вынес свое решение (268 Conn. 1, SC16742) 9 марта 2004 года, приняв сторону города в решении 4–3, причем мнение большинства принадлежит судье. Флемминг Л. Норкотт-младший , к которому присоединились судьи Дэвид М. Борден , Ричард Н. Палмер и Кристин Вертефей . [6] Судья Питер Т. Зарелла написал несогласие, к которому присоединились главный судья Уильям Дж. Салливан и судья Джоэтт Кац . [7]
Верховный суд штата постановил, что использование выдающихся владений для экономического развития не нарушает положения о публичном использовании конституций штата и федеральной конституции. Суд постановил, что если законодательный орган установит, что экономический проект создаст новые рабочие места, увеличит налоги и другие доходы города, а также оживит депрессивный городской район (даже если этот район не разрушен ), то проект служит общественной цели. что квалифицируется как публичное использование. Суд также постановил, что передача правительством своих выдающихся полномочий частной организации является конституционной в соответствии с Конституцией Коннектикута. Верховный суд США разрешил дело certiorari рассматривать вопросы, поднятые в деле Берман против Паркера , 348 U.S. 26 (1954), а затем в деле Жилищное управление Гавайев против Мидкиффа , 467 U.S. 229 (1984). [8] А именно, является ли «общественная цель» «общественным использованием» для целей пункта о принятии Пятой поправки: «частная собственность не может быть изъята для общественного использования без справедливой компенсации». В частности, защищает ли Пятая поправка, применимая к штатам посредством пункта о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки (см. основную статью: Включение Билля о правах ), землевладельцев от сборов на экономическое развитие, а не, как в случае с Берманом, от ликвидация трущоб и упадка?
Кело было первым крупным делом о выдающихся доменах, рассмотренным в Верховном суде с 1984 года. За это время штаты и муниципалитеты постепенно расширяли сферу использования выдающихся доменов, часто включая цели экономического развития. В случае с Кело в Коннектикуте был статут, разрешающий выдающиеся владения для «экономического развития» даже при отсутствии упадка. Был еще один поворот: корпорация развития якобы была частной организацией; таким образом, истцы утверждали, что неконституционно, чтобы правительство отбирало частную собственность у одного человека или корпорации и передало ее другому, если правительство делало это просто потому, что возвращение во владение собственности привело бы к использованию, которое привело бы к более высоким налогам. доход.
Кело стал центром бурной дискуссии и привлек многочисленных сторонников с обеих сторон. По делу было подано около 40 заключений amicus curiae , 25 из которых - от имени заявителей. [9] Сторонники Сюзетт Кело варьировались от либертарианского Института юстиции (ведущих адвокатов по делу) до NAACP , AARP , Конференции христианских лидеров Юга и Юридических служб Южного Джерси. Последние группы подписали записку amicus, в которой утверждалось, что выдающиеся владения часто используются против политически слабых сообществ с высокой концентрацией меньшинств и пожилых людей.
Дело рассматривалось 22 февраля 2005 года. Устные аргументы были представлены от имени заявителей (истцов) Скоттом Г. Баллоком из Института юстиции в Вашингтоне, округ Колумбия, а от имени ответчиков (ответчиков) - Уэсли У. Хортоном. компании Horton, Shields & Knox в Хартфорде, штат Коннектикут. Дело слушали только семь членов суда под председательством помощника судьи Сандры Дэй О'Коннор , поскольку главный судья Уильям Ренквист выздоравливал после лечения дома, а помощник судьи Джон Пол Стивенс задерживался по возвращении в Вашингтон из Флориды; оба отсутствующих судьи прочитали записки и стенограммы устных прений и приняли участие в вынесении решения по делу. [ нужна цитата ]
