.jpg/1280px-1170_Sacramento_Street,_San_Francisco_(December_2007).jpg)
Право, регулирующее отношения между арендодателями и арендаторами, — это отрасль права , которая занимается правами и обязанностями арендодателей и арендаторов.
В правовых системах общего права, таких как ирландское право, право арендодателя-арендатора включает элементы общего права недвижимости и контракта . В наше время, однако, оно часто регулируется законом . [1] Как правило, для того, чтобы договоры аренды были действительными, они должны включать несколько определенных положений.
В договоре аренды жилого помещения должны быть указаны стороны, помещения (адрес или соответствующее пространство) и срок аренды. Срок аренды может быть неопределенным, но должен быть указан как таковой в документе. Обычно договоры аренды также включают цену аренды за месяц или за срок, но это не является обязательным по закону.
Коммерческая аренда должна включать сведения о том, какие приспособления включены. Она также должна описывать стоимость аренды (в отличие от аренды жилых помещений), которая часто идет с условным процентом от валовых продаж, выручки и т. д.
В традициях гражданского права, таких как немецкое право, отношения между арендодателем и арендатором полностью регулируются законом, исторически произошедшим от римского права и ius commune . [2] [3]
Отношения между арендодателем и арендатором определяются существованием права аренды имущества . [4] Традиционно единственным обязательством арендодателя в Соединенных Штатах было предоставление имущества арендатору, [5] хотя в Англии и Уэльсе с 1829 года было ясно, что арендодатель должен ввести арендатора во владение. [6] Современное право арендодателя и арендатора включает ряд других прав и обязанностей, принадлежащих как арендодателям, так и арендаторам.
Современная интерпретация отношений арендатора и арендодателя основывается на мнении, что аренда включает в себя множество элементов договорного права в дополнение к простой передаче права собственности. В американском праве арендодателя и арендатора многие из этих прав и обязанностей были кодифицированы в Едином законе о арендодателе и арендаторе жилого помещения . [7]
Законодательство об отношениях между арендодателем и арендатором в целом признает различия между жилой и коммерческой арендой, исходя из того, что жилая аренда несет в себе гораздо больший риск неравной переговорной позиции, чем коммерческая аренда. [8]
Жилая аренда — это контракты, которые предназначены для проживания или проживания отдельных лиц или групп в арендуемом помещении. Большинство государственных органов «признали святость дома». Поэтому арендаторам жилых помещений, как правило, предоставляется больше прав и защиты, чем при коммерческой аренде. Также из-за презумпции неравной переговорной силы жилым помещениям предоставляется больше защиты. Штаты, округа и города имеют разные законы, а также разные уровни защиты для арендаторов и арендодателей коммерческих помещений.
Коммерческая аренда — это аренда помещений, которые предназначены для использования в бизнесе, например, промышленных, офисных, торговых и производственных. Коммерческая аренда, как правило, имеет меньше защиты прав потребителей, чем жилая аренда, поскольку она является предметом гораздо большего количества переговоров.
Современная концепция права арендодателя-арендатора включает обязанности, выходящие за рамки простой передачи права аренды. Эти обязанности юридически не могут быть отменены в аренде, за исключением обязанности передать владение. Положения, которые отменяют эти обязанности, являются недействительными по причинам публичного порядка:
В Англии и в соответствии с Единым законом о домовладельце и арендаторе в Индии, арендодатель обязан передать фактическое владение арендатору в начале аренды. Оправданием для возложения этого бремени на арендодателя является идея о том, что у арендодателя больше ресурсов, чем у новых арендаторов, чтобы добиваться правовых средств защиты против неправомерных удержаний (бывших арендаторов, которые не откажутся от владения арендой). [9]
В силу договорных аспектов аренды современные договоры аренды в Америке включают подразумеваемое соглашение о спокойном пользовании. Это означает, что арендодатель не будет вмешиваться в права арендатора на владение арендой. [10] Хотя арендодатель может силой войти без требуемого уведомления во время чрезвычайной ситуации, как правило, простая необходимость в быстрых действиях не является чрезвычайной ситуацией в рамках доктрины неминуемой опасности, когда ситуация, требующая действия, является той, которую следовало бы разумно предвидеть и к которой лицо, чье действие требуется, должно было быть готово; [11] доктрина неминуемой опасности не оправдывает того, кто вызвал опасность по собственной небрежности. [12]
Арендодатель должен предоставить жилье без серьезных дефектов, которые могут нанести вред здоровью или безопасности. [13] В некоторых штатах арендатор имеет право расторгнуть договор аренды и съехать, если дефекты достаточно серьезные, а арендодатель не произвел ремонт в разумные сроки. Арендаторы, желающие расторгнуть договор аренды, должны обратиться за советом к юристу или в государственное учреждение, занимающееся вопросами арендодателей и арендаторов, чтобы убедиться, что условия достаточно серьезные для расторжения договора аренды.
