Подразделения – это процесс разделения земли на части, которые легче продать или иным образом застроить , обычно через площадку . Бывшая единая часть в целом тогда называется подразделением. Разделение может быть простым, когда в нем участвуют только один продавец и покупатель, или сложным, когда большие участки земли разделены на множество более мелких участков. [1] Если он используется для жилья , его обычно называют жилым районом или жилищной застройкой, хотя некоторые застройщики склонны называть эти районы сообществами .
Подразделения также могут осуществляться с целью коммерческого или промышленного развития, и результаты варьируются от розничных торговых центров с участками , принадлежащими независимым владельцам, до промышленных парков .
В Соединенных Штатах создание подразделения часто было первым шагом на пути к созданию нового поселка или города . Современные представления о подразделениях основаны на системе обследования участков и блоков , которая стала широко использоваться в 19 веке как средство решения проблемы расширения городов на окружающие сельскохозяйственные угодья. Хотя этот метод идентификации собственности был полезен для целей передачи собственности , он не учитывал общие последствия расширения и необходимость комплексного подхода к планированию сообществ.
В 1920-х годах администрация Кулиджа сформировала Консультативный комитет по городскому планированию и зонированию, который в качестве своей первой задачи взял на себя публикацию в 1926 году Стандартного закона о разрешении зонирования штатов , модели , позволяющей использовать законодательные собрания штатов . [2] За этим последовала публикация Стандартного закона о разрешении городского планирования (SCPEA) в 1928 году. [3] SCPEA охватывал шесть вопросов: (1) организация и полномочия комиссий по планированию, которые были направлены на подготовку и принятие генерального плана. план; (2) содержание генерального плана; (3) положения генерального плана улицы; (4) положения об одобрении всех общественных улучшений комиссией по планированию; (5) контроль частного раздела земли; и (6) положения о создании региональных комиссий по планированию.
SCPEA включало следующее определение:
«Подразделение» означает разделение участка, участка или земельного участка на два или более участков, площадок, участков или других участков земли с целью, непосредственной или будущей, продажи или строительства. Оно включает в себя повторное подразделение и, если это соответствует контексту, относится к процессу разделения или к подразделяемой земле или территории. [3] : 6
К этому определению была приложена следующая сноска:
с целью продажи или строительства : Каждое разделение земельного участка на два или более лота, участка или части, конечно же, является подразделением. Цель состоит в том, чтобы охватить все подразделения земли, непосредственной или конечной целью которых является продажа участков или строительство на них. Цель включения определения в текст закона состоит в том, чтобы избежать включения в сферу контроля плановой комиссии таких случаев, как раздел наследодателем своего имущества между своими детьми, раздел между партнерами имущества фирмы при ее ликвидации или случаи такого характера.
Для того чтобы полученные части считались отдельными земельными участками, не обязательно продавать участок полностью или частично. Обычно считается, что участок разделения , одобренный местной комиссией по планированию и внесенный в реестр актов, создал земельные участки, указанные на самом участке.
Проблема завещательного раздела имущества была обозначена ГКЭД в примечании к определению раздела, но не выяснена им до конца. В некоторых юрисдикциях раздел имущества по завещанию не представляет собой юридического подразделения для целей раздельной передачи «разделенных» участков. [4]
Кроме того, определение SCPEA оставляет двусмысленным понятие «строительной застройки» и вопрос о том, является ли определение нескольких строительных площадок на одном земельном участке подразделением, подлежащим рассмотрению и утверждению комиссией по планированию. Интерпретации этого варьируются в зависимости от американской юрисдикции. Застройщики подразделений могут воспользоваться услугами архитектора только один раз, при этом остальные дома на участке используют один и тот же главный шаблон: все полученные дома выглядят так же, как на фотографии выше в Маркхэме, Онтарио.
Общая цель подразделения — создать среду, способствующую общему развитию и устойчивому росту, при этом развитие определяется как: [5]
… проектирование планировки участков, строительство дренажных сооружений, строительство зданий или территорий общественного пользования, планирование и строительство улиц и дорог общего пользования, а также размещение коммунальных услуг.
В Соединенном Королевстве и Ирландии подразделения обычно представляют собой участки земли, зонированные для определенного типа жилой застройки, часто называемые жилыми комплексами . Они могут сильно различаться по характеру, плотности и социально-экономической ценности. Они существуют уже более века, но стали широко распространены после Второй мировой войны , поскольку более обеспеченное население требовало домов большего размера и с более широким расположением домов, а также увеличение использования автомобилей, для которых террасные улицы были непригодны.
Подразделения часто производились либо местными властями (в последнее время жилищными ассоциациями ), либо частными застройщиками. Первое, как правило, было средством создания государственного жилья , что приводило к созданию моноземных поместий, полных муниципальных домов, часто известных как «муниципальные поместья». Последнее может относиться к жилью более высокого класса для среднего класса и даже высшего среднего класса .
На Филиппинах подразделения — это участки земли, разделенные на отдельные жилые участки. В то время как некоторые подразделения включают в себя эксклюзивные закрытые поселки , другие представляют собой просто границы, обозначающие конкретный район . Некоторые подразделения могут осуществлять автономную охрану или предоставлять базовые услуги, такие как водоснабжение и утилизация мусора . Большинство подразделений управляются ассоциациями, состоящими из членов, являющихся резидентами данного подразделения.
На Филиппинах подразделения также известны как деревни .
В Альберте подразделение — это разделение одного земельного участка на два или более участков, каждому из которых будет присвоено отдельное право собственности. Подразделение также используется для существующих корректировок строк лота. Несмотря на некоторые исключительные обстоятельства, разрешение и одобрение подразделения со стороны местного муниципалитета всегда должно быть получено до того, как подразделение может быть зарегистрировано в Управлении по праву собственности на землю и выдано право собственности (включая кондоминиумы с голой землей). Исключения могут быть сделаны для земельных участков, содержащих более одной четверти участка, участка реки, озера или отдельных участков поселений, созданных до 1 июля 1950 года.