В ходе дела судья Антонин Скалиа задал вопрос, уничтожит ли решение в пользу города «различие между частным и общественным использованием». Он также спросил, не является ли частное использование, которое приносило государству лишь случайную выгоду, «недостаточным, чтобы оправдать использование права осуждения». [10]
23 июня 2005 г. Верховный суд вынес решение 5–4 в пользу города Нью-Лондон. Судья Джон Пол Стивенс написал мнение большинства, к которому присоединились судьи Энтони Кеннеди , Дэвид Соутер , Рут Бейдер Гинзбург и Стивен Брейер . Судья Кеннеди написал совпадающее мнение, устанавливающее более подробный стандарт судебного рассмотрения поступлений от экономического развития, чем тот, который содержится в мнении большинства Стивенса. Поступая таким образом, судья Кеннеди внес свой вклад в тенденцию Суда превращать минимальную проверку (идею о том, что государственная политика должна иметь только рациональное отношение к законной цели правительства) в проверку, основанную на фактах. [ нужна цитата ]
В деле Ромер против Эванса , 517 US 620, 633 (1996), Суд заявил, что цель правительства должна быть «независимой и законной». А в деле Соединенные Штаты против Вирджинии , 518 US 515, 533 (1996), Суд заявил, что цель правительства «должна быть подлинной, а не гипотетической или изобретенной post hoc в ответ на судебный процесс». Таким образом, Суд ясно дал понять, что в режиме проверки, установленном в деле West Coast Hotel v. Parrish , 300 US 379 (1937), цель правительства является вопросом факта для исследователя факта. [ нужна цитата ]
Кеннеди конкретизировал эту доктрину в своем совпадающем мнении с Кело ; он излагает программу гражданских открытий в контексте вызова утверждению целей правительства. Однако он не ограничивает эти критерии ни выдающейся областью, ни минимальным контролем, предполагая, что они могут быть распространены на все нормы регулирования здравоохранения и социального обеспечения в режиме контроля. Он написал:
Суд, столкнувшийся с правдоподобным обвинением в недопустимом фаворитизме в отношении частных лиц, должен [провести]... тщательное и обширное расследование того, «действительно ли план развития [хронология]
[1.] приносит первостепенную выгоду... застройщику... и частным предприятиям, которые "могут" в конечном итоге расположиться на территории плана...
[2] и в этом отношении лишь второстепенная выгода для города...»
Кеннеди также интересуются фактами хронологии, которые показывают, что касается правительства,
[3.] осознание... депрессивного экономического положения и данные, подтверждающие обоснованность этой обеспокоенности...
[4.] значительное выделение государственных средств... до того, как стало известно большинство частных бенефициаров...
[5.] свидетельства того, что [правительство] рассмотрело различные планы развития...
[6.] [правительство] выбрало частного застройщика из группы претендентов, а не заранее выбрало конкретного правопреемника и...
[7.] другие частные бенефициары проекта [были]... неизвестны [правительству], поскольку... помещение, которое предлагалось построить, [было] еще не сдано в аренду... [11]
Дело «Кело против города Нью-Лондон» не установило совершенно нового закона, касающегося выдающихся владений. Хотя решение было спорным, это был не первый случай, когда «публичное использование» интерпретировалось Верховным судом как «общественная цель». По мнению большинства, судья Стивенс написал: «Суд давно отверг любое буквальное требование о том, чтобы осужденное имущество было передано в пользование широкой публике» (545 US 469). Таким образом, прецедент сыграл важную роль в решении Верховного суда 5–4. Пятая поправка была истолкована так же, как в деле Мидкиффа (467 US 229) и других более ранних выдающихся делах о доменах.