Данная гарантия не распространяется на коммерческую арендуемую недвижимость, а только на жилую.
По крайней мере в одном штате, штате Оклахома, арендодатель обязан по закону штата предоставлять разумное количество проточной воды, горячей воды, электричества, газа или других необходимых услуг. Невыполнение этого требования может привести, среди прочих мер, к вычету цены, уплаченной арендатором за указанные услуги, из арендной платы. В других штатах могут быть аналогичные положения закона. [14]
Законодательство об отношениях между арендодателем и арендатором также предусматривает защиту арендаторов:
В иске о неуплаченной арендной плате, поданном арендодателем против арендатора, арендатор может предложить конструктивное выселение в качестве положительной защиты. Конструктивное выселение означает, что арендатор больше не может занимать арендуемое помещение, но что арендатор не был физически выселен арендодателем. [15] Это часто используется в сочетании с нарушением подразумеваемого соглашения о пригодности для проживания.
Договоры аренды включают зависимые соглашения — если арендодатель не выполняет свои обязанности, арендатор освобождается от уплаты арендной платы. Нарушение этих соглашений может быть использовано арендатором в качестве положительной защиты в иске о неуплате арендной платы или выселении. Эти соглашения включают в себя ордер на пригодность для проживания (сохранение помещения пригодным для проживания) и соглашение о ремонте (обязывающее арендодателя устранить повреждения, нанесенные помещению). [16] В американском праве ордер на пригодность для проживания был установлен в деле Окружного суда округа Колумбия Javins против First National Realty Corp.
Арендодатель не может выселить арендатора в отместку за сообщение о нарушениях правил охраны труда и техники безопасности. [17] Арендатор может использовать ответное выселение как в качестве положительной защиты против выселения, так и в качестве основания для иска против арендодателя. Защита ответного выселения была впервые признана в деле Окружного суда округа Колумбия Эдвардс против Хабиба .
В Калифорнии ответное выселение считается утвердительной защитой и может быть использовано для защиты дела. Кодекс Калифорнии 1942.5 определяет правовые аспекты его использования и далее запрещает ответное выселение в течение не менее 180 дней после серии инициирующих событий. [18] Некоторая форма защиты арендаторов от ответного выселения доступна в 42 государственных законах и законах округа Колумбия. Единственными восемью штатами без этой защиты являются Джорджия, Айдахо, Индиана, Луизиана, Миссури, Северная Дакота, Оклахома и Вайоминг. Однако в штате Оклахома умышленное нарушение, вмешательство или воспрепятствование государственным делам, таким как официальная деятельность по обеспечению соблюдения кодекса, является уголовным преступлением, связанным с проступком, и, таким образом, ответное выселение может нарушать различные применимые уголовные законы штата. [19]
Некоторые штаты, такие как Висконсин, позволяют арендатору взыскивать денежную компенсацию ущерба, если арендодатель нарушает государственные законы или административные кодексы. Арендатор обязан доказать, что арендодатель должен арендатору деньги за ущерб. Если арендатор может доказать, что было нарушено правило Кодекса сельского хозяйства, торговли и защиты прав потребителей, он имеет право на двойную компенсацию ущерба в соответствии с законодательством Висконсина. [20]
Арендаторы также имеют обязанности, связанные с их имущественными правами:
Договоры аренды обычно включают ограниченное обязательство по ремонту для арендаторов, и это по сути равносильно воздержанию от совершения расточительства . Когда арендаторы съезжают с помещения, если они хотят вернуть им свой залог, большинство законов требуют, чтобы помещение было возвращено арендодателю в том же состоянии, в котором оно было, когда они въехали, за вычетом нормального износа.