Принципиальное несогласие было высказано 25 июня 2005 года судьей О'Коннором, к которому присоединились главный судья Ренквист и судьи Скалиа и Томас . Особое мнение предполагало, что использование этого захвата власти в духе обратного Робин Гуда – брать у бедных, отдавать богатым – станет нормой, а не исключением:
Любую собственность теперь можно отобрать в пользу другого частного лица, но последствия этого решения не будут случайными. Бенефициарами, скорее всего, станут граждане, обладающие непропорциональным влиянием и властью в политическом процессе, включая крупные корпорации и девелоперские компании. [12]
О'Коннор утверждал, что это решение устраняет «любое различие между частным и общественным использованием собственности - и тем самым фактически удаляет слова «для общественного использования» из пункта о изъятиях Пятой поправки». [13]
Томас также высказал отдельное оригинальное несогласие, в котором утверждал, что прецеденты, на которых основывалось решение суда, были ошибочными. Он обвиняет большинство в замене пункта «Общественное использование» Пятой поправки совершенно другим критерием «общественной цели»:
Этот почтительный сдвиг во фразеологии позволяет Суду, вопреки всему здравому смыслу, постановить, что дорогостоящий проект обновления городов, заявленной целью которого является смутное обещание новых рабочих мест и увеличения налоговых поступлений, но который также подозрительно приемлем для корпорации Pfizer , является для «общественного пользования». [14]
Томас дополнительно заметил:
Что-то пошло не так с интерпретацией Конституции Судом. Хотя граждане в своих домах находятся в безопасности от правительства, сами дома – нет. [15]
Томас также использовал аргумент, представленный в сводке amicus NAACP/AARP/SCLC/SJLS от имени трех групп жителей с низкими доходами, борющихся за реконструкцию в Нью-Джерси , отметив:
Позволить правительству конфисковывать собственность исключительно для общественных целей – это уже достаточно плохо, но расширение концепции общественных целей, включив в нее любую экономически выгодную цель, гарантирует, что эти потери непропорционально падут на бедные сообщества. Эти общины не только систематически менее склонны использовать свои земли для наиболее эффективного и эффективного социального использования, но также являются наименее политически влиятельными. [16]
После принятия решения многие истцы выразили намерение найти другие способы, с помощью которых они могли бы продолжать оспаривать конфискацию своих домов. [17] Вскоре после принятия решения городские власти объявили о планах взыскать с жильцов домов невыплаченную арендную плату за пять лет с момента начала процедуры вынесения приговора. Городские власти утверждали, что жители находились в городской собственности в течение этих пяти лет и задолжали десятки тысяч долларов за аренду. В июне 2006 года губернатор М. Джоди Релл вмешался в дела городских властей Нью-Лондона, предложив домовладельцам, участвующим в иске, оформить документы на собственность в районе Форт-Трамбал, чтобы они могли сохранить свои дома. [18] Группа жителей Нью-Лондона сформировала местную политическую партию One New London для борьбы с поборами.
В конечном итоге спор был урегулирован, когда городские власти выплатили домовладельцам существенную дополнительную компенсацию и согласились переместить дом Кело в новое место. [19] Земля так и не была возвращена первоначальным домовладельцам, большинство из которых уехали из Нью-Лондона в близлежащие поселения. [3] Через три года после вынесения решения по делу Верховного суда дом Кело был посвящен после переезда на Франклин-стрит, 36, недалеко от центра Нью-Лондона. [20] [21] Сюзетт Кело, однако, переехала в другую часть Коннектикута.
Несмотря на неоднократные усилия, застройщик (который должен был получить участок земли на набережной площадью 91 акр (370 000 м 2 ) за 1 доллар в год) [ нужна ссылка ] не смог получить финансирование, и проект реконструкции был оставлен. По состоянию на начало 2010 года первоначальная собственность Кело пустовала и не приносила городу налоговых поступлений. [3] После урагана «Айрин» 2011 года ныне закрытая территория реконструкции Нью-Лондона была превращена в свалку для мусора, такого как ветки деревьев и другая растительность. [22] Однако по состоянию на май 2022 года частный застройщик строил на этом участке 100 квартир, отель на 100 номеров и общественный центр.
Компания Pfizer , сотрудники которой должны были стать клиентами проекта реконструкции Форт-Трамбулл, завершила слияние с Wyeth , в результате чего произошло объединение исследовательских центров двух компаний. Pfizer решила сохранить кампус в Гротоне на восточном берегу Темзы , закрыв свое предприятие в Нью-Лондоне в конце 2010 года, потеряв более 1000 рабочих мест. Это совпало с истечением срока действия налоговых льгот на объекте в Нью-Лондоне, которые увеличили бы счет Pfizer по налогу на имущество почти на 400 процентов. [23] [24]
После объявления Pfizer газета San Francisco Chronicle в ноябре 2009 года в своей главной редакционной статье назвала решение Кело позорным:
Однако хорошо продуманные планы редевелоперов не оправдались. Земля, где когда-то стоял маленький розовый домик Сюзетты Кело, остается неосвоенной. Предлагаемый отельно-торговый комплекс «городской поселок» так и не был построен. А ранее в этом месяце компания Pfizer Inc. объявила, что закрывает исследовательский центр стоимостью 350 миллионов долларов в Нью-Лондоне, который был основой плана реконструкции Нью-Лондона, и перенесет около 1500 рабочих мест. [25]
Редакционная статья The Chronicle цитирует The New York Times :
«Они украли наш дом ради экономического развития», — сказал New York Times свергнутый домовладелец Майкл Кристофаро . «Все это было ради Pfizer, а теперь они встают и уходят». [25]
Окончательная стоимость покупки и сноса бывшей частной собственности для города и штата составила 78 миллионов долларов. [26] Обещанные 3169 новых рабочих мест и 1,2 миллиона долларов налоговых поступлений в год не материализовались. По состоянию на 2021 год территория остается пустующей.
Оппозиция постановлению была широко распространена и исходила от таких групп, как AARP , NAACP , Либертарианская партия и Институт юстиции . Американский консервативный союз осудил это решение. [27] Большая часть общественности рассматривала этот результат как грубое нарушение прав собственности и неправильное толкование Пятой поправки, следствием которого будет получение выгоды крупными корпорациями за счет отдельных домовладельцев и местных сообществ. [28] Многие владельцы семейных ферм также не одобряли это постановление, поскольку видели в нем возможность, с помощью которой города могли конфисковать их землю для частной застройки. [29] Поскольку оппозиция постановлению была настолько широко распространена, американский журналист Чарльз К.В. Кук в 2015 году утверждал, что поправка к конституции, подобная той, которую разработал профессор права Илья Сомин [30] , может привлечь достаточную поддержку со стороны беспартийной коалиции прогрессивистов и независимых и консерваторы отменяют решение Верховного суда по делу Кело против Сити Нью-Лондона . [30]
Некоторые юристы истолковали возмущение общественности как направленное не на интерпретацию правовых принципов, участвующих в деле, а на широкие моральные принципы общего результата. [31] Судья федерального апелляционного суда Ричард Познер написал, что политическая реакция на Кело является «свидетельством прагматической обоснованности [решения]». По мнению Познера, в судебных действиях нет необходимости, потому что политический процесс может решить проблему». [32] [33]
В результате большинство штатов изменили свои основные законы о доменах. До решения Кело только семь штатов конкретно запрещали использование выдающихся владений в целях экономического развития, кроме как для устранения вреда. После принятия этого решения сорок пять штатов внесли поправки в свои основные законы о доменах, хотя некоторые из этих изменений носят косметический характер. [34] [35]
Редакционная коллегия New York Times согласилась с этим решением, назвав его «долгожданным подтверждением способности городов действовать в общественных интересах». [36] Редакция Washington Post также согласилась с этим решением, написав: «[т]е решение суда было правильным... План Нового Лондона, какими бы ни были его недостатки, призван помочь развитию города, который находился в экономический спад в течение многих лет». [37] Однако Ризон возразил, что поддержка газетой «Нью-Йорк Таймс» дела «Кело против города Нью-Лондон» представляет собой конфликт интересов , поскольку строящееся тогда здание штаб-квартиры строилось на земле, отнятой выдающимися владениями для экономической реконструкции. [38]
Фиаско Кело в конечном итоге обошлось налогоплательщикам в десятки миллионов долларов, но никаких доказательств этому не было. «Тщательно проверенные» муниципальные планы, легшие в основу решения Верховного суда, оказались иллюзорными. [39] В конце концов, власти Нью-Лондона принесли извинения Сюзетте Кело и ее соседям. В 2011 году Ричард Н. Палмер , один из судей Верховного суда Коннектикута , проголосовавший за город большинством в 4–3 человека, также извинился и сказал, что ему следовало проголосовать по-другому. [39] [40]
23 июня 2006 г., в первую годовщину первоначального решения, президент Джордж Буш издал указ [41] , предписывающий федеральному правительству ограничить использование выдающихся доменов:
...с целью принести пользу широкой публике, а не просто с целью продвижения экономических интересов частных лиц в получении права собственности или использования изъятого имущества. [41]
Однако, поскольку выдающиеся полномочия чаще всего осуществляются местными властями и властями штатов, указ носил во многом символический характер.