В коммерческой аренде обязанность по эксплуатации может быть прописана в аренде. Это означает, что коммерческий арендатор не может оставить арендованную недвижимость пустой, не занимаясь бизнесом, для которого была заключена аренда. Обязанность по эксплуатации не существует, если она не прописана в аренде или явно не соответствует цели аренды. [21]
Обязанность арендатора платить арендную плату традиционно рассматривалась как независимое соглашение, то есть арендатор должен был платить арендную плату независимо от того, выполнил ли арендодатель свои обязанности по исполнению. [22] Теперь обязанность арендатора платить арендную плату считается зависимым соглашением, и арендатор может быть освобожден от обязанности платить арендную плату, если арендодатель нарушает соглашение о ремонте или гарантии пригодности для проживания. [23]
Аренда обычно свободно отчуждается , как правило. От этого может отказаться любая из сторон, и часто это делает арендодатель с помощью стандартных документов аренды. Субаренда и уступка часто используются взаимозаменяемо, но это разные понятия. Уступка — это передача права владения на оставшийся срок первоначального арендатора правопреемнику. Субаренда относится только к передаче владения на срок, меньший, чем срок первоначального арендатора. Разница заключается в вопросе о том, какое владение отдельного лица примыкает к возврату арендодателя .
Важно отметить, что краткосрочная аренда, такая как Air Bnb и Vrbo, не является субарендой или уступкой, а скорее предоставляет людям лицензию на вступление во владение. Это означает, что гости краткосрочной аренды не пользуются теми же правами, что и арендаторы, а скорее рассматриваются как гости.
У арендодателей также есть ряд доступных средств правовой защиты, чтобы вернуть себе имущество или потребовать неуплаченную арендную плату:
До введения статутных процессов выселения арендодатели могли использовать средство общего права конфискации для возврата права собственности на аренду. Конфискация обычно достигалась путем добавления условия после условий аренды. [24]
Средства самопомощи арендодателя — это выселения, при которых «арендодатель предпринимает активные действия по выселению арендатора из помещения без возбуждения судебного иска». Средства самопомощи были ограничены законами о принудительном вторжении и задержании (FED). [25] Большинство штатов запретили самопомощь при выселении.
Арендодатели также могут взыскать денежную компенсацию за неуплаченную арендную плату, а методы получения арендной платы и сумма, которая может быть получена, определяются государственными законами. [26] Правило большинства заключается в том, что арендодатель вычитает цену договора из справедливой рыночной стоимости , чтобы определить размер ущерба.
Арендодатель может начать судебный процесс по выселению арендатора. Выселение обычно принимает форму судебного иска, требующего предварительного уведомления арендатора, за которым следует судебное разбирательство, в ходе которого арендатор может оспорить выселение и потенциально подать встречный иск. По завершении процесса выселения, если арендодатель одерживает победу, суд выносит постановление о возвращении имущества во владение арендодателя и потенциально допускает принудительное выселение арендатора и любого имущества, оставшегося в помещении.
В некоторых юрисдикциях и при наличии таких условий, как ограниченные финансовые возможности, арендатор, которому грозит выселение, может иметь право на юридическую помощь .
Доступное жилье, такое как субсидируемое жилье, имеет другие правила. Многие программы назначают арендную плату в соответствии с доходом арендатора. Поэтому арендаторы должны сообщать о любых изменениях в своем доходе. [ необходима цитата ]
Если одна из сторон нарушает договор аренды, и арендодатель пытается возбудить дело против нарушившей стороны, арендодатель обязан смягчить денежный или экономический ущерб. Они должны сдать в аренду или субаренду квартиру или землю разумным образом. В качестве доказательства арендодатели должны предоставить документы, которые показывают, что они показывали помещения потенциальным арендаторам, рекламировали помещения как доступные, не запрашивали необоснованно высокую арендную плату, чтобы сохранить помещения пустыми, или не отклоняли разумных кандидатов на аренду. Кроме того, если арендатор хочет уступить или сдать помещения в субаренду, арендодатель имеет право отказать определенным потенциальным арендаторам, но должен действовать разумно и добросовестно. Их попытка смягчить ущерб изменит их фактический возмещаемый ущерб.