27 июня 2005 года сенатор Джон Корнин ( республиканец от Техаса ) представил закон « Закон о защите домов, малого бизнеса и частной собственности 2005 года » (SB 1313), ограничивающий использование выдающихся владений в целях экономического развития. Рабочий язык:
Подобные законопроекты впоследствии были выдвинуты в Палате представителей конгрессменами Деннисом Ребергом (республиканец от Монте-Карло ), Томом Дилэем (республиканец от Техаса) и Джоном Коньерсом ( демократ от Мичигана ) вместе с Джеймсом Сенсенбреннером (республиканец от Висконсина ) . . Поскольку некоторые мелкие обвинения в выдающихся доменах (в частности, в деле Кело ) могут носить локальный характер как по решениям, так и по финансированию, неясно, какой эффект окажет законопроект, если он станет законом. [42] Этот законопроект неоднократно вносился на рассмотрение.
В 2008 году профессор землепользования Дэниел Р. Манделькер утверждал, что общественная реакция против Кело коренится в исторических недостатках законодательства по обновлению городов. [43] В частности, в статье говорится, что неспособность включить планирование землепользования и точное определение упадка в законодательство по обновлению городов является проблематичным. В 2009 году профессор Эдвард Дж. Лопес из Государственного университета Сан-Хосе изучил принятые законы и обнаружил, что штаты с большей экономической свободой, большей ценностью нового жилищного строительства и меньшим расовым неравенством и неравенством в доходах с большей вероятностью введут более жесткие ограничения раньше. [44]
Резкую критику решения Кело высказал профессор Гидеон Каннер из юридической школы Лойолы в Лос-Анджелесе. [45] Каннер писал: «Главный недостаток решения Кело заключается в том, что оно неверно истолковывает прецедентное право, на которое оно якобы опирается как на основополагающий прецедент, и своим принятием подрывает обычный способ конституционного анализа». [46] Он сравнил язык решения большинства («общественный» означает «частный», а «использование» означает «цель» или «прогнозируемое муниципальное процветание») со злоупотреблением языком в «Девятнадцать восемьдесят четыре» Джорджа Оруэлла . [47]
До Кело восемь штатов специально запрещали использование выдающихся владений для экономического развития, кроме как для устранения вреда: Арканзас , Флорида , Канзас , Кентукки , Мэн , Нью-Гэмпшир , Южная Каролина и Вашингтон . [48] По состоянию на апрель 2019 года [обновлять]45 штатов приняли тот или иной тип законодательства о реформе в ответ на решение Кело . [35] Из этих штатов 22 приняли законы, которые строго ограничивали поступления, разрешенные решением Кело, в то время как остальные приняли законы, которые налагают некоторые ограничения на полномочия муниципалитетов ссылаться на выдающуюся сферу деятельности в целях экономического развития. Остальные пять штатов не приняли законы, ограничивающие влияние выдающихся владений на экономическое развитие. [44] [49]
Предложение 207 , Закон о защите прав частной собственности, было принято в 2006 году.
В соответствии с ранее существовавшим законодательством Калифорнии сборы (для передачи частному лицу, а не для публичного использования, которое может случайно принести пользу частным лицам) уже были незаконными.
Предложение 90 провалилось на выборах в ноябре 2006 года. [50] Инициатива также включала формулировку, требующую, чтобы правительство выплатило финансовую компенсацию всем владельцам собственности, которые могли бы успешно доказать, что регулирование причинило им значительный экономический ущерб. Впоследствии Предложение 99 было принято на выборах в июне 2008 года. Он вносит поправки в конституцию штата, запрещающие (за некоторыми исключениями):
правительствам штата и местным органам власти от использования выдающегося домена для приобретения жилья, занимаемого владельцем [если владелец проживал в доме не менее одного года], как это определено, для передачи частному лицу или юридическому лицу.
В 2012 году Калифорния упразднила свои агентства по реконструкции. [51]
В 2006 году Флорида приняла закон, вносящий поправки в Конституцию Флориды , ограничивающие использование выдающихся доменов. [52] В поправке, в частности, говорится:
Частная собственность, отнятая на основании выдающегося владения [...], не может быть передана физическому или частному лицу, за исключением случаев, предусмотренных общим законом, принятым тремя пятыми голосов членов каждой палаты Законодательного собрания.
— Флорида Конст. искусство. X, § 6(c) [53]
Законодательное собрание штата Айова приняло в 2006 году закон, ограничивающий использование выдающихся доменов для экономического развития. Губернатор Том Вилсак (демократ) наложил вето на законопроект, [54] что привело к созыву первой специальной сессии Законодательного собрания Айовы за более чем 40 лет. Вето было преодолено голосами 90–8 в Палате представителей Айовы и 41–8 в Сенате Айовы. [55]
В ответ на решение Кело Законодательное собрание Канзаса приняло KSA 26-501a и KSA 26-501b и внесло поправки в KSA 26-501.
КСА 26-501а. Принудительное отчуждение; ограничено общественным использованием; передача частному лицу запрещена; исключение. С 1 июля 2007 г. и после этой даты: (a) Частная собственность не может быть изъята в рамках выдающегося владения, за исключением случаев, когда она предназначена для общественного использования, а частная собственность не может быть изъята без справедливой компенсации. (b) Захват частной собственности выдающимся доменом с целью продажи, сдачи в аренду или иной передачи такой собственности любому частному лицу запрещен, за исключением случаев, предусмотренных KSA 2009 Supp. 26–501б и изменения к нему. (c) Этот раздел должен быть частью и дополнением к закону о процедуре выдающегося домена. История: Л. 2006, гл. 192, § 1; 25 мая.
КСА 26-501б. Принудительное отчуждение; передача частному лицу уполномоченному, когда. С 1 июля 2007 г. и после этой даты изъятие частной собственности выдающимся доменом с целью продажи, сдачи в аренду или иной передачи такого имущества любому частному лицу разрешается, если изъятие совершено: (а) Департаментом транспорта Канзаса или муниципалитет, и эта собственность считается лишней недвижимой собственностью, которая была изъята на законных основаниях и в связи с приобретением полосы отвода для дороги общего пользования, моста или проекта общественного благоустройства, включая, помимо прочего, общественное здание, парк, объект отдыха, проект водоснабжения, проект сточных вод и удаления отходов, проект ливневых вод и проект борьбы с наводнениями и дренажа; (b) любым коммунальным предприятием, как определено в KSA 66-104, и поправками к нему, службой сбора газа, как определено в KSA 55-1,101, и поправками к нему, трубопроводными компаниями, железными дорогами и всеми лицами и ассоциациями лиц, независимо от того, зарегистрированы они или нет, управляют такими агентствами для общественного использования при перевозке людей или имущества в пределах этого штата, но только в той степени, в которой такое имущество используется для работы объектов, необходимых для предоставления услуг; (c) любым муниципалитетом, если владелец частной собственности дал письменное согласие на изъятие; (d) любым муниципалитетом с целью приобретения имущества, которое имеет дефектные или необычные условия права собственности, включая, помимо прочего, неясное или дефектное право собственности или неизвестные права собственности на имущество; (e) любым муниципалитетом с целью приобретения собственности, которая небезопасна для проживания людей в соответствии со строительными нормами юрисдикции, в которой расположено строение; (f) прямо разрешено законодательным органом 1 июля 2007 г. или после этой даты путем принятия закона, определяющего конкретный участок или участки, которые необходимо принять. Если законодательный орган разрешает выдающееся владение для целей частного экономического развития, законодательный орган должен рассмотреть возможность требования компенсации владельцам недвижимости в размере не менее 200% справедливой рыночной стоимости. (g) Этот раздел должен быть частью и дополнением к закону о процедуре выдающегося домена. [56]
В ноябре 2006 года Мичиган принял ограничение на использование выдающегося домена (Предложение 4) с 80% до 20%. [57] Текст инициативы голосования был следующим: [58]
Предлагаемая поправка к конституции, запрещающая правительству конфисковывать частную собственность выдающихся владений для определенных частных целей.
Предлагаемая поправка к конституции будет:
- Запретить правительству отбирать частную собственность для передачи другому частному лицу или предприятию в целях экономического развития или увеличения налоговых поступлений.
- Предусмотреть, что если основное место жительства лица используется правительством для общественного использования, этому лицу должно быть выплачено не менее 125% справедливой рыночной стоимости имущества.
- Требовать от правительства, которое конфискует частную собственность, продемонстрировать, что конфискация предназначена для общественного использования; если оно предпринято для устранения порчи, потребуйте более высокого стандарта доказательства, чтобы продемонстрировать, что изъятие этого имущества предназначено для общественного использования.
- Сохранить существующие права собственников недвижимости.
Государство ограничивает выдающуюся область общественным использованием. Статут Миннесоты 117.025 Subd. 11(b) (принятый в 2006 году) ясно гласит: «Общественные выгоды от экономического развития, включая увеличение налоговой базы, налоговых поступлений, занятости или общего экономического благополучия, сами по себе не представляют собой общественное использование или общественную цель». [59]
8 ноября 2011 г. Инициатива Миссисипи № 31, ограничивающая выдающиеся домены, была одобрена 73–27% избирателей. [60] Текст Инициативы №31 следующий: [61]
Никакая собственность, приобретенная в результате осуществления права выдающегося владения в соответствии с законодательством штата Миссисипи, не может в течение десяти лет после ее приобретения передаваться или какой-либо интерес к ней передаваться какому-либо лицу, неправительственной организации, государственной частное товарищество, корпорация или другое юридическое лицо, за следующими исключениями:
(1) Вышеуказанные положения не применяются к дренажным и дамбовым сооружениям и использованию, дорогам и мостам для общественного транспорта, проектам по борьбе с наводнениями с компонентом дамбы, дамбам, плотинам, платным дорогам, общественным аэропортам, общественным портам, общественным гаваням, общественным путевым портам. , общие носители или объекты для коммунальных предприятий и другие объекты, используемые для производства, передачи, хранения или распределения телефонной, телекоммуникационной, газовой, углекислотной, электрической, водной, канализационной, природного газа, жидких углеводородов или других коммунальных продуктов.
(2) Вышеуказанные положения не применяются, если использование выдающегося домена (a) устраняет общественный вред; (b) сносит строение, которое не подлежит ремонту или непригодно для проживания или использования людьми; (c) используется для приобретения брошенного имущества; или (d) устраняет прямую угрозу здоровью или безопасности населения, вызванную объектом в его нынешнем состоянии.
25 ноября 2008 года одобренная избирателями поправка к конституции Невады, в просторечии названная « Народная инициатива по прекращению захвата нашей земли » или «ПИСТОЛЕТ », была введена в силу после ее рассмотрения Верховным судом штата Невада. [62] Среди других положений поправка включала следующий текст:
Публичное использование не включает прямую или косвенную передачу каких-либо интересов в собственности, полученной в выдающемся владении, от одного частного лица к другому частному лицу. Во всех выдающихся действиях в области правительство должно нести бремя доказывания публичного использования.
Поправка также изменяет определение «справедливой рыночной стоимости», используемое для определения денежной компенсации, которую получает владелец недвижимости, чтобы оно представляло наибольшую стоимость, по которой имущество было бы продано на открытом рынке, и возвращало конфискованное имущество первоначальному владельцу недвижимости, «если имущество не будет использоваться в течение пяти лет по первоначальному назначению, заявленному правительством». [63]
В Нью-Гемпшире различные либертарианские активисты в ответ на это решение попытались использовать выдающиеся владения, чтобы захватить фермерский дом судьи Дэвида Соутера в Уире, штат Нью-Гэмпшир , и построить на этом месте отель («Отель Lost Liberty»). [64] Предложение не было поддержано городским советом депутатов, состоящим из пяти членов , и избиратели Уира отклонили попытку активистов внести в местные избирательные бюллетени предложение о конфискации фермы Саутера. [65]
В 2006 году Законодательное собрание Нью-Гэмпшира предложило поправку к конституции штата , предусматривающую, что «никакая часть собственности человека не может быть отнята выдающимся владением и передана, прямо или косвенно, другому лицу, если изъятие осуществляется в целях частного развития или иное частное использование имущества». [66] Поправка была одобрена подавляющим большинством избирателей Нью-Гэмпшира на выборах в ноябре 2006 года. [67] Некоторые комментаторы из Нью-Гэмпшира предположили, что штат зашел слишком далеко в ограничении осуществления выдающихся владений в ответной реакции Кело . [68]
Попытка использования выдающегося владения была рассмотрена Верховным судом штата Огайо в деле « Город Норвуд против Хорни» . В июле 2006 года Верховный суд штата Огайо единогласно вынес решение в пользу владельцев собственности, посчитав, что конфискация нарушит Конституцию штата Огайо . [69] [70]
В 2012 году Генеральная ассамблея Вирджинии одобрила законопроект на ноябрьских всеобщих выборах, согласно которому в конституцию штата будут внесены поправки, значительно ограничивающие способность правительства использовать землю в целях частной выгоды. [71] Эта мера увенчалась успехом: почти 75% избирателей поддержали выдающуюся доменную реформу. [72] Реформа привела к внесению поправки в Билль о правах Вирджинии, направленной на предотвращение ситуации, подобной Кело , которая, в частности, гласила: «Изъятие или повреждение частной собственности не предназначено для общественного использования, если основное использование осуществляется для частной выгоды, частной выгоды». , частное предпринимательство, увеличение рабочих мест, увеличение налоговых поступлений или экономическое развитие, за исключением устранения общественного вреда, существующего на собственности. Обвинитель несет бремя доказывания того, что использование является общественным, без презумпции того, что это так». [73]
29 марта 2006 года губернатор Джим Дойл подписал Закон штата Висконсин 2005 года № 233, который запрещает конфискацию незараженной собственности для передачи частному лицу. Неиспорченное имущество определяется списком условий, которые могут нанести ущерб «общественному здоровью, безопасности или благополучию». Двумя днями ранее губернатор подписал закон 208 штата Висконсин 2005 года, который устанавливает процедуры, предназначенные для защиты владельцев собственности, включая требования к публичному уведомлению и публичным слушаниям. [74]
Закон Висконсина подвергался критике за то, что он практически не обеспечивает реальной защиты владельцев собственности, поскольку он обеспечивает защиту от конфискации собственности в целях экономического развития, но допускает конфискацию собственности в соответствии с широким определением понятия «уничтоженная». [75] [76]
Джефф Бенедикт описал этот случай в книге 2009 года « Маленький розовый домик: правдивая история неповиновения и мужества» . [77] Рассказ Бенедикта был адаптирован в фильм, [78] «Маленький розовый домик» , вышедший в 2018 году. [79] [80]
{{cite news}}: Отсутствует или пусто |title=( помощь ) [ неработающая ссылка ]Когда-то дом принадлежал Сюзетте Кело, которая подняла боевой клич вопиющего злоупотребления доменом против попыток Нью-Лондона освободить место для кондоминиумов, отелей и офисов. В субботу она сказала, что перенесенный дом станет напоминанием о том, как город изменил район, который ей пришлось покинуть. «Я думаю, это заставит жителей Нью-Лондона вспомнить, что они сделали с районом Форт-Трамбал», - сказала она.
Дом Кело, также известный как Маленький Розовый Дом, был построен в 1890 году в жилом районе Нью-Лондона Джоном Бишопом, известным местным плотником. После смерти Карпентера в 1893 году у него были разные владельцы, а несколько лет спустя он был перенесен в район Форт-Трамбал в Нью-Лондоне. В конце 1980-х годов Розовый дом и дом рядом с ним были восстановлены защитником природы Авнером Грегори. На рынке в течение многих лет дом не был занят до тех пор, пока в 1997 году сюда не переехала Сюзетт Кело. Когда городские власти Нью-Лондона попытались использовать право выдающегося владения для приобретения района для частной застройки (что принесло бы больше налоговых поступлений). оно начало судебную тяжбу, которая в 2005 году дошла до Верховного суда.
Pfizer Inc. закроет свою огромную штаб-квартиру по исследованиям и разработкам в Нью-Лондоне и переведет большую часть из 1400 работающих там людей в Гротон, сообщил фармацевтический гигант в понедельник. Этот шаг последовал за недавним слиянием Pfizer с Wyeth и является частью глобальной консолидации исследовательских операций двух компаний.
Такое мнение высказал председатель Верховного суда Джон Робертс во время слушаний по утверждению его кандидатуры.
«Маленький розовый домик» основан на книге Джеффа Бенедикта «Маленький розовый домик: правдивая история неповиновения и мужества». Бенедикт записал сагу о Сюзетте Кело и ее соседях в районе Форт-Трамбал. ...Мировая премьера «Маленького розового домика» состоится в воскресенье, 15 апреля, в 17:00 в Центре искусств Гард в Нью-Лондоне. Там будет Бенедикт, а также Кело и другие бывшие жители Форт-Трамбалла. Фильм выйдет ограниченным тиражом на национальном уровне 20 апреля.
Сценарий адаптирован из книги Джеффа Бенедикта «Маленький розовый домик: правдивая история неповиновения и мужества».
Работы, связанные с делом Кело против города Нью-Лондон, в Wikisource