В Соединенных Штатах большинство законов о взаимоотношениях арендодателя и арендатора регулируются конкретными штатами. [27]
Массачусетс разрешает выселение арендаторов с договорами аренды по причине, включая нарушения договора аренды, неуплату арендной платы и использование арендованной собственности в незаконных целях. Арендаторы, у которых нет срока аренды, могут быть выселены как по причине, так и без причины после надлежащего уведомления. [28]
Миссури, который следует большинству правил большинства, считает, что арендодатели имеют право быть неразумными в своей обязанности по смягчению ущерба. Кроме того, они не обязаны принимать субаренды или уступки от арендаторов, разумные или нет. Арендодатели имеют гораздо больше свободы действий, чем в общем правиле.
На протяжении большей части истории Техаса отношения между арендодателем и арендатором регулировались принципами старого английского общего права. [29] Общее право было суровым по отношению к арендаторам. Техасские арендаторы сдавали свою собственность «как есть» в соответствии с доктриной общего права caveat emptor, что на латыни означает «пусть покупатель будет остерегаться». [30] Арендатор должен был тщательно осмотреть собственность перед подписанием договора аренды. После этого он должен был продолжать платить арендную плату, даже если собственность становилась непригодной для проживания. Конечно, арендодатели и арендаторы могли заключать договоры с арендодателем на проведение необходимого ремонта и поддержание состояния в ином случае, но не было никакой юридической обязанности делать это. [31] По умолчанию обязанность арендатора платить арендную плату не зависела от обязанности арендодателя содержать или ремонтировать помещение. [32]
Техас начал предлагать своим арендаторам более надежную защиту в 1978 году. В том году Верховный суд Техаса вынес решение по делу Камарат против Беннетта. [33] В этом случае Верховный суд Техаса постановил, что все договоры аренды жилья содержат «подразумеваемую гарантию пригодности для проживания». «Подразумеваемая гарантия» изменила правила игры. Она требовала от всех арендодателей поддерживать свою собственность «пригодной для проживания», даже если договор аренды жилья не требовал от них проведения каких-либо ремонтных работ. И, вдобавок ко всему, она обусловливала обязанность арендатора платить арендную плату обязанностью арендодателя поддерживать недвижимость пригодной для проживания. То есть арендаторы имели законное право прекратить платить арендную плату, если арендодатель не поддерживал недвижимость пригодной для проживания. Одним махом Верховный суд Техаса одержал огромную победу для арендаторов Техаса.
Созданная судом «подразумеваемая гарантия пригодности для проживания» просуществовала около года. В 1979 году законодательный орган Техаса быстро отреагировал, приняв раздел 92 Техасского имущественного кодекса. [34] Этот закон всесторонне регулирует отношения между арендодателем и арендатором в Техасе. В частности, он кодифицировал обязанность арендодателя поддерживать недвижимость пригодной для проживания и предоставил дополнительные разъяснения. Теперь, согласно статутному праву Техаса, арендодатель обязан приложить все усилия для ремонта или устранения состояния, если арендатор уведомил об этом состоянии, арендатор не просрочил оплату аренды на момент уведомления, и состояние существенно влияет на физическое здоровье или безопасность обычного арендатора. [35] Однако арендодатели Техаса не обязаны ремонтировать состояния, вызванные арендаторами. [36]
Арендатор, чей арендодатель нарушил свою обязанность поддерживать недвижимость пригодной для проживания, имеет несколько различных правовых вариантов. Он может расторгнуть договор аренды; он может сделать ремонт самостоятельно, а затем вычесть стоимость из последующей арендной платы; или он может подать на своего арендодателя в суд. [